【正文】 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù)及原黃建預(yù)制板廠區(qū)域改造工程） 住宅樓 項(xiàng)目 ” 位于 萊蕪市 黃莊洪溝村西，力源大街南，櫻花園小區(qū)內(nèi) 。1175839?？偯娣e 平方公里 。全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北、西南風(fēng)。 供電 萊蕪市電力供應(yīng)充足，用電有保證。 四、 工程地質(zhì)條件 本項(xiàng)目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況滿足本項(xiàng)目建筑要求，地下水對(duì)鋼筋無(wú)侵蝕性。 交通組織 居住組團(tuán)均做到人車分離，居住 組團(tuán)以中心綠帶形成步行系統(tǒng)，機(jī)動(dòng)車流線從基地北側(cè)及東側(cè)進(jìn)出，車庫(kù)出入口靠近南側(cè)小區(qū)路設(shè)置。 第三節(jié) 建筑設(shè)計(jì)方案 “建筑是凝固的音樂”，因此精品住宅的建筑風(fēng)格應(yīng)該具有長(zhǎng)久的藝術(shù)鑒賞價(jià)值。面積緊湊而合理。起居、就餐環(huán)境相對(duì)獨(dú)立且功能明確，陽(yáng)光通透，通風(fēng)條件良好；過道空間壓至最低線；秘密空間及活動(dòng)布局有序；廚、餐空間分合自如；戶內(nèi)及相鄰戶型變化靈活，滿足家庭多年生活習(xí)慣要求。地下室采用現(xiàn)澆鋼筋砼梁板結(jié)構(gòu)。 三、 設(shè)計(jì) 方案 給水 —— 由鋼都大街各引一根 DN250 進(jìn)水管在小區(qū)內(nèi)成環(huán)。 雨水集中后依地勢(shì)排入牟汶河，部分引入小區(qū)景觀水體。通過采用安全可靠的供配電技術(shù)，確保住戶的人身及財(cái)產(chǎn)安全以及大樓的安全，完善的小區(qū)電腦化管理，經(jīng)濟(jì)、先進(jìn)、實(shí)用的通信網(wǎng)絡(luò)，實(shí)現(xiàn)智能建筑舒適、安全、節(jié)能等功能，建成一個(gè)智能化住宅小區(qū)的典范，體現(xiàn)以人為本的生活理念。引入綠色照明概念，節(jié)約能源及凈化環(huán)境。 防雷及接地 小區(qū)內(nèi)根據(jù)每棟建筑物均按三類防雷建筑物設(shè)置防雷系統(tǒng)；防雷接地及其它強(qiáng)、弱電設(shè)備的接地為共用建筑物基礎(chǔ)作接地體。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng) 區(qū)域內(nèi)需要處設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，在設(shè)備房、公共走道、電梯廳、前室等處設(shè)智能火災(zāi)探測(cè)器自動(dòng)報(bào)警 系統(tǒng)。 有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 小區(qū)設(shè)有線電視網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，系統(tǒng)接自城市有線電視網(wǎng)。區(qū)域內(nèi)數(shù)據(jù)電纜均采用 5類數(shù)據(jù)線，每戶住宅內(nèi)考慮設(shè)一個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)（備用一個(gè)數(shù)據(jù)點(diǎn)），數(shù)據(jù)點(diǎn)出線口采用 RJ45標(biāo)準(zhǔn)口。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 28 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 3）紅外線防盜報(bào)警系統(tǒng) 在小區(qū)圍墻設(shè)置對(duì)射式紅外探測(cè)器，防止人員攀爬。 通風(fēng)設(shè)計(jì) 設(shè)備用房平時(shí)均設(shè)機(jī)械通風(fēng)；衛(wèi)生間均設(shè)排氣扇，排風(fēng)經(jīng)建筑豎井排至屋面以上。 擬建場(chǎng)區(qū)環(huán)境質(zhì)量受本地工業(yè)的污染較輕，環(huán)境空氣質(zhì)量全年大 部分時(shí)間能夠滿足《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》中的二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，地下水滿足《地下水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》中的Ⅲ類水體，生存環(huán)境滿足《城市區(qū)域環(huán)境噪聲質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》中的二類地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。