【正文】 內(nèi)設(shè)廣播系統(tǒng)。 市場(chǎng)在室內(nèi)采用高壓鈉燈及相應(yīng)節(jié)能燈具作泛光照明；室外通道設(shè)置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內(nèi)樓梯等公共場(chǎng)所照明采用聲控延時(shí)開關(guān)。住宅采用半圍合式布置，規(guī)劃設(shè)計(jì)樹立 “以人為本 ”的指導(dǎo)思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場(chǎng)需求進(jìn)行住宅設(shè)計(jì)，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設(shè)新技術(shù)及其它新型材料設(shè)備，以達(dá)到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。 按照人車基本分流的原則進(jìn)行小區(qū)路網(wǎng)、 停車設(shè)施的規(guī)劃。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 劣勢(shì) ： （ 1） 地 塊面積小， 生活環(huán)境營造相對(duì)困難 ，有閉塞感 ； （ 2） 項(xiàng)目臨近 的街道狹小 ， 規(guī)劃差，人車交通擁擠 ； （ 3）項(xiàng)目的市場(chǎng)建設(shè)對(duì)住宅的銷售 有一定的影響 ； （ 4） 項(xiàng)目所在片區(qū)形象不具備高尚品質(zhì)； （ 5）人文環(huán)境及形象較差 。 D、 在經(jīng)營 業(yè)態(tài) 上創(chuàng)新，比如 規(guī)劃豆制品攤位 、 加工攤位 等其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒有的新形勢(shì)，以滿足消費(fèi)者求新、求變的心理。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 7） 按照商業(yè)形態(tài)分類及其特點(diǎn)： 形態(tài) 形態(tài)細(xì)分 經(jīng)營特色 核心競(jìng)爭(zhēng)力 場(chǎng)所選擇 百貨大傳統(tǒng)百貨 它是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，隨著時(shí)代進(jìn)度，傳統(tǒng)百貨向其它現(xiàn)代購物中心的轉(zhuǎn)移，品類規(guī)百年品牌 其場(chǎng)地資本上均屬于 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 吸引消費(fèi)者的唯一辦法是差異化生存，但從 城南市場(chǎng)的改造工程 差異化嘗試看，其產(chǎn)品的差異化也是產(chǎn)品的單一化，進(jìn)而導(dǎo)致消費(fèi)對(duì)象的單一化 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ▲ 從商業(yè)潛力角度研究： 商業(yè)項(xiàng)目，特別是 中小 型商業(yè)項(xiàng)目的選址有其行業(yè)特殊性。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 存在的問題 網(wǎng)點(diǎn)布局不盡合理 商業(yè)點(diǎn)扎堆于該商圈內(nèi)，其它區(qū)域則明顯偏少。 輻射范圍廣 該商圈是蓬安唯一的主力級(jí)商圈，是蓬安商業(yè)最繁華的區(qū)域，具備輻射與服務(wù)全市區(qū)及周邊腹地地區(qū)的能力。 ▲ 從商圈角度進(jìn)行研究 ： 商圈概述 從蓬安商業(yè)分布的現(xiàn)狀來看，建設(shè)路商業(yè)可作為蓬安商業(yè)的概括。 目前市場(chǎng)臟、亂、差與地段和毗鄰縣政府形成反差，有提升城市形象的需求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。北面出市場(chǎng)有面寬 6 米的民安巷通道，是市場(chǎng)上小攤販的積聚的、地，一片污濁景象。 過小或過大 平米以上的房源市場(chǎng)目標(biāo)客源面窄，去化速度非常慢。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 人民市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● 城東市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● 城西市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● 城北市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● 城中市場(chǎng) ● ● ● ● ● ● ● ● 從蓬安現(xiàn)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的行業(yè)分布上看，市場(chǎng)還沒有明顯的功能定位及業(yè)態(tài)分布。 蓬安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 主要分布于 縣城的東、西、南、北、中 。市場(chǎng)內(nèi)的門面出租價(jià) 35001500/年 /間。大力培植稅源，拓寬生財(cái)渠道，以招商引財(cái)，以基建生財(cái)，以產(chǎn)業(yè)取財(cái)；強(qiáng)化財(cái)稅征管，做 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。按照市場(chǎng)規(guī)律，積極引導(dǎo)農(nóng)民群眾大力發(fā)展以水果業(yè)為支柱的特色農(nóng)業(yè)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，建成中國錦橙第一縣，力爭(zhēng) 十五 末全縣錦橙 100 號(hào)產(chǎn)量達(dá)成 1 億公斤，產(chǎn)值 2 億元；建成中國南方制種大縣，力爭(zhēng) 十五 末全縣制種面積達(dá)到 10 萬畝，產(chǎn)量達(dá)到 1800 萬公斤，種業(yè)收入過億元；建成無公害農(nóng)產(chǎn)品基地縣。 