【正文】 1450 110 30 分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ★ 各樓盤均價都在 900 元 /m2以上 ■樓層差價在 2050 元 /m2 ★ 主力總價在 12 萬元 /套，市場承接能力 大 ，銷售去化 快 。 ■人們的 觀望 心理加劇了 市場 的 萎縮 , 小結 目前住宅去化較慢，主要是供應結構失調，偏離絕大部分消費者 市場 的承受力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 自然環(huán)境 該地塊總體來看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無大型污染。人事局、老工商局、老干局招待所、縣政府散步在周圍。城中市場與此街接壤，步行不到 200 米，人口居住量相當密集。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城市內沒有一個象樣的農貿市場，而蓬安是一個日常居住人口 8 萬人的縣城，有縣城規(guī)劃的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 前面談到蓬安商業(yè)經(jīng)濟只處在發(fā)展階段，商業(yè)發(fā)展的進 程必須先要有基礎商業(yè)的繁榮，有蓬安商業(yè)發(fā)展的需求。 （ B）商圈概況 地域范圍 以建設路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 老花園， 人流結構 中偏高檔消費者 商業(yè)區(qū)域 由建設路、悅慶街、老花園及老廣場商業(yè)街組成 區(qū)域價值 蓬安最繁華的商業(yè)中心，唯一的市主力級商圈 商業(yè)特點 由大型商業(yè)門店組成 經(jīng)營 業(yè)態(tài) 以百貨、服裝經(jīng)營為主，其次有餐飲、電器、家居等 購物環(huán)境 由于蓬安商業(yè)大部分都是在自然發(fā)展與市場調節(jié)中形成的，購物環(huán)境較差 商業(yè)氛圍 商業(yè)集中，人氣旺盛 商圈描述 該商圈以建設路為中心，為蓬安唯一的主力級商圈，形成時間較久，商業(yè)氛圍濃厚； 商圈內大中型商業(yè)網(wǎng)點集中，輻射范圍廣泛； 商業(yè)功能較齊全，可滿足多層次人群的商業(yè)消費需求； 商業(yè)形態(tài)較為單一，僅街區(qū)商業(yè)而已。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 商業(yè)氛圍發(fā)展均衡 該商圈內幾條主要商業(yè)街道的商業(yè)氛圍較均衡，商鋪投資回報率在 7%8%之間。 購 物環(huán)境亟需改善 商點配套設施建設不完善，周邊環(huán)境較差，人車混雜，缺乏綠化、休閑等空間。 （ B）商圈概況 地域范 以相如大道和相如廣場為中心，向周邊延伸到東風路 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 圍 人流結構 全縣居民，為縣城特色經(jīng)濟區(qū) 商業(yè)區(qū)域 由相如大道和相如廣場組成 區(qū)域價值 滿足相如廣場區(qū)域大眾化消費需求的次級商業(yè)功能區(qū) 商業(yè)特點 以相如廣場周圍商業(yè)價值最大，且以休閑產(chǎn)業(yè)、餐飲、娛樂商業(yè)支撐，目前已形成次級商業(yè)中心 經(jīng)營業(yè)態(tài) 餐飲、服裝、娛樂、休閑等綜合商業(yè) 購物環(huán)境 由于該商圈商業(yè)物業(yè)是近年規(guī)劃建設，動線設計合理，購物環(huán)境較好 商業(yè)氛圍 區(qū)域商業(yè)較為集中，人流較大 商圈描述 該商圈屬次級商 圈，為縣城功能明顯的經(jīng)濟區(qū) 該商圈人流量大，日平均人流量達 萬，與建設路商業(yè)中心人流量相差無幾； 形成時間較短，缺乏街區(qū)商業(yè)； 商圈內商業(yè)建筑設計合理，人流導向性較強； 該區(qū)域居民消費力強，商業(yè)經(jīng)營情況良好。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。從本項目看來，其地處 蓬安二大經(jīng)濟點 的“樞紐”位置， 建設路 和 相如廣場 在本項目附近，購物便利性比較強，滿足 中小 型商業(yè)設施的基本需要。 （ 3） 人氣狀況： 作為商業(yè)項目特別是零售商業(yè)項目，其銷售收入來自大量消費者的參與和購買，有人氣才有商氣。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 消費者商業(yè)行為研究 ： （ 1） 總體人口狀況 ：如前所述， 蓬安 總人口只有 8 來萬。 （ 3） 消費習慣： 消費習慣的了解需要長期觀察或大范圍的抽樣調查，由于時間緊迫，我們只在調查中對此做附帶了解。