【正文】 ?充分挖掘項(xiàng)目地段內(nèi)現(xiàn)有配套之優(yōu)勢(shì)，以吸引整個(gè)城市的關(guān)注； ?產(chǎn)品將是我們最大的亮點(diǎn)，必須在產(chǎn)品打造上著力，方能構(gòu)建強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)力。 優(yōu)勢(shì) （ S） ： 周邊配套優(yōu)勢(shì)突出；緊鄰上海路 ， 車(chē)輛出行方便；地塊方正 ， 便于規(guī)劃設(shè)計(jì) 對(duì) 策 劣勢(shì) （ W） ： 存在一定拆遷障礙；容積率偏高；戶型面積偏大 機(jī)會(huì) （ O） ： 周邊正面競(jìng)爭(zhēng)較少；城市經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展提供了不少市場(chǎng)機(jī)會(huì) 威脅 （ T） ： 城市規(guī)模相對(duì)較小 ，需求量有限；地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)不明朗 ?強(qiáng)調(diào)片區(qū)配套優(yōu)勢(shì)； ?從完善產(chǎn)品力上增強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 ?通過(guò)樹(shù)立項(xiàng)目形象，突圍片區(qū) ?把握市場(chǎng)相對(duì)空缺時(shí)機(jī)推出 ?引導(dǎo)客戶生活理念轉(zhuǎn)變 ?樹(shù)立與眾不同的項(xiàng)目形象 63 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 放大優(yōu)勢(shì) +克服劣勢(shì) 搶占機(jī)會(huì) +消除威脅 項(xiàng)目發(fā)展方略 以項(xiàng)目拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值提升 充分挖掘區(qū)域配套價(jià)值和未來(lái)人群特征 著力于產(chǎn)品打造，樹(shù)立競(jìng)爭(zhēng)力 引導(dǎo)居住理念升級(jí) 64 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 自起點(diǎn)處審視項(xiàng)目出路有哪些？ 走向 1 以市場(chǎng)為導(dǎo)向， 從市場(chǎng)真空中覓得機(jī)會(huì)。 市場(chǎng)策略 走向 2 以目標(biāo)客戶為導(dǎo)向， 營(yíng)造集中性需求亮點(diǎn)。 客戶策略 我要去哪兒？ 當(dāng)前市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，單一策略只會(huì)大大減弱項(xiàng)目排斥競(jìng)爭(zhēng)的能力，因此，需將多種策略的優(yōu)勢(shì)予以合理有效融合，進(jìn)而歸結(jié)出項(xiàng)目發(fā)展出路！ 65 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 策略探尋 66 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 壹、市場(chǎng)策略探尋 貳、客戶策略探尋 叁、產(chǎn)品策略探尋 肆、策略融合 67 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 太倉(cāng)周邊城市房?jī)r(jià)對(duì)比 如下表所示，同周邊幾大城市房?jī)r(jià)相比，目前太倉(cāng)房?jī)r(jià)尚處于較低水平。 缺陷與機(jī)會(huì)同在！ 低水平房?jī)r(jià)為太倉(cāng)未來(lái)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展預(yù)留了較大空間！ 數(shù)據(jù)來(lái)源 :政府統(tǒng)計(jì)公報(bào) 注：上海房?jī)r(jià)包含了經(jīng)濟(jì)適用房 68 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 市場(chǎng)策略可借之勢(shì) ?近幾年，由于上海房?jī)r(jià)的不斷高企，使得上海周邊城市被納入了從上海向外漫溢人群的置業(yè)范疇。從地理位置上來(lái)講，太倉(cāng)與上海的關(guān)系極為密切。因此，在承接上海向外擴(kuò)散之置業(yè)人群方面，太倉(cāng)的優(yōu)勢(shì)不言而喻！ ?此外，太倉(cāng)持續(xù)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)也為城市地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入了強(qiáng)心劑。借助周邊的優(yōu)良配套，本案理應(yīng)關(guān)注自身城市化進(jìn)程中的發(fā)展機(jī)會(huì)，在優(yōu)良配套的強(qiáng)大拉力下，著力于板塊自身的價(jià)值挖掘！ 69 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 壹、市場(chǎng)策略探尋 貳、客戶策略探尋 叁、產(chǎn)品策略探尋 肆、策略融合 70 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 客戶研究背景 太倉(cāng)的房子 71 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 ?我們希望通過(guò)本次調(diào)研及分析，深入挖掘太倉(cāng)購(gòu)房群體對(duì)太倉(cāng)市場(chǎng)戶型滿意度較低的原因及其需求。 