【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 4 ③ 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 房型供應(yīng)量分析 分析： ■目前市場(chǎng)上供應(yīng)量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，占總供應(yīng)量的%。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)空間逐漸變小。 ■市場(chǎng)供應(yīng)量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個(gè)房源主要被二次置業(yè)，改善居住環(huán)境 的家庭所消化，市場(chǎng)空間不錯(cuò)，但由于總價(jià)過(guò)高，使得該房型的去化速度較慢。 ★★★★★ 二房二廳二衛(wèi)（包括二房二廳 一 衛(wèi)）以下的房型供應(yīng)量?jī)H占總供應(yīng)量的 4%，且這些房型的面積一般在 100 平方米以下， 雖然 總價(jià)低， 但不適合主力群體的消費(fèi) ，市場(chǎng)需求空間 小 ，去化速度很 慢。 戶型面積配比分析 面積分組 套型數(shù)量 比例 7089m2 84 4% 101110m2 16 111130m2 1496 % 二房二 廳二衛(wèi) 三房二 廳二衛(wèi) 400 72.% 650 % 240 % 98 100% 108 75% 1496 ① 四房二 廳二衛(wèi) 118 % 216 % 112 % 36 25% 482 ② 合計(jì) 554 914 352 98 144 2062 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 131140m2 482 % 合 計(jì) 2062 100% 從上面的面積分 組統(tǒng)計(jì)資料可以看出： ■市場(chǎng)上供應(yīng)最多的面積在 111130m2之間，市場(chǎng)占有率為 %，總套數(shù)在 1496 套，市場(chǎng)供應(yīng)趨于飽和，未來(lái)需求較小，目標(biāo)客源面已經(jīng)非常窄。 ■市場(chǎng)上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過(guò)大， 131m2 以上的房源市場(chǎng)占有率為 %，相對(duì)于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢。 ■ 100m2以 下 的房源供應(yīng)市場(chǎng)占有率為 4%，供應(yīng)比例明顯過(guò)大，從所調(diào)查的在售樓盤來(lái)看，銷售完或者預(yù)定的房型面積 90%都在111130 平方米。 價(jià)格分析 案 名 價(jià)格范圍 （元 /m2） 均 價(jià) （元/m2） 主 力 面積 （ m2） 主 力 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 樓 層 差價(jià) （元/m2） 物業(yè)收費(fèi) （元 /m2 月） 都市水鄉(xiāng) 800970 900 125 12 2050 陽(yáng)光麗都 9001128 1050 120 碧水芳洲 750980 900 120 城南市場(chǎng) 800998 900 120 世紀(jì)廣場(chǎng) 12001700 1450 110 30 分析： 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ★ 各樓盤均價(jià)都在 900 元 /m2以上 ■樓層差價(jià)在 2050 元 /m2 ★ 主力總價(jià)在 12 萬(wàn)元 /套，市場(chǎng)承接能力 大 ，銷售去化 快 。 ■同時(shí)也可以看出各個(gè)樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在 100140m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯 滿足 市場(chǎng)需求。 客源客層分析 目前樓市消費(fèi)群最主要由以下四種： ■首先是日益增多的 進(jìn)城 人員成為住房消費(fèi)的 主 力軍 .他們都有住房需求。 ■城市建設(shè)力度的加大，加大了購(gòu)房隊(duì)伍，大大增加了市場(chǎng)有效需求。 ■人們的 觀望 心理加劇了 市場(chǎng) 的 萎縮 , 小結(jié) 目前住宅去化較慢，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，偏離絕大部分消費(fèi)者 市場(chǎng) 的承受力。 100130 平米的房源供應(yīng)相 對(duì)消費(fèi)能力明顯過(guò) 強(qiáng) ，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 小，需求強(qiáng)勁 。 過(guò)小或過(guò)大 平米以上的房源市場(chǎng)目標(biāo)客源面窄，去化速度非常慢。 