【正文】 ）開發(fā)投資走勢圖 單位：億元 （ 2） 房屋 開發(fā)建設(shè)情況 2020年武漢市房屋施工面積為 ，同比增長 ％。其中，住房竣工面積為 萬平方米，同比下降 ％，占房屋總竣工面積的 ％。 歷年商品房（住房）空置面積走勢圖 單位：萬 平方米 （ 4） 房屋銷售情況 2020 年，武漢市商品房銷售面積為 ，同比下降%，其中，商品住房銷售面積 ，同比下降 %。其 中，商品住房銷售均價為 元 /平方米，同比增長 ％。 開發(fā)本項目可以填補 和提升 該區(qū)域商業(yè)價值。這七條道路拉近了徐東片區(qū)和漢口、武昌等其他周邊地區(qū)的距離。 （ 3） 規(guī)模優(yōu)勢 從項目開發(fā)預(yù)期上看， 項目總用地 ，凈用地 畝，總建筑面積 1216600 平方米，戶數(shù) 8600戶，停車總數(shù) 5900輛， 利用地塊規(guī)模效應(yīng)來 提升產(chǎn)品綜合價值， 規(guī)模效應(yīng)與前瞻性規(guī)劃布局，將 形成市場占位與產(chǎn)品形象優(yōu)勢。 從人均工資水平上看，為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。為樓市的發(fā)展提供重要的支撐。 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 19 從居民消費活躍程度上看， 整體消費潛力與空間存在挖掘的潛力 。 第五 部分 項目選址與 自然條件 項目地點 項目位于洪山區(qū)和平鄉(xiāng) 友誼大道以南，武青四干道以北，紡機路以東，羅家港以西 ,緊鄰徐東商業(yè)中心。大部分地段一般厚度 ，個別地段超過 。該層在場區(qū)均有分布，層厚 8－ 。低壓縮性、承載力高，穩(wěn)定性好，是區(qū)內(nèi)較好的地基持力層。 中風(fēng)化砂巖、砂礫石 :紫紅色，細粒結(jié)構(gòu)，中一厚層狀構(gòu)造，巖石堅硬、完整，屬中軟類巖石，與下覆地層呈角度不整合接觸。 地下水類型按其埋藏條件可分為上層滯水、孔隙承壓水及基巖裂隙水三種類型。 根據(jù)本地區(qū)經(jīng)驗資料及區(qū)域地質(zhì)資料，場區(qū)內(nèi)地下水對混凝土不具腐蝕性。一月最冷，極端最低氣溫 ℃，極端最高氣溫℃，無霜期為 245天。絕對濕度年平均 毫巴，年平 均相對濕度 77%。 地表水環(huán)境影響分析 項目施工期所產(chǎn)生的污水主要有基礎(chǔ)施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產(chǎn)污水和施工人員所產(chǎn)生的生活污水等。 地下水環(huán)境影響分析 根據(jù)武漢市城市自來水廠地下水資源保護管理辦法，項目建設(shè)采取嚴(yán)格的地下水源保護措施，污水、雨水均進入市政管網(wǎng)，不會對地下水造成威脅，施工中嚴(yán)禁將垃圾等廢棄物回填，不產(chǎn)生滲井、滲坑，不會對地下水產(chǎn)生直接的影響。 因此項目施工應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行 :建筑施工噪聲申報登記制度，在工程開工前 15 日內(nèi)向所在轄區(qū)環(huán)保局提出申報，填寫《建筑施工場地噪聲管理審城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 24 批表》，經(jīng)批準(zhǔn)后方可開工。 運營期對環(huán)境的影響 汽車廢氣影響分析 地下車庫的汽車尾氣排放，通過在設(shè)計時保證車庫有一定的容積，進出汽車車道盡可能直短，以縮短汽車進庫時間。本項目排污管道與市政排污管網(wǎng)相連接，污水經(jīng)當(dāng)?shù)匚鬯幚韽S處理后，通過統(tǒng)一規(guī)范排污口排放。 項目產(chǎn)生的生活垃圾，不含《國家危險廢物名錄》中的有害廢物。要嚴(yán)格控制污染物排放并達到國家相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)。 還款計劃詳見附表 16項目償債能力分析表 第 八 部分 財務(wù)評價說明 財務(wù)評價的假設(shè) ● 國家經(jīng)濟政策和企業(yè)經(jīng)營環(huán)境不發(fā)生重大變化； ● 企業(yè)按方案的設(shè)計進行正常的投資經(jīng)營； ● 委托方提供的財務(wù)數(shù)據(jù)真實、合法、可靠。結(jié)合本項目，折現(xiàn)率設(shè)定為 6％。根據(jù)武漢市房地產(chǎn)投資項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析估算資料， 結(jié)合本項目具體情況， 按照銷售收入的 ％ 估算 ：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用 ,主要包括借款和債劵的利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌集資金發(fā)生的其他財務(wù)費用。