【正文】 研究 擬合度分析 ?核心驅動力 : 自然 /人文資源驅動 ?輔助驅動力 ： 主題產品驅動 主題社區(qū)驅動 新景祥 New Visual Angle ■ 本案發(fā)展旅游地產的必然選擇 價值梳理下本案的核心驅動力 新景祥 New Visual Angle ■ 本案發(fā)展旅游地產的必然選擇 產品定位 以自然 /人文資源為核心驅動力 的濱海旅游度假高端社區(qū) 新景祥 New Visual Angle 發(fā)展方向 旅游度假休閑類 自住需求居住類 開發(fā)優(yōu)勢 ? 對招商地產品牌提升更加迅速 ? 早期成功成型后期策略循序漸進 ? 推盤時機利于把控 ? 階段性回收成本相對迅速 開發(fā)劣勢 ? 前期投入巨大，利潤回收周期長 ? 客戶挖掘難度和尺度更大更廣 ? 大勢的影響使市場空間持續(xù)縮小 ? 產品層面難以有實質性突破 ? 對客戶吸引層面最終只能綁定于價格 主要著力點 口碑、生活塑造、配套完善 產品性價比、多樣化、配套完善 我們的側重點是旅游度假休閑類產品，但并不放棄自住需求居住類產品的機會 VS ■ 基于產品定位下本案的發(fā)展方向 我們的核心關注點 新景祥 New Visual Angle 先生存 — 再發(fā)展 — 后成勢 — 終成城；人氣聚集是本案可持續(xù)發(fā)展的穩(wěn)妥途徑；我們以人氣聚集作為前期客群定位的前提條件 ■ 基于關注點下本案的開發(fā)思路 整體運作思路 效益實現 提升居住品質 推進城市發(fā)展 項 目 第一階段 第二階段 第三階段 打造精致產品 滿足高端消費 承擔社會責任 塑造企業(yè)品牌 時間 新景祥 New Visual Angle ■ 本案的開發(fā)建議 整體開發(fā)建議 ? 一期：形成品牌，樹立形象，檢驗市場 產品形態(tài)主要以高層住宅為主，并建設大體量的商業(yè)，完善區(qū)域配套，以墅提升形象，以小高層檢驗市場； ? 二期：品牌效應，形成市場標桿 純別墅社區(qū)，打造高端產品，確定項目高端形象； ? 三期：主題升華，確定項目濱海度假高端社區(qū)形象 借助前期的人群導入，著手打造高端的海岸休閑觀光區(qū)。 分期發(fā)展初步構思 一期 二期 三期 新景祥 New Visual Angle ■ 本案的規(guī)劃建議 整體規(guī)劃建議 綜合體 獨棟別墅 聯排別墅 別墅區(qū) 雕塑區(qū) 繽紛海洋館 度假酒店 海洋廣場 高層住宅 游艇碼頭 海洋休閑區(qū) 商業(yè)街區(qū) 會所 濱海別墅區(qū)（度假類） 整體規(guī)劃初步構思 新景祥 New Visual Angle 本案前期客群定位與拓展方向 Contents 財務概括性分析 ■ 本案開發(fā)推廣前期客群定位 ■ 本案整體客群主要拓展方向 經濟形勢與房地產市場近況 項目本體分析 徐聞縣區(qū)域發(fā)展綜合評析 徐聞項目對于安糧的意義 本案產品定位及開發(fā)規(guī)劃建議 新景祥 New Visual Angle 先生存 — 再發(fā)展 — 后成勢 — 終成城；人氣聚集是本案可持續(xù)發(fā)展的穩(wěn)妥途徑；我們以人氣聚集作為前期客群定位的前提條件 ■ 本案客群定位 客群定位前提 效益實現 提升居住品質 推進城市發(fā)展 項 目 第一階段 第二階段 第三階段 打造精致產品 滿足高端消費 承擔社會責任 塑造企業(yè)品牌 時間 新景祥 New Visual Angle ■ 本案客群定位 本案開發(fā)推廣前期客群定位 ? 區(qū)域來源：徐聞本地 ? 客戶特點： 當地富裕階層 ? 理由：唯一可以掌控的臵業(yè)群體 ， 由于地域性緣 故 ， 易通過本案較高的居住品質促成其臵業(yè)需求 。 ? 臵業(yè)目的：自住 、 投資 （ 資產保值類 ） ? 臵業(yè)特征：改善需求 一級潛在客戶 ? 區(qū)域來源：徐聞本地 ? 職業(yè)特點： 水產養(yǎng)殖戶 、 企事業(yè)單位中高層 、 公務員等 ? 理由：本地群體對居住生活的改善需求釋放 ， 本地群體對區(qū)域的認同度較高 ， 而且易通過性價比促成其臵業(yè)需求 ? 臵業(yè)目的：自住 、 投資 （ 資產保值類 ） 少量 ? 臵業(yè)特征：大部分已自建或購買住房 ， 購房目的是為了居住條件升級 ， 或以住房作為擁有財富的標志 二級潛在客戶 一級潛在客戶 二級潛在客戶 三級爭取客戶 邊緣客戶 三級爭取客戶 ? 區(qū)域來源：以湛江為中心的近程核心城市 ? 職業(yè)特點： 有錢有閑的中高端客群 、 企業(yè) ? 理由：對徐聞交通 、 配套等方面的認同度尚低 ， 但是對于本案而言 ， 自我改觀其認知的空間和可能性較大 ，尚存在可以引導的空間 ? 臵業(yè)目的：養(yǎng)老 、 度假休閑 、 投資 （ 資產保值類 ） ，企業(yè)商務用途 ? 