六、項(xiàng)目地塊分析及商業(yè)價(jià)值可行性研究 （一）、地快分析 該地快為商業(yè)用地，位于東風(fēng)路與建設(shè)路結(jié)合的扇形中心，縣城核心 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 地段，呈矩形，南北線長(zhǎng) 60 米，東西長(zhǎng) 64 米，四圍主要老居民樓，地勢(shì)較平整，北面地下有一條貫穿縣城的暗河 清溪河。 自然環(huán)境 該地塊總體來(lái)看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無(wú)大型污染。 地快周圍建筑物密集，地快主干道 悅慶街，街面 面寬 6 米，路基、路質(zhì)、路況較差，人流量大，綠化較差，不夠開闊，使得該方向上無(wú)論近看或遠(yuǎn)望的視線都有所阻礙，另外因道路狹小而引起的人車噪音污染。北面出市場(chǎng)有面寬 6 米的民安巷通道，是市場(chǎng)上小攤販的積聚的、地，一片污濁景象。 社會(huì)環(huán)境：水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒有網(wǎng)絡(luò)線（一部分住戶除外），有中國(guó)信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。人事局、老工商局、老干局招待所、縣政府散步在周圍。沿街商業(yè)基本是一些小吃點(diǎn)，小商品門店，距相如廣場(chǎng) 500 米。 人文環(huán)境：周圍的居民有自住和租戶兩種形式，居民的房屋大體都 比較陳舊，周邊無(wú)新建小區(qū)。 建設(shè)路路段分析 建設(shè)路為蓬安的交通主干道、也是出城的唯一通道，城內(nèi)公交 2路均穿過(guò)，出街東可到營(yíng)山、南部，西可到南充、成都，蓬安縣新車站建設(shè)在此路段中間位置，建設(shè)路由來(lái)已久，是蓬安縣的經(jīng)濟(jì)中心，路面開闊，人民醫(yī)院等多家醫(yī)療機(jī)構(gòu)及其他一些事業(yè)單位軍設(shè)在此路段上，兩邊裝修精致的品牌服裝店面、購(gòu)物場(chǎng)所讓街道人流不息，熱鬧非凡。城中市場(chǎng)與此街接壤，步行不到 200 米，人口居住量相當(dāng)密集。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 東風(fēng)路路段分析 東風(fēng)路為進(jìn)年來(lái)新建街道，北與建設(shè)路相連，中間左右兩邊一邊到城中市場(chǎng)，步行 100 米，另一邊到相如廣場(chǎng) 200 米左右，該路段路況由于新建，平整開闊，街兩邊有大量的新居住樓，人口居住密度高，整齊又好看，街面商業(yè)氛圍濃厚，門面經(jīng)營(yíng)品類繁多，人車流量不亞于建設(shè)路。 相如廣場(chǎng)附近分析 相如廣場(chǎng)為進(jìn)幾年新建的休閑、文化、行政廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上方建有蓬安的三星級(jí)酒店，相如飯店，廣場(chǎng)周圍匯集大量的大型餐飲、茶樓、水吧，交通便利，路面干凈，街道整潔，是蓬安縣城休閑、娛樂的集中地，無(wú)論任何時(shí)候，這里的人車流量相當(dāng)大，距離城中市場(chǎng) 300 米左右，與東風(fēng)路、建設(shè)路形成縣城內(nèi)的人口密集地。 （二）地塊商業(yè)價(jià)值可行 性研究 ▲ 從市場(chǎng)消費(fèi)需求的角度研究： 城市內(nèi)沒有功能齊全的市場(chǎng)，采購(gòu)物品極為不方便，有購(gòu)物的需求性。 城市內(nèi)沒有一個(gè)象樣的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，而蓬安是一個(gè)日常居住人口 8 萬(wàn)人的縣城，有縣城規(guī)劃的需求。 地塊周圍半徑 1000 米內(nèi)的居民人口與大型的飲食機(jī)構(gòu)消費(fèi)采購(gòu)，有服務(wù)半徑內(nèi)的需求。 目前市場(chǎng)臟、亂、差與地段和毗鄰縣政府形成反差，有提升城市形象的需求。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)是商品交易的產(chǎn)物，只有一個(gè)好的市場(chǎng)才能促進(jìn)更多更好的商品流通，有蓬安社會(huì)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 前面談到蓬安商業(yè)經(jīng)濟(jì)只處在發(fā)展階段，商業(yè)發(fā)展的進(jìn) 程必須先要有基礎(chǔ)商業(yè)的繁榮，有蓬安商業(yè)發(fā)展的需求。 市場(chǎng)的建成后，其好的交易環(huán)境，全新的功能規(guī)劃，大的人流量帶來(lái)更大的交易額，對(duì)經(jīng)營(yíng)者、舉辦者、政府都會(huì)帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益，有和偕三方經(jīng)濟(jì)的需求。 ▲ 從商圈角度進(jìn)行研究 ： 商圈概述 從蓬安商業(yè)分布的現(xiàn)狀來(lái)看，建設(shè)路商業(yè)可作為蓬安商業(yè)的概括。 