【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。第一節(jié)項目概況及承辦單位······························1. 第二章項目提出的背景與建設(shè)必要性························6. 第三章市場分析及建設(shè)規(guī)模··································10. 第一節(jié)萊蕪市房地產(chǎn)宏觀狀況分析····················10

　　

【正文】 及時檢修有問題的設(shè)備。 加強項目區(qū)內(nèi)精神文明建設(shè)，使業(yè)戶養(yǎng)成良好的道德素養(yǎng)，自覺節(jié)約用水。 除上述措施外，綜合服務(wù)樓管理機構(gòu)應(yīng)加強管理，完善各種規(guī)章制度，按期對各類設(shè)備、管道、器具等進行檢修，減少跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，避免不必要的浪費。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 36 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第 八 章 物業(yè)管理 為適應(yīng)現(xiàn)代城市居民生活的需要，本項目建設(shè)完成后擬設(shè)立獨立的物業(yè)管理機構(gòu)，其 職責主要包括： 保安：二十四小時保安值勤及巡更任務(wù)。 衛(wèi)生清潔：場區(qū)環(huán)境清潔、保潔，住宅樓道等公共部分清潔、保潔及垃圾收集、清運。 綠化維護：場區(qū)內(nèi)花草樹木的生長維護、雜草清理等。 公共設(shè)施維護：場區(qū)內(nèi)景觀、休閑、運動、娛樂設(shè)施保養(yǎng)、維修、維護。 房屋及配套設(shè)施（上下水、電、液化氣等）維修、維護。 供水：包括居民用水及綠化景觀和運動設(shè)施供水。 醫(yī)療：設(shè)立醫(yī)療門診室，為小區(qū)居民服務(wù)。 代收相關(guān)費用（水、電、物業(yè)等）。 項目建成后將報批有關(guān)物價部門，核準后物業(yè)收費，具體價格以 物價部門規(guī)定為準。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 37 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第 九 章 建設(shè)實施及工程進度安排 一、組織機構(gòu) 為加強項目管理，提高投資效益，由項目法人對項目的策劃、資金籌措、建設(shè)實施、銷售經(jīng)營等實行全過程負責。在項目建設(shè)過程中，建議項目承辦單位抽出精干人員，設(shè)立施工管理部、財務(wù)部、辦公室等機構(gòu)，對項目的概算控制、資金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進行管理，確保項目按時完成。 二、工程進度安排 本項目可行性研究報告批復(fù)后，將盡快著手進行前期準備工作，及時委托社會信譽度高的設(shè)計單位編制初步設(shè)計和施工圖設(shè)計，并提前進行場地平整工作， 上述各項工作預(yù)計可 2 個月內(nèi)完成， 2020 年 10 月份可望開工建設(shè)。本項目的建設(shè)擬采用滾動開發(fā)方式，建設(shè)期 18個月。 施工進度計劃表 序 號 項目名稱 2020 年 2020 年 2020 年 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 1 可研報告編制 與審批 2 勘察設(shè)計 3 初步設(shè)計與施 工圖設(shè)計 4 建筑工程施工 5 配套設(shè)施 6 總體竣工驗收 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 38 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 三、實施措 施 工程招標制 根據(jù)國家關(guān)于《工程建設(shè)項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》，該項目屬于關(guān)系社會公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項目，在其規(guī)定的招標范圍內(nèi)，項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購，均應(yīng)按要求進行招標。依據(jù)項目單位的實際情況，招標的組織形式應(yīng)實行公開招標。招標的具體內(nèi)容由項目審批部門核準。 工程監(jiān)理制 由于本項目工程量大，建設(shè)標準要求高，建設(shè)工期緊，建議在工程建設(shè)監(jiān)督方面，應(yīng)盡量按國家有關(guān)規(guī)定選擇有資質(zhì)和實力的監(jiān)理單位，采取委托全過程式的監(jiān)理方式。 項目法人制 根據(jù)有關(guān)要求，本項目 的建設(shè)必須實行項目法人責任制和責任追究制，由項目法定代表人對建設(shè)的全過程和工程質(zhì)量總負責。 項目合同制 建設(shè)單位應(yīng)按照中標結(jié)果和建設(shè)內(nèi)容與勘察設(shè)計單位、施工單位、設(shè)備安裝單位、裝飾裝修隊伍、設(shè)備供應(yīng)商簽訂相關(guān)合同，認真會審施工圖，明確質(zhì)量要求和合理工期、總造價，明確雙方的責、權(quán)、利及約束機制。