【正文】 從整個(gè)樓盤(pán)的去化來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)力主要集中在附近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。其中多層均價(jià)在 2980—— 3900元 /平方米，小高層均價(jià)在 3000—— 4300元 /平方米。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢(xún)有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶(hù)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。C 棟 中國(guó) 222225室 TEL02158899556 上海 FAX02158899926 太倉(cāng)住宅市場(chǎng)分析 －競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 金谷府邸 位 置： 鄭和西路 351號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商 ：華南房地產(chǎn) 物業(yè)管理 ：沿江物業(yè)管理 物業(yè)形態(tài) ：多層、小高層、高層 占地面積 ： 58,000平方米 總 建 面 ： 110,000平方米 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 42% 車(chē) 位 ： 700 總 戶(hù) 數(shù) ： 700 建筑設(shè)計(jì)： 加拿大北半球公司 景觀設(shè)計(jì)： 加拿大北半球公司 營(yíng)銷(xiāo)策劃： 點(diǎn)石房產(chǎn)、川口咨詢(xún) 單價(jià)范圍： 4600元 /平方米 主力總價(jià)： 60萬(wàn)元 開(kāi)盤(pán)日期： 2022年 10月 交房日期： 2022年 12月底 40 本報(bào)告嚴(yán)格保密。峨山路 613號(hào) 僅供內(nèi)部參考使用。 太倉(cāng)住宅市場(chǎng)分析 －競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 ?客源分析 該項(xiàng)目客源多為太倉(cāng)本地人 且周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的占到 3成，只有少量上海人； 70后的客戶(hù)較多且多為自??；購(gòu)房者多為公司白領(lǐng)，如舍弗勒員工在陽(yáng)光美地團(tuán)購(gòu)就占到了 1/4。二期多層與小高層住宅，面積從 70～ 130㎡ 不等，兩邊面積都是以大戶(hù)型為主，面積在 150平方米左右，頂層更有面積達(dá) 206平方米的復(fù)式，面積范圍較廣，現(xiàn)已售出 95%左右，價(jià)格在 37003900元 /平方米。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢(xún)有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶(hù)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。C 棟 中國(guó) 222225室 TEL02158899556 上海 FAX02158899926 太倉(cāng)住宅市場(chǎng)分析 －競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 陽(yáng)光美地 位 置 ：長(zhǎng)春南路 166號(hào) 開(kāi) 發(fā) 商 ：太倉(cāng)鴻裕建設(shè)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理 ：常州國(guó)泰物業(yè) 物業(yè)形態(tài) ：多層、小高層 占地面積 ： 82,000平方米 總 建 面 ： 123,235平方米 容 積 率 ： 綠 化 率 ： % 車(chē) 位 ： 1,000多個(gè) 總 戶(hù) 數(shù) ： 1,000戶(hù) 建筑設(shè)計(jì)： 香港睿博 景觀設(shè)計(jì)： 香港睿博 營(yíng)銷(xiāo)策劃： 上海德錦行 單價(jià)范圍： 3700— 4100元 /平方米 主力總價(jià)： 38萬(wàn)元 開(kāi)盤(pán)日期： 2022年 12月 交房日期： 2022年 6月 36 本報(bào)告嚴(yán)格保密。峨山路 613號(hào) 僅供內(nèi)部參考使用。 尚東花園 大慶 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢(xún)有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶(hù)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。C 棟 中國(guó) 222225室 TEL02158899556 上海 32 本報(bào)告嚴(yán)格保密。C 棟 中國(guó) 從價(jià)格來(lái)看，新區(qū)在區(qū)域配套逐步完善，同時(shí)區(qū)域土地價(jià)格不斷上漲的情況下，其價(jià)格未來(lái)上升趨勢(shì)明顯，但由于區(qū)域大盤(pán)積聚，同質(zhì)化產(chǎn)品供應(yīng)量較大，因此短期內(nèi)價(jià)格體系不會(huì)有較大突破。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢(xún)有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶(hù)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 FAX02158899926 太倉(cāng)住宅市場(chǎng)分析 －戶(hù)型面積分析 項(xiàng)目名稱(chēng) 主力戶(hù)型面積 （平方米） 高爾夫湖濱 花苑 公寓： 190250 （尾期銷(xiāo)售） 錦繡新城 3Ｒ： 125150 2Ｒ： 97100 華源上海城 3Ｒ： 120147 2Ｒ： 88105 景瑞項(xiàng)目 （套均面積） 上城國(guó)際 2R： 92 3R： 123131 LOFT： 4298 五洋廣場(chǎng) 1R： 5060 2R： 90 3R： 118130 上?；▓@ 3Ｒ： 140160 4Ｒ： 170180 君悅豪庭 3Ｒ： 140160 金谷府邸 3Ｒ： 132140 2Ｒ： 125130 奧森尚東 2R： 98 3R： 118122 曼氏銀洲花園 2Ｒ： 122 3Ｒ： 150170 從戶(hù)型面積來(lái)看： 目前太倉(cāng)在售項(xiàng)目的戶(hù)型面積由大戶(hù)型轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)型的小戶(hù)型的趨勢(shì)愈發(fā)明顯；主力供應(yīng)為 120130m2三房 ；但大多無(wú)太大亮點(diǎn)，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將明顯加劇。