【文章內(nèi)容簡介】 存在一定缺陷，已經(jīng)越來越不能滿足較富裕階層的要求，萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 11 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 新房市場需求潛力比較大。 （ 2） 城市建設步伐加快，城區(qū)面積擴大，城鎮(zhèn)人口迅速膨脹，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了載體 。 （ 3） 收入的不斷增長，為購房提供了經(jīng)濟基礎。 2020年城市居民人均可支配收入 11588元 ,增長 %；人均消費性支出7638 元 ,增長 %。農(nóng)民人均純收入 ，增長 %。人均消費性支出 3140元，增長 %。城市居民恩格爾系數(shù)%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù) %。城鄉(xiāng)居民人均儲蓄 12578元，比上年增加 2104 元。從供給看，良好的經(jīng)營業(yè)績?yōu)殚_發(fā)商持續(xù)增加投入提供了可靠的資本保證。據(jù)初步測算，全市完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 ，增長 %。全年房屋建筑施工面積 萬平方米，增長 %；房屋竣工面積 萬平方米，其中住宅竣工面積 萬平方米?？紤]到結算遲緩、預售房未納入銷售等原因，商品房供銷基本平衡，產(chǎn)銷兩旺 房地產(chǎn)企業(yè)對行業(yè)發(fā)展態(tài)度樂觀，企業(yè)家信心足。 從市企調(diào)隊今年一季度的房地產(chǎn)景氣調(diào)查數(shù)據(jù)來看，我市房地產(chǎn)業(yè)景氣 指數(shù)一直處于非常景氣區(qū)間，在工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸及郵電通信、批發(fā)零售貿(mào)易餐飲業(yè)等行業(yè)中獨領風騷?？梢?“ 樂觀 ” 、 “ 看好 ” 仍是我市房地產(chǎn)企業(yè)對本行業(yè)的判斷與預期，企業(yè)家對投資房地產(chǎn)業(yè)信心足。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 12 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第二節(jié) 市場風險分析 項目決策時，應充分考慮各種風險，并在實施和經(jīng)營中注意防范和控制風險，這樣不僅可以改善決策分析工作并提高風險意識，而且在降低投資風險方面將起到事半功倍的效果。 建設風險 本項目工程建設施工階段的風險，主要包括自然條件、新工藝帶來的挑戰(zhàn)、工程變更等風險。自然條件風險主要表現(xiàn)在兩個方面：一是 由于自然條件的復雜多變，容易發(fā)生嚴寒、酷暑、多雨、塌方等對工程質(zhì)量、進度和投資的影響。二是當?shù)爻霈F(xiàn)的異常地質(zhì)、氣候、水文等不可抗拒的自然災害。 規(guī)避以上風險的主要策略有搞好水文地質(zhì)勘探工作、搞好項目建設的招標工作、做出工程施工進度的詳細計劃，購買工程保險進行風險轉(zhuǎn)移等。 政策風險 目前，我國在 房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè) 出臺了大量的行之有效的政策，保障該種類市場的良好經(jīng)營，并發(fā)揮了一定的作用。但是，還有很多薄弱環(huán)節(jié)有待加強，仍需要全社會、全方位的共同努力、多策并舉。 外部環(huán)境風險 外部的自然環(huán)境、社會環(huán)境、 經(jīng)濟環(huán)境和政府的相關政策等因素的變化，也可能引起風險。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 13 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 該項目所在位置交通便利，環(huán)境優(yōu)美，將能夠給 房地產(chǎn)開發(fā)商 提供一個方便的 開發(fā) 環(huán)境，增加該項目的收益。但仍要注意和周圍人文環(huán)境以及市場政府的銜接，避免形成矛盾，規(guī)避不必要損失。 其他風險 隨著鋼材價格的不斷升高，產(chǎn)品成本不斷增加，導致產(chǎn)品價格波動，從而給投資者帶來風險。 總之，應提高風險意識，實施風險控制，以盡可能低的風險成本來降低風險發(fā)生的可能性，并將風險損失控制在最小程度。 