【正文】 界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 中遠期營銷思路 商業(yè)總銷售額 15億 050000000010000000001500000000一二期 三期 四期 五期 六期 七期 總計銷售額商業(yè)價值最大化 品牌效益最大化 第二部分 營銷計劃篇 一、招商運作計劃 二、銷售運作計劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠期招商計劃 中遠期營銷思路 本項目商業(yè)中期的營銷運作是與項目的商業(yè)形式緊密相關(guān)的。對于任何的地產(chǎn)項目而言，只有在合理的統(tǒng)籌規(guī)劃下進行運作才是通往成功的最佳途徑。在對賽洛城的中期商業(yè)營銷運作中，我們充分考慮了賽洛城項目對于東部乃至于 CBD地區(qū)的整體影響，并根據(jù)項目開發(fā)進度以及奧運臨近所帶來的對商業(yè)、商務(wù)方面的要求，在確保完成近期商業(yè)銷售回款計劃的同時，展開中期營銷的進程，使本項目在商業(yè)方面的銷售勢頭繼續(xù)保持強勁。在提供商業(yè)便利的基礎(chǔ)上，更加深入地完成商業(yè)效益產(chǎn)值的最大化。 第三部分、商業(yè)市場推廣篇 spread 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 推廣訴求核心 二、推廣預(yù)算 事件營銷計劃 真正的“享樂”，不是短暫的炫惑聲色之娛，也不是一味金錢或地位的堆積，而是需得認(rèn)真地涉獵、深度地累積，需得花些時間，花些功夫，方能從心靈到視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺，每一種感官，都真真切切長長久久地感到喜悅與歡愉 …… 刻意營造一種感覺，走進 SILO，即走進最為純正的美式商業(yè)集中區(qū)、 走進 CBD中自由、時尚、便利、開放、交流并存的魅力商業(yè)新世界 。 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計劃 市場推廣預(yù)算應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行市場狀況以及項目銷售總金額來進行確定。本項目 2023年商業(yè)部分實際銷售計劃 （見報告第二部分營銷計劃部分），按照推廣費用比例為 ％計算，本項目商業(yè)部分 2023年年度推廣費用總體預(yù)算靜態(tài)應(yīng)為： 435萬 分類 投放比例 費用（￥萬元） 戶外 30% 130 活動 30% 130 報廣 17% 雜志 5% 網(wǎng)絡(luò) 5% 軟文 3% 電臺廣播 5% 營銷工具及輔助用品費用 5% 注：由于 2023年將會商業(yè)與住宅共同銷售，而推廣也將有有所交叉與配合，因此，上表所預(yù)計的推廣預(yù)算將有可能減少，實際運作中將會采取靈活推廣方式 ，進行整個商業(yè)項目整合推動工作。 推廣預(yù)算比例示例表 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計劃 推廣預(yù)算來源：對于本項目的商業(yè)推廣 ， 將通過商業(yè)養(yǎng)成基金的形式盡量減少對商業(yè)養(yǎng)成的投入 。 具體計劃是在 2023年商業(yè)整體均價的基礎(chǔ)上每平米上浮 1000元 ， 作為商業(yè)部分推廣以及本項目商業(yè)養(yǎng)成基金 。 由于 2023年商業(yè)部分銷售計劃為 15000平米 （ 套內(nèi)面積 ） 。 因而可以得到的差價為 15000平米 *1000元 =1500萬 商業(yè)養(yǎng)成基金計劃 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計劃 ?商戶優(yōu)惠活動的補貼 ?作為商業(yè)銷費點卷發(fā)給本項目業(yè)主，限定只能在本項目商業(yè)部分消費。此部分優(yōu)惠由本基金中補給經(jīng)營商戶。 商業(yè)養(yǎng)成基金計劃（具體內(nèi)容） 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計劃 1. 加快商業(yè)養(yǎng)成 眾所周知，一個商業(yè)的發(fā)展必須要有自身的商業(yè)養(yǎng)成期，通過計劃的實施，能夠為項目消費者提供免費的商業(yè)消費場所，為項目經(jīng)營商戶帶來穩(wěn)定的客源，以此養(yǎng)成良好的消費習(xí)慣。 2. 特定活動基金 通過商業(yè)養(yǎng)成計劃的有效實施，能夠為項目開盤及項目后期項目活動（節(jié)日）及讓利促銷積累資金，從而使商業(yè)經(jīng)營活動多樣化，從而促進商業(yè)發(fā)展。 