【正文】 中，90平方米以下的住宅約有2205萬平方米，占到五年規(guī)劃期總建造面積的71％以上。五年中大約10萬套90平方米以下的普通商品住房將讓那些不能購買經(jīng)濟(jì)適用房和拆遷安置房的市民有機(jī)會買到自己中意的小套型。 在誰都可以購買的普通商品住房中90平方米以下套型的建設(shè)面積約占普通商品住房總建設(shè)面積的49％。這10萬套中小套型住宅的建設(shè)，將考驗(yàn)開發(fā)商們的住宅設(shè)計(jì)能力、創(chuàng)新能力，90平方米以下的套型能不能設(shè)計(jì)出舒適和品質(zhì)，將成為開發(fā)商爭取客戶的重要砝碼。2006回眸之產(chǎn)品創(chuàng)新產(chǎn)品創(chuàng)新可以創(chuàng)造消費(fèi)，在無錫，花園洋房稱得上成功的典范。2006年好幾個樓盤銷售火爆要?dú)w功于開發(fā)商推出了拳頭產(chǎn)品花園洋房，花園洋房是今年樓市中當(dāng)之無愧的亮點(diǎn)。在住房消費(fèi)上，市民們喜歡嘗鮮，喜歡時髦?；▓@洋房能讓人享受到別墅的舒適度，但價格比別墅“親切”得多，創(chuàng)新空間是花園洋房最大的看點(diǎn)，每一層套型都不相同，每一個套型都有多個情景空間，為住戶提供多元化的生活方式。在現(xiàn)有項(xiàng)目中，僅有惠山新城的花園洋房價格姓“普”(普通)，百大春城、加州洋房、綠地世紀(jì)城的價格是“3字頭”和“4字頭”。而在主城區(qū)，洋房的價格大多姓“高”(高端)，有的項(xiàng)目是“7字頭”。 目前花園洋房在無錫還處在導(dǎo)入階段，它在無錫究竟是一件“時裝”還是一套“常服”還有待觀察。花園洋房要成為住宅市場的“當(dāng)家菜”，要看開發(fā)商能不能將江南的氣候特點(diǎn)、人文環(huán)境與花園洋房更好地結(jié)合起來，要讓購房者看到富有無錫特色的花園洋房。2006年無錫市房地產(chǎn)市場分析一．2006年無錫房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況2006年，是國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控關(guān)鍵的一年。對無錫總體而言，房地產(chǎn)市場供應(yīng)充足、商品住房結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化、商品房市場成交活躍、二手房市場有所波動，房價穩(wěn)中有升，呈現(xiàn)出健康、有序、平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢。（一）.房地產(chǎn)市場運(yùn)行總體情況房地產(chǎn)投資情況 ，％；，％％；，％％：，％％。 土地供應(yīng)情況2006年我市市區(qū)共出讓經(jīng)營性用地1041萬平方米，％，其中住宅建設(shè)用地715萬平方米，出讓非住宅用地326萬平方米。，％。 商品房供應(yīng)情況 ，％，％，其中。市場成交情況，％，％，其中，％，％。，％，％，％，％。房地產(chǎn)金融相關(guān)指標(biāo)商業(yè)性金融方面，至4季度末，％：，％；，比3季度增加了 ％．。（二）2006年房地產(chǎn)市場運(yùn)行特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)投資總體向好，房地產(chǎn)開發(fā)資金呈現(xiàn)多元化。，％，增幅較去年增長6個百分點(diǎn)，占固定資產(chǎn)投資總額比例約為19％。房地產(chǎn)開發(fā)投資更理性，總體態(tài)勢更趨平穩(wěn)。 從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源來看，則呈現(xiàn)多元化。，％；，％，利用外資比例明顯增多；，％，漲幅明顯，％；，％。，％，主要有以下幾個原因：一是通過房地產(chǎn)市場的整頓，我市房地產(chǎn)市場秩序得到了進(jìn)一步的規(guī)范。二是樓盤銷售進(jìn)度的放緩，減少了此類資金所占的份額。房地產(chǎn)市場供給總量充足，住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化 2006年我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積485，32萬平方米，，市場供應(yīng)充足。 