蓬安政策發(fā)展方向： 一是以能源工業(yè)為支撐，建設(shè)工業(yè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。工商經(jīng)濟(jì)快速增長。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7．從樓盤配套設(shè)施來看，去年不少發(fā)展商的樓盤都配有三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民 店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。 4．從價(jià)格上看， 1000 元 /平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購 買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，對(duì)高價(jià)位、高品質(zhì)樓盤接受還有待灌輸。 3．金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。經(jīng)過 1999年的過度轉(zhuǎn)換， 從 2000 年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 近年來 ,隨著住房制度改革的深化和舊城改造步伐的加快 ,四川房地產(chǎn)開發(fā)保持了快速增長的態(tài)勢(shì) .據(jù)省統(tǒng)計(jì)局測(cè)算 ,從去年以來 川房景氣指數(shù) 運(yùn)行良好 ,8 個(gè)分類指數(shù)連續(xù)四個(gè)月全部在景氣區(qū)間運(yùn)行 .今年一季度四川房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)為 1 ,比上季度上升 。三是土地購置費(fèi)大幅度增長。 長；房地產(chǎn)銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效， 2020 年商品房空置面積出現(xiàn) 大幅度回落， 2020 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 %，同比加快 個(gè)百分點(diǎn)，但比 1 至 11 月回落 個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了下半年以來的回落態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì) 2020 年一季度房地產(chǎn)投資增速再次抬頭的可能性非常大，并將帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。建設(shè)時(shí)尋找最近接入口 三、項(xiàng) 目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（住宅經(jīng)濟(jì)與商業(yè)經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 城中 市場(chǎng)地位于蓬安縣城中心地段，肩負(fù)著直徑 1000米內(nèi)的居住戶日常生活采購，是縣城中心經(jīng)濟(jì)之一。 城中市場(chǎng)改造項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 4000平 方米，建筑面積 12952平方米，其中住宅 8000平方米，市場(chǎng)、商業(yè) 4952平方米。 2020 年一季度中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析預(yù)測(cè) 展望 2020 年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行走勢(shì)， 2020 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的慣性將會(huì)對(duì)之產(chǎn)生明顯影響。根據(jù)上圖的消費(fèi) 景氣先行指數(shù)，先行指數(shù)領(lǐng)先消費(fèi)品零售額等一致指標(biāo)約一年左右，由于 2020 年前三季度先行指數(shù)呈現(xiàn)上升走勢(shì)，這預(yù)示著 2020 上半年消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持較快增長，預(yù)計(jì)一季度消費(fèi)品零售額增長 %，比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 據(jù)了解，上半年四川房地產(chǎn)開發(fā)投資在去年低速增長的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)高開高走態(tài)勢(shì)，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 ％；房地產(chǎn)開發(fā)投資占同期全社會(huì)投資的 ％。其中，上半 年成都市商品房新開工面積 萬平方米，同比增長 ％。 以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資是適宜的，是和國家形勢(shì)相一致的。 看出： 2020 年全縣商品房個(gè)人購買率是消費(fèi)平穩(wěn)，并無火爆場(chǎng)面，較2020 年總體消費(fèi)量有所增加，這主要從一個(gè)側(cè)面表明由于開發(fā)面積的增加導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)育進(jìn)程緩慢。 2020 年蓬安房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況趨 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5． 