數(shù)據(jù)來(lái)源：上實(shí)投資顧問(wèn)太倉(cāng)辦事處市場(chǎng)部 2022年，根據(jù)上實(shí)對(duì)太倉(cāng)購(gòu)房者滿意度調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，太倉(cāng)購(gòu)房群體對(duì)房屋設(shè)計(jì)滿意度評(píng)價(jià)較低，其中以 “ 房間布局合理 ” 評(píng)價(jià)較低。 72 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 客戶的普遍反映： ?“華而不實(shí)” ?“不周到” ?“不人性化” ? …… 現(xiàn)階段，開(kāi)發(fā)商品牌不是絕大多數(shù)首次購(gòu)房者買(mǎi)不買(mǎi)房屋的關(guān)鍵（首要因素為房屋的房型設(shè)計(jì)、質(zhì)量、景觀、物業(yè)），但卻是購(gòu)房者事后評(píng)價(jià)房屋“好不好”的重要依據(jù)。 “ 太倉(cāng)開(kāi)發(fā)商所建房屋重視自身的利益價(jià)值，忽視業(yè)主的居住舒適度” 73 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 客戶研究方法 74 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 客戶研究課題流程 目標(biāo)客群判斷 房型對(duì)購(gòu)房 決策的影響 房型認(rèn)知的清楚及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 理想生活 和住宅 產(chǎn)品需求特征 75 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 城市移民 ， 界于本地原住民與本市其他區(qū)域客戶之間的一類(lèi)客群，具備相對(duì)領(lǐng)先的價(jià)值認(rèn)知觀念及比較廣泛的圈層關(guān)系。 本地原住民 ， 居住觀念有待進(jìn)一步引導(dǎo)和提高，城區(qū)內(nèi)從業(yè)人員及周邊原居住人群，是本項(xiàng)目最重要和最主要的客戶群體。 本項(xiàng)目產(chǎn)品核心價(jià) 值特征及分期節(jié)奏 的安排上，應(yīng)與目 標(biāo)客群的核心價(jià)值 取向及產(chǎn)品需求特 征相一致，并在此 基礎(chǔ)上進(jìn)行提升。 目標(biāo)客群判斷： 【 本地原住民 +城市移民 】 及其基本特性 目標(biāo)客群 76 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 目標(biāo)客群判斷 房型對(duì)購(gòu)房 決策的影響 房型認(rèn)知的清楚及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 理想生活 和住宅 產(chǎn)品需求特征 77 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 ?購(gòu)房者升級(jí)居住品質(zhì)最主要的落腳點(diǎn)，是更好的空間感受。 ?客戶對(duì)戶型結(jié)構(gòu)提及頻率更高。雖然他們也受物業(yè)、社區(qū)景觀和品牌的吸引，也多次去看太倉(cāng)其他的在售項(xiàng)目，但是他們更為理性的看待房屋本身設(shè)計(jì)和布局理念。 房型對(duì)購(gòu)房 決策的影響 空間感受、物業(yè)管理、房屋質(zhì)量是客戶購(gòu)房的重要驅(qū)動(dòng)因素。 項(xiàng)目 星級(jí) 房屋設(shè)計(jì) ***** 價(jià)格 **** 物管 /安全 **** 具有升值潛力 **** 生活配套 *** 小區(qū)環(huán)境 /綠化率高 *** 開(kāi)發(fā)商品牌 /實(shí)力 *** 位置 /地理因素 *** 數(shù)據(jù)來(lái)源：上實(shí)投資顧問(wèn)太倉(cāng)辦事處市場(chǎng)部 78 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 目標(biāo)客群判斷 房型對(duì)購(gòu)房 決策的影響 房型認(rèn)知的清楚及評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) 理想生活 和住宅 產(chǎn)品需求特征 79 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 客戶研究結(jié)論 客戶對(duì)太倉(cāng)戶型設(shè)計(jì)的印象建立過(guò)程及其相互作用如下： 數(shù)據(jù)來(lái)源：上實(shí)投資顧問(wèn)太倉(cāng)辦事處市場(chǎng)部 80 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 客戶研究結(jié)論 ? 業(yè)主購(gòu)房并非僅是一次購(gòu)買(mǎi)行為，而是追求更高居住品質(zhì)的系統(tǒng)動(dòng)作。如果戶型存在缺陷，阻礙的將會(huì)是他們實(shí)現(xiàn)自己的居住理想。 ? 戶型和汽車(chē)底盤(pán)一樣，是居住系統(tǒng)的基礎(chǔ)，如果設(shè)計(jì)不到位， 會(huì)誘發(fā)系列問(wèn)題。 ? 客戶的印象通過(guò)看房獲得，業(yè)主印象通過(guò)裝修和居住獲得，業(yè)主的印象更加可靠。房間里的戶型缺陷有提醒作用，反復(fù)刺激業(yè)主的消極回憶。 81 本報(bào)告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國(guó) 上海 峨山路 613號(hào) 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 客戶研究結(jié)論 “居住功能是否