【正文】 從整個樓盤的去化來看，購買力主要集中在附近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)。其中多層均價在 2980—— 3900元 /平方米，小高層均價在 3000—— 4300元 /平方米。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。C 棟 中國 222225室 TEL02158899556 上海 FAX02158899926 太倉住宅市場分析 －競爭樓盤分析 金谷府邸 位 置： 鄭和西路 351號 開 發(fā) 商 ：華南房地產(chǎn) 物業(yè)管理 ：沿江物業(yè)管理 物業(yè)形態(tài) ：多層、小高層、高層 占地面積 ： 58,000平方米 總 建 面 ： 110,000平方米 容 積 率 ： 綠 化 率 ： 42% 車 位 ： 700 總 戶 數(shù) ： 700 建筑設(shè)計： 加拿大北半球公司 景觀設(shè)計： 加拿大北半球公司 營銷策劃： 點石房產(chǎn)、川口咨詢 單價范圍： 4600元 /平方米 主力總價： 60萬元 開盤日期： 2022年 10月 交房日期： 2022年 12月底 40 本報告嚴(yán)格保密。峨山路 613號 僅供內(nèi)部參考使用。 太倉住宅市場分析 －競爭樓盤分析 ?客源分析 該項目客源多為太倉本地人 且周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的占到 3成，只有少量上海人； 70后的客戶較多且多為自?。毁彿空叨酁楣景最I(lǐng)，如舍弗勒員工在陽光美地團購就占到了 1/4。二期多層與小高層住宅，面積從 70～ 130㎡ 不等，兩邊面積都是以大戶型為主，面積在 150平方米左右，頂層更有面積達(dá) 206平方米的復(fù)式，面積范圍較廣，現(xiàn)已售出 95%左右，價格在 37003900元 /平方米。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。C 棟 中國 222225室 TEL02158899556 上海 FAX02158899926 太倉住宅市場分析 －競爭樓盤分析 陽光美地 位 置 ：長春南路 166號 開 發(fā) 商 ：太倉鴻裕建設(shè)發(fā)展有限公司 物業(yè)管理 ：常州國泰物業(yè) 物業(yè)形態(tài) ：多層、小高層 占地面積 ： 82,000平方米 總 建 面 ： 123,235平方米 容 積 率 ： 綠 化 率 ： % 車 位 ： 1,000多個 總 戶 數(shù) ： 1,000戶 建筑設(shè)計： 香港睿博 景觀設(shè)計： 香港睿博 營銷策劃： 上海德錦行 單價范圍： 3700— 4100元 /平方米 主力總價： 38萬元 開盤日期： 2022年 12月 交房日期： 2022年 6月 36 本報告嚴(yán)格保密。峨山路 613號 僅供內(nèi)部參考使用。 尚東花園 大慶 鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。C 棟 中國 222225室 TEL02158899556 上海 32 本報告嚴(yán)格保密。C 棟 中國 從價格來看，新區(qū)在區(qū)域配套逐步完善，同時區(qū)域土地價格不斷上漲的情況下，其價格未來上升趨勢明顯，但由于區(qū)域大盤積聚，同質(zhì)化產(chǎn)品供應(yīng)量較大，因此短期內(nèi)價格體系不會有較大突破。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 FAX02158899926 太倉住宅市場分析 －戶型面積分析 項目名稱 主力戶型面積 （平方米） 高爾夫湖濱 花苑 公寓： 190250 （尾期銷售） 錦繡新城 3Ｒ： 125150 2Ｒ： 97100 華源上海城 3Ｒ： 120147 2Ｒ： 88105 景瑞項目 （套均面積） 上城國際 2R： 92 3R： 123131 LOFT： 4298 五洋廣場 1R： 5060 2R： 90 3R： 118130 上?；▓@ 3Ｒ： 140160 4Ｒ： 170180 君悅豪庭 3Ｒ： 140160 金谷府邸 3Ｒ： 132140 2Ｒ： 125130 奧森尚東 2R： 98 3R： 118122 曼氏銀洲花園 2Ｒ： 122 3Ｒ： 150170 從戶型面積來看： 目前太倉在售項目的戶型面積由大戶型轉(zhuǎn)向經(jīng)濟型的小戶型的趨勢愈發(fā)明顯；主力供應(yīng)為 120130m2三房 ；但大多無太大亮點，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭將明顯加劇。峨山路 613號 僅供內(nèi)部參考使用。