第三節(jié) 項目市場需求及價格分析 一、項目的市場前景分析 通過 對萊蕪市房地產(chǎn)行業(yè)的研究分析，我們認為該項目市場定位 以 人為中心，以整體社會效益，經(jīng)濟效益與環(huán)境效益三者統(tǒng)一為基準點，以現(xiàn)代生活方式為導向，通過對 居住 環(huán)境的營造，使消費群體在日常生活中體驗一種新的生活方式；突出文化氛 圍與綠色環(huán)境，以特色景觀設計為主題 ，讓本項目成為城市居住最佳選擇地。 銷售對象主要定位于萊鋼集團職工 ，銷售對象 工作 穩(wěn)定 ，收入較高 。 通過市場調(diào)查，可以預測未來幾年 鋼城區(qū) 房地產(chǎn)市場的形勢依然良好，支撐房地產(chǎn)市場走勢的因素主要有以下幾個方面： 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 14 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 ⑴ 萊鋼經(jīng)濟的快速、平穩(wěn)發(fā)展，不僅使得職工的生活水平有了較大 的提高，也帶動了周邊地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟發(fā)展先導性和基礎性的產(chǎn)業(yè)，效果最先顯現(xiàn)出來； ⑵ 隨著福利分房制度的取消，商品房已經(jīng)推行；萊鋼職工的購買能力和價格承受能力逐步增強，周邊村落部分人員也有較強的購買潛力； ⑶ 隨著萊鋼經(jīng)濟的發(fā)展、規(guī)模的擴大，萊鋼人口的增加（包括外來人才的涌入），擴大了對住房的需求； ⑷ 萊鋼舊有的生活小區(qū)由于建設年代較早，面積、戶型和配套設施等已經(jīng)陳舊落后，不能適應居民現(xiàn)代生活的需求。居民的住房消費觀念從“經(jīng)濟性”到“舒適性”的轉(zhuǎn)變，從“小戶型”到“大戶型”的轉(zhuǎn)變，推動了房 地產(chǎn)市場的發(fā)展； ⑸ 部分萊鋼職工出于對子女未來安置的考慮，預先購房； ⑹ 部分萊鋼職工基于對未來幾年房地產(chǎn)市場的良好預期，進行置業(yè)投資； 正是由于以上因素的存在，帶動了近期房地產(chǎn)市場的熱銷和房地產(chǎn)價格的走高，并且這種趨勢在未來的幾年之內(nèi)不會停止。 因此，本項目市場前景廣闊，銷售前景看好。 二、市場定位 據(jù)萊蕪市目前房地產(chǎn)市場的調(diào)查情況分析，萊蕪市房地產(chǎn)市場高檔住宅競爭性在價格比上相對比較薄弱。萊城除了新東方華庭和福萊佳園作為中高檔住宅已具備規(guī)?；?，具備濃厚的商業(yè)氛萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 15 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 圍、地理優(yōu)勢以外，其他的住宅小區(qū)相對較缺乏 。相比之下，鋼城區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)顯得相對低靡，已建設完成的“萊鋼金鼎花園小區(qū)”，以及正在建設中的“御龍灣小區(qū)”多被萊鋼集團職工購買，價格控制在 2600 元 /平方米左右，仍然無法滿足鋼城區(qū)城鎮(zhèn)居民的購房需求。因此，以優(yōu)良的建筑品質(zhì)、適宜的價 格強力入市，營造銷售上的破竹之勢， 滿足鋼城區(qū)居民的購房欲望。 另外，萊蕪市根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的趨勢，本項目傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)地位將會加強。項目建設地點緊靠萊鋼集團，周邊多為政府相關部門，具有良好的社會環(huán)境； 萊鋼醫(yī)院、 鋼 城區(qū)醫(yī)院、 萊鋼一中、萊蕪市第四中學給項目帶來得天獨厚的優(yōu)越條件， 給居民 醫(yī)療、 子女上學提供便捷， 使之更具人文特色。 三、市場價格分析 目前，鋼城的高檔住宅均價基本在 2600 元 /平方米 以上 ， 本項目將以有競爭力的 銷售價格 和高品質(zhì)來吸引客戶購買 ， 加之銷售對象 較為確定，主要針對 萊鋼集團職工 ，價格走勢看好，綜合該地段城市規(guī)劃的情況分析，本項目住宅樓平均售價在 2600 元 /平方米左右，應該具有很好的銷售前景。 第 四 節(jié) 建設規(guī)模 根據(jù)萊蕪市新一輪城市總體規(guī)劃，并充分結合上述市場需求情況分析、建設用地條件及周圍環(huán)境與規(guī)劃的土地面積， 本著節(jié)約土地，合理優(yōu)化開發(fā)土地資源的目標，結合鋼城區(qū)實際情 況，萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 16 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 確定本項目建設規(guī)模為： 建設用地面積 畝，總建筑面積 平方米，其中多層住宅建筑面積 平方米，高層住宅建筑面積 平方米，商業(yè)網(wǎng)點面積 平方米，項目建設完成后總入住戶數(shù)達到 160戶。