【正文】 住宅樓 二、項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目 位于萊蕪市 黃莊洪溝村西，力源大街南，櫻花園小區(qū)內(nèi) 。目前公司已擁有各類專業(yè)技術(shù)人員 69 人，其中項(xiàng)目經(jīng)理10 人，高級(jí)職稱人員 6 人，中級(jí)職稱人員 37 人，初級(jí)職稱人員16 人。 未來金鼎公司將繼續(xù)堅(jiān)持統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、統(tǒng)籌區(qū)域發(fā)展、統(tǒng)籌人與自然和諧發(fā)展的原則，秉承“以人為本、誠信經(jīng)營”的服務(wù)理念，加快房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)步伐，用質(zhì)量和誠信澆筑萊蕪地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的豐碑。 本項(xiàng)目總投資 4400萬元，全部由項(xiàng)目承辦單位自籌解決。項(xiàng)目建成后，可進(jìn)一步緩解城市住宅緊張的狀況，特別是滿足萊鋼集團(tuán)職工 及鋼城區(qū)居民對(duì) 住房的需求，對(duì)提高 居 民生活質(zhì)量將起到積極的推動(dòng)作用 ， 其經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益顯著。363339。 近幾年，萊蕪市加大城市基礎(chǔ)設(shè)施投資力度，城市綜合整治取得新進(jìn)展，城鄉(xiāng)綠化覆蓋率為 %， 人均公共綠地達(dá)到了 平方米。 萊蕪市先后被命名為“國家衛(wèi)生城市”、“國家園林城市”、“全國城市綜合整治優(yōu)秀城市”、“優(yōu)秀旅游城市”，城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力位居全國 二、三線城市 第 76 位。同時(shí)，隨著全國房改制度的實(shí)施，住 宅建設(shè)已開始成為強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，有關(guān)資料表明，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)值為 1： 3。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、符合國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求 根據(jù)我國經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)由賣方經(jīng)濟(jì)向買方經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的情況，確定住宅建設(shè)作為形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)的重要方面，居民住房建設(shè)已成為國家擴(kuò)大內(nèi)需、帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)活力的重要措施之一。 本項(xiàng)目的建設(shè)，有利于提高鋼城人口的容積率，加快城市化進(jìn)程，優(yōu)化鋼城的居住環(huán)境，符合萊蕪市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十一五規(guī)劃綱要的要求。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 10 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第三章 市場(chǎng)分析及建設(shè)規(guī)模 第一節(jié) 萊蕪市房地產(chǎn)宏觀狀況分析 近年來，隨著我市國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，經(jīng)濟(jì)實(shí)力逐年增強(qiáng) ，城市面貌煥然一新，城鎮(zhèn)居民收入持續(xù)增加。 2020年城市居民人均住房使用面積達(dá)到 ,比上年增加 ；農(nóng)村居民人均居住面積達(dá)到 平方米，比上年增加 方米 。 （ 2） 城市建設(shè)步伐加快，城區(qū)面積擴(kuò)大，城鎮(zhèn)人口迅速膨脹，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了載體 。人均消費(fèi)性支出 3140元，增長 %。據(jù)初步測(cè)算，全市完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 ，增長 %?？梢?“ 樂觀 ” 、 “ 看好 ” 仍是我市房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)本行業(yè)的判斷與預(yù)期，企業(yè)家對(duì)投資房地產(chǎn)業(yè)信心足。二是當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)的異常地質(zhì)、氣候、水文等不可抗拒的自然災(zāi)害。 外部環(huán)境風(fēng)險(xiǎn) 外部的自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境、 經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政府的相關(guān)政策等因素的變化，也可能引起風(fēng)險(xiǎn)。 總之，應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)控制，以盡可能低的風(fēng)險(xiǎn)成本來降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性，并將風(fēng)險(xiǎn)損失控制在最小程度。房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的產(chǎn)業(yè)，效果最先顯現(xiàn)出來； ⑵ 隨著福利分房制度的取消，商品房已經(jīng)推行；萊鋼職工的購買能力和價(jià)格承受能力逐步增強(qiáng)，周邊村落部分人員也有較強(qiáng)的購買潛力； ⑶ 隨著萊鋼經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、規(guī)模的擴(kuò)大，萊鋼人口的增加（包括外來人才的涌入），擴(kuò)大了對(duì)住房的需求； ⑷ 萊鋼舊有的生活小區(qū)由于建設(shè)年代較早，面積、戶型和配套設(shè)施等已經(jīng)陳舊落后，不能適應(yīng)居民現(xiàn)代生活的需求。萊城除了新東方華庭和福萊佳園作為中高檔住宅已具備規(guī)?；?