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B、 做社區(qū)型購物中心，其流行模式是 GMS 購物中心，雖然 蓬安 的居民總量也基本可以支撐 GMS 購物中心，但在競爭 和項目的地塊面積 上不相符合 ：一是 縣城市場面積達到 30000 平米， 服務半徑基本飽和；二是 該地塊面積不允許 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 B、 必須主題鮮明，以特色吸引消費者。 七、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢： （ 1）區(qū)位優(yōu)勢明顯： 地塊位于縣城中心地帶，在地理位置上占有先天的優(yōu)勢； （ 2） 依托 縣城 中心區(qū)的未來規(guī)劃，具有升值潛力； （ 3） 項目周邊 人員密集，對市場的需求 量大 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 4）建成后將是縣城規(guī)模最大，功能最齊，環(huán)境最好的專業(yè)市場 ，同時還可創(chuàng)建和延續(xù)相如房產(chǎn)品牌； （ 5） 配套成熟。 1． 總平面布置 本地形狀為較規(guī)則的矩形，占地面積 4000平米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。此入口設市場管理辦公室，公廁原有，現(xiàn)不考慮增加。 土建 （一）建筑 居住小區(qū)的規(guī)劃布局要著重處理好路網(wǎng)結構、建筑布局及空間環(huán)境的內在聯(lián)系，在協(xié)調中求變化，注重小區(qū)環(huán)境和住宅單體的建筑設計。 小區(qū)綠化系統(tǒng)是由景觀綠色走廊、平臺綠地、建筑物立面、頂面植物形成點線面結合并相互滲透的立體綠化景觀。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 住宅外立面建筑外形現(xiàn)代化，頂層為花園式的退臺，選用直型外陽臺以及一些適當?shù)那嬖O計，以形成多角度的觀景作用和最佳室內采光，最大限度地延長住宅內的光照時間。 公用工程 （一）供配電及強弱電等 小區(qū)供用地埋式雙回路供電。 通訊系統(tǒng)為每戶預留 IDD直線電話二門。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。主要道路寬 6米，次要道路寬 3米，均為水泥路面；局部支路寬 2米，均為水泥路面，住宅道路可鋪設防滑地磚。 市場主要道路設置消防栓，一次消防用水量按 15升 /秒計。 6．產(chǎn)品方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 1） . 戶型選擇 小區(qū)規(guī)劃 36樓為多層住宅， 12樓架空為市場。 根據(jù)以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表： 戶 型 分 配 表 樓型 戶型 格 式 面積（㎡） 數(shù)量（套） ① A 3室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 128 36 B 3室 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 110 12 C 4室 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 140 12 （ 2） . 其他建筑 區(qū)內設綜合物管辦公室。 附表 ： 技 術 經(jīng) 濟 指 標 項 目 單 位 數(shù) 量 居住戶數(shù) 戶 60 居住人數(shù) 人 200 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 戶均人口 人 總建筑面積 ㎡ 12952 住宅建筑面積 ㎡ 8000 市場 面積 ㎡ 4952 住宅平均層數(shù) 層 6 容積率 綠地率 % 45 九、節(jié)能措施 1．節(jié)能措施 城中市場建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準》。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 （ 3） 、綠化景觀用水節(jié)水 綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。施工期 間盡量選用煙氣量較少的內燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；②施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；③施工中不產(chǎn)生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目工程計劃自 2020年 7月開工，至 2020年 7月竣工，總工期 1年。 