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 39 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第十章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算 一、估算依據(jù) 山東省建筑工程綜合定額； 山東省安裝工程綜合定額； 萊蕪市材料預(yù)算價格； 同類工程造價情況； 現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定 。 二 、 總投資估算 開發(fā)成本 a、土地成本，本項目總地價 按 520 元 /㎡ 計算， 土地成本為㎡ *520元 /㎡ =。 b、前期工程費，共計 。 前期工程費用表 序號 項目 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 規(guī)劃及施工 設(shè)計費 30元 /㎡ 2 監(jiān)理費 15 元 /㎡ 合計 45 元 /㎡ * ㎡ 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 40 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 c、建安工程費，共計 。 建安工程費用表 序號 項目 單價 (元 /m2) 工程量（ m2） 金額（萬元） 1 土建安裝工程費 1200 共計 1200 d、基礎(chǔ)設(shè)施配套費，共計 。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費用表 序號 項目名稱 折合建筑面積 平方米單價 合價 1 室外排水、道路（按室外總面積 30%計） 2 圍墻、大門、小型公建 5 3 區(qū)內(nèi)室外電氣 4 區(qū)內(nèi)室外給水、采暖 5 施工期水、電、辦公臨時設(shè)施 6 區(qū)內(nèi)室外綠化工程（折合室外總面積 47%計） 7 區(qū)內(nèi)室外景觀工程（按室外總面積 23%計） 合計 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 41 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 e、上繳政府費用，共計 。 上繳政府費用表 序號 項目名稱 折合建筑平米單價 （元 /平方米） 總額（萬元） 1 城市規(guī)劃費用 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 150 3 質(zhì)檢費 4 施工圖審查費 5 質(zhì)量監(jiān)督費 6 開發(fā)費 8 7 散裝水泥費 3 8 施工圖消防審查費 9 人防建設(shè)費 32 10 氣象局技術(shù)服務(wù)費 2 11 抗震審查費 12 小計 11 環(huán)境監(jiān)測費 6 合計 g、不可預(yù)見費用，共計 。 主要有以下幾項： 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 42 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第一，在市場條件下，建材價格是不斷變動的，這就存在“三材”差價的因素。 第二，在進行技術(shù)設(shè)計，施工圖設(shè)計和施工過程中變更設(shè)計時，都會增加工程費用。 第三，用于一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費用。 第四，工程竣工時，質(zhì)量驗收中的修復(fù)費用。 第五，特別是對于舊城區(qū)，有很多不明的地下構(gòu)筑物，由于年代久遠， 無圖可查，若是在基礎(chǔ)開挖中，碰到這些構(gòu)筑物，勢必會增加地基處理費用。 以上費用共計： 4400萬元，為前七項之和。 該項目總投資共計 4400 萬元，全部用于開發(fā)房地產(chǎn)投資，其中土地費用 萬元，前期費用 ，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 萬元，建筑安裝工程費 萬元，上繳政府費用，不可預(yù)見費用 。 第二節(jié) 資金籌措 一 、資金籌措 本項目總投資 4400萬元， 全部 由建設(shè)單位自籌解決。 二、資金使用 根據(jù)建設(shè)實際情況和資金籌措計劃，確保本項目采取滾動式開發(fā)方式，以便盡快回籠資金， 2020年 10 月 全面開工建設(shè)， 2020萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 43 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 年完工。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 44 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第十 一 章 經(jīng)濟評價 第一節(jié) 銷售收入估算 一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本項目 總建筑面積 平方米，其中多層住宅建筑面積 平方米，高層住宅建筑面積 平方米，商業(yè)網(wǎng)點面積 。 二、銷售計劃 全部住宅計劃三年內(nèi)全部售完， 2020 年開始預(yù)售 30%， 2020年銷售 50%， 2020 年全部售完；售房分期付款，合同簽訂當年交30%，余款第二年交齊。 三、銷 售價格的確定 根據(jù)投資估算、成本分析結(jié)果和通過市場需求預(yù)測，確定銷售價格如下：住宅均價： 2600 元 /平方米 ,商業(yè)網(wǎng)點均價： 4800元 /平方米 。 四、銷售計劃及銷售收入估算表 銷售計劃及銷售收入估算表 2020 2020 2020 合計 住宅（ 2600 元 /平方米） 商業(yè)網(wǎng)點 （ 4800 元 /平方米） 銷售比例（％） 30 50 20 100 銷售收入（萬元） 年 份 項 目 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 45 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第二節(jié) 財務(wù)分析 一、主要數(shù)據(jù)的確定 稅費率：所得稅率按 25%計算；營業(yè)稅及附加按 5%考慮 。