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 17 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第 四 章 建設地點和建設條件 第一節(jié) 建設地點 擬建的“ 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫及原黃建預制板廠區(qū)域改造工程） 住宅樓 項目 ” 位于 萊蕪市 黃莊洪溝村西，力源大街南，櫻花園小區(qū)內(nèi) 。 該區(qū)域位于鋼城區(qū)重要發(fā)展地段，環(huán)境因素優(yōu)越，周邊便利的 交通給小區(qū)的開發(fā)提供了有利條件。 無論從居住環(huán)境還是外部條件來看，都 是 理想的入住場所。 第二節(jié) 建設條件 一、 氣象 萊蕪市位于泰山東麓，東經(jīng) 1171939。1175839。，北緯360239。363339。，北鄰濟南，東鄰淄博，西鄰泰安?？偯娣e 平方公里 。萊蕪氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L氣候，四季分明，年平均氣溫 ℃，降水量 毫米，無霜期 204 天。春季干燥多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷少雪。多年平均降水量為 715毫米。全年主導風向為東北、西南風。 二、 地溫與凍土 區(qū)內(nèi)年均地溫為 ℃，地面溫度的變化趨勢是：春季地溫開始逐漸升高，夏季最高，平均地溫在 27℃以上；然后地溫開始逐漸下降，冬季最低，平均地溫在 0℃以下。 1 月份地溫均萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 18 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 在 ， 4月份均在 ℃以下， 7月份平均達到 ℃，10 月份均降至 ℃以下。 三、 配套條件 給排水 項目區(qū)位于萊蕪市鋼城區(qū)自來水公司供水范圍內(nèi)，本項目擬采用自來水公司提供的自來水；利用城區(qū)已有雨、污干管，可就近排入。 供電 萊蕪市電力供應充足，用電有保證。 燃氣和供熱 城區(qū)敷設有燃氣和熱力管道，項目 用氣和供熱比較方便，本項目可根據(jù)需要靈活考慮氣源和熱源。 通訊 鋼城區(qū)通訊網(wǎng)絡已經(jīng)健全，網(wǎng)通、鐵通、聯(lián)通、電信等通訊網(wǎng)絡部門均可供選擇并能保證項目通訊網(wǎng)絡的需要。 交通 項目位于 鋼城區(qū) 力源大街 南 ，方便的交通條件為居民出行帶來了便利。 四、 工程地質(zhì)條件 本項目區(qū)址內(nèi)地質(zhì)情況滿足本項目建筑要求，地下水對鋼筋無侵蝕性。建議項目承辦單位盡快組織對建設場地進行詳細的地質(zhì)勘探，提出工程地質(zhì)報告，為土建工程設計提供依據(jù)。 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 19 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 第 五 章 規(guī)劃設計方案 第一節(jié) 規(guī)劃設計依據(jù) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《城市規(guī)劃編制方法實施細則》 《城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范》 （ GB5018093） 《城市道路交通規(guī)劃設計規(guī)范》 （ GB5022095） 《住宅設計規(guī)范》 （ GB5009699） 《萊蕪市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展十一五規(guī)劃》 萊蕪市有關城市建設技術要求 萊蕪市鋼城區(qū)總體規(guī)劃 國家其它相關法律、法規(guī)、標準、規(guī)范等規(guī)劃設計依據(jù) 委托單位提供的設計條件及要求 第二節(jié) 規(guī)劃設計方案 一、規(guī)劃思 想 