【正文】 200碼 深港換享商業(yè)中心 距離、高爾夫、價(jià)格、港式符號 形象定位： 深港換享商業(yè)中心案名建議： 以廊橋花園商業(yè)做為切入點(diǎn)進(jìn)行推廣招商，在項(xiàng)目商業(yè)的運(yùn)作進(jìn)入正軌后果，整合皇御苑和皇城廣場商業(yè)，通過后期招商工作將空臵商鋪盤活，形成一個(gè)關(guān)口特色商圈。 對于區(qū)域商業(yè)的思考： 具體操作有待進(jìn)一步探討 宏觀環(huán)境分析 商業(yè)操作策略 住宅操作策略 車位操作策略 地塊區(qū)域特點(diǎn) ◎ 住宅市場研究 產(chǎn)品分析 客戶分析及定位 形象主題 總體策略及策略分解 價(jià)格預(yù)測及營銷費(fèi)用計(jì)劃 08年福田住宅成交價(jià)格走勢 ： 關(guān)內(nèi)除南山由于供應(yīng)量巨大，價(jià)格下滑 4%外，羅湖上漲 %，福田上漲 %。 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)研究所、百思勤數(shù)據(jù)平臺(tái) 行政區(qū) 成交均價(jià) (元 /㎡ ) 同 比 羅湖 18485 % 福田 18570 % 南山 17293 4% 鹽田 24078 % 特區(qū)內(nèi) 18522 % 寶安 11569 % 龍崗 9034 % 特區(qū) 10375 % 全市 12657 % 08年深圳房地產(chǎn)市場成交價(jià)格 08年深圳住宅成交價(jià)格走勢 ： 深圳 08年全年均價(jià) 12657元 /平米，同比降 %。關(guān)內(nèi)漲 %，關(guān)外降%。 08年住宅成交價(jià)格：關(guān)內(nèi)向上，關(guān)外向下 08年住宅市場供應(yīng)情況：個(gè)別區(qū)域土地稀缺而導(dǎo)致的供貨量銳減 ?08年住宅市場 新增供應(yīng)量 68831套 / ，同比增長 %/14%，其中寶安和龍崗市場供應(yīng)占全市總供應(yīng)的 70%，而南山、羅湖均以大戶型入市。 ?福田區(qū)市場供應(yīng)下滑比例最大，其中批售面積下滑 38%，批售套數(shù)下滑 51%。 區(qū)域 批售面積（萬㎡） 批售套數(shù)（套） 2022年 2022年 同比 2022年 2022年 同比 羅湖區(qū) % 2570 2567 % 福田區(qū) % 2992 6089 % 南山區(qū) % 13239 8462 % 鹽田區(qū) % 2698 2469 % 特區(qū)內(nèi) % 21449 19587 % 寶安區(qū) % 25532 16818 % 龍崗區(qū) % 21800 23975 % 特區(qū)外 % 47332 40793 16% 全市 % 68831 60380 14% 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)研究所、百思勤數(shù)據(jù)平臺(tái) 2022年 112月份深圳市商品住宅供應(yīng)情況匯總 寶安 南山 福田 羅湖 鹽田 龍崗 170 09年房地產(chǎn)預(yù)計(jì)供應(yīng)約 ，福田區(qū)主要供應(yīng)集中在梅林、上步、福田南、上沙等區(qū)域 數(shù)據(jù)來源：百思勤市場部 ?供應(yīng)量大，存量加新推盤將超過 。 ?銷售壓力加大，保障性住房將沖擊商品房，特別是小戶型市場 ?價(jià)格下降趨勢依然，價(jià)格將震蕩中微調(diào) ?國家繼續(xù)出臺(tái)救市政策預(yù)期較大 08年住宅市場成交面積情況：小戶型走俏 房型 供應(yīng)（套） 銷售（套） 比例 單房 2795 2136 % 1房 7182 4899 % 70㎡ 以下 2房 5559 3691 % 70㎡ 以上 2房 17363 12530 % 90㎡ 以下 3房 6956 5283 % 90㎡ 以上 3房 14850 8931 % 144㎡ 以下 4房 2330 1412 % 144㎡ 以上 4房 5412 2257 % 5房 895 304 % 90㎡ 以下復(fù)式 1861 867 % 90㎡ 以上復(fù)式 2221 1250 % 別墅 1408 755 % 總計(jì) 68831 44315 % 深圳 2022年供銷產(chǎn)品分析 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)研究所、百思勤數(shù)據(jù)平臺(tái) 08年深圳市場供銷產(chǎn)品特點(diǎn)： 90平米以下戶型受到市場追捧，供銷兩旺， 144平米以上大戶滯銷 ?2022年市場住宅 供應(yīng) 套數(shù)中， 90平米以下中小戶型占 60%； 144平米以上大戶型僅占 13%。 ?2022年市場住宅 成交 套數(shù)中： 90平米以下中小戶型占 67%； 144平米以上大戶型僅占 7%。 ?2022年，福田區(qū)累計(jì)批售量為 /2992套，約 米 /套 ?2022年，福田區(qū)累計(jì)成交量為 /3044套，約 75平米/套 08年深圳住宅市場成交情況： 全年成交 ，同比下降 %，市場存量超過 600萬平米 行政區(qū) 成交面積 (萬㎡ ) 百分比 同比 成交套數(shù) (套 ) 同比 羅湖 % 47% 1906 48% 福田 % % 3044 % 南山 % % 7077 % 鹽田 % 1569 % 特區(qū)內(nèi) % % 13596 % 寶安 % % 15520 % 龍崗 % % 15199 % 特區(qū)外 % 30719 % 全市 % 44315 % 2022年 112月份深圳市商品住宅成交情況匯總 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)研究所、百思勤數(shù)據(jù)平臺(tái) 福田區(qū)市場雖然成交下滑比例最大，其中批售面積下滑 %，批售套數(shù)下滑 %。但實(shí)際是由于市場供應(yīng)量小， 2022年福田住宅市場供應(yīng) ，成交 ，供求比為 ： 1。 08年住宅市場成交情況：是誰在放大困難 9 6 1 . 4 27 1 6 . 98 0 6 . 4 87 1 1 . 5 86 9 4 . 5 75 8 9 . 26 6 6 . 67 2 4 . 4 18 1 1 . 9 8 2 0 . 1 39 0 1 . 1 37 0 5 . 8 25 0 0 . 44 0 8 . 65539 568059807040923013370126570200400600800100012002022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年0202240006000800010000120221400016000住宅預(yù)售面積 住宅銷售面積 住宅成交價(jià)格2022年 2022年深圳市商品住宅供銷價(jià)情況匯總 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 住宅預(yù)售面積 住宅銷售面積 供求比 ： 1 ： 1 :1 :1 :1 :1 :1 住宅成交價(jià)格 5539 5680 5980 7040 9230 13370 12657 房價(jià)同比增幅 % % % % % % 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)研究所、百思勤數(shù)據(jù)平臺(tái) ?供應(yīng)量大，存量加新推盤將超過 1100萬平米。 ?銷售壓力加大，保障性住房將沖擊商品房，特別是小戶型市場 ?價(jià)格下降趨勢依然，價(jià)格將震蕩中微調(diào) ?國家繼續(xù)出臺(tái)救市政策預(yù)期較大 市場存量不影響價(jià)格的波動(dòng) 2022年福田區(qū)市場總結(jié) ： 供應(yīng) ，成交 ，平均成交套面積 75平米 區(qū)域 批售面積（萬㎡） 批售套數(shù)（套） 2022年 2022年 同比 2022年 2022年 同比 福田區(qū) % 2992 6089 % 2022年 112月份深圳市福田區(qū)商品住宅供應(yīng)情況匯總 行政區(qū) 成交面積 (萬㎡ ) 百分比 同比 成交套數(shù) (套 ) 同比 福田 % % 3044 % 2022年 112月份深圳市福田區(qū)商品住宅成交情況匯總 福田1 1 2 月新房成交走勢圖21356202470337201 212100249284354 366225671978023817167931844922455163981755816555 16305 16156189160501001502002503003504004505001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月050001000015000202202500030000成交套數(shù) 成交均價(jià)2022年 112月份深圳市福田區(qū)商品住宅成交價(jià)格匯總 數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)研究所、百思勤數(shù)據(jù)平臺(tái) ?2022年，福田區(qū)累計(jì)批售量為 /2992套，約 /套 ?2022年，福田區(qū)累計(jì)成交量為 /3044套，約 75平米 /套 ?2022年，福田供求比為 ： 1 ?2022年，福田區(qū)商品住宅成交價(jià)格全年寬幅震蕩， 上漲 %。