隨著一系列宏觀調(diào)控政策的出臺，尤其是“國六條”的貫徹落實(shí)，促進(jìn)了住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化。從面積來看，商品住宅市場繼續(xù)向經(jīng)濟(jì)節(jié)約型方向發(fā)展，2006年建筑面積在1 ％，與去年基本持平；％，比2005年增加了近10個百分點(diǎn)。從價格結(jié)構(gòu)看，市場供給以中低價位商品住房為主，價格在4000元／％，較2005年有所增長。 商品房市場成交活躍，二手房市場有所波動 ，％，市場成交活躍。同時數(shù)據(jù)顯示，我市房地產(chǎn)市場日趨成熟，2006年商品房交易指標(biāo)波動幅度明顯低于去年同期，主要表現(xiàn)在：(1)，％。(2)2005年低谷的值是月平均值30萬平方米的70％，2006年低谷值是月平均值33萬的84％，波動幅度明顯小于2005年。(3)政策出臺后，2006年市場成交回暖時間(成交量達(dá)到平均水平的月份)為2個月，快于2005年(回暖時間為4個月)。2006年國家的宏觀調(diào)控對我市二手房市場產(chǎn)生了較為深刻的影響，特別是稅收政策的調(diào)整對市場影響較大，市場出現(xiàn)了明顯波動，主要表現(xiàn)為：一是在政策出臺前出現(xiàn)交易量短期激增現(xiàn)象，而出臺后市場表現(xiàn)較為低迷，市場成交量在政策出臺后的三個月的月平均值為15萬平方米，為全年月平均值的85％，雖然波動幅度要小于2005年，但影響的時間較長。同時，二手房成交量連續(xù)兩年出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象，在2005二手房成交同比下降4％的基礎(chǔ)上，2006年二手房成交同比又下降24％；二是稅收政策的出臺促使部分二手房轉(zhuǎn)向租賃市場，減少了二手房買賣市場的供應(yīng)量；三是商品房供應(yīng)充足、市場結(jié)構(gòu)更加優(yōu)化、價差縮小等因素導(dǎo)致部分二手房需求轉(zhuǎn)向商品房市場；四是由于政策調(diào)控的影響，市場存在一定的觀望氛圍，根據(jù)秋交會居民購房意向調(diào)查顯示，將在2007年及以后購房的比例占到了85％。房價穩(wěn)中有升，漲幅進(jìn)一步回落 至今年第4季度，市區(qū)商品住宅加權(quán)均價為4315元／平方米，％，漲幅較去年進(jìn)一步回落，回落了6個百分點(diǎn)。二手住房平均價格3876元／平方米，％，房價進(jìn)一步走向平穩(wěn)。二、2007年房地產(chǎn)市場趨勢預(yù)測市場供給結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 目前土地市場掛牌出讓總量的不斷增加，市場潛在房屋供應(yīng)充足，隨著政府對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的監(jiān)督和檢查力度的加大，開發(fā)商也加快了開發(fā)節(jié)奏，預(yù)計(jì)2007年市區(qū)商品房上市總量會在500萬平方米左右。根據(jù)國家宏觀調(diào)控的精神，中小戶型，中低價位商品住房的建設(shè)規(guī)模將進(jìn)一步加大，市場住宅供給結(jié)構(gòu)將進(jìn)一步得到優(yōu)化。市場需求總量保持平穩(wěn) 隨著“十一五”規(guī)劃的實(shí)施，“山水名城”城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，特大型城市建設(shè)腳步的加快，城市拆遷力度也進(jìn)一步加大，其中部分拆遷戶將通過購買商品房改善居住條件。此外，隨著我市人均可支配收入的逐年提高，這將增加一部分改善性需求，市場需求總量繼續(xù)保持平穩(wěn)的態(tài)勢，預(yù)計(jì)2007年商品房成交總量在400萬平方米左右。房地產(chǎn)價格繼續(xù)保持平穩(wěn)狀態(tài) 市場供給總量不斷充足，供給結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，房價將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)。另外開發(fā)商樓盤品質(zhì)不斷提高，樓盤價格基本體現(xiàn)其價值，房價在部分區(qū)域?qū)⑷杂幸欢ǖ纳蠞q空間，但預(yù)計(jì)漲幅將保持在5％左右的合理范圍。