【正文】 FA 2022中國國際馬博會(huì) ?蓄客活動(dòng) 3： 2022年 10月 3031日 ， 上海展覽中心西一館 ，LuxProperty上海臻品物業(yè)私人品鑒 會(huì) ?另：綠粉看房團(tuán)、城市巡展 綠城〃蘇州 ?圏層推廣活動(dòng) ?客戶維系活動(dòng) ?社會(huì)責(zé)任活動(dòng) ?品牌提升活動(dòng) ?客戶維系活動(dòng) 1： 小型投資論壇、主題拍賣會(huì) ?客戶維系活動(dòng) 2： 北大國學(xué)班、中歐商學(xué)院培訓(xùn)基地 ?客戶維系活動(dòng) 3： 當(dāng)代藝術(shù)展、奢侈品展 外部蓄客的關(guān)鍵活動(dòng) 綠城〃蘇州 ?圏層推廣活動(dòng) ?客戶維系活動(dòng) ?社會(huì)責(zé)任活動(dòng) ?品牌提升活動(dòng) ?社會(huì)責(zé)任活動(dòng) 1： 與政府、業(yè)主聯(lián)合，成立中國首個(gè)吳文化民間藝術(shù)保護(hù)基金 ?社會(huì)責(zé)任活動(dòng) 2： 不定期向蘇州新博物館收購及捐贈(zèng)民間吳文化藝術(shù)藏品 外部蓄客的關(guān)鍵活動(dòng) 綠城〃蘇州 ?圏層推廣活動(dòng) ?客戶維系活動(dòng) ?社會(huì)責(zé)任活動(dòng) ?品牌提升活動(dòng) ?國外參獎(jiǎng) ： “ 全球五大夢幻豪宅 ” ?政府活動(dòng) ： 中意、中新、中法國際使者 ，關(guān)鍵對接部門：園區(qū)管委會(huì)、市政府外事辦、文廣新局、教育局、旅游局 外部蓄客的關(guān)鍵活動(dòng) 綠城〃蘇州 房地產(chǎn)行業(yè) ?超過 200家合作企業(yè)及政府機(jī)構(gòu) ?上海豪宅營銷圈 自有客戶 ?上海、北京、南京、蘇州、廈門、邰州、無錫、南通等全國項(xiàng)目客戶資源與江蘇、福建商會(huì) 金融投資機(jī)構(gòu) ? Macquarie Group、 6大囯內(nèi)商業(yè)銀行、東亞銀行、華一銀行、 ASCOTT、中融信托、新時(shí)代信托、交銀國信 奢侈品運(yùn)營資源 ? CCA、 RICHGATE、 Residence Palmerston Hotelsamp。憑借著什么？ 綠城〃蘇州 從奧巴馬效應(yīng)，審視超常規(guī)營銷 2022年 11月 4日 ,奧巴馬贏得美國總體大選后不久 ,即推出一個(gè)醞釀已久的官方網(wǎng)站 “ ” 通過這個(gè)互動(dòng)平臺(tái)，以請求美國公民分享他們的故事，并為美國的未來提供意見和建議。 慈善公民型： 真誠回報(bào)社會(huì)； 啟動(dòng)核心：國內(nèi)特定人群 完全購買驅(qū)動(dòng)力導(dǎo)向的客戶劃分 綠城〃蘇州 為目標(biāo)客戶注解 “ 在財(cái)平如水，人中直似衡。 收藏避險(xiǎn)型： 追求完美，規(guī)避投資環(huán)境惡化； 啟動(dòng)核心：綠粉系 完全購買驅(qū)動(dòng)力導(dǎo)向的客戶劃分 綠城〃蘇州 他們需要和財(cái)富相當(dāng)?shù)娜私煌?