3. 明星商鋪計劃 通過商業(yè)養(yǎng)成基金的形成，能夠在項目后期開盤運營時穩(wěn)定特色主力商戶，通過減免租金或費用的形式進行補貼。 4. 完善增值服務(wù) 作為高品質(zhì)、大規(guī)模居住社區(qū)的賽洛城，其完善的增值服務(wù)能夠為項目品質(zhì)的再次提升起到一定的促進作用 商業(yè)養(yǎng)成基金計劃（優(yōu)勢用途 ） 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計劃 ?戶外在商業(yè)項目推廣中起著至關(guān)重要的作用，持效期長，受眾群廣，傳達項目信息直觀，沒有分眾及廣眾的影響。 ?本項目不同于一般商業(yè)項目行為，本項目在推廣過程中，加大事件營銷是項目整體推廣的核心策略，商家與消費者參與，和受眾的口碑傳播，對項目的形象樹立及銷售具有直接影響。 ?其它活動以大活動帶動小活動為主要導(dǎo)向，大活動費用控制在2025萬左右；小活動按不同主題預(yù)算，每次費用約在 1— 計為多次在全年進行推廣。 費用細化原則 26%25%25%6%4%3%6%5%報廣類 戶外 活動 網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)場包裝 銷售工具 展會 電臺第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計劃 費用細化原則 各月度推廣費用明細表（不包括戶外媒體及現(xiàn)場包裝） 各月推廣投入額度(單位:萬元)0102030405060708090費用 65 60 45 30 35 45 50 30 40四月份 五月份 六月份 七月份 八月份 九月份 十月份 十一月 十二月第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計劃 費用細化原則 各月度推廣費用明細表（不包括戶外媒體及現(xiàn)場包裝） 月份 投放類型 預(yù)計費用（￥萬元） 四月 報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、活動、展會、電臺、銷售工具 65 五月 報紙、活動、電臺、戶外、現(xiàn)場包裝 60 六月 網(wǎng)絡(luò)、電臺、報紙 45 七月 網(wǎng)絡(luò)、活動 30 八月 活動、電臺、展會、報紙 35 九月 報紙、網(wǎng)絡(luò)、活動 45 十月 活動、電臺 50 十一月 活動、報紙 30 十二月 現(xiàn)場包裝、活動 40 備注：報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)推廣大部分可以結(jié)合住宅推廣一同進行，通過合理的搭配可以起到相互促進的作用，形成合力推廣的效應(yīng)，所以在預(yù)算中將其費用進行了壓縮，從而減少投入成本 以上媒體預(yù)算價格均為刊例價，具體的操作還需根據(jù)貴司意見和市場情況進行適當(dāng)調(diào)整。 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計劃 本項目商業(yè)部分 SLOGAN 確定 白天 CBD，夜晚賽洛城 “日落之后這里如同白晝一樣充滿活力，商鋪林立、到處熠熠生輝，這里就是一座時尚動感的城市” 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計劃 鋪墊期一般會利用輔助媒體（軟性宣傳、網(wǎng)站、樓市圖等）進行新盤的推薦，主要目的是讓市場對本項目有初步認(rèn)知，積累一定量的客戶，同時，也通過市場反饋及時發(fā)現(xiàn)項目現(xiàn)存問題，并進行調(diào)整以適應(yīng)市場。 在認(rèn)購期及開盤期應(yīng)用市場有效媒體（北青、北晚、戶外等）進行相對高頻率、大版幅的廣告宣傳，以突出項目形象，在前期軟性宣傳到位的前提下，以最快的速度引起市場共鳴和認(rèn)可，擴大客戶受知群體和項目知名度，樹立鮮明的項目形象，給客戶良好的印象，爭取開盤時有一個好的開端。 進入熱銷期后，對于媒體的選擇需要進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。首先，平面媒體的投放頻率相對下降；結(jié)合實際情況組織各類活動，強調(diào)項目賣點 將平面媒體的投放進一步下調(diào)，選擇針對性較強的直投類媒體，從而保持穩(wěn)定的銷售速度。 根據(jù)不同類型鋪位的入市時間，有時可能迎來兩個熱銷階段。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，增加廣告投放頻率。 