房地產(chǎn)市場秩序進(jìn)一步規(guī)范為進(jìn)一步貫徹《市政府關(guān)于貫徹國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的意見》(錫政發(fā)[2006]387號)文件精神，進(jìn)一步規(guī)范無錫房地產(chǎn)市場，從2006年9月開始，市房管局、建設(shè)局、物價局、工商局將在近一年的時間內(nèi)聯(lián)合對市區(qū)各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、評估企業(yè)、經(jīng)紀(jì)咨詢企業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)檢查。此次專項(xiàng)檢查范圍廣、力度大、內(nèi)容細(xì)，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序，進(jìn)一步促進(jìn)主體誠信、行為規(guī)范、監(jiān)管有力、市場有序的房地產(chǎn)市場環(huán)境的形成。三、當(dāng)前我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的相關(guān)注意問題區(qū)域性和不同用途產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象應(yīng)引起關(guān)注 無錫房地產(chǎn)市場總體已形成了供略大干求的良好局面，但由于個別區(qū)域地塊出讓和項(xiàng)目開工較為密集，產(chǎn)生了階段性供過于求的失衡現(xiàn)象。同時，商業(yè)店鋪等非居住類物業(yè)供給較大程度過于需求，雖然長遠(yuǎn)看這有利于促進(jìn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展，但其階段性的供求失衡對房地產(chǎn)業(yè)本身的負(fù)面影響需要我們高度關(guān)注。此外，隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度不斷的加大和道路交通條件的改善，需要對消費(fèi)者傳統(tǒng)的住房區(qū)位選擇觀念加以引導(dǎo)，同時結(jié)合人口和空間的布局合理調(diào)整，加大對老城區(qū)危舊房及低洼地區(qū)的改造力度。供銷比持續(xù)下降趨勢需密切關(guān)注今年以來，我市商品房市場銷售狀況較為活躍，而當(dāng)年商品房新上市面積受房地產(chǎn)新開工面積、土地延時交付及開發(fā)商資金不到位的諸多問題的影響，呈現(xiàn)同比下降的現(xiàn)象。從供銷比來看，：1，：1有所下降，并且連續(xù)好幾個月出現(xiàn)供銷比接近1：1，供銷比的持續(xù)下降，可能會對房價產(chǎn)生一定的上升壓力。 (一)、商品房成交各區(qū)域指標(biāo) 圖11：錫房住宅指數(shù)走勢圖（季度） 圖12：無錫市中心區(qū)商品住宅均價走勢圖（季度） 圖13：無錫市副中心區(qū)商品住宅均價走勢圖（季度） 圖14：無錫市東區(qū)商品住宅均價走勢圖（季度） 圖15：無錫市南區(qū)商品住宅均價走勢圖（季度） 圖16：無錫市西區(qū)商品住宅均價走勢圖（季度） 圖17：無錫市北區(qū)商品住宅均價走勢圖（季度） 圖18：無錫市中心區(qū)辦公用商業(yè)用房均價走勢圖（季度） 從上面圖表數(shù)據(jù)曲線顯示，各區(qū)域房價均價均從05年下半年開始趨于平穩(wěn)，漲幅很小，并且有些區(qū)域出現(xiàn)下跌趨勢。如圖17：無錫市北區(qū)商品住宅均價走勢圖所示，均值已經(jīng)連續(xù)2季度下跌，考慮到本區(qū)域內(nèi)巨型樓盤眾多，且產(chǎn)品同質(zhì)化和同時化程度較高，因此眾多樓盤在推廣的時候加大了優(yōu)惠政策，某中程度上加快了銷售的進(jìn)程，同時降低了本區(qū)域內(nèi)商品房住宅的均價。(二)、2006年房地產(chǎn)成交買賣情況從以上圖表可以看出今年商品房整個走勢呈N型，主要拐點(diǎn)在6月份，在4季度走勢強(qiáng)勁達(dá)到顛峰。（三）、商品房供售情況1. 2006年無錫市市區(qū)商品房供分析售2. 預(yù)售商品房分類匯總3. 市區(qū)商品房住房供應(yīng)求增加比走趨分析（四）、2006年房地產(chǎn)投資情況年份投資開發(fā)施工面積住宅面積市區(qū)新開工面積竣工面積2006㎡㎡㎡㎡2005㎡㎡㎡㎡2004㎡㎡㎡㎡（五）、商品住宅分析1. 