國際城一期 2 室 2 廳， 3室 2廳 東湖春樹里二期普提金國際酒店公寓 1 室 1 廳 東湖春樹里二期 2 室 2 廳， 3室 2廳，戶式 興華嘉天下二期 2 室 2 廳， 3室 2廳， 4 室 2 廳 愛家國際華城二期 2 室 2 廳， 3室 2廳， 4 室 2 廳 都市經(jīng)典卓錦園 3 室 2 廳， 4室 2廳 按銷售價位統(tǒng)計，該片區(qū) 均價在 8500 元 /平方米 以上 按房價分布走勢看，該片區(qū)房價整體呈現(xiàn)自南至北依次降低的特征。 商鋪 銷售收入 估算 經(jīng)調(diào)查 ,2020 年 9 月 本 項 目 周 邊 的 福 星 惠 譽 國 際 城 的商鋪銷售均價為 20200 元 /平 方 米， 春樹 里 一期商鋪銷售均價為18000元 /平方米 。 銷售稅金和附加估算 銷售稅金主要包括 房地產(chǎn)銷售產(chǎn)生的營業(yè)稅，按營業(yè)收入的 5%計算；附加稅費 包括城市維護建設(shè)稅、教育附加費 、堤防費、地方教育發(fā)展費、平抑基金 等 。 現(xiàn)金流量分析 財務(wù)凈現(xiàn)值（ NPV） 財務(wù)凈現(xiàn)值是指按設(shè)定的折現(xiàn)率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和，通過該指標(biāo)的計算，可以考查項目在計算期內(nèi)的動態(tài)盈利能力。本次財務(wù)分析評估，根據(jù)插補法反復(fù)測試 ,確定結(jié)果。 投資回收期分析 投資回收期是通過對經(jīng)濟項目的投資收益進行比較，是投資引起的現(xiàn)金流入累計到與投 資額相等所需要的時間。通過城中村的綜合改造，原村集體的資產(chǎn)得到了全面的清理，非經(jīng)營性、資源性資產(chǎn)得到了徹底的清理，經(jīng)營性資產(chǎn)量化到人，不良資產(chǎn)依法進行了處置，有效地防止了集體資產(chǎn)的 流失。城市化對城中村土地資源的無序吞食，將逐步改變成有序開發(fā)。老百姓由農(nóng)民轉(zhuǎn)變成了居民，和城里人一樣享受社會福利，生活無憂慮，幸福有保障， 許多矛盾和問題悄然化解在底層，這對于社會穩(wěn)定與和諧意義重大。 ，該 項目 的建設(shè) 產(chǎn)生的現(xiàn)金流充裕，各項財務(wù)指標(biāo)均優(yōu)于相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，同時，該項目建設(shè) 有利于改善武漢市的城市面貌，并對提高人民的生活質(zhì)量具有重要意義，具有良好的社會效益， 只要對 項目 進行科學(xué)運作，規(guī)范管理， 項目 達到預(yù)期目標(biāo)是有保證的。 （ 2） 盡快做好前期工作 。要加強與金融機構(gòu)的溝通，落實貸款資金，保證資金及時到位。盡早啟動拆遷工作。 該 項目 工程量大，投資額大，拆遷量大，內(nèi)容復(fù)雜。武漢市城中村改造一舉改變了城中村農(nóng)村集體土地分散征用、分塊變性的問題，以村為單位地塊打包掛牌，有利于城市化得進程，找到了解決城中村問題長治久安的途徑，找到了解決舊城區(qū)改造的新途徑。招商引資有了一個落腳的平臺，集體經(jīng)濟有了一 個起飛的機場。 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 35 （ 2） 城中村改造規(guī)范了經(jīng)濟管理形式，有利于集體經(jīng)濟發(fā)展。以所得稅后內(nèi)部收益率 及凈現(xiàn)值 計算分析如下： 項目 內(nèi)含收益率 敏感系數(shù) 凈現(xiàn)值 敏感系數(shù) 投資回收期 (年 ) 正常值 % 108, 投資 +10% % 91, 銷售單價 +10% % 139, 銷售單價 10% % 63, 投資 10% % 123, 2． 財務(wù)指標(biāo)分析匯總表 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 34 指標(biāo)名稱 單位 所得稅前 所得稅后 備注 投資利潤率 ％ 投資回收期 年 － 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 i=6% 內(nèi)部收益率 ％ 銷售利潤率 ％ － 盈虧平衡點的銷量 萬平方米 第十 部分 償債能力分析 本次 拆遷還建 貸款還款資金來源為 203825 萬元，主要來源于項目自由現(xiàn)金流量，項目年度最低償債覆蓋率為 ％，平均 償債覆蓋率為 ％。 將現(xiàn)金流量表中的有關(guān)數(shù)據(jù)代入公式 ， 則： 所得稅前財務(wù)內(nèi)部收益率（ IRR） =% 所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 (IRR)= % 詳見 附表 10－ 現(xiàn)金流量表（一） 評價： 財務(wù)內(nèi)部收益率 超過 借款利息 ，說明 本 項目在財務(wù)上可以接受。 