土地增值稅按不同增扣比計算，在各年分攤 。 計算期：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目 以商品房全部售完為限，共為 3 年。 二、財務(wù)分析與評價如下： 收入及成本： 本項目銷售收入 萬元，產(chǎn)品總開發(fā)費用 4400 萬元。 銷售稅金及附加 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，出售不動產(chǎn)按 5％稅率繳納營業(yè)稅，城市建設(shè)維護稅和教育費附加分別按營業(yè)稅的 7％和 3％繳納 ，土地增值稅按銷售收入的 2％繳納。經(jīng)計算，本項目應(yīng)繳納稅金及附加 萬元，其中：營業(yè)稅 萬元，城市建設(shè)維護稅 和 教育費附加 萬元，土地增值稅 。 詳見營業(yè)稅金及附加估算表、損益表。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 46 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 營業(yè)稅金及附加估算表（單位：萬元） 序號 年份 項目 合計 2020 年 2020 年 2020 年 1 銷售收入 2 稅金及附加 營業(yè)稅 城市建設(shè)維護稅和 教育費附加 土地增值稅 損益表（單位：萬元） 序號 項目 合計 1 2 3 1 經(jīng)營收入 商品房銷售收入 自營收入 2 開發(fā)產(chǎn) 品經(jīng)營成本 4400 1320 2200 880 3 銀行貸款利息 4 稅金及附加 5 利潤總額 6 彌補以前年度虧損 7 應(yīng)納稅所得額 8 所得稅 9 稅后利潤 10 公益 金 11 法定盈余公積金 12 可供投資者分配利潤 13 年末未分配利潤 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 47 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 經(jīng)濟效益 總投資收益率 =項目財務(wù)現(xiàn)金 (全部投資 )流量表 (單位：萬元 ) 序號 項目 合計 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 現(xiàn)金流出 開發(fā)產(chǎn)品投資 4400 1320 2200 880 經(jīng)營資金 自 營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 稅金及附加 所得稅 公益金 法定盈余公積金 3 凈現(xiàn)金流量 第三節(jié) 盈虧平衡分析 本項目總投資為 4400 萬元，銷售收入為 ，稅金及附加為 ，銷售面積 。 BEP=總投資 /（銷售收入－銷售稅金及附加） =4400/（ － ） 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 48 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 =% %= 當銷售面積大于 ，投資方即可獲得利潤 。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 49 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第十 三 章 社會綜合效益評價 胡錦濤在十七大報告中提出： “努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居 ”。把 “住 有所居 ”作為構(gòu)建社會主義和諧社會的重要條件和方面，寫入我們黨一個比較長時期的綱領(lǐng)性文件，明確反映了我們黨對事關(guān)民生的住房問題的新認識，也反映了我們黨對執(zhí)政規(guī)律、執(zhí)政能力、執(zhí)政方略、執(zhí)政方式的新認識，為我國城市房地產(chǎn)業(yè)和住房制度改革指明了方向。 一、充分認識 “住有所居 ”對和諧社會建設(shè)的重大意義 住房是人類最基本的生存條件之一，是百姓安身立命之所，有了房子才算有了家，有了家才能安居，安居才能樂業(yè)，社會才能健康發(fā)展、和諧穩(wěn)定；住房又具有不可替代性，像一般小東西，老百姓如果買不起，可以找替代品，但是房子不可以，所 以，構(gòu)建社會主義和諧社會，必須千方百計解決好群眾的住房問題，這個問題得不到妥善解決，群眾的住房問題得不到保障，社會的發(fā)展、社會的安定和諧就會受到影響。 二、客觀認識我市住房建設(shè)面臨的形勢和任務(wù) 2020 年至今，為了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，從國務(wù)院到國家各部委，先后頒布了幾十項調(diào)控政策，力圖保持市場平穩(wěn)。這些充分表明，中央已經(jīng)從政治的高度認識住房問題，人民群眾的住房問題屬于民生問題，民生問題是政治問題，我們只有從政治萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 50 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 的高度認識、重視住房問題，群眾的住房得到切實保障，和諧社會建設(shè)才能得到有效推進。 以改進居住 環(huán)境促進和諧。結(jié)合正在開展的市容整頓活動，建立市容整潔、群眾居住出行有序的長效機制。創(chuàng)建和諧文明社區(qū)，讓群眾切身感受到自身居住環(huán)境的改變，居家出行心頤氣順，促進全市和諧社會建設(shè)