住宅樓入 住后對(duì)環(huán)境的影響因素主要有生活污水，由于產(chǎn)生量很少，且濃度較低，對(duì)周圍環(huán)境影響較小，故無(wú)總量控制指標(biāo)。 第三節(jié) 環(huán)境保護(hù)措施方案 施工期環(huán)境保護(hù)措施 施工期泥土裸露，在干燥的大風(fēng)天氣，極易產(chǎn)生揚(yáng)塵，造成 大氣環(huán)境污染。 （ 1）生活污水 本項(xiàng)目采用化糞池對(duì)生活 污水進(jìn)行處理，達(dá)標(biāo)后經(jīng)市政污水管道送到處理廠。本項(xiàng)目堅(jiān)持點(diǎn)、線、面結(jié)合的綠化原則，盡可能提高項(xiàng)目區(qū)內(nèi)部綠化比率，采取喬木、灌木和草坪高中低混植形式，構(gòu)成立體綠色空間，充分 發(fā)揮綠地的防護(hù)、活動(dòng)功能和改善生態(tài)環(huán)境的作用，以保持場(chǎng)區(qū)環(huán)境優(yōu)美整潔。 采用冷軋帶肋鋼筋及電渣壓力焊技術(shù)，節(jié)約大量鋼材，提高效益。 門窗、選用密閉性好的塑鋼門窗取代木門窗和耗能大、密閉性差的鋁合金門窗。 節(jié)能效果分析 建筑過程中嚴(yán)格貫徹建筑節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，在屋頂、外墻、門窗、樓梯間等各部分圍護(hù)結(jié)構(gòu)做節(jié)能處理，保證圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)和遮陽(yáng)系數(shù)小于規(guī)范限值，能夠滿足節(jié)能 65%的要 求。在在該商品房項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，采用中空玻璃來解決以上問題。 第二節(jié) 節(jié)水措施 項(xiàng)目用水主要是生活用水、配套公建用水和綠化用水。 保持樹木和草坪合理比例，控制 綠化用水。 加強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)內(nèi)精神文明建設(shè)，使業(yè)戶養(yǎng)成良好的道德素養(yǎng)，自覺節(jié)約用水。 綠化維護(hù)：場(chǎng)區(qū)內(nèi)花草樹木的生長(zhǎng)維護(hù)、雜草清理等。 醫(yī)療：設(shè)立醫(yī)療門診室，為小區(qū)居民服務(wù)。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，建議項(xiàng)目承辦單位抽出精干人員，設(shè)立施工管理部、財(cái)務(wù)部、辦公室等機(jī)構(gòu)，對(duì)項(xiàng)目的概算控制、資金使用、施工組織、建設(shè)工期及工程質(zhì)量等進(jìn)行管理，確保項(xiàng)目按時(shí)完成。依據(jù)項(xiàng)目單位的實(shí)際情況，招標(biāo)的組織形式應(yīng)實(shí)行公開招標(biāo)。 項(xiàng)目合同制 建設(shè)單位應(yīng)按照中標(biāo)結(jié)果和建設(shè)內(nèi)容與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位、設(shè)備安裝單位、裝飾裝修隊(duì)伍、設(shè)備供應(yīng)商簽訂相關(guān)合同，認(rèn)真會(huì)審施工圖，明確質(zhì)量要求和合理工期、總造價(jià)，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利及約束機(jī)制。 前期工程費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目 計(jì)算依據(jù) 金額（萬(wàn)元） 1 規(guī)劃及施工 設(shè)計(jì)費(fèi) 30元 /㎡ 2 監(jiān)理費(fèi) 15 元 /㎡ 合計(jì) 45 元 /㎡ * ㎡ 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 40 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 c、建安工程費(fèi)，共計(jì) 。 主要有以下幾項(xiàng)： 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 42 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第一，在市場(chǎng)條件下，建材價(jià)格是不斷變動(dòng)的，這就存在“三材”差價(jià)的因素。 第五，特別是對(duì)于舊城區(qū)，有很多不明的地下構(gòu)筑物，由于年代久遠(yuǎn)， 無(wú)圖可查，若是在基礎(chǔ)開挖中，碰到這些構(gòu)筑物，勢(shì)必會(huì)增加地基處理費(fèi)用。 