2 微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 1．從地理位置來看，縣城新區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?？偟膩碚f，蓬安商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有增長，商業(yè)步伐雖慢但形勢(shì)喜人。地貌以丘陵低山為主，淺丘帶壩為輔。商貿(mào)企業(yè)銷售總額 ，實(shí)現(xiàn)稅金 1105萬元。嘉陵江在縣境內(nèi)流長 89 公里，流域面積占全縣幅員面積 90%，嘉陵江上游興建的馬回電站欄河大壩享有“千里嘉陵第一壩”的美稱。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 四是以招商引資為手段，建設(shè)民營經(jīng)濟(jì)新縣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 3）周邊 情況較差 。 （ 3） 配套不完善、自銷占多數(shù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 房型供應(yīng)量分析 分析： ■目前市場(chǎng)上供應(yīng)量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，占總供應(yīng)量的%。 131140m2 482 % 合 計(jì) 2062 100% 從上面的面積分 組統(tǒng)計(jì)資料可以看出： ■市場(chǎng)上供應(yīng)最多的面積在 111130m2之間，市場(chǎng)占有率為 %，總套數(shù)在 1496 套，市場(chǎng)供應(yīng)趨于飽和，未來需求較小，目標(biāo)客源面已經(jīng)非常窄。 ■同時(shí)也可以看出各個(gè)樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在 100140m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯 滿足 市場(chǎng)需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。沿街商業(yè)基本是一些小吃點(diǎn)，小商品門店，距相如廣場(chǎng) 500 米。 東風(fēng)路路段分析 東風(fēng)路為進(jìn)年來新建街道，北與建設(shè)路相連，中間左右兩邊一邊到城中市場(chǎng)，步行 100 米，另一邊到相如廣場(chǎng) 200 米左右，該路段路況由于新建，平整開闊，街兩邊有大量的新居住樓，人口居住密度高，整齊又好看，街面商業(yè)氛圍濃厚，門面經(jīng)營品類繁多，人車流量不亞于建設(shè)路。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 行業(yè)管理未得到重視 網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏引導(dǎo)機(jī)制，處于自然發(fā)展和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施布局凌亂，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)，行業(yè)管理沒得到重視。 次級(jí)商圈分析： 商圈特點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。要說明一點(diǎn)的是，這是每個(gè) 中小 型商業(yè)設(shè)施的共同條件。 上午市場(chǎng)臨街邊的人流量達(dá)到秒 /3 人，但在下午，這個(gè)數(shù)據(jù)有所減少，街面的流動(dòng)平均 3 秒 /人。大部分 蓬安 人稱自己購物去 建設(shè)路、相如廣場(chǎng)中心商點(diǎn) 多一些，可以讓消費(fèi)者享受連續(xù)“休閑、購物”的樂趣，而且購物成了“閑逛、消遣”的副產(chǎn)品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。小區(qū)將采用多層錯(cuò)層住宅，全條式，根據(jù)地快條件，設(shè)計(jì) 1棟南北及 2棟東西向的住宅，在不影響日照的同時(shí)，改善小區(qū)空間景觀效果，避免一般居住小區(qū)中的兵營行列式單調(diào)布局 .又能增加了組團(tuán)綠地。 市場(chǎng)的定位及規(guī)劃：該市場(chǎng)定位為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是商品交易市場(chǎng)的其中一類，是零售食用農(nóng)產(chǎn)品的商品交易市場(chǎng)。 小區(qū)住宅設(shè)計(jì)從人的行為科學(xué)出發(fā)，適應(yīng)不同家庭構(gòu)成需要，套型避 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。另外，住宅的外墻面采用米白色高級(jí)瓷磚，周邊及空調(diào)外部構(gòu)件、窗框處再飾以豐富立體感的黃色線條，突出強(qiáng)烈的視覺效果。每戶引入寬帶視頻接入設(shè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 采用市場(chǎng)與住宅分流系統(tǒng)，住宅各種車輛（包括機(jī)動(dòng)車）進(jìn)入專用停車場(chǎng)，保證環(huán)境的安靜和整潔有序。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 宣傳欄：設(shè)在市場(chǎng)辦公室外墻。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ)上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗； 積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 為了爭(zhēng)取時(shí)間，縮短工期，保質(zhì)保量完成工程，本項(xiàng)目決定采取平行施工方