，孤立于社?huì)的其他階層； 他們希望別人知道自己，又不希望別人了解自己； 他們極度追求奢華、絢爛、舒適，只為尋找適合自己的商品，選擇一種自己的生活方式； 他們在自己的圈層內(nèi)，以常人無法企及的物品在一個(gè)特點(diǎn)的圈子里相互攀比炫耀，顯示財(cái)富與地位。 創(chuàng)造財(cái)富是一種責(zé)任，使用財(cái)富也是一種責(zé)任 。 2022年威尼斯雙年展作品“給馬可波羅的禮物”，把中國園林以藝術(shù)作品的形式帶到威尼斯參展，并永久陳列，意味著葉放創(chuàng)作的又一次突破，探討了園林藝術(shù)在西方語境中的可能性，中國文化精神被西方理解和接受的可能性。除了定期參加古董車的展覽外，其家族也在投資上億元在廣州建設(shè)一個(gè)文化廣場，用以展覽和交流。人需要一種境界，這個(gè)境界需要物質(zhì)基礎(chǔ)，但最重要的是心理上的狀態(tài)。 海巖不僅僅是個(gè)作家，更是個(gè)經(jīng)濟(jì)師、酒店經(jīng)營者、設(shè)計(jì)師。他們通常對文化非常敏感，希望因?yàn)樽约旱钠肺欢A得尊重，比如能夠品賞昂貴的葡萄酒，能夠鑒別古巴雪茄的優(yōu)劣，能夠優(yōu)雅地打高爾夫。別墅一般都在郊區(qū)，回家的路上都充滿了危險(xiǎn)性。 綠城〃蘇州 項(xiàng)目 2：深圳香蜜湖壹號(hào) 訪談對象：石女士年齡約為 40歲，制造業(yè)，中電照明集團(tuán)董事長夫人 關(guān)鍵詞：地段、家庭子女、私密性、口碑傳播、強(qiáng)調(diào)自我價(jià)值及實(shí)用價(jià)值 重點(diǎn)語錄摘要： 1. 位于城市中心， 交通和小孩上學(xué)都比較方便 ，尤其是我們這種在城市中心住慣了的人，稍微住遠(yuǎn)一點(diǎn)就不大習(xí)慣； 2. 別墅產(chǎn)品有點(diǎn)密，感覺隱私性很不夠； 3. 平常喜歡跟朋友在酒樓喝茶，大家可能偶爾聊到哪個(gè)樓盤的時(shí)候都會(huì)推薦去看看； 4. 如果我要買帶裝修的房子，一定要融入我的理念 ，房子是買來自己住的，沒有點(diǎn)自己的東西住著會(huì)不舒服； 5. 一些功能也比較重要： 晾衣臺(tái)、廚房的排煙、中廚西廚的分區(qū) ，這些東西在買房時(shí)我肯定會(huì)考慮。 綠城〃蘇州 項(xiàng)目：平門府（拙政園旁，古城純獨(dú)棟） 總價(jià)： 1000萬起，銷售速度 60套 /年， 訪談對象：王先生（案場臵業(yè)顧問） 客戶關(guān)鍵詞： 45歲以上，本地客為主，古城情結(jié)，稀缺性強(qiáng) 重點(diǎn)語錄摘要： 1. 喜歡我們項(xiàng)目的客戶大部分都是有 古城情結(jié) 的，骨子里喜歡蘇州的老東西，很傳統(tǒng)，客戶年紀(jì)一般都是 45歲以上 的； 2. 四套樓王價(jià)格在 4000萬以上，我們還沒對外公開，但是已經(jīng)有 北京的業(yè)內(nèi)的老總在談 了； 3. 客戶 大部分都是本地人 ，部分常熟、張家港等地的 私營企業(yè)主 ，最近也有不少北京客戶來看，但是基本都是業(yè)內(nèi)的，我們在外地沒做推廣。以蘇州為中心的江南地區(qū)，素有尚文化的傳統(tǒng)，文化積淀深厚，教育普及，讀書蔚成民風(fēng)。享有 “ 鬼斧劈線，神工運(yùn)針 ” 的美譽(yù)。 建筑裝飾增加歷史感和人文性，細(xì)節(jié)決定整體 升級(jí)要素 3：私有性。 