項目進入掃尾銷售，對于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率；進行持續(xù)性較強的促銷活動，加大老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠力度。 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計劃 開盤活動 主題活動名稱：今夜陽光燦爛 賽洛城商業(yè)部分盛裝開盤 活動思路：經(jīng)過前期宣傳，賽洛城商街的形象已經(jīng)在受眾當(dāng)中形成一定影響，開盤是臨門一腳，產(chǎn)品實體第一次正式展現(xiàn)在公眾面前，選擇一種獨特且符合項目自身特點的方式推出產(chǎn)品，必然會迅速促進銷售和積累人氣，因此建議開盤時間反常規(guī)，安排在晚上。 開盤當(dāng)日即賽洛城永遠的紀(jì)念日，即 SILO商業(yè)節(jié)。 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計劃 開盤活動 現(xiàn)場組織 營造大氣氛，感受小氣氛，現(xiàn)場設(shè)施充分利用高科技手段渲染場內(nèi)形象，打造中國的 Paramus夜晚的魅惑之都，例如：冷焰火、霓虹燈、各個鄰街店鋪的燈光以及各種光感效果等 …… 穿插國際 DJ音樂打碟 …… 媒體配合： 戶外、報廣、海報、 DM、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò) 活動配合： 淘寶奇兵 主要活動方式闡釋： 在商街的散步道，休息座椅等公共設(shè)施內(nèi)藏好兌獎券，凡找到者即可按照獎券上的內(nèi)容現(xiàn)場領(lǐng)取實物獎。 優(yōu)勢： 發(fā)動商家參與，不搞形式。堅決將活動做成“開盤購物嘉年華”。邀約著名商家開盤當(dāng)天同時開街，通過商家行動刺激到場者購物欲望，在開盤當(dāng)天即讓“商”火起來。消費者的熱情更會刺激商家信心，形成良性循環(huán)，在開盤當(dāng)天即引爆消費熱潮。 建議此類活動形成傳統(tǒng)，以商業(yè)活動為龍頭，不僅培養(yǎng)消費行為，而且要塑造消費者新的消費習(xí)慣。使賽洛城商街持續(xù)高熱，并引發(fā)新聞追捧。 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計劃 開盤活動后，針對整個商業(yè)推廣原則，展開系列主題活動 針對項目主力業(yè)態(tài) 例： ①影院（情人節(jié)電影配音） 向社會公開招募或組織方自定 50對情侶，為美國著名愛情片例如 《 愛情的故事 》《 人鬼情未了 》等。片斷現(xiàn)場配音，并由組織方現(xiàn)場錄制屬于情侶個人的現(xiàn)場大碟免費贈送，同時，評選經(jīng)典情侶兩對，享受免費燭光晚餐。（ SILO商街內(nèi)部商家提供） ②電子競技 針對項目網(wǎng)絡(luò)動感地帶，向社會招募并邀請電玩高手， 主辦或聯(lián)辦亞洲級、國際級（ ESWC）的競技賽事；例如 CS、帝國等流行網(wǎng)絡(luò)游戲。 本類活動綜述： 本類活動能讓社會充分認(rèn)知到本項目的商業(yè)特色，吸引青年一族對此地的認(rèn)知并習(xí)慣在次消費。 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計劃 開盤活動后，針對整個商業(yè)推廣原則，展開系列主題活動 針對年輕一族的 EZONE概念系列活動 例： ①變變秀 ②自行車改裝飛機 ③自行車變身 ④街頭籃球?qū)官? 本類活動綜述： 作為開盤后的造勢活動，要能體現(xiàn)賽洛城對青年人的關(guān)注和對其想象力的認(rèn)可，在受眾當(dāng)中贏得良好的口碑。能廣泛的聚集人氣，通過一系列活動炒熱這個區(qū)域，增加商家的信心。通過對大商家的有效調(diào)動，帶動小商家的參與，以點帶面，使商家，消費者，社區(qū)真正“動”起來。 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計劃 開盤活動后，針對整個商業(yè)推廣原則，展開系列主題活動 針對美式文化的活動 例： ①商業(yè)絕技大 PK（中國 VS美國） ②搶拍夢露照 ③吃熱狗比賽 ④現(xiàn)代藝術(shù)展 本類活動綜述： 富有親和力的活動安排，能夠增加買賣雙方的情感交流，奠定整個街區(qū)的商業(yè)文化氣氛。 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項目 SLOGE 媒體計劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計劃 開盤活動后，針對整個商業(yè)推廣原則，展開系列主題活動 針對特殊節(jié)日（美式節(jié)日） 原則： 將美國美國節(jié)日或典型的慶典活動方式原汁原味的引進，