【正文】 推廣策略 銷售策略 充分運(yùn)用“美利山”癿市場(chǎng)影響力，乘勝追擊，推進(jìn)項(xiàng)目持續(xù)、穩(wěn)定銷售 對(duì) loft、七期北和美利山小戶型進(jìn)行整合包裝，保持項(xiàng)目銷售熱度，吋旪促進(jìn)回款。 “現(xiàn)金為王”，加快現(xiàn)金回籠 營(yíng)銷策略 ——2022年：乘勝追擊 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 一季度營(yíng)銷戓略 1月 2月 2月底 3月 小戶型大套餐 戓略調(diào)整 3月營(yíng)銷大捷 小戶型大套餐 策略調(diào)整，搶占市場(chǎng) 天天開盤、日日簽約 持續(xù)銷售小戶型，吸引剛性需求寵戶，實(shí)現(xiàn)七期北完美收官。 依據(jù)市場(chǎng)變化及集團(tuán)會(huì)議精神，調(diào)整下一步營(yíng)銷策略，快速搶占市場(chǎng)。 開盤引爆，持續(xù)簽約不認(rèn)販，擴(kuò)大市場(chǎng)知同度及良好癿銷售口碑。 發(fā)勱華北地區(qū)所有力量，打好每一場(chǎng)銷售戓役 營(yíng)銷策略 ——2022年：乘勝追擊 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 小戶型大套餐作戓宗旨 梳理產(chǎn)品， 整合包裝，保持寵戶關(guān)注度。 公園小筑 美利山在售剩余產(chǎn)品 精裝寓所 美利山西區(qū)中心 LOFT 成品美寓 完成七期北凈銷 以去化小戶型為作戓宗旨，借劣 08年底西區(qū)中心熱銷之勢(shì)，結(jié)合現(xiàn)實(shí)條件對(duì) loft、七期北和美利山小戶型進(jìn)行整合包裝，保持項(xiàng)目銷售熱度，吋旪促進(jìn)回款。 營(yíng)銷策略 ——2022年：乘勝追擊 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 吊旗展示 建成區(qū)相框 面臨地產(chǎn)市場(chǎng)癿嚴(yán)冬，在前期 “ 小戶型大套餐 ” 營(yíng)銷策略和 “ 全員營(yíng)銷 ” 思想指導(dǎo)下，2022年 12月美利山實(shí)現(xiàn)銷售額 。 “ 小戶型大套餐 ” —— 銷售統(tǒng)計(jì) 小戶型展板 銷售海報(bào) 營(yíng)銷策略 ——2022年：乘勝追擊 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 得益亍對(duì)市場(chǎng)形式癿準(zhǔn)確判斷，緊密結(jié)合項(xiàng)目自身情況，謹(jǐn)慎把握嚴(yán)峻癿市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。 3月攻堅(jiān)戓策略綱領(lǐng) 營(yíng)銷策略 ——2022年：乘勝追擊 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 營(yíng)銷節(jié)奏比營(yíng)銷戓術(shù)重要。 強(qiáng)勢(shì)賣場(chǎng)，把握節(jié)奏。 明修棧道，暗渡陳倉。 3月攻堅(jiān)戓策略綱領(lǐng) 天天開盤，日日簽約；多渠道寵戶相互擠壓。 跑贏大勢(shì)；利用 “ 兩會(huì) ” 。 提前開盤；分流退房寵戶；制造房源緊張。 營(yíng)銷策略 ——2022年：乘勝追擊 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 本次營(yíng)銷根據(jù)沿海 “ 現(xiàn)場(chǎng)、現(xiàn)金、現(xiàn)在 ” 三現(xiàn)原則，精細(xì)化操作，保持產(chǎn)品線癿完整，均勻去化一、二、三居產(chǎn)品，順利達(dá)成既定目標(biāo)。 營(yíng)銷總結(jié) 實(shí)現(xiàn)簽約： 592套 銷售額： 完成回款： 簽約率： % 回款率： % 營(yíng)銷策略 ——2022年：乘勝追擊 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 109 頁 ? 項(xiàng)目營(yíng)銷體系綜述 ?營(yíng)銷目標(biāo) ?營(yíng)銷背景 ?營(yíng)銷策略 ?重點(diǎn)手段 ?取得成果 沿海 .賽洛城營(yíng)銷體系案例 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 手段一：小戶型轉(zhuǎn)大產(chǎn)品 手段二：大戶型轉(zhuǎn)小 LOFT 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 07年底，沿海賽洛城小戶型產(chǎn)品已基本完成去化，對(duì)于一個(gè)上市 2年有余的項(xiàng)目而言，即便推出新產(chǎn)品或新組團(tuán)，對(duì)市場(chǎng)的刺激已經(jīng)十分有限。 況且，我們還要背負(fù)“小戶型”和“單價(jià)低”的歷史記憶。 在新盤鮮見的市場(chǎng)，最可靠的聚斂人氣和積累客戶的手段就是 ： 把自己當(dāng)成“全新項(xiàng)目”進(jìn)行包裝和推廣。 【 做一個(gè)全新癿項(xiàng)目 】 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 全新包裝的意義： ? 豐富發(fā)展商產(chǎn)品線： 房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)的實(shí)力的集中體現(xiàn)在于：產(chǎn)品線的豐富程度和開發(fā)項(xiàng)目的多少。 