C 棟 中國 222225室 TEL02158899556 上海 27 本報告嚴(yán)格保密。 ?區(qū)域土地供應(yīng)量??； 老城區(qū)板塊特征描述 開發(fā)區(qū)板塊特征描述 ?開發(fā)區(qū)是目前太倉房地產(chǎn)市場集中區(qū)域 ?開發(fā)區(qū)是太倉十五期間重點建設(shè)區(qū)域，整體規(guī)劃效應(yīng)明顯，配套逐漸不成熟 。222225室 TEL02158899556 上海 FAX02158899926 太倉區(qū)域市場構(gòu)成 －開發(fā)區(qū) 各類配套少 缺生活氛圍 配套設(shè)施逐漸完備 商業(yè)辦公規(guī)模提升 公共交通設(shè)施更為完善 綠化環(huán)境不會有所改觀 延續(xù)中高檔住宅 城市人口住宅分流 城市發(fā)展區(qū)位方向 發(fā)展方向 26 本報告嚴(yán)格保密。峨山路 613號 僅供內(nèi)部參考使用。 整體規(guī)劃較為完善，商業(yè)和生活設(shè)施規(guī)劃較多。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。C 棟 中國 交通狀況好。 FAX02158899926 太倉區(qū)域市場構(gòu)成 －西城區(qū) 新的住宅發(fā)展區(qū)，形不成社區(qū)氛圍。峨山路 613號 僅供內(nèi)部參考使用。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。 現(xiàn)代城市氛圍差 。 原居民生活意識落后 。C 棟 中國 主要面向中端客戶。C 棟 中國 FAX02158899926 太倉房地產(chǎn)市場發(fā)展歷程 經(jīng)過多年的穩(wěn)步成長，太倉市的房地產(chǎn)市場目前正處于一個高速發(fā)展的階段。峨山路 613號 僅供內(nèi)部參考使用。C 棟 中國 FAX02158899926 20222022年太倉年商品房供求情況 太倉市房地產(chǎn)市場供求情況 ?銷售量近年走勢有較大起伏，在 2022年達(dá)到歷史性的突破，成交量達(dá)到，而到 2022年，成交量達(dá)到近幾年的歷史新低； ?在經(jīng)歷 06年的理性回歸后， 07年竣工面積又達(dá)到新的高度，竣工面積為110萬平方米， 2022年更是一舉達(dá)到 121萬平方米，市場存量很大。峨山路 613號 僅供內(nèi)部參考使用。C 棟 中國 FAX02158899926 宏觀環(huán)境總結(jié) 城市經(jīng)濟基礎(chǔ)強，規(guī)劃導(dǎo)向明確，產(chǎn)業(yè)發(fā)展加速 對房地產(chǎn)市場支撐明顯 ?太倉區(qū)位條件突出，融入大上海 1小時都市圈，交通便捷，發(fā)展動力足； ?太倉以外向型經(jīng)濟為主，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)良好，未來高新產(chǎn)業(yè)將是太倉主導(dǎo)發(fā)展產(chǎn)業(yè)，主要集中在新區(qū)； ?受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響，城市外來人口增長明顯，人口導(dǎo)入力強，特別是高新技術(shù)人才引進，城市化進程快，城市具有較強的向心力； ?城市規(guī)劃向東發(fā)展明晰，東部開發(fā)區(qū)將形成城市副中心帶，兩極化發(fā)展趨勢明顯。峨山路 613號 僅供內(nèi)部參考使用。 老城區(qū) ：繼續(xù)實施改造，形成繁華商業(yè)街區(qū) 。 FAX02158899926 城市視角 －城市規(guī)劃 新區(qū) ： 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等為重點，形成沿滬經(jīng)濟帶的核心、市區(qū)的重要組成部分。峨山路 613號 僅供內(nèi)部參考使用。 瀏河鎮(zhèn)：有企業(yè) 400多家，其中 外資企業(yè)近 100家 ，民營企業(yè) 300多家。 陸渡鎮(zhèn)：外向型經(jīng)濟占主導(dǎo)地位。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。222225室 TEL02158899556 上海 在國際上，人均 GDP從 8000美元到超過 10000美元時期被稱為 “黃金發(fā)展期” 這一時期的主要特征是： 工業(yè)化轉(zhuǎn)型 城市化加速 經(jīng)濟國際化提升 2022年太倉市人均 GDP79449元人民幣 11 本報告嚴(yán)格保密。