【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 蓬安縣 “城中市場(chǎng)”改造工程 可行性分析報(bào)告 二零零七年四月 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 錄 一、項(xiàng)目背景 二、項(xiàng)目慨況 三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 四、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 五、市場(chǎng)物業(yè)分析 六、項(xiàng)目地塊分析及商業(yè)價(jià)值可行性研究 七、項(xiàng)目 SWOT分析 八、建設(shè)方案 九、節(jié)能措施 十、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 十一、項(xiàng)目投資估算 十二、項(xiàng)目資金籌措 十三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 十四、風(fēng)險(xiǎn)分析 十五、研究結(jié)論與建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一．項(xiàng)目背景 : 蓬安縣城中市場(chǎng) 四川相如房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱之一。發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有利于加快我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，從而促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展?，F(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)（住宅經(jīng)濟(jì)與商業(yè)經(jīng)濟(jì)）是我國新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，可以拉動(dòng)一系列行業(yè)發(fā)展?，F(xiàn)今，國家為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，滿足廣大人民群眾的生活需求，提倡大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，改善目前蓬安農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營現(xiàn)狀。我們公司為了響應(yīng)蓬安縣的城市整體建設(shè)，決定規(guī)劃、開發(fā)、改造城中市場(chǎng)。 城中 市場(chǎng)地位于蓬安縣城中心地段，肩負(fù)著直徑 1000米內(nèi)的居住戶日常生活采購，是縣城中心經(jīng)濟(jì)之一。 近兩年來，隨著蓬安的城市建設(shè)與經(jīng)濟(jì)建設(shè)的規(guī)劃發(fā)展，城中市場(chǎng)功能結(jié)構(gòu)存在的問題已不相匹配，對(duì)市場(chǎng)的拓展及功能定位是當(dāng)今之必然。 城中市場(chǎng)的重新規(guī)劃、開發(fā)，等項(xiàng)目實(shí)施，將有利于改善蓬安中心城區(qū)建設(shè)的面貌。 二．項(xiàng)目概況 東臨東風(fēng)路，南處悅慶街、與縣政府、人事局相對(duì)望，西連建設(shè)路、縣商業(yè)街，北接市場(chǎng)出入口通道民安巷，三方靠老居民樓，一方臨街。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 城中市場(chǎng)改造項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積 4000平 方米，建筑面積 12952平方米，其中住宅 8000平方米，市場(chǎng)、商業(yè) 4952平方米?？偩幼魯?shù) 60戶，規(guī)劃總居住人口 200人，容積率 ，綠化率 45%。一、二樓為集貿(mào)市場(chǎng)、38層為住宅。 致力打造蓬安縣城頂級(jí)規(guī)?；膶I(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。 供水、 雨水、污水排放、供熱、供電、 供氣、電信等配套設(shè)施已成熟。建設(shè)時(shí)尋找最近接入口 三、項(xiàng) 目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸 投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每 一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。 改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。 2020 年一季度中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析預(yù)測(cè) 展望 2020 年一季度宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行走勢(shì)， 2020 年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的慣性將會(huì)對(duì)之產(chǎn)生明顯影響。 2020 年我國出臺(tái)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響也將逐漸顯現(xiàn)，同時(shí)還會(huì)受到國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的滯后影響，他們將共同決定一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的走勢(shì)。綜合考慮這些因素的影響，我們認(rèn)為， 2020 年一季度國民經(jīng)濟(jì)將保持較快增長，預(yù)計(jì) GDP 增長速度將達(dá)到 %，較 2020 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 年四季度有所下降；通貨膨脹率將 有所提高。 1996 年 1 季度 — 2020 年 3季度消費(fèi)景氣先行指數(shù)與一致指數(shù)走勢(shì)圖 從國內(nèi)外需求的變化來看， 2020 年上半年我國消費(fèi)品市場(chǎng)將繼續(xù)保持活躍局面，主要是 2020 年各地提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)、增加社會(huì)保障支出、下半年國家落實(shí)公務(wù)員提高工資水平等項(xiàng)措施，直接起到提高居民收入的作用，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)具有正面影響；房地產(chǎn)銷售繼續(xù)保持較快增長，將拉動(dòng)與之相關(guān)的建材工業(yè)品銷售；數(shù)字電視的播放將促進(jìn)城市居民家電更新?lián)Q代的步伐；加上 2020 年元旦與春節(jié)之間間隔時(shí)間較長，節(jié)假日效應(yīng)將比 2020 年更為明顯。根據(jù)上圖的消費(fèi) 景氣先行指數(shù)，先行指數(shù)領(lǐng)先消費(fèi)品零售額等一致指標(biāo)約一年左右，由于 2020 年前三季度先行指數(shù)呈現(xiàn)上升走勢(shì)，這預(yù)示著 2020 上半年消費(fèi)品市場(chǎng)繼續(xù)保持較快增長，預(yù)計(jì)一季度消費(fèi)品零售額增長 %，比上年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)。 同時(shí)國內(nèi)房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢(shì)不減，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 長；房地產(chǎn)銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效， 2020 年商品房空置面積出現(xiàn) 大幅度回落， 2020 年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 %，同比加快 個(gè)百分點(diǎn)，但比 1 至 11 月回落 個(gè)百分點(diǎn)，延續(xù)了下半年以來的回落態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì) 2020 年一季度房地產(chǎn)投資增速再次抬頭的可能性非常大，并將帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資增速出現(xiàn)反彈。 