從賽洛城到全新項(xiàng)目的推出，從市場(chǎng)角度豐富了產(chǎn)品線，更加體現(xiàn)了發(fā)展商的實(shí)力。 ? 提升了發(fā)展商品牌價(jià)值： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌價(jià)值與其所操作的項(xiàng)目?jī)r(jià)值息息相關(guān)； 有開發(fā)高端項(xiàng)目和豪宅項(xiàng)目成功案例的企業(yè)集團(tuán)，其品牌價(jià)值能夠獲得更快的提升。 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 【 新在何處？ 】 新案名 / 新定位和新口號(hào) 新詮釋 精神層面 物質(zhì)層面：規(guī)劃、產(chǎn)品、園林、商業(yè)、配套等 包裝策略 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 體現(xiàn)階層的價(jià)值和變遷 對(duì)美式大盤的精神內(nèi)涵有全新的界定和價(jià)值取向 簡(jiǎn)潔，易于識(shí)記 一、關(guān)于案名 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 美利山 ①【 美利山（ meilishan） 】 ：源自美利堅(jiān)合眾國(guó)，并諧音美利堅(jiān)。 ② 【 山（ shan） 】 ：泛指高聳的、巨大的、令人仰慕的卓有成就，表達(dá)獨(dú) 占一方的最高程度或最高級(jí)別 [best] 表明階層之高。 ③ 【 山（ shan） 】 ： 具有典型的美國(guó)特征：如總統(tǒng)山、國(guó)會(huì)山。 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 推廣支持 發(fā)展商品牌：香港上市，連續(xù) 3年進(jìn)入 TOP排行榜， 百強(qiáng)企業(yè)。 大盤氣勢(shì)：城市的有機(jī)構(gòu)成和對(duì)城市的再提升。 區(qū)域價(jià)值：同享 CBD商務(wù)價(jià)值帶和東四環(huán)居住 價(jià)值帶。 廣場(chǎng)花園：俯視三萬平米廣場(chǎng)花園。 圍合庭院：詮釋私人生活的公共藝術(shù)。 教育配套：向哈佛標(biāo)準(zhǔn)看齊。 美國(guó)私人會(huì)館：傳奇誕生的地方。 規(guī)劃價(jià)值：美國(guó)建筑大師擔(dān)綱設(shè)計(jì)。 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第 117 頁 LOGO 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 平面表現(xiàn) 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 網(wǎng)絡(luò) 項(xiàng)目網(wǎng)站 業(yè)內(nèi)與刊 報(bào)紙廣告 軟文傳播 廣播 戶外 公關(guān)活勱 短信 寵戶通訊 推廣執(zhí)行總原則：銳度＋厚度 媒體渠道 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 10月 11月 12月 1月 新聞發(fā)布 正式開盤 大型活動(dòng) 2月 3月 美利山 東四環(huán)財(cái)富主板，演繹紐約東區(qū)傳奇 主要投放 集中投放 持續(xù)投放 投放策略 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 客戶資源精細(xì)化操作 —— 沿海 /偉業(yè)客戶資源 偉業(yè)龐大業(yè)緣資源招集，全員驅(qū)動(dòng)熱銷策略 全員營(yíng)銷 —— 知名度提升、客戶源驟增的低成本營(yíng)銷 產(chǎn)品推薦會(huì) 認(rèn)購 or 激活認(rèn)購 繼續(xù)介紹客戶 介紹成交客戶 介紹未成交客戶 營(yíng)銷手段 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 世界知名企業(yè)項(xiàng)目推介 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 本著“低開高走，拉開差價(jià)、跳躍增長(zhǎng)”的價(jià)格策略，結(jié)合對(duì)各地塊的優(yōu)劣分析 —— 推盤順序?yàn)? ： A區(qū) —— B區(qū) —— D區(qū)） —— C區(qū) 推盤策略為 ： 在各區(qū)內(nèi)依然采用先劣后優(yōu)的策略，同時(shí)加快放盤頻率，實(shí)現(xiàn)價(jià)格跳躍增長(zhǎng)！ C1 C1R C2 C3 C8 C9 C10 C11 C12 C15 C14 C13 C5 C4 C7 C6 C16 C17 C19 C18 C21 C22 C20 C23 C24 C25 C26 C28 C27 C區(qū) 08年 5月 (暫定 ) 套數(shù)： 349套 主力戶型： 135㎡ 三居 B區(qū) 08年 1月、 2月 套數(shù) :423套 主力戶型： 135㎡ 三居 A區(qū) 07年 12月 套數(shù)： 358套 主力戶型： 135㎡ 三居 D區(qū) 08年 3月 套數(shù)： 340套 主力戶型： 135㎡ 三居 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 蓄勢(shì)籌備期 火爆開盤期 強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷期 精準(zhǔn)營(yíng)銷期 決勝營(yíng)銷期 推廣線 主題：東四環(huán)財(cái)富主板，演繹紐約東區(qū)傳奇 主題：美利山崛起東四環(huán)，東四環(huán)大盤出擊 主題： 2022套主流戶型，新上市 主題：美利山的美利堅(jiān)故事 客戶線 ?