峨山路 613號(hào) 僅供內(nèi)部參考使用。C 棟 中國(guó) 222225室 TEL02158899556 上海 27 本報(bào)告嚴(yán)格保密。 ?區(qū)域土地供應(yīng)量??； 老城區(qū)板塊特征描述 開(kāi)發(fā)區(qū)板塊特征描述 ?開(kāi)發(fā)區(qū)是目前太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中區(qū)域 ?開(kāi)發(fā)區(qū)是太倉(cāng)十五期間重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域，整體規(guī)劃效應(yīng)明顯，配套逐漸不成熟 。222225室 TEL02158899556 上海 FAX02158899926 太倉(cāng)區(qū)域市場(chǎng)構(gòu)成 －開(kāi)發(fā)區(qū) 各類(lèi)配套少 缺生活氛圍 配套設(shè)施逐漸完備 商業(yè)辦公規(guī)模提升 公共交通設(shè)施更為完善 綠化環(huán)境不會(huì)有所改觀 延續(xù)中高檔住宅 城市人口住宅分流 城市發(fā)展區(qū)位方向 發(fā)展方向 26 本報(bào)告嚴(yán)格保密。峨山路 613號(hào) 僅供內(nèi)部參考使用。 整體規(guī)劃較為完善，商業(yè)和生活設(shè)施規(guī)劃較多。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢(xún)有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶(hù)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。C 棟 中國(guó) 交通狀況好。 FAX02158899926 太倉(cāng)區(qū)域市場(chǎng)構(gòu)成 －西城區(qū) 新的住宅發(fā)展區(qū)，形不成社區(qū)氛圍。峨山路 613號(hào) 僅供內(nèi)部參考使用。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢(xún)有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶(hù)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。 現(xiàn)代城市氛圍差 。 原居民生活意識(shí)落后 。C 棟 中國(guó) 主要面向中端客戶(hù)。C 棟 中國(guó) FAX02158899926 太倉(cāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程 經(jīng)過(guò)多年的穩(wěn)步成長(zhǎng)，太倉(cāng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正處于一個(gè)高速發(fā)展的階段。峨山路 613號(hào) 僅供內(nèi)部參考使用。C 棟 中國(guó) FAX02158899926 20222022年太倉(cāng)年商品房供求情況 太倉(cāng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求情況 ?銷(xiāo)售量近年走勢(shì)有較大起伏，在 2022年達(dá)到歷史性的突破，成交量達(dá)到，而到 2022年，成交量達(dá)到近幾年的歷史新低； ?在經(jīng)歷 06年的理性回歸后， 07年竣工面積又達(dá)到新的高度，竣工面積為110萬(wàn)平方米， 2022年更是一舉達(dá)到 121萬(wàn)平方米，市場(chǎng)存量很大。峨山路 613號(hào) 僅供內(nèi)部參考使用。C 棟 中國(guó) FAX02158899926 宏觀環(huán)境總結(jié) 城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)強(qiáng)，規(guī)劃導(dǎo)向明確，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速 對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)支撐明顯 ?太倉(cāng)區(qū)位條件突出，融入大上海 1小時(shí)都市圈，交通便捷，發(fā)展動(dòng)力足； ?太倉(cāng)以外向型經(jīng)濟(jì)為主，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，未來(lái)高新產(chǎn)業(yè)將是太倉(cāng)主導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，主要集中在新區(qū)； ?受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，城市外來(lái)人口增長(zhǎng)明顯，人口導(dǎo)入力強(qiáng)，特別是高新技術(shù)人才引進(jìn)，城市化進(jìn)程快，城市具有較強(qiáng)的向心力； ?城市規(guī)劃向東發(fā)展明晰，東部開(kāi)發(fā)區(qū)將形成城市副中心帶，兩極化發(fā)展趨勢(shì)明顯。峨山路 613號(hào) 僅供內(nèi)部參考使用。 老城區(qū) ：繼續(xù)實(shí)施改造，形成繁華商業(yè)街區(qū) 。 FAX02158899926 城市視角 －城市規(guī)劃 新區(qū) ： 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點(diǎn)，形成沿滬經(jīng)濟(jì)帶的核心、市區(qū)的重要組成部分。峨山路 613號(hào) 僅供內(nèi)部參考使用。 瀏河鎮(zhèn)：有企業(yè) 400多家，其中 外資企業(yè)近 100家 ，民營(yíng)企業(yè) 300多家。 陸渡鎮(zhèn)：外向型經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢(xún)有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶(hù)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。222225室 TEL02158899556 上海 在國(guó)際上，人均 GDP從 8000美元到超過(guò) 10000美元時(shí)期被稱(chēng)為 “黃金發(fā)展期” 這一時(shí)期的主要特征是： 工業(yè)化轉(zhuǎn)型 城市化加速 經(jīng)濟(jì)國(guó)際化提升 2022年太倉(cāng)市人均 GDP79449元人民幣 11 本報(bào)告嚴(yán)格保密。