【正文】 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 《城市規(guī)劃編制方法實(shí)施細(xì)則》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB5018093） 《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB5022095） 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 （ GB5009699） 《萊蕪市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃》 萊蕪市有關(guān)城市建設(shè)技術(shù)要求 萊蕪市鋼城區(qū)總體規(guī)劃 國(guó)家其它相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 委托單位提供的設(shè)計(jì)條件及要求 第二節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 一、規(guī)劃思 想 以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以實(shí)施新一輪城市化總體規(guī)劃為準(zhǔn)則，按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風(fēng)文明、村容整潔、管理民主”的要求，通過(guò)統(tǒng)一規(guī)劃、合理開發(fā)、綜合配套，進(jìn)一步集約利用土地，全面改善群眾的生產(chǎn)、生活條件和環(huán)境，使居民的組織形式、生產(chǎn)方式和生活方式向更有利于城市化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)和社區(qū)化居住的方向轉(zhuǎn)變，優(yōu)化城市空間布局，加快城市化進(jìn)程，萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 20 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)全面發(fā)展。 1 月份地溫均萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 18 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 在 ， 4月份均在 ℃以下， 7月份平均達(dá)到 ℃，10 月份均降至 ℃以下。363339。 三、市場(chǎng)價(jià)格分析 目前，鋼城的高檔住宅均價(jià)基本在 2600 元 /平方米 以上 ， 本項(xiàng)目將以有競(jìng)爭(zhēng)力的 銷售價(jià)格 和高品質(zhì)來(lái)吸引客戶購(gòu)買 ， 加之銷售對(duì)象 較為確定，主要針對(duì) 萊鋼集團(tuán)職工 ，價(jià)格走勢(shì)看好，綜合該地段城市規(guī)劃的情況分析，本項(xiàng)目住宅樓平均售價(jià)在 2600 元 /平方米左右，應(yīng)該具有很好的銷售前景。居民的住房消費(fèi)觀念從“經(jīng)濟(jì)性”到“舒適性”的轉(zhuǎn)變，從“小戶型”到“大戶型”的轉(zhuǎn)變，推動(dòng)了房 地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； ⑸ 部分萊鋼職工出于對(duì)子女未來(lái)安置的考慮，預(yù)先購(gòu)房； ⑹ 部分萊鋼職工基于對(duì)未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好預(yù)期，進(jìn)行置業(yè)投資； 正是由于以上因素的存在，帶動(dòng)了近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱銷和房地產(chǎn)價(jià)格的走高，并且這種趨勢(shì)在未來(lái)的幾年之內(nèi)不會(huì)停止。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 13 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 該項(xiàng)目所在位置交通便利，環(huán)境優(yōu)美，將能夠給 房地產(chǎn)開發(fā)商 提供一個(gè)方便的 開發(fā) 環(huán)境，增加該項(xiàng)目的收益。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 12 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第二節(jié) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目決策時(shí)，應(yīng)充分考慮各種風(fēng)險(xiǎn)，并在實(shí)施和經(jīng)營(yíng)中注意防范和控制風(fēng)險(xiǎn)，這樣不僅可以改善決策分析工作并提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，而且在降低投資風(fēng)險(xiǎn)方面將起到事半功倍的效果。城市居民恩格爾系數(shù)%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) %。 供需基本平衡，產(chǎn)銷兩旺。 三、有利于提高鋼城居民的生活 水平 “十一五”期間，隨著房改政策、住房市場(chǎng)開放政策、住房金融政策陸續(xù)出臺(tái)，鋼城區(qū)在經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的背景下住房建設(shè)同樣取得了較大成就，城鄉(xiāng)居民住宅條件得到了很大的改善 ，生活水平得到了較大的提高。加上住宅二級(jí)市場(chǎng)的開始起步，城市居民消費(fèi)觀念的改變、收入的增加，個(gè)人購(gòu)買力有了較大提高，較快的刺激了萊蕪市住宅建設(shè)的快速發(fā)展。 2020 年新增道路 14 公里，城區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步完善。