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 32 詳見附表 10－現(xiàn)金流量表（一） 評價： 財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，從凈現(xiàn)值角度講 ,本 項目盈利能力較強。 城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 31 土地增值稅估算 根據(jù) 國家有關(guān) 稅務(wù) 政策， 按照 房地產(chǎn)銷售收入及可扣除金額 (含加扣部分 )測算 ,本報告 按增值額的 30％ 計算 。 根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果，參照周邊樓盤銷售價格，住宅樓銷售價格按7000 元 /平米估算 。 區(qū)域供應(yīng)略顯不足供應(yīng)不足，刺激房價上漲；武漢火車站及天興洲大橋的建設(shè)提高了消費者的心理預(yù)期，消費者心理預(yù)期的提高將促使房價上漲。 銷售收入 估算 依據(jù) 銷售收入的估算分別 對 住宅樓收入估算和商鋪收入估算，在收入估算中，我們參照本項目周邊市場行情，并按照謹(jǐn)慎性原則估算。 契稅按照交易額的 4％計算。 財務(wù)指標(biāo)評價依據(jù)及說明 率即投資效果系數(shù)評價依據(jù)：當(dāng) 投資收益率 是負數(shù)時為完全失敗， 0－ 9％時表明投資效果基本 不佳， 10－ 19％時表明投資效果基本成功， 20－ 29％時表明投資效果比較成功， 收益 率至 30％以上表明投資效果非常成功。 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 城中村改造成本匯總表 項目 單位 前期 費用 改造成本 后期費用 合計 拆遷補償費用 還建及 5%公共設(shè)施配套 土地整合成本 其它補償及高壓走廊 開發(fā)用 地成本 改造成本 小計 村民 集體 職工住宅 土地成本 面積 m2 506, 372, 330, 9, 344, 金額 萬元 15, 24, 68, 4, 8, 14, 81, 215, 4, 220, 備注 數(shù)據(jù)來源于城中村改造資料 ,計算依據(jù)根據(jù)武城改辦 [2020]2號，以上成本為取得土地成本，未計算辦土地證應(yīng)交契稅，及村民從拆遷至還建所需拆遷安置過渡等費用。樹立于環(huán)境相適應(yīng)的環(huán)保意識。主要控制區(qū)域為商業(yè)網(wǎng)點及停車場。只要在全面設(shè)計時注意環(huán)?？刂频母鳝h(huán)節(jié)，如通風(fēng)方式、通風(fēng)量、通風(fēng)口的設(shè)計，以及廢氣的凈化、分離等方面，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和武漢市規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。在施工的各階段均應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行 GB1252390《建 筑施工場界噪聲限值》中的各項規(guī)定，將施工噪聲控制在限值以內(nèi)。還有運輸工具所產(chǎn)生的噪聲，根據(jù)類比資料，項目擬采用的部分施工機械設(shè)備和將產(chǎn)生的噪 聲值及相應(yīng)的噪聲限值（ GB1252390）見下表。 考慮到項目施工期的短期行為，要求對施工場地所產(chǎn)生的污水應(yīng)加強管理、控制、沖洗石料等建材，所排放的污水應(yīng)設(shè)置專門溝渠，經(jīng)格柵沉淀池處理；生活污水應(yīng)設(shè)置化糞池處理，經(jīng)處理后的施工廢水和生活污城中 村 改造 安置 項目 可行性研究報 北京金光工程咨詢有限責(zé)任公司湖北分公司 23 水排入開發(fā)區(qū)排水管網(wǎng)。施工現(xiàn)場粉塵和揚塵的產(chǎn)生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵和揚塵在晴朗、干燥、有風(fēng)的天氣下，將會對周圍環(huán)境空氣產(chǎn)生較大影響。春季雨量占全年降雨量的 %，夏季雨量占全年降雨量的 %，秋季雨量占全年降雨量的 %，冬季雨量占全年降雨量的 %。每年 9月為高溫期， 12月至次年 2 月為低溫期，并有霜凍和 降雪發(fā)生。 (2)孔隙承壓水：賦存于細砂層及中粗砂、砂礫石層中，接受區(qū)內(nèi)承壓水的補給，水量較大，是區(qū)內(nèi)主要含水層，賦水 性好，透水性強，地下水位受區(qū)內(nèi)湖面及長江水位的控制，地下水主要受橫向補給，向長江排泄。 根據(jù)武漢市區(qū)域地質(zhì)資料及勘察資料，場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)新 構(gòu)造運動及活動性斷裂等不良