，具備濃厚的商業(yè)氛萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 15 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 圍、地理優(yōu)勢(shì)以外，其他的住宅小區(qū)相對(duì)較缺乏 。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)緊靠萊鋼集團(tuán)，周邊多為政府相關(guān)部門，具有良好的社會(huì)環(huán)境； 萊鋼醫(yī)院、 鋼 城區(qū)醫(yī)院、 萊鋼一中、萊蕪市第四中學(xué)給項(xiàng)目帶來得天獨(dú)厚的優(yōu)越條件， 給居民 醫(yī)療、 子女上學(xué)提供便捷， 使之更具人文特色。 該區(qū)域位于鋼城區(qū)重要發(fā)展地段，環(huán)境因素優(yōu)越，周邊便利的 交通給小區(qū)的開發(fā)提供了有利條件。北緯360239。萊蕪氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候，四季分明，年平均氣溫 ℃，降水量 毫米，無霜期 204 天。 二、 地溫與凍土 區(qū)內(nèi)年均地溫為 ℃，地面溫度的變化趨勢(shì)是：春季地溫開始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在 27℃以上；然后地溫開始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在 0℃以下。 燃?xì)夂凸? 城區(qū)敷設(shè)有燃?xì)夂蜔崃艿?，?xiàng)目 用氣和供熱比較方便，本項(xiàng)目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。建議項(xiàng)目承辦單位盡快組織對(duì)建設(shè)場(chǎng)地進(jìn)行詳細(xì)的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報(bào)告，為土建工程設(shè)計(jì)提供依據(jù)。 機(jī)動(dòng)車車位主要設(shè)置于小區(qū)車庫內(nèi)，自行車停放主要沿小區(qū)道路分散設(shè)置，以方便居民。 一、設(shè)計(jì)依據(jù) 《 民用建筑設(shè)計(jì)通則》 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 21 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 《萊蕪市城市規(guī)劃控制條件》 承辦單位推薦意見 二、建筑設(shè)計(jì) 小區(qū)區(qū)域環(huán)境、配套條件較好，對(duì)空間設(shè)計(jì)有具體要求，以本村居民為居住對(duì)象，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為中檔普通住宅。功能空間無浪費(fèi)；共攤面積使用率更高；空間設(shè)計(jì)更為人性化。輔助空間作為生活中必不可少的空間，在設(shè)計(jì)中得到重視，每戶設(shè)置門斗作為換鞋更衣的過度空間，戶內(nèi)盡可能增加壁萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 22 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 柜，吊柜等貯藏空間，預(yù)留空調(diào)機(jī)位，以保證住宅立面的整齊統(tǒng)一。高層主體結(jié)構(gòu)采用短肢剪力墻結(jié)構(gòu)形式；高層網(wǎng)點(diǎn)采用框架結(jié)構(gòu)；多層為磚混結(jié)構(gòu)。區(qū)內(nèi)多層建筑由市政給水管直接給水，高層住宅底部由市政管直接供水，上部采用集中加壓供水。 消防 —— 本區(qū)室內(nèi)消防用水量按 20L/S，室外消防用水量按 20L/S 計(jì)，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 2 小時(shí)，自動(dòng)噴水為 28L/S，火災(zāi)延續(xù)時(shí)間 1 小時(shí)，多層住宅消防用水量由市政給水管道直接供給，高層住宅消防用水量由設(shè)于 高層住宅地下層的消防水池經(jīng)消防泵加壓供給。 電源及負(fù)荷估算 小區(qū)內(nèi)消防設(shè)備及應(yīng)急照明等負(fù)荷為二級(jí)負(fù)荷，普通客梯、生活泵等也為二級(jí)負(fù)荷，一般電力 、照明用電為三級(jí)負(fù)荷。除住宅內(nèi)部戶主自有要求外，在公共場(chǎng)所，照明光源盡量采用節(jié)能型新型光源。低壓配電系統(tǒng)的接地形式采用 TN— S(TN— C— S)系統(tǒng)。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 27 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 電話系統(tǒng) 電話系統(tǒng)采用市話直通的方式，市話線路用光纖引入?yún)^(qū)域內(nèi)設(shè)置的光纖進(jìn)線機(jī)房。電視系統(tǒng)由樓層分線箱引入后，分配至各電視終端插座。 1綜合保安系統(tǒng) 1）可視對(duì)講系統(tǒng) 小區(qū)設(shè)可視對(duì)講系統(tǒng)，每棟樓內(nèi)的住戶、訪客、門衛(wèi)等可互相通話，住戶和門衛(wèi)可控制一樓防盜門的開啟。 4）巡更系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)設(shè)電子巡更系統(tǒng)，使保 安人員按預(yù)定時(shí)間及線路巡邏。 消防設(shè)計(jì) 不滿足自然排煙的防煙樓梯間，高層前室及地下樓梯間設(shè)置加壓送風(fēng)系統(tǒng)。 因此總體上說，擬建項(xiàng)目附近地區(qū)的空氣、地下水、生存環(huán)境基本滿足相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。 污染源與污染物分析 本項(xiàng)目為住宅樓建設(shè)，其主要污染源為生活污水、廚房油煙及生活垃圾，無其他污染物排放，對(duì)周邊環(huán)境不會(huì)帶來明顯影響。所以施工中必須嚴(yán)格控制揚(yáng)塵污染，具體措施包括：在場(chǎng)區(qū)內(nèi)灑水經(jīng)常保持地面的濕潤，以減少來自運(yùn)輸車輛的道路揚(yáng)塵，施工現(xiàn)場(chǎng)的砂石等應(yīng)定時(shí)灑水或進(jìn)行必要的遮蓋，定期清除建筑垃圾，材料運(yùn)輸車和垃圾清運(yùn)車等必須按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行遮蓋，做到安全、文明施工。 （ 2）廚房油煙 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 32 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 本項(xiàng)目在廚房擬采取負(fù)壓通風(fēng)排氣措施，還在爐灶上部設(shè)有帶機(jī)械排風(fēng)和油煙過濾的吸排油煙機(jī)，以防止廚房油煙氣味污染環(huán)境。 第四節(jié) 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目屬居住設(shè)施建設(shè)，其污染源很小，且污染物排放量也很少，產(chǎn)生的少量生活污水、廚房油煙、生活垃圾經(jīng)處理后，完全可以達(dá)到環(huán)境保護(hù)的要求，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染。 外墻采用新型保溫材料；墻體的填充墻應(yīng)用混凝土空心砌磚，承重煤矸石多孔磚等自重輕、節(jié)約土地、節(jié)約能源的建筑材料，提高外墻的隔熱、隔聲性能；內(nèi)墻采用 GRC 輕質(zhì)隔板墻，多孔石膏板，移動(dòng)式組合家具等工業(yè)化生產(chǎn)的新型墻體材料，確保在相同的建筑面積條件下，為住戶提供更多的使用空間。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 34 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 水管采用 PVC管改代鍍鋅管。 外墻保溫 建筑節(jié)能的重點(diǎn)是維護(hù)結(jié)構(gòu)的節(jié)能，而外墻散失的熱量又占維護(hù)結(jié)構(gòu)散熱的 30%左右，所以，保證外墻保溫性能非常重要。其氣密性Ⅰ Ⅱ級(jí)，隔聲量 3035DB，傳熱系數(shù) ，與普通玻璃窗相比節(jié)能性能提高 30%左右，降低噪音 1030分貝。為控制用水達(dá)到節(jié)約用水的目的，擬采取以下措施： 衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，以節(jié)約用水。路面設(shè)計(jì)有利于地表水流入綠地。 除上述措施外，綜合服務(wù)樓管理機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)管理，完善各種規(guī)章制度，按期對(duì)各類設(shè)備、管道、器具等進(jìn)行檢修，減少跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象，避免不必要的浪費(fèi)。 公共設(shè)施維護(hù)：場(chǎng)區(qū)內(nèi)景觀、休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂設(shè)施保養(yǎng)、維修、維護(hù)。 代收相關(guān)費(fèi)用（水、電、物業(yè)等）。 二、工程進(jìn)度安排 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)后，將盡快著手進(jìn)行前期準(zhǔn)備工作，及時(shí)委托社會(huì)信譽(yù)度高的設(shè)計(jì)單位編制初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，并提前進(jìn)行場(chǎng)地平整工作， 上述各項(xiàng)工作預(yù)計(jì)可 2 個(gè)月內(nèi)完成， 2020 年 10 月份可望開工建設(shè)。招標(biāo)的具體內(nèi)容由項(xiàng)目審批部門核準(zhǔn)。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 39 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第十章 投資估算與資金籌措 第一節(jié) 投資估算 一、估算依據(jù) 山東省建筑工程綜合定額； 山東省安裝工程綜合定額； 萊蕪市材料預(yù)算價(jià)格； 同類工程造價(jià)情況； 現(xiàn)行投資估算的有關(guān)規(guī)定 。 建安工程費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 單價(jià) (元 /m2) 工程量（ m2） 金額（萬元） 1 土建安裝工程費(fèi) 1200 共計(jì) 1200 d、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，共計(jì) 。 第二，在進(jìn)行技術(shù)設(shè)計(jì)，施工圖設(shè)計(jì)和施工過程中變更設(shè)計(jì)時(shí)，都會(huì)增加工程費(fèi)用。 以上費(fèi)用共計(jì)： 4400萬元，為前七項(xiàng)之和。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 44 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第十 一 章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 第一節(jié) 銷售收入估算 一、基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 本項(xiàng)目 總建筑面積 平方米，其中多層住宅建筑面積 平方米，高層住宅建筑面積 平方米，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積 。土地增值稅按不同增扣比計(jì)算，在各年分?jǐn)?。經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目應(yīng)繳納稅金及附加 萬元，其中：營業(yè)稅 萬元，城市建設(shè)維護(hù)稅 和 教育費(fèi)附加 萬元，土地增值稅 。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 49 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第十 三 章 社會(huì)綜合效益評(píng)價(jià) 胡錦濤在十七大報(bào)告中提出： “努力使全體人民學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居 ”。這些充分表明，中央已經(jīng)從政治的高度認(rèn)識(shí)住房問題，人民群眾的住房問題屬于民生問題，民生問題是政治問題，我們只有從政治萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 50 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 的高度認(rèn)識(shí)、重視住房問題，群眾的住房得到切實(shí)保障，和諧社會(huì)建設(shè)才能得到有效推進(jìn)。實(shí)現(xiàn)