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 5 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 附：主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 單位 數(shù)量 備注 建設(shè)用地面積 畝 其 中 總建筑面積 平方米 其 中 多層住宅面積 平方米 高層住宅面積 平方米 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積 平方米 住宅戶數(shù) 戶 160 日照間距系數(shù) 不低于 倍 容積率 綠地率 % 建筑密度 % 停車位 地面停車位 輛 57 室內(nèi)停車位 輛 24 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 6 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第二章 項(xiàng)目提出的背景與建設(shè)必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目提出的背景 一、萊蕪市概況 萊蕪市位于泰山東麓，東經(jīng) 1171939。 五、可行性研究報(bào)告編制單位 單位名稱：萊蕪衡泰工程 管理咨詢有限公司 單位地址：萊蕪市文化北路 17 號(hào) 工程咨詢等級(jí)：丙級(jí) 工程咨詢資格等級(jí)證書編號(hào)： 11820200072 發(fā)證機(jī)關(guān)：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)與范圍 一、可行性研究的依據(jù) 國(guó)家和山東省的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃； 國(guó)家和山東省有關(guān) 房地產(chǎn)開發(fā) 的法律、法規(guī)和政策； 現(xiàn)行的有關(guān) 房地產(chǎn)開發(fā) 的 技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和定額； 國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)關(guān)于項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容和深度的規(guī)定要求； 萊蕪市鋼城區(qū)新一輪城市總體規(guī)劃； 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 3 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 萊蕪市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè) 五年規(guī)劃； 萊蕪市鋼城區(qū)關(guān)于房地產(chǎn)建設(shè)的有關(guān)政策； 項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料、數(shù)據(jù)； 項(xiàng)目承辦單位委托編制本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的委托書； 其他有關(guān)資料。 三、項(xiàng)目建設(shè)期 本項(xiàng)目建設(shè)期為 18個(gè)月 。 42 第十一章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 37 第十章 投資估算與資金籌措 33 第二節(jié) 節(jié)水措施 25 第七節(jié) 暖通 設(shè)計(jì)方案 17 第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 15 第四章 建設(shè)地點(diǎn)和建設(shè)條件 10 第二節(jié) 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)分析 2 第三節(jié) 研究結(jié)論 1 第二節(jié) 可行性研究的依據(jù)與范圍 目 錄 第一章 總論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十 家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 19 第一節(jié) 規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù) 22 第五節(jié) 給排水設(shè)計(jì)方案 35 第八章 物 業(yè)管理 目前公司已擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 69 人，其中項(xiàng)目經(jīng)理10 人，高級(jí)職稱人員 6 人，中級(jí)職稱人員 37 人，初級(jí)職稱人員16 人。 本項(xiàng)目總投資 4400萬(wàn)元，全部由項(xiàng)目承辦單位自籌解決。363339。 萊蕪市先后被命名為“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家園林城市”、“全國(guó)城市綜合整治優(yōu)秀城市”、“優(yōu)秀旅游城市”，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力位居全國(guó) 二、三線城市 第 76 位。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、符合國(guó)家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求 根據(jù)我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)由賣方經(jīng)濟(jì)向買方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的情況，確定住宅建設(shè)作為形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要方面，居民住房建設(shè)已成為國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力的重要措施之一。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 10 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第三章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 萊蕪市房地產(chǎn)宏觀狀況分析 近年來(lái)，隨著我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年增強(qiáng) ，城市面貌煥然一新，城鎮(zhèn)居民收入持續(xù)增加。 （ 2） 城市建設(shè)步伐加快，城區(qū)面積擴(kuò)大，城鎮(zhèn)人口迅速膨脹，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了載體 。據(jù)初步測(cè)算，全市完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 ，增長(zhǎng) %。