以科學發(fā)展觀為指導，以實施新一輪城市化總體規(guī)劃為準則，按照“生產(chǎn)發(fā)展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主”的要求，通過統(tǒng)一規(guī)劃、合理開發(fā)、綜合配套，進一步集約利用土地，全面改善群眾的生產(chǎn)、生活條件和環(huán)境，使居民的組織形式、生產(chǎn)方式和生活方式向更有利于城市化管理、市場化經(jīng)營和社區(qū)化居住的方向轉(zhuǎn)變，優(yōu)化城市空間布局，加快城市化進程，萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 20 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 促進經(jīng)濟和社會全面發(fā)展。 二、總體布局規(guī)劃 規(guī)劃結構 以中部為核心，將用地劃分為四個組團，中間道路硬化和綠化，使環(huán)境和諧優(yōu)美。 交通組織 居住組團均做到人車分離，居住 組團以中心綠帶形成步行系統(tǒng)，機動車流線從基地北側及東側進出，車庫出入口靠近南側小區(qū)路設置。 機動車車位主要設置于小區(qū)車庫內(nèi)，自行車停放主要沿小區(qū)道路分散設置，以方便居民。 綠地景觀 作為一個健康的居住場所，跳出傳統(tǒng)的規(guī)劃建設思想，將新的生活方式融入其中，更好的體現(xiàn)出“以人為本，人與自然和諧統(tǒng)一”的設計原則。小區(qū)公共綠地不分級布置，采用集中與分散相結合，點、線、面相結合的綠地系統(tǒng)。 第三節(jié) 建筑設計方案 “建筑是凝固的音樂”，因此精品住宅的建筑風格應該具有長久的藝術鑒賞價值。 一、設計依據(jù) 《 民用建筑設計通則》 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 21 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 《住宅建筑設計規(guī)范》 《萊蕪市城市規(guī)劃控制條件》 承辦單位推薦意見 二、建筑設計 小區(qū)區(qū)域環(huán)境、配套條件較好，對空間設計有具體要求，以本村居民為居住對象，建設標準為中檔普通住宅。 住宅布局 （ 1）以南北向為主，適應萊蕪地方氣候； （ 2）建筑南北相接，擴大空間，豐富形體變化； （ 3）控制面寬，增加舒適度。 戶型設計 (1)戶型：套型建筑面積 90 平方米以下住房面積占到總開發(fā)面積的 70%以上。面積緊湊而合理。功能空間無浪費；共攤面積使用率更高；空間設計更為人性化。 （ 2）合 理組織內(nèi)部空間 住宅區(qū)內(nèi)設計以起居為中心，家庭內(nèi)部公私分離、居寢分離、潔污分離。通過平面深淺、空間過渡的手法，做視線、聲音的隔絕。起居、就餐環(huán)境相對獨立且功能明確，陽光通透，通風條件良好；過道空間壓至最低線；秘密空間及活動布局有序；廚、餐空間分合自如；戶內(nèi)及相鄰戶型變化靈活，滿足家庭多年生活習慣要求。輔助空間作為生活中必不可少的空間，在設計中得到重視，每戶設置門斗作為換鞋更衣的過度空間，戶內(nèi)盡可能增加壁萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預制板廠 區(qū)域改造工程）住宅樓 項目可研報告 22 萊蕪衡泰工程管理咨詢有限公司 柜，吊柜等貯藏空間，預留空調(diào)機位，以保證住宅立面的整齊統(tǒng)一。 立面設計 萊蕪市鋼城區(qū) 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈 藥庫及原黃建預制板廠區(qū)域改造工程）住宅樓 的外立面是對萊蕪氣候、人的居住氛圍、心理、商業(yè)環(huán)境都做了透徹的解析后，運用最簡約、最人性化的設計思路進行規(guī)劃和設計，將生動簡潔的建筑符號與現(xiàn)代形體相結合，大面積開窗充分考慮了周邊環(huán)境，強調(diào)建筑產(chǎn)光影效果，色彩采用淺色系列，配合小區(qū)大面積的綠化創(chuàng)造出一種新穎、別致的簡約主義的建筑風格。 第 四 節(jié) 結構設計方案 一、 設計依據(jù) 建筑方案 現(xiàn)行國家規(guī)范、規(guī)程及有關地方規(guī)范和規(guī)定： 《建筑結構可靠設計統(tǒng)一標準》 GB500682001 《建筑結構荷載規(guī)范》 GB500092001 《建筑地基基礎設計規(guī)范》 GB500072002 《混凝土結構設計規(guī)范》 GB500102002 《建筑抗震設防分類標準》 GB502231995 《建筑抗震設計規(guī)范》 GB500112001 《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》 GB183062001 萊鋼櫻花園小區(qū)（彈藥庫 及原黃建預制板廠 區(qū)域改