2006年無錫市市區(qū)商品住宅分段價格分析2. 2006年無錫市區(qū)商品房供應(yīng)份額示意圖從上2圖中可以看到商品房的供應(yīng)上比較明顯的是東區(qū)和北區(qū)供應(yīng)量比較大，合計(jì)占了6成以上。但成交情況來看東區(qū)強(qiáng)勁，而北區(qū)比較緩慢，與供應(yīng)量比例失衡。4. 2006年無錫市區(qū)商品住宅成交面積分析圖目前無錫房地產(chǎn)市場中主要銷售面積為100144平方的中等戶型，銷售率很高，%而90平方以下的成交量不大，在今后新政策實(shí)施以后會有進(jìn)一步的改觀。目前無錫主要的消費(fèi)群體仍以本地消費(fèi)為主題，外地消費(fèi)不是很強(qiáng)，尚不具備區(qū)域性消費(fèi)的凝聚力。6. 無錫市區(qū)商品住宅戶均成交面積變化圖7. 無錫市區(qū)商品住宅戶均成交金額變化圖從上兩圖可以清晰的看出，隨著房價的逐年提高，購房壓力也隨之提高，因此在戶型選擇上有逐漸小型化的趨勢第五部分 銷售人員的基本要求第一節(jié)：員工基本禮儀第一條 職員必須儀表端莊、整潔。具體要求是： 頭發(fā)：職員頭發(fā)要經(jīng)常清洗，保持清潔，男性頭發(fā)不宜太長。 指甲：指甲不能太長，應(yīng)經(jīng)常修剪。 胡子：胡子不能太長，應(yīng)經(jīng)常修剪。 口腔：保持清潔，上班前不能喝酒或吃有異味的食品。 女性職員化妝應(yīng)給人清潔健康的印象，不能濃妝艷抹，不宜用香味濃烈的香水。第二條 工作場所的服裝應(yīng)清潔、方便，不要過分追求修飾。具體要求是： 襯衫：顏色應(yīng)以素色為好，應(yīng)有時代感，襯衫的領(lǐng)子與袖口不得污穢。 領(lǐng)帶：男職員應(yīng)配帶領(lǐng)帶，并注意與西裝、襯衫顏色相襯。領(lǐng)帶不得骯臟、破損和歪斜松馳。 鞋子：應(yīng)保持清潔光亮，如有破損應(yīng)及時修補(bǔ)，不得穿帶釘子的鞋 第三條 在售樓處內(nèi)職員應(yīng)保持優(yōu)雅得體的姿勢和動作具體要求是： 站姿：兩腳腳跟著地，腳尖離開45度，腰背挺直，胸膛自然，頸背伸直，頭微向下，使人看清你的面孔。兩臂自然，不聳肩，身體重心在兩腳中間。會見客戶或出席儀式站立場合，或在長輩上級面前，不得把手交叉放在胸前。 坐姿：坐下后，應(yīng)盡量坐端正，把雙腿平行放好，不得傲慢地把腿向前伸或向后伸，或俯視前方。要移動椅子的位置時，應(yīng)先把椅子放好，然后在坐 公司內(nèi)與同事相遇應(yīng)點(diǎn)頭行禮表示致意。 握手時用普通站姿，并注視對方眼睛，握手時脊背要挺直，不彎腰低頭，要大方熱情，不卑不亢。伸手時，同性間應(yīng)先向地位低或年紀(jì)輕的，異性間應(yīng)先向男方伸手。 出入房間的禮貌：進(jìn)入房間，要先輕輕敲門，聽到應(yīng)答后再進(jìn)。進(jìn)入后回手輕輕關(guān)好房門。進(jìn)入房間后，如果對方正在講話，要稍等靜候，不要中途插話，如有急事要打斷對話，也要注意把握時機(jī)，請用：“很抱歉，能打斷您一下嗎？”開始說話。 遞交物件時，如遞文件等，要把正面、文字對著對方的方向遞過去，如果是鋼筆，要把尖向著自己，使對方容易接著；至于刀子、剪刀等利器，應(yīng)把刀尖向著自己。 走通道、走廊時要放輕腳步。無論自己的公司，還是去訪問別人的公司，在通道和走廊時不能一邊走一邊大聲說話，更不能唱歌或吹口哨等。在通道、走廊遇到上司或客戶要禮讓，不能搶行。二 日常業(yè)務(wù)中的禮儀第一條 正確使用公司的物品和設(shè)備，提高工作效率 公司的物品不能野蠻對待或挪為私用。 及時清理、整理帳簿和文件，對墨水瓶、印盒等使用后應(yīng)及時合上蓋子。 借用他人或公司的東西，使用后應(yīng)及時送還或歸放原處。工作臺上不能擺放與工作無關(guān)的物品。未經(jīng)同意不得隨意翻看同事的文件、資料等。第二條 正確、迅速、謹(jǐn)慎地接打電話電話來時，最好在聽到第三聲鈴響以前取下話筒。通話時先問好，并清晰報出公司、部門。對方講述時要用心聽，并記下要點(diǎn)。未聽清時，及時告訴對方，結(jié)束時，應(yīng)禮貌道別，待對方切斷電話，自己再放話筒。通話應(yīng)簡明扼要，不得在電話中聊天。若是超出自己處理權(quán)限的電話，請馬上將電話交給能夠處理的人。轉(zhuǎn)交前，請先扼要匯報對方談話內(nèi)容。 三 客戶服務(wù)禮儀第一條 接待工作及其要求 在規(guī)定的接待時間內(nèi)，不缺席。 有客戶來訪，馬上起來接待，并讓座。 來客多時按次序進(jìn)行，不能先接待熟悉客戶。4