臵業(yè)特征：見多識廣 ， 對各方面配套要求高 ， 體驗和獵奇是其共性 ， 因 “ 感動 ” 購買的心態(tài)較重 邊緣客戶 ? 區(qū)域來源：珠三角其他城市 ? 職業(yè)特點： 企業(yè)主等中高端客群 ? 理由：距離感和陌生感仍然是最大的障礙 ? 臵業(yè)目的：度假休閑 ? 臵業(yè)特征：注重自己生活的圈子 ， 家族 、 群居的觀念十分濃重 本案前期客群以扎根本土聚集人氣為首要目的，此為向廣度擴張的前提 新景祥 New Visual Angle ■ 本案客群定位 本案整體客群拓展方向 本案向珠三角乃至全國市場的客群拓張需要項目前期聚勢與成名的實際舉措 方向 1：泛珠三角區(qū) ? 重點區(qū)域：珠三角地區(qū) 、 成都 、 重慶等內陸區(qū)域核心城市； ? 職業(yè)特征：有錢有閑的中高端客戶群體 ， 對海洋充滿好奇與憧憬 。 ? 臵業(yè)特征： “ 感動 ” 購買 ， 前提需要本案前期的人氣聚集與配套成型力度強勁 ， 能夠獲得持續(xù)感動購買的愿望 。 方向 2：內陸腹地 ? 重點區(qū)域：中國內陸南下市場 （ 山西 、 陜西 、 河北等腹地 ） ? 職業(yè)特征：有錢有閑的中高端客戶群體 ， 對海洋充滿好奇與憧憬 。 ? 臵業(yè)特征： “ 感動 ” 購買 ， 前提需要本案前期的人氣聚集與配套成型力度強勁 ， 能夠獲得持續(xù)感動購買的愿望 。 徐聞 徐聞 新景祥 New Visual Angle Contents 經濟形勢與房地產市場近況 項目本體分析 徐聞縣區(qū)域發(fā)展綜合評析 徐聞項目對于安糧的意義 本案產品定位及開發(fā)規(guī)劃建議 財務概括性分析 本案前期客群定位與拓展方向 ■ 財務概括性分析 在確保市場競爭力的前提下 ，合理控制成本 基于市場確定成本標桿，確保市場競爭力。 1 周密設計并進行多方案設計優(yōu)選，落實好限額設計，盡量避免設計變更。 2 3 優(yōu)選總承包隊伍，控制好進度成本、質量成本，加強施工過程中的成本控制。 4 加強與政府部門的溝通，減少相關不必要費用的繳納。 5 對集團集中采購材料及戰(zhàn)略供應商，根據產品標準，地區(qū)“貨比三家”，將產品標準、價格反饋給集團，確保產品“合理低價”以控制成本。 成本策略 新景祥 New Visual Angle ■ 財務概括性分析 爭取通過一期資金回籠能確保前期投入的收支平衡 財務策略 ?即使在集團資金充裕的情況下，也要第一時間啟動開發(fā)貸款計劃，尋找多家銀行上報方案，早日落實項目貸款授信額度，確保財務風險最低。 ?積極推動一期的銷售，以一期良好的銷售回款收回前期投資，后期開發(fā)過程中力爭以貸款和融資為主要資金來源，在財務策略上取得主動。 項目 建筑面積（萬平米） 預計銷售價格（元/平米） 預計銷售金額（萬元） A區(qū)（一期） 12（住宅） 2800 33600 14（商辦） 5500 77000 B區(qū)（二期） 4（別墅、洋房） 7000 28000 C區(qū)（三期） 2（濱海別墅） 10000 20220 總計 158600 新景祥 New Visual Angle 培育期 基礎設施投入最集中階段，集中的配套和商業(yè)人氣形成。 常住人口逐步增長 成長期， 基礎設施持續(xù)投入。 常住人口迅猛增長，游客量也顯著增加 旅游效應顯現。 成熟期， 旅游業(yè)收入成倍增長。 ■財務概括性分析 收益時序圖 預計在 2022年下半年，一期銷售完成后實現現金正流入 收益 正負 0 一期（ A區(qū)） 二期（ B區(qū)） 三期（ C區(qū)） 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 新景祥 New Visual Angle 培育期 項目及區(qū)域成熟度 成長期 成熟期 投入 大量投入基礎配套建設 配套逐漸完善系統 后續(xù)增值配套提升價值 收益 ?存在持續(xù)性的經營壓力 ?基礎設施及公建（如酒店、公園）資金沉淀的壓力 ?區(qū)域處于發(fā)展初期，投資性質重，受政策影響大 ?一期銷售收回投資成本 ?二、三期隨著項目成熟度價值拔升迅速，實現盈利 ?酒店及休閑設施的持續(xù)經營收益 風 險 收 益 ■財務概括性分析 盈利模式分析 新景祥 New Visual Angle ■ 卓越的執(zhí)行能力與優(yōu)勢人員配臵 執(zhí)行經驗 新景祥 New Visual Angle 區(qū)域項目與大盤項目運作經驗豐富，對于本案的操作有充足的信息 全國范圍內的大規(guī)模區(qū)域整體運作： ? 新景祥成功運作五緣灣、河北香河等諸多土地運營項目； ? 新景祥成功運作和正在運作的大盤項目不勝枚舉； ? 在區(qū)域和具體項目的不同層面上，運營策劃、包裝推廣等方面經驗豐富。 夏商 大學康城 五緣灣 沿海 塞洛城 海晟 維多利亞 匯龍 大江盛世 2022 年 07 月 謝 謝！ THANKS！ 新景祥 New Visual Angle