二是當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)的異常地質(zhì)、氣候、水文等不可抗拒的自然災(zāi)害。 總之，應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制，以盡可能低的風(fēng)險(xiǎn)成本來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，并將風(fēng)險(xiǎn)損失控制在最小程度。萊城除了新東方華庭和福萊佳園作為中高檔住宅已具備規(guī)?；?，具備濃厚的商業(yè)氛萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 15 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 圍、地理優(yōu)勢(shì)以外，其他的住宅小區(qū)相對(duì)較缺乏 。 該區(qū)域位于鋼城區(qū)重要發(fā)展地段，環(huán)境因素優(yōu)越，周邊便利的 交通給小區(qū)的開發(fā)提供了有利條件。萊蕪氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分明，年平均氣溫 ℃，降水量 毫米，無(wú)霜期 204 天。 燃?xì)夂凸? 城區(qū)敷設(shè)有燃?xì)夂蜔崃艿溃?xiàng)目 用氣和供熱比較方便，本項(xiàng)目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。 機(jī)動(dòng)車車位主要設(shè)置于小區(qū)車庫(kù)內(nèi)，自行車停放主要沿小區(qū)道路分散設(shè)置，以方便居民。功能空間無(wú)浪費(fèi)；共攤面積使用率更高；空間設(shè)計(jì)更為人性化。高層主體結(jié)構(gòu)采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)形式；高層網(wǎng)點(diǎn)采用框架結(jié)構(gòu)；多層為磚混結(jié)構(gòu)。 消防 —— 本區(qū)室內(nèi)消防用水量按 20L/S，室外消防用水量按 20L/S 計(jì)，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí)，自動(dòng)噴水為 28L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1 小時(shí)，多層住宅消防用水量由市政給水管道直接供給，高層住宅消防用水量由設(shè)于 高層住宅地下層的消防水池經(jīng)消防泵加壓供給。除住宅內(nèi)部戶主自有要求外，在公共場(chǎng)所，照明光源盡量采用節(jié)能型新型光源。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 27 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 電話系統(tǒng) 電話系統(tǒng)采用市話直通的方式，市話線路用光纖引入?yún)^(qū)域內(nèi)設(shè)置的光纖進(jìn)線機(jī)房。 1綜合保安系統(tǒng) 1）可視對(duì)講系統(tǒng) 小區(qū)設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)，每棟樓內(nèi)的住戶、訪客、門衛(wèi)等可互相通話，住戶和門衛(wèi)可控制一樓防盜門的開啟。 消防設(shè)計(jì) 不滿足自然排煙的防煙樓梯間，高層前室及地下樓梯間設(shè)置加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 污染源與污染物分析 本項(xiàng)目為住宅樓建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾，無(wú)其他污染物排放，對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)帶來(lái)明顯影響。 （ 2）廚房油煙 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 32 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 本項(xiàng)目在廚房擬采取負(fù)壓通風(fēng)排氣措施，還在爐灶上部設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過(guò)濾的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 外墻采用新型保溫材料；墻體的填充墻應(yīng)用混凝土空心砌磚，承重煤矸石多孔磚等自重輕、節(jié)約土地、節(jié)約能源的建筑材料，提高外墻的隔熱、隔聲性能；內(nèi)墻采用 GRC 輕質(zhì)隔板墻，多孔石膏板，移動(dòng)式組合家具等工業(yè)化生產(chǎn)的新型墻體材料，確保在相同的建筑面積條件下，為住戶提供更多的使用空間。 外墻保溫 建筑節(jié)能的重點(diǎn)是維護(hù)結(jié)構(gòu)的節(jié)能，而外墻散失的熱量又占維護(hù)結(jié)構(gòu)散熱的 30%左右，所以，保證外墻保溫性能非常重要。為控制用水達(dá)到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施： 衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。 除上述措施外，綜合服務(wù)樓管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，避免不必要的浪費(fèi)。 代收相關(guān)費(fèi)用（水、電、物業(yè)等）。招標(biāo)的具體內(nèi)容由項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)。 建安工程費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) (元 /m2) 工程量（ m2） 金額（萬(wàn)元） 1 土建安裝工程費(fèi) 1200 共計(jì) 1200 d、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，共計(jì) 。 以上費(fèi)用共計(jì)： 4400萬(wàn)元，為前七項(xiàng)之和。土地增值稅按不同增扣比計(jì)算，在各年分?jǐn)?。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 49 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第十 三 章 社會(huì)綜合效益評(píng)價(jià) 胡錦濤在十七大報(bào)告中提出： “努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居 ”。實(shí)現(xiàn)