可居、可觀、可游、可賞；對傳統(tǒng)居住文化實(shí)質(zhì)的探究，強(qiáng)調(diào)過程體驗(yàn)；追究內(nèi)涵，而非平鋪直敘 關(guān)鍵詞 2：聚落。 困 破 立 序 策 術(shù) 綠城〃蘇州 PARTⅠ 回顧思考 困于心，衡于慮，而后作。” —— 李嘉誠（中） 耀世和永恒 這是一次對話， 關(guān)于已經(jīng)成功的建筑和已經(jīng)成功的人 啟發(fā)我們在這場攀越至高的對撞中，嘗試探索 —— Suzhou , Shanghai 商業(yè)秘密聲明 ? 本文內(nèi)包含的資料屬于新景祥控股有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用?！? —— （美） 成功者， 追求成為極少數(shù) 成功者， 因沉淀變得精粹 “ 建立無我，追求自我。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。（在蘇州，誰愿意為綠城出力？ 政府！高地價(jià)的受益者，眾多頂級(jí)財(cái)富階層導(dǎo)入的獲益者，必將有所支持） ※ 借力蘇州，先于本地推廣，進(jìn)行海外營銷，墻外開花墻內(nèi)香 綠城〃蘇州 從思路到出路 我們致力于解決幾個(gè)關(guān)鍵要素： 如何尋求并善用綠城與蘇州的契合語境，奠定 ？ 如何全面和準(zhǔn)確的直擊項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群，并有效的引發(fā)關(guān)注從而消化？ 如何精準(zhǔn)的把握項(xiàng)目的形象基調(diào)和傳播語言，使之符合倡導(dǎo)的價(jià)值預(yù)期？ 如何使品牌營銷與項(xiàng)目營銷產(chǎn)生有機(jī)效應(yīng)，而令營銷事半功倍？ 如何從項(xiàng)目價(jià)值支點(diǎn)與客戶購買驅(qū)動(dòng)力出發(fā)，尋求展示、渠道的解決方案？ 綠城〃蘇州 PARTⅡ 解境之道 序以建言，首引情本 …… —— 《 文心雕龍 》 綠城〃蘇州 蘇州豪宅觀鑒 弱 強(qiáng)（價(jià)格相似性） （資源相似性）強(qiáng) 水巷鄰里 2022萬 1000萬 姑蘇人家 星島仁恒 太湖高爾夫 太湖天闕 天倫隨園 平門府 銀麗高爾夫 九龍倉 新鴻基 價(jià)格敏感性， 2022萬存在天花板效應(yīng)，兩個(gè)相似性最強(qiáng)的項(xiàng)目為參考 綠城〃蘇州 水巷鄰里：豪宅新銳，資源導(dǎo)向，認(rèn)可度高 已售 在售 建筑面積： 10萬平方米 容積率： 1 產(chǎn)品形態(tài)：小高層、聯(lián)排、獨(dú)棟 主力面積：聯(lián)排 357373平，公寓 175180平 精裝修：整體精裝， 3500元 /平，價(jià)值感知缺乏 ※ 園區(qū)乃至蘇州 最優(yōu)湖景資源 ※ 湖西 CBD， 城市資源優(yōu)勢 ※ 超低建筑密度 ，規(guī)劃尺度舒適 ※ 景觀均好性 強(qiáng)，優(yōu)勢資源最大化 ※ 新古典風(fēng)格融入現(xiàn)代元素 ，品質(zhì)感較強(qiáng) 區(qū)位 產(chǎn)品 品牌 資源 形象 規(guī)劃 綠城〃蘇州 姑蘇人家：在售標(biāo)桿型園林大宅 