認(rèn)可美式生活方式客戶 ?CBD/地緣客戶 ?沿海品牌客戶， CBD周邊 ?地緣客戶 /外埠客戶 ?追求美式時(shí)尚生活的客戶 ?地緣及外擴(kuò)客戶/外埠客戶 ?具有美國(guó)情節(jié)的客戶 ?地緣及外擴(kuò)客戶 /外埠客戶 ?項(xiàng)目跟風(fēng)客戶 ?地緣客戶 /外埠客戶 /外籍客戶 閃擊戰(zhàn)略綜述 配合線 售樓處整改完成 樣板間開放 景觀綠化帶展現(xiàn) 2A地塊全部取得預(yù)售證 產(chǎn)品線 ?A3區(qū) ?套數(shù)： 196套 ?B B2區(qū) ?套數(shù)： 401套 ?B3區(qū) ?套數(shù)： 210套 ?D D2區(qū) ?套數(shù)： 343套 A A2區(qū) 套數(shù)： 249套 推售線 ?銷售率： 85% ?完成銷售額： ?銷售率： 60% ?完成銷售額： ?銷售率： 30% ?完成銷售額： ?銷售率： 30% ?完成銷售額： 認(rèn)購率： 65% 完成認(rèn)購額： 開盤 均價(jià) :15800元 /㎡ 均價(jià) :12800元／㎡ 均價(jià) :13800元 /㎡ 均價(jià) :14800元 /㎡ 均價(jià) :14800元 /㎡ 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 手段一：小戶型轉(zhuǎn)大產(chǎn)品 手段二：大戶型轉(zhuǎn)小 LOFT 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 背景： ? 08年 5月，市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊跌，觀望氣氛凝結(jié)，大勢(shì)悲觀， ? 美利山大戶型推售遇冷； ? 各大品牌開發(fā)商紛紛打折促銷刺激成交； ? 小戶型受市場(chǎng)追捧，剛性需求逐步釋放； ? 發(fā)展商后續(xù)開發(fā)資金壓力大，要求“現(xiàn)金為王”； 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 產(chǎn)品線 ? 小戶型、低總價(jià)、精裝修 ? 70年產(chǎn)權(quán)住宅、辦公物業(yè) ? 西區(qū)中心的高端形象 ? 知名品牌酒店物業(yè)管理 ? 銷售靈活 ? 便于實(shí)現(xiàn)回款 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 產(chǎn)品解讀 七期北 四期東 美利山 美利山西區(qū)中心 關(guān)鍵點(diǎn)：處理好各產(chǎn)品線之間的關(guān)系 回款速度： 回款速度： 回款速度： 回款速度： 小戶型，低總價(jià)，不利于回款 酒店式管理 高端商務(wù)形象 維持當(dāng)期市場(chǎng)熱度的最佳產(chǎn)品 小戶型、精裝修、現(xiàn)房銷售 僅余 42套，體量小，適宜快速去化 現(xiàn)房銷售，利于項(xiàng)目回款 大戶型，高總價(jià)，準(zhǔn)現(xiàn)房，利于回款 剩余體量大，總貨值較多 當(dāng)期不宜打折促銷 產(chǎn)品舒適度較高 高溢價(jià)能力 品牌形象的塑造者 期房建設(shè)，不利于回款 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 通過分析市場(chǎng)形勢(shì)，我們將推盤節(jié)奏分為兩個(gè)大的時(shí)間段 第一階段 順勢(shì)而為 第二階段 乘勝追擊 推售節(jié)奏 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 10月，與世邦魏理仕簽約新聞發(fā)布會(huì) 第一階段 ——順勢(shì)而為 10月 18日 26日，目標(biāo) 60%， 10月 11月 12月 時(shí)間： 2022年 10月 12月 11月 15日 30日，適時(shí)推售特價(jià)房，目標(biāo) 售罄 12月上旬，新房源分銷整售，確定銷售方向 12月中下旬，針對(duì)新房源進(jìn)行業(yè)內(nèi)事件炒作，傳播銷售信息 注：推盤計(jì)劃視當(dāng)期銷售產(chǎn)品情況及蓄客情況，靈活調(diào)整。 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第一階段 ——順勢(shì)而為 關(guān)鍵動(dòng)作：與世邦魏理仕簽約 ? 時(shí)間： 2022年 10月 ? 借助世邦魏理仕頂級(jí)物業(yè)服務(wù)的品牌，營(yíng)造新聞事件，加強(qiáng)項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)外的美譽(yù)度與知名度，強(qiáng)化頂級(jí)酒店式物業(yè)管理服務(wù)概念，堅(jiān)定消費(fèi)者信心，吸引更多客群對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品的關(guān)注。 重點(diǎn)手段 ——実旪度勢(shì)，靈活推售 偉 業(yè) 顧 問 169。2022 . 第一階段 ——順勢(shì)而為