【正文】 ?充分挖掘項目地段內(nèi)現(xiàn)有配套之優(yōu)勢，以吸引整個城市的關(guān)注； ?產(chǎn)品將是我們最大的亮點，必須在產(chǎn)品打造上著力，方能構(gòu)建強大競爭力。 優(yōu)勢 （ S） ： 周邊配套優(yōu)勢突出；緊鄰上海路 ， 車輛出行方便；地塊方正 ， 便于規(guī)劃設(shè)計 對 策 劣勢 （ W） ： 存在一定拆遷障礙；容積率偏高；戶型面積偏大 機(jī)會 （ O） ： 周邊正面競爭較少；城市經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展提供了不少市場機(jī)會 威脅 （ T） ： 城市規(guī)模相對較小 ，需求量有限；地產(chǎn)市場形勢不明朗 ?強調(diào)片區(qū)配套優(yōu)勢； ?從完善產(chǎn)品力上增強項目競爭力。 ?通過樹立項目形象，突圍片區(qū) ?把握市場相對空缺時機(jī)推出 ?引導(dǎo)客戶生活理念轉(zhuǎn)變 ?樹立與眾不同的項目形象 63 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 放大優(yōu)勢 +克服劣勢 搶占機(jī)會 +消除威脅 項目發(fā)展方略 以項目拉動區(qū)域價值提升 充分挖掘區(qū)域配套價值和未來人群特征 著力于產(chǎn)品打造，樹立競爭力 引導(dǎo)居住理念升級 64 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 自起點處審視項目出路有哪些？ 走向 1 以市場為導(dǎo)向， 從市場真空中覓得機(jī)會。 市場策略 走向 2 以目標(biāo)客戶為導(dǎo)向， 營造集中性需求亮點。 客戶策略 我要去哪兒？ 當(dāng)前市場態(tài)勢下，單一策略只會大大減弱項目排斥競爭的能力，因此，需將多種策略的優(yōu)勢予以合理有效融合，進(jìn)而歸結(jié)出項目發(fā)展出路！ 65 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 策略探尋 66 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 壹、市場策略探尋 貳、客戶策略探尋 叁、產(chǎn)品策略探尋 肆、策略融合 67 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 太倉周邊城市房價對比 如下表所示，同周邊幾大城市房價相比，目前太倉房價尚處于較低水平。 缺陷與機(jī)會同在！ 低水平房價為太倉未來地產(chǎn)市場的發(fā)展預(yù)留了較大空間！ 數(shù)據(jù)來源 :政府統(tǒng)計公報 注：上海房價包含了經(jīng)濟(jì)適用房 68 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 市場策略可借之勢 ?近幾年，由于上海房價的不斷高企，使得上海周邊城市被納入了從上海向外漫溢人群的置業(yè)范疇。從地理位置上來講，太倉與上海的關(guān)系極為密切。因此，在承接上海向外擴(kuò)散之置業(yè)人群方面，太倉的優(yōu)勢不言而喻！ ?此外，太倉持續(xù)良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢也為城市地產(chǎn)市場發(fā)展注入了強心劑。借助周邊的優(yōu)良配套，本案理應(yīng)關(guān)注自身城市化進(jìn)程中的發(fā)展機(jī)會，在優(yōu)良配套的強大拉力下，著力于板塊自身的價值挖掘！ 69 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 壹、市場策略探尋 貳、客戶策略探尋 叁、產(chǎn)品策略探尋 肆、策略融合 70 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 客戶研究背景 太倉的房子 71 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 ?我們希望通過本次調(diào)研及分析，深入挖掘太倉購房群體對太倉市場戶型滿意度較低的原因及其需求。 數(shù)據(jù)來源：上實投資顧問太倉辦事處市場部 2022年，根據(jù)上實對太倉購房者滿意度調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，太倉購房群體對房屋設(shè)計滿意度評價較低，其中以 “ 房間布局合理 ” 評價較低。 