建筑面積： 17600平方米 容積率： 產(chǎn)品形態(tài)：蘇式園林別墅（獨(dú)棟） 主力面積： 600800 中國珍品建筑大院，民族優(yōu)秀建筑金獎(jiǎng) ※ 古城區(qū)中心， 高度人文積淀 的區(qū)位屬性 ※ 依傍于蘇州四大名園之 留園 ，情景契合 ※ 專注于 傳統(tǒng)蘇州園林建筑的拓模 ※ 內(nèi)部院落感 的打動(dòng)力較強(qiáng) ※ 捕捉 蘇州文人神韻 的營銷包裝 區(qū)位 產(chǎn)品 品牌 資源 形象 規(guī)劃 綠城〃蘇州 蘇州豪宅關(guān)鍵性價(jià)值分析 『客觀性』 主動(dòng)式 被動(dòng)式 『主觀性』 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （新進(jìn)者） （品牌） （社會(huì)資源） （自然資源） 3 1 4 2 蘇州的豪宅缺少主動(dòng)創(chuàng)新和自我實(shí)現(xiàn)的價(jià)值與魄力！ 水巷鄰里： 1+3 客觀性；優(yōu)越資源條件下，突出產(chǎn)品價(jià)值 姑蘇人家： 1+4 被動(dòng)優(yōu)越型，以與生俱來的人文機(jī)理優(yōu)化項(xiàng)目價(jià)值 綠城〃蘇州 綠城作品淺賞 綠城 16年一路走來，如一本厚厚的書，展開來是一篇載遍全國近 40個(gè)城市高端物業(yè)的長卷；其中很多章節(jié)已成為綠城的驕傲，而凡是綠城的驕傲都已成為行業(yè)同類的價(jià)值代表 …… 多層公寓代表項(xiàng)目： 桂花城系列 ，百合公寓系列 高層公寓代表項(xiàng)目： 綠園系列，杭州春江花月，杭州深藍(lán)廣場，上海黃浦灣 別墅代表項(xiàng)目： 玫瑰園系列， 桃花源系列，長沙青竹園 平層官邸代表項(xiàng)目： 御園系列， 杭州留莊 大型社區(qū)代表項(xiàng)目： 杭州翡翠城； 另有商用物業(yè)、公建、度假公寓等項(xiàng)目開發(fā) 綠城〃蘇州 桂花城：綠城的誕生與傳承 桂花城 —— 源于 1994，傳承于 1998 杭州桂花城 —— 有關(guān) 1366戶的傳說 關(guān)鍵詞 1：意境。 對本土文化的吸收，尊貴感、儀式感和私密感的和諧統(tǒng)一，詮釋洋房文化的原味 升級(jí)要素 2：藝術(shù)性。Associates公司 美國佛羅里達(dá) BLD事務(wù)所 綠城〃蘇州 表現(xiàn)為綠城式的尊重 綠城所呈現(xiàn)的是一個(gè)完整的產(chǎn)品，既是一個(gè)生活消費(fèi)品，是財(cái)富和身份的象征，更是具有收藏價(jià)值的可傳承的藝術(shù)甄品；它不只是提供生活場景，甚至不僅僅是生活方式，各種文化的共存共融，更在于骨子里對歷史、城市、人文、人性由衷的尊重 歷史：跨時(shí)空完美對話 讓住宅知道如何使自身適應(yīng)現(xiàn)代的現(xiàn)實(shí)， 又毫不聲張的保持歷史的世襲與血統(tǒng) 城市：探究城市內(nèi)涵，契合城市氣質(zhì) 不同城市與建筑之間形成特定文化身份識(shí)別， 與城市的深度對接才是綠城繁茂不息的“根” 人文：傳承、提煉、升華 揮灑傳統(tǒng)人文氣質(zhì)， 綻放東、西經(jīng)典碰撞式的文化異彩 人性：以人為本、為人營造、