商圈名稱 級(jí)別 區(qū)域范圍 主要特點(diǎn) 建設(shè)路商圈 主力級(jí) 以建設(shè)路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到老花園， 以百貨、服裝經(jīng)營(yíng)為主，其次是家電、家居、通訊等 相如廣場(chǎng) 次級(jí) 以相如廣場(chǎng)、相如大道為中心 以休 閑、餐飲商業(yè)、為主 典型商圈定位 （ 1）以建設(shè)路為中心的主力級(jí)商圈 （ A）商圈定位 在完善相關(guān)配套設(shè)施的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)調(diào)整功能、提升檔次、美化環(huán)境、繁榮氣氛，形成功能齊全、集購(gòu)物、餐飲、休閑、金融、商務(wù)、信息等為一體的主力級(jí)商業(yè)功能區(qū)。 （ B）商圈概況 地域范圍 以建設(shè)路為中心，南至悅慶街，東到相如大道到，西到 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 老花園， 人流結(jié)構(gòu) 中偏高檔消費(fèi)者 商業(yè)區(qū)域 由建設(shè)路、悅慶街、老花園及老廣場(chǎng)商業(yè)街組成 區(qū)域價(jià)值 蓬安最繁華的商業(yè)中心，唯一的市主力級(jí)商圈 商業(yè)特點(diǎn) 由大型商業(yè)門店組成 經(jīng)營(yíng) 業(yè)態(tài) 以百貨、服裝經(jīng)營(yíng)為主，其次有餐飲、電器、家居等 購(gòu)物環(huán)境 由于蓬安商業(yè)大部分都是在自然發(fā)展與市場(chǎng)調(diào)節(jié)中形成的，購(gòu)物環(huán)境較差 商業(yè)氛圍 商業(yè)集中，人氣旺盛 商圈描述 該商圈以建設(shè)路為中心，為蓬安唯一的主力級(jí)商圈，形成時(shí)間較久，商業(yè)氛圍濃厚； 商圈內(nèi)大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中，輻射范圍廣泛； 商業(yè)功能較齊全，可滿足多層次人群的商業(yè)消費(fèi)需求； 商業(yè)形態(tài)較為單一，僅街區(qū)商業(yè)而已。 建設(shè)路主力級(jí)商圈分析： 商圈特點(diǎn) 商業(yè)功能較齊全 商業(yè)點(diǎn)多而密集，功能較齊全；經(jīng)營(yíng)商品品種多，消費(fèi)者選購(gòu)空間大。 輻射范圍廣 該商圈是蓬安唯一的主力級(jí)商圈，是蓬安商業(yè)最繁華的區(qū)域，具備輻射與服務(wù)全市區(qū)及周邊腹地地區(qū)的能力。 交通便利 該商圈處于蓬安中心區(qū)域，路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利，多 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 條線路公交車抵達(dá)。 商業(yè)氛圍發(fā)展均衡 該商圈內(nèi)幾條主要商業(yè)街道的商業(yè)氛圍較均衡，商鋪投資回報(bào)率在 7%8%之間。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)間競(jìng)爭(zhēng)激烈 商業(yè)點(diǎn)扎堆于縣中心，經(jīng)營(yíng)層次不分明，經(jīng)營(yíng)商品同類化，使得網(wǎng)點(diǎn)之間競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。 存在的問(wèn)題 網(wǎng)點(diǎn)布局不盡合理 商業(yè)點(diǎn)扎堆于該商圈內(nèi)，其它區(qū)域則明顯偏少。 商業(yè)形態(tài)單一 商業(yè)點(diǎn)多，街區(qū)式商業(yè)。 購(gòu) 物環(huán)境亟需改善 商點(diǎn)配套設(shè)施建設(shè)不完善，周邊環(huán)境較差，人車混雜，缺乏綠化、休閑等空間。 行業(yè)管理未得到重視 網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)缺乏引導(dǎo)機(jī)制，處于自然發(fā)展和市場(chǎng)調(diào)節(jié)的狀態(tài)，商業(yè)設(shè)施布局凌亂，缺乏統(tǒng)籌規(guī)劃、開發(fā)，行業(yè)管理沒得到重視。 商業(yè)功能受到限制 商點(diǎn)間各自為陣，缺乏良好的有機(jī)整合、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，商業(yè)功能受到限制。 （ 2）、以相如廣場(chǎng)為中心的次級(jí)商圈 （ A）商圈定位 在現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施基礎(chǔ)上調(diào)整、提升，增加餐飲、文化娛樂、休閑設(shè)施，使該功能區(qū)形成以休閑消費(fèi)為主，檔次適中，功能較為完善，滿足相如廣場(chǎng)大眾化消費(fèi)需求的次級(jí)商 業(yè)功能區(qū)。 （ B）商圈概況 地域范 以相如大道和相如廣場(chǎng)為中心，向周邊延伸到東風(fēng)路 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專