C 棟 中國 222225室 TEL02158899556 上海 FAX02158899926 壹篇：發(fā)現(xiàn)價值 —— 項目價值發(fā)掘 解題方案之一 市場再定義 9 本報告嚴(yán)格保密。峨山路 613號 僅供內(nèi)部參考使用。222225室 TEL02158899556 上海 1 本報告嚴(yán)格保密。 中國 C 棟 產(chǎn)品 \成本 \ 利潤 \成交 \品牌 \ 持續(xù)經(jīng)營 〃〃〃〃〃〃 核心問題 項目界定 解決方案 市場環(huán)境： 市場概況 區(qū)域感知 房產(chǎn)感知 競爭個案 四大目標(biāo)： 平穩(wěn)快速去化 產(chǎn)品實現(xiàn)熱銷 實踐企業(yè)使命 企業(yè)持續(xù)經(jīng)營 非期望結(jié)果 —— 由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果 期望結(jié)果 —— 不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果 —— 此岸 (項目條件 )自我認(rèn)知 彼岸 —— 自我實現(xiàn) (項目目標(biāo) ) R1 R2前言二 界定問題 市場供求現(xiàn)狀難以支撐目標(biāo)實現(xiàn) ! 如何深度挖掘資源突破局限 ? 核心問題 區(qū)域市場競爭劇烈，如何吸引消費者？ 惡性競爭的市場條件下， 如何挖掘消費者對本區(qū)域的認(rèn)知價值？ 重點制定大戶型的去化方案， 力爭創(chuàng)造太倉市 “ 量 /價 /速度 ”的營銷神話！ 解題大綱 市場的再 定義 定位深度 挖掘 傳播傳統(tǒng) 顛覆 業(yè)務(wù)模式 突破 我們始終追求 …… 發(fā)現(xiàn)價值 城市發(fā)展軌跡 軌跡輻射下的價值發(fā)掘 1 創(chuàng)造價值 產(chǎn)品定位創(chuàng)造的機會點 產(chǎn)品優(yōu)化創(chuàng)造的機會點 產(chǎn)品概念創(chuàng)造的機會點 2 實現(xiàn)價值 針對目標(biāo)客戶 選用何種銷售渠道 何種賣點訴求 達(dá)到分階段銷售目標(biāo) 3 提升價值 整合上實所有資源 提供標(biāo)準(zhǔn)化保障 4 8 本報告嚴(yán)格保密。上海 222225室 TEL02158899556 中國 C 棟 未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 社會經(jīng)濟綜合發(fā)展水平名列 2022年度全國百強縣（市） 第 9位 。 中國 C 棟 僅供內(nèi)部參考使用。峨山路 613號 FAX02158899926 城市視角 －產(chǎn)業(yè)分布 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)：共引進各類項目近 1400家 ，其中 外資項目 365家 ，其中，來區(qū)落戶的 歐美企業(yè)約占外商投資企業(yè)總數(shù)的 40%，日韓企業(yè)約占 40%，港臺企業(yè)約占 15%。區(qū)內(nèi) 臺資企業(yè)已突破 100家 。 13 本報告嚴(yán)格保密。上海 222225室 TEL02158899556 南郊新城區(qū) ： 休閑商住區(qū) ，逐步形成市文化、教育、體育中心。 老城區(qū) 商貿(mào)物流區(qū) 商業(yè)生活區(qū) 休閑商住區(qū) 加工制造業(yè)區(qū) 高新產(chǎn)業(yè)與生態(tài) 住宅生活區(qū) 14 本報告嚴(yán)格保密。上海 222225室 TEL02158899556 未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 太倉市房地產(chǎn)投資 16 本報告嚴(yán)格保密。上海 222225室 TEL02158899556 未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 18 本報告嚴(yán)格保密。上海 222225室 TEL02158899556 未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方， 不得摘錄、使用本報告的全部或部分內(nèi)容，否則可能導(dǎo)致對上實及其客戶的知識產(chǎn)權(quán)侵犯。鑫靈創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園 西區(qū)以公寓為主，多為小高層、多層。未經(jīng)上海上實置業(yè)投資咨詢有限公司正式授權(quán)，不得泄漏給任何第三方，