房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。 2．四川房地產(chǎn)開發(fā)投資量持續(xù)增長，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。 據(jù)了解，上半年四川房地產(chǎn)開發(fā)投資在去年低速增長的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)高開高走態(tài)勢(shì)，全省房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 ％；房地產(chǎn)開發(fā)投資占同期全社會(huì)投資的 ％。我省房地產(chǎn)開發(fā)投資 增速與全國平均水平比較，由去年上半年低 個(gè)百分點(diǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻衲晟习肽旮叱?22 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)分析，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快的主要原因，一是民營企業(yè)和港澳臺(tái)商企業(yè)投資活躍。二是成都市投資增勢(shì)強(qiáng)勁。成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全省房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的 ％。三是土地購置費(fèi)大幅度增長。上半年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資中，土地購置費(fèi)達(dá) 億元，同比增長 倍。 另據(jù)四川省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，今年上半年四川房地產(chǎn)開發(fā)中商品房新開工面積在去年同期下降的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)了恢復(fù)性增長，其中商品住宅增長最快，開發(fā)結(jié)構(gòu)區(qū)域合理。其中，上半 年成都市商品房新開工面積 萬平方米，同比增長 ％。 四川房地產(chǎn)景氣指數(shù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 近年來 ,隨著住房制度改革的深化和舊城改造步伐的加快 ,四川房地產(chǎn)開發(fā)保持了快速增長的態(tài)勢(shì) .據(jù)省統(tǒng)計(jì)局測(cè)算 ,從去年以來 川房景氣指數(shù) 運(yùn)行良好 ,8 個(gè)分類指數(shù)連續(xù)四個(gè)月全部在景氣區(qū)間運(yùn)行 .今年一季度四川房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)家信心指數(shù)為 1 ,比上季度上升 。房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)景氣指數(shù)為 點(diǎn) ,比上季度上升 點(diǎn) .從 川房景氣指數(shù) 來看 ,3月份為 ,仍處于景氣期間 ,但比去年同期下降 ,導(dǎo)致 投資增速回落較大 . 3．需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。 從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（ 100 平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。 以上資料表明，國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資是適宜的，是和國家形勢(shì)相一致的。 蓬安縣房地產(chǎn)市場(chǎng) 2020 年的蓬安縣房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。全縣房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較前些年增多，房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入了成長期，正朝著新的方向轉(zhuǎn)變。 （ 1）個(gè)人購買率舒緩。商品房個(gè)人購買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購買力水平的重要指標(biāo)，從都市水鄉(xiāng)、陽光麗都、世紀(jì)廣場(chǎng)的銷售情況可以 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 看出： 2020 年全縣商品房個(gè)人購買率是消費(fèi)平穩(wěn)，并無火爆場(chǎng)面，較2020 年總體消費(fèi)量有所增加，這主要從一個(gè)側(cè)面表明由于開發(fā)面積的增加導(dǎo)致房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)育進(jìn)程緩慢。 （ 2）房地產(chǎn)銷售價(jià)格進(jìn)步緩慢，與周邊其他臨近縣市還存在一定的價(jià)格差距，去年全縣的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)。 價(jià)格指數(shù) 一季度 800 二季度 850 三季度 950 四季度 1200 第 1 到第 3 季度價(jià)格繼續(xù)上浮緩慢，第 4 季度在 3 季度價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上繼續(xù)保持較大的增幅，這主要是由于世紀(jì)廣場(chǎng)電梯公寓的帶動(dòng)，總的趨勢(shì)是價(jià)格保持攀升。 5．市場(chǎng)特點(diǎn)分析 宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)： 1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。自 1998年 12月 31日延續(xù)了近 50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經(jīng)過 1999年的過度轉(zhuǎn)換， 從 2000 年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在 2000 年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。 2020 年蓬安房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況趨 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 緩，市場(chǎng)容量擴(kuò)大范圍不大，除吸納上市的一部分商品房外，還消化一點(diǎn)往年的空置商品房。 3．金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的提至“ 7 成 20年”的期限。公積金方面：公積金貸款購房也得到大數(shù)人的首 選。 5． 2 微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 1．從地理位置來看，縣城新區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤依然是目前市場(chǎng)上的主要結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型成為市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。而面積大都在 100130 平方米之間。 3．從樓盤的形態(tài)看，高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。 4．從價(jià)格上看， 1000 元 /平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購 買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，對(duì)高價(jià)位、高品質(zhì)樓盤接受還有待灌輸。 5．從樓盤設(shè)計(jì)上看，去年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，去年整個(gè)市場(chǎng)中有江南風(fēng)格，現(xiàn)代風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。 中管網(wǎng)房地產(chǎn) 頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房