均價(jià)為18570元 /平米 行政區(qū) 成交均價(jià) (元 /㎡ ) 同比 福田 18570 % 2022年福田區(qū)商品住宅成交均價(jià) 三級市場：交易面積 ，是新房 4倍，價(jià)格全面單邊震蕩下跌 02468101214 單位：萬平米對數(shù) ( 單位：萬平米)190881635317868172181889516248168541528217089150751375315743120221300014000150001600017000180001900020220 數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)網(wǎng)、百思勤數(shù)據(jù)平臺(tái) 2022年 112月份深圳市福田區(qū)三級市場成交面積走勢 2022年 112月份深圳市福田區(qū)三級市場成交價(jià)格走勢 ?2022年，福田區(qū)二手住宅成交總量為 ，是一手樓的 4倍 ?2022年，福田區(qū)二手住宅成交均價(jià)為 16595元 /平方米，是一手樓的 90% ?2022年，福田區(qū)二手住宅價(jià)格一路下滑， 10月后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)形象，香港人大量拋盤形成 11月的價(jià)格探底 2022年 2022年 同比增長 福田區(qū) % 羅湖區(qū) % 南山區(qū) % 鹽田區(qū) % 寶安區(qū) % 龍崗區(qū) % 全市 % 2022年深圳二手住宅成交面積 （單位：萬 m2） 2022年 2022年 同比增長 福田區(qū) 15372 16595 % 羅湖區(qū) 11149 11536 % 南山區(qū) 16643 17067 % 鹽田區(qū) 14080 10315 % 寶安區(qū) 8902 8888 % 龍崗區(qū) 7268 7216 % 全市 12750 12268 % 2022年深圳二手住宅 成交價(jià)格（單位：元） 數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)網(wǎng)、百思勤數(shù)據(jù)平臺(tái) 指標(biāo) 2022年 2022 總價(jià) (萬元 ) 面積（㎡） 均價(jià) (元 /平米 ) 15372 成 交 戶 型 1房 27% 15% 2房 33% 35% 3房 30% 40% 4房 8% 8% 4房以上 2% 2% 20222022年福田區(qū) 二手住宅成交特點(diǎn)對比表 三級市場：套均成交面積 ， 3房、 2房占 75%，租賃市場活躍 ?2022年，福田區(qū)二手住宅交易產(chǎn)品平均面積變大， 三房成為主力需求戶型，占 40%，二房占35%， 一房成交減少 ?2022年，福田區(qū)二手住宅交易價(jià)格同比上漲 %，說明市場需求依舊旺盛 ?2022年，福田二手住宅交易面積同比下降 %，為全市下降幅度最大的區(qū)域 ?福田區(qū)域香港人多，租賃需求旺盛，形成活躍的投資市場，交易頻繁。 其中以皇崗片區(qū)為最活躍區(qū)域。 市場總結(jié) 08年深圳房地產(chǎn)市場價(jià)格震蕩下行，福田區(qū)穩(wěn)中有增 福田區(qū)供應(yīng)量銳減 50%，新盤上市較少，供求比 ： 1 75平方米左右的小戶型成為市場主銷戶型 價(jià)格波動(dòng)與市場存量房多少無直接關(guān)系 住宅不難買，不要自己嚇自己！ 百思勤認(rèn)為： 關(guān)鍵是如何提升項(xiàng)目專業(yè)化操作水準(zhǔn) 如何提升項(xiàng)目自身價(jià)值 是隨波逐流，還是逆風(fēng)飛揚(yáng)？ 口岸片區(qū)市場基本情況 樓盤 開盤時(shí)間 內(nèi)外銷比例 投資和自主 中城天邑 2022 6： 4 4： 6 金地名津 2022 5： 5 7： 3 皇御苑 一期 9： 1 3： 7 二期 5： 5 ： 三期 8： 2 4： 6 口岸片區(qū)部分樓盤銷售分析 數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)網(wǎng)、百思勤數(shù)據(jù)平臺(tái) ?以皇崗口岸和福田口岸為核心的口岸片區(qū)比鄰香港，是福田區(qū)交通最為便利，輻射面積最廣的區(qū)域，一直都是 臵業(yè)和投資的首選區(qū)域之一。 也是 香港人居住最集中的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)居住的香港人群超過 10萬人， 三級市場活躍，租賃和二手交易頻繁 ?口岸區(qū)二手樓交易價(jià)格有 價(jià)格洼地優(yōu)勢，吸引大量投資資金的進(jìn)入 ?皇御苑和金地名津?yàn)榇淼臉潜P在銷售上形成了鮮明的特色 ? 銷售時(shí)，內(nèi)銷比例超過 65%。投資比例超過 60% ? 使用時(shí)，租用人群中香港人或者與香港人有密切關(guān)系的人群占到 80%，比如深港家庭、跨境上學(xué)兒童家庭 區(qū)域市場概況：新盤少，三級市場活躍；港人多，投資者多，租賃市場繁榮，形成投資者購買，港人居住特色 行政區(qū) 新房均價(jià) (元 /㎡ ) 二手房均價(jià) (元 /㎡ ) 福田 18570 16595 2