門窗：選用產(chǎn)品要求其抗風性能屬標準 GB7106第 2級，空氣滲透性 能屬標準 GB7108第 3級，雨水滲透性能屬標準 GB7108第 4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數(shù)為 k=(),采用保溫分戶門，其傳熱系數(shù)為k=() 樓梯間：普通內墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹 20厚保溫砂漿，其傳熱系數(shù)為 k=() （ 2） 、建筑節(jié)能技術、材料、工藝的應用 除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術外，在現(xiàn)代還原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產(chǎn)業(yè)化及帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。 （ 1） 、建筑節(jié)能技術 該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下： 屋面：選用 150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度 280300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?shù) =() 外墻：普通內墻抹灰， 240厚粉煤灰燒結磚，外貼 40厚聚苯板，外飾面系統(tǒng)涂層，外墻傳熱為 k=() 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。大小高度適宜，便以觀看。利用空間環(huán)境的營造并賦予現(xiàn)代的居住氣息。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 環(huán)境質量 綜合保障 (一 )綠化生態(tài)技術 綠化是小區(qū)環(huán)境建設的核心，本項目采取的主要措施有： 小區(qū)地面種植耐候、耐踐踏性草種，無露明土； 山墻培植爬墻虎類植物進行垂直綠化，加強墻面隔熱性能，提高小區(qū)綠化率。 消防 本項目消防主要是住宅小區(qū)的室外消防及小區(qū)公建、等處的室內消防。小區(qū)內統(tǒng)一設置公用電視接收系統(tǒng)，每戶設置一個電視終端，市場內設廣播系統(tǒng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 市場在室內采用高壓鈉燈及相應節(jié)能燈具作泛光照明；室外通道設置專用低壓節(jié)能燈具，確保安全；室內樓梯等公共場所照明采用聲控延時開關。 場地大部分地基土質情況較好，地基處理較為簡單，局部暗河處，須視勘探情況進行特殊處理。住宅采用半圍合式布置，規(guī)劃設計樹立 “以人為本 ”的指導思想，按照現(xiàn)代家庭生活行為規(guī)律和市場需求進行住宅設計，采用節(jié)能、節(jié)水、環(huán)保、智能化等住宅建設新技術及其它新型材料設備，以達到節(jié)能、智能、舒適、生態(tài)、安全的要求。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 按照人車基本分流的原則進行小區(qū)路網(wǎng)、 停車設施的規(guī)劃。該時常所有人是相如房產(chǎn)公司，為該市場舉辦者，（不提供產(chǎn)權出售），向多個經(jīng)營者提供固定商位（包括攤位、店鋪、營業(yè)房等）和相應設施，提供物業(yè)服務，實施經(jīng)營管理，并有多個經(jīng)營者進場獨立從事蔬菜、禽蛋、肉類、水產(chǎn)品、豆制品、調味品、熟食鹵品、水果、糧油制品、干副食品，農副產(chǎn)品自銷區(qū)等食品經(jīng)營的固定場所，市場一樓二樓為農貿市場攤 位，計劃修建 988個，每個攤位尺寸 *，約合 2個平方，市場一樓整體挖地1米，地面層高 ，共計層高 ，二樓層高 3米，四周鋁合金窗戶，離地 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 景觀設計改變以前小區(qū)的設計集中，地塊大規(guī)模綠地的模式，在保證集中綠地指標的前提下，設計宅前宅后綠地，使每戶均有較好的景觀。 劣勢 ： （ 1） 地 塊面積小， 生活環(huán)境營造相對困難 ，有閉塞感 ； （ 2） 項目臨近 的街道狹小 ， 規(guī)劃差，人車交通擁擠 ； （ 3）項目的市場建設對住宅的銷售 有一定的影響 ； （ 4） 項目所在片區(qū)形象不具備高尚品質； （ 5）人文環(huán)境及形象較差 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 D、 在經(jīng)營 業(yè)態(tài) 上創(chuàng)新，比如 規(guī)劃豆制品攤位 、 加工攤位 等其他競爭對手沒有的新形勢，以滿足消費者求新、求變的心理。最大程度的搜集了數(shù)十