二、資金使用 根據(jù)建設(shè)實(shí)際情況和資金籌措計(jì)劃，確保本項(xiàng)目采取滾動(dòng)式開發(fā)方式，以便盡快回籠資金， 2020年 10 月 全面開工建設(shè)， 2020萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 43 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 年完工。 四、銷售計(jì)劃及銷售收入估算表 銷售計(jì)劃及銷售收入估算表 2020 2020 2020 合計(jì) 住宅（ 2600 元 /平方米） 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) （ 4800 元 /平方米） 銷售比例（％） 30 50 20 100 銷售收入（萬(wàn)元） 年 份 項(xiàng) 目 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 45 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第二節(jié) 財(cái)務(wù)分析 一、主要數(shù)據(jù)的確定 稅費(fèi)率：所得稅率按 25%計(jì)算；營(yíng)業(yè)稅及附加按 5%考慮 。 銷售稅金及附加 根據(jù)有關(guān)規(guī)定，出售不動(dòng)產(chǎn)按 5％稅率繳納營(yíng)業(yè)稅，城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加分別按營(yíng)業(yè)稅的 7％和 3％繳納 ，土地增值稅按銷售收入的 2％繳納。 BEP=總投資 /（銷售收入－銷售稅金及附加） =4400/（ － ） 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 48 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 =% %= 當(dāng)銷售面積大于 ，投資方即可獲得利潤(rùn) 。 二、客觀認(rèn)識(shí)我市住房建設(shè)面臨的形勢(shì)和任務(wù) 2020 年至今，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，從國(guó)務(wù)院到國(guó)家各部委，先后頒布了幾十項(xiàng)調(diào)控政策，力圖保持市場(chǎng)平穩(wěn)。創(chuàng)建和諧文明社區(qū)，讓群眾切身感受到自身居住環(huán)境的改變，居家出行心頤氣順，促進(jìn)全市和諧社會(huì)建設(shè)。 以改進(jìn)居住 環(huán)境促進(jìn)和諧。把 “住 有所居 ”作為構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)的重要條件和方面，寫入我們黨一個(gè)比較長(zhǎng)時(shí)期的綱領(lǐng)性文件，明確反映了我們黨對(duì)事關(guān)民生的住房問題的新認(rèn)識(shí)，也反映了我們黨對(duì)執(zhí)政規(guī)律、執(zhí)政能力、執(zhí)政方略、執(zhí)政方式的新認(rèn)識(shí)，為我國(guó)城市房地產(chǎn)業(yè)和住房制度改革指明了方向。 詳見營(yíng)業(yè)稅金及附加估算表、損益表。 計(jì)算期：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 以商品房全部售完為限，共為 3 年。 二、銷售計(jì)劃 全部住宅計(jì)劃三年內(nèi)全部售完， 2020 年開始預(yù)售 30%， 2020年銷售 50%， 2020 年全部售完；售房分期付款，合同簽訂當(dāng)年交30%，余款第二年交齊。 該項(xiàng)目總投資共計(jì) 4400 萬(wàn)元，全部用于開發(fā)房地產(chǎn)投資，其中土地費(fèi)用 萬(wàn)元，前期費(fèi)用 ，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi) 萬(wàn)元，上繳政府費(fèi)用，不可預(yù)見費(fèi)用 。 第三，用于一般自然災(zāi)害造成的損失和預(yù)防自然災(zāi)害所采取的措施費(fèi)用。 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 折合建筑面積 平方米單價(jià) 合價(jià) 1 室外排水、道路（按室外總面積 30%計(jì)） 2 圍墻、大門、小型公建 5 3 區(qū)內(nèi)室外電氣 4 區(qū)內(nèi)室外給水、采暖 5 施工期水、電、辦公臨時(shí)設(shè)施 6 區(qū)內(nèi)室外綠化工程（折合室外總面積 47%計(jì)） 7 區(qū)內(nèi)室外景觀工程（按室外總面積 23%計(jì)） 合計(jì) 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 41 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 e、上繳政府費(fèi)用，共計(jì) 。 