72 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 客戶的普遍反映： ?“華而不實” ?“不周到” ?“不人性化” ? …… 現(xiàn)階段，開發(fā)商品牌不是絕大多數(shù)首次購房者買不買房屋的關(guān)鍵（首要因素為房屋的房型設(shè)計、質(zhì)量、景觀、物業(yè)），但卻是購房者事后評價房屋“好不好”的重要依據(jù)。 “ 太倉開發(fā)商所建房屋重視自身的利益價值，忽視業(yè)主的居住舒適度” 73 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 客戶研究方法 74 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 客戶研究課題流程 目標(biāo)客群判斷 房型對購房 決策的影響 房型認(rèn)知的清楚及評價標(biāo)準(zhǔn) 理想生活 和住宅 產(chǎn)品需求特征 75 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 城市移民 ， 界于本地原住民與本市其他區(qū)域客戶之間的一類客群，具備相對領(lǐng)先的價值認(rèn)知觀念及比較廣泛的圈層關(guān)系。 本地原住民 ， 居住觀念有待進(jìn)一步引導(dǎo)和提高，城區(qū)內(nèi)從業(yè)人員及周邊原居住人群，是本項目最重要和最主要的客戶群體。 本項目產(chǎn)品核心價 值特征及分期節(jié)奏 的安排上，應(yīng)與目 標(biāo)客群的核心價值 取向及產(chǎn)品需求特 征相一致，并在此 基礎(chǔ)上進(jìn)行提升。 目標(biāo)客群判斷： 【 本地原住民 +城市移民 】 及其基本特性 目標(biāo)客群 76 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 目標(biāo)客群判斷 房型對購房 決策的影響 房型認(rèn)知的清楚及評價標(biāo)準(zhǔn) 理想生活 和住宅 產(chǎn)品需求特征 77 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 ?購房者升級居住品質(zhì)最主要的落腳點，是更好的空間感受。 ?客戶對戶型結(jié)構(gòu)提及頻率更高。雖然他們也受物業(yè)、社區(qū)景觀和品牌的吸引，也多次去看太倉其他的在售項目，但是他們更為理性的看待房屋本身設(shè)計和布局理念。 房型對購房 決策的影響 空間感受、物業(yè)管理、房屋質(zhì)量是客戶購房的重要驅(qū)動因素。 項目 星級 房屋設(shè)計 ***** 價格 **** 物管 /安全 **** 具有升值潛力 **** 生活配套 *** 小區(qū)環(huán)境 /綠化率高 *** 開發(fā)商品牌 /實力 *** 位置 /地理因素 *** 數(shù)據(jù)來源：上實投資顧問太倉辦事處市場部 78 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 目標(biāo)客群判斷 房型對購房 決策的影響 房型認(rèn)知的清楚及評價標(biāo)準(zhǔn) 理想生活 和住宅 產(chǎn)品需求特征 79 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 客戶研究結(jié)論 客戶對太倉戶型設(shè)計的印象建立過程及其相互作用如下： 數(shù)據(jù)來源：上實投資顧問太倉辦事處市場部 80 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 客戶研究結(jié)論 ? 業(yè)主購房并非僅是一次購買行為，而是追求更高居住品質(zhì)的系統(tǒng)動作。如果戶型存在缺陷，阻礙的將會是他們實現(xiàn)自己的居住理想。 ? 戶型和汽車底盤一樣，是居住系統(tǒng)的基礎(chǔ)，如果設(shè)計不到位， 會誘發(fā)系列問題。 ? 客戶的印象通過看房獲得，業(yè)主印象通過裝修和居住獲得，業(yè)主的印象更加可靠。房間里的戶型缺陷有提醒作用，反復(fù)刺激業(yè)主的消極回憶。 81 本報告嚴(yán)格保密。僅供內(nèi)部參考使用。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 中國 上海 峨山路 613號 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 C 棟 222225室 TEL02158899556 FAX02158899926 客戶研究結(jié)論 “居住功能是否