C 棟 中國(guó) 222225室 TEL02158899556 上海 FAX02158899926 壹篇：發(fā)現(xiàn)價(jià)值 —— 項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)掘 解題方案之一 市場(chǎng)再定義 9 本報(bào)告嚴(yán)格保密。峨山路 613號(hào) 僅供內(nèi)部參考使用。222225室 TEL02158899556 上海 1 本報(bào)告嚴(yán)格保密。 中國(guó) C 棟 產(chǎn)品 \成本 \ 利潤(rùn) \成交 \品牌 \ 持續(xù)經(jīng)營(yíng) 〃〃〃〃〃〃 核心問(wèn)題 項(xiàng)目界定 解決方案 市場(chǎng)環(huán)境： 市場(chǎng)概況 區(qū)域感知 房產(chǎn)感知 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案 四大目標(biāo)： 平穩(wěn)快速去化 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo) 實(shí)踐企業(yè)使命 企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng) 非期望結(jié)果 —— 由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 —— 此岸 (項(xiàng)目條件 )自我認(rèn)知 彼岸 —— 自我實(shí)現(xiàn) (項(xiàng)目目標(biāo) ) R1 R2前言二 界定問(wèn)題 市場(chǎng)供求現(xiàn)狀難以支撐目標(biāo)實(shí)現(xiàn) ! 如何深度挖掘資源突破局限 ? 核心問(wèn)題 區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)劇烈，如何吸引消費(fèi)者？ 惡性競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下， 如何挖掘消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域的認(rèn)知價(jià)值？ 重點(diǎn)制定大戶(hù)型的去化方案， 力爭(zhēng)創(chuàng)造太倉(cāng)市 “ 量 /價(jià) /速度 ”的營(yíng)銷(xiāo)神話(huà)！ 解題大綱 市場(chǎng)的再 定義 定位深度 挖掘 傳播傳統(tǒng) 顛覆 業(yè)務(wù)模式 突破 我們始終追求 …… 發(fā)現(xiàn)價(jià)值 城市發(fā)展軌跡 軌跡輻射下的價(jià)值發(fā)掘 1 創(chuàng)造價(jià)值 產(chǎn)品定位創(chuàng)造的機(jī)會(huì)點(diǎn) 產(chǎn)品優(yōu)化創(chuàng)造的機(jī)會(huì)點(diǎn) 產(chǎn)品概念創(chuàng)造的機(jī)會(huì)點(diǎn) 2 實(shí)現(xiàn)價(jià)值 針對(duì)目標(biāo)客戶(hù) 選用何種銷(xiāo)售渠道 何種賣(mài)點(diǎn)訴求 達(dá)到分階段銷(xiāo)售目標(biāo) 3 提升價(jià)值 整合上實(shí)所有資源 提供標(biāo)準(zhǔn)化保障 4 8 本報(bào)告嚴(yán)格保密。上海 222225室 TEL02158899556 中國(guó) C 棟 未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢(xún)有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶(hù)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 社會(huì)經(jīng)濟(jì)綜合發(fā)展水平名列 2022年度全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市） 第 9位 。 中國(guó) C 棟 僅供內(nèi)部參考使用。峨山路 613號(hào) FAX02158899926 城市視角 －產(chǎn)業(yè)分布 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)：共引進(jìn)各類(lèi)項(xiàng)目近 1400家 ，其中 外資項(xiàng)目 365家 ，其中，來(lái)區(qū)落戶(hù)的 歐美企業(yè)約占外商投資企業(yè)總數(shù)的 40%，日韓企業(yè)約占 40%，港臺(tái)企業(yè)約占 15%。區(qū)內(nèi) 臺(tái)資企業(yè)已突破 100家 。 13 本報(bào)告嚴(yán)格保密。上海 222225室 TEL02158899556 南郊新城區(qū) ： 休閑商住區(qū) ，逐步形成市文化、教育、體育中心。 老城區(qū) 商貿(mào)物流區(qū) 商業(yè)生活區(qū) 休閑商住區(qū) 加工制造業(yè)區(qū) 高新產(chǎn)業(yè)與生態(tài) 住宅生活區(qū) 14 本報(bào)告嚴(yán)格保密。上海 222225室 TEL02158899556 未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢(xún)有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶(hù)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 太倉(cāng)市房地產(chǎn)投資 16 本報(bào)告嚴(yán)格保密。上海 222225室 TEL02158899556 未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢(xún)有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶(hù)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 18 本報(bào)告嚴(yán)格保密。上海 222225室 TEL02158899556 未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢(xún)有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對(duì)上實(shí)及其客戶(hù)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)侵犯。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 西區(qū)以公寓為主，多為小高層、多層。未經(jīng)上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢(xún)有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，