二 、 總投資估算 開發(fā)成本 a、土地成本，本項(xiàng)目總地價(jià) 按 520 元 /㎡ 計(jì)算， 土地成本為㎡ *520元 /㎡ =。 工程監(jiān)理制 由于本項(xiàng)目工程量大，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求高，建設(shè)工期緊，建議在工程建設(shè)監(jiān)督方面，應(yīng)盡量按國(guó)家有關(guān)規(guī)定選擇有資質(zhì)和實(shí)力的監(jiān)理單位，采取委托全過程式的監(jiān)理方式。本項(xiàng)目的建設(shè)擬采用滾動(dòng)開發(fā)方式，建設(shè)期 18個(gè)月。 項(xiàng)目建成后將報(bào)批有關(guān)物價(jià)部門，核準(zhǔn)后物業(yè)收費(fèi)，具體價(jià)格以 物價(jià)部門規(guī)定為準(zhǔn)。 房屋及配套設(shè)施（上下水、電、液化氣等）維修、維護(hù)。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 36 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第 八 章 物業(yè)管理 為適應(yīng)現(xiàn)代城市居民生活的需要，本項(xiàng)目建設(shè)完成后擬設(shè)立獨(dú)立的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，其 職責(zé)主要包括： 保安：二十四小時(shí)保安值勤及巡更任務(wù)。根據(jù)土壤旱情合理確定用水量，澆水時(shí)間不宜選擇在中午等溫度較高時(shí)間進(jìn)行，避免水分較快蒸發(fā)。 嚴(yán)格控制衛(wèi)生潔具的選型，不得使用水箱容量大于 8L的潔具。 地下管線多采用聚乙烯管材，具有耐腐蝕，重量輕，流動(dòng)阻力小等特點(diǎn)，利于降低能耗。 中空鋼化玻璃窗 窗戶是薄壁的輕質(zhì)構(gòu)件，是建筑保溫、隔熱、隔聲的薄弱環(huán)節(jié)。 廚房排氣道采用變壓式共用排油煙道，定型制作統(tǒng)一安裝，有效防止室內(nèi)油煙四溢及減少環(huán)境污染。 屋面隔熱采用水泥聚苯板，加氣混凝土隔熱保溫材料，提高居住的舒適性 。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 33 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第 七 章 節(jié)能與節(jié)水 第一節(jié) 節(jié)能措施 隨著我國(guó)住宅建設(shè)的不斷發(fā)展，人民物質(zhì)文化水平的不斷提高及信息時(shí)代的到來，提高居住技術(shù)的科學(xué)性便顯得尤為重要，居住技術(shù)的科學(xué)性是為了有效的改善住宅性能，提高居住的舒適度，在本小區(qū)規(guī)劃中推廣應(yīng)用新技術(shù)、 新材料、新設(shè)備、并不斷完善配套設(shè)施。 （ 3）生活垃圾 本項(xiàng)目垃圾處理采取集中式垃圾中轉(zhuǎn)站，組織專職衛(wèi)生保潔人員統(tǒng)一收集清掃，運(yùn)往城市垃圾處理場(chǎng)中處理。 建筑施工過程中施工噪聲的防治，根據(jù)《建筑施工場(chǎng)界噪聲限值》（ GB１ 252390）規(guī)定，嚴(yán)格遵守相關(guān)規(guī)定。萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 31 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 為確保場(chǎng)區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響， 對(duì)上述污染源必須采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?該項(xiàng)目建成后對(duì)進(jìn)一步改善當(dāng)?shù)丨h(huán)境及景觀十分有益。 第 八 節(jié) 管線綜合布置方案 本項(xiàng)目工程管線有給水管、雨水管、污水管、電力電纜、通訊電纜、熱力管、燃?xì)夤艿绕叻N，除電力電 纜和通訊采用電纜溝萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫(kù) 及原黃建預(yù)制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項(xiàng)目可研報(bào)告 29 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 鋪設(shè)外，其余管線一律采用直埋鋪設(shè)。 1 三表自動(dòng)抄送系統(tǒng) 小區(qū)內(nèi)住宅設(shè)水、電、氣三表自動(dòng)抄送系統(tǒng)，提高物業(yè)管理水平。該系統(tǒng)可接入手動(dòng)緊急報(bào)警?？蛷d及各間臥室均設(shè)電視終端插座。住宅每戶引入 2— 3