【導(dǎo)讀】⑷員工職業(yè)道德及職業(yè)操守。兩課時行政人事部。法；⑷公積金貸款的有關(guān)規(guī)定；⑸商品房預(yù)售及房地產(chǎn)交易的有關(guān)規(guī)定。銷售過程及技巧；⑺成交的方法。5⑴市調(diào)方法及要求；⑵安排市調(diào)；⑶××市房地產(chǎn)現(xiàn)況簡述；⑷公。司代理樓盤簡介。備注：以上每課時為1小時30分，每天設(shè)四個課時，上、下午各兩個課時。1．按公司規(guī)定時間正?？记?，保持公司整潔形象；4．主動收集競爭者的售樓資料，并及時向主管匯報；8．凡公司刊登廣告日，任何業(yè)務(wù)人員不得請假，必須無條件全部到位工作。女員工不得留披肩發(fā)，頭發(fā)長度以不超過肩部為適度，頭發(fā)要。并詢問客戶意向；8．中午休息時間，值日人員須接聽電話及接待客戶；介紹及參觀，營造銷售氣氛，以促成成交。公司許可，任何人不得修改合同條款。的因素，予以說服；報以燦爛的笑容，盡快建立友善的關(guān)系，以便作進(jìn)一步銷售工作。

　　

【正文】 又如： “ 劉經(jīng)理我用一下您的電話，通知公司給您迭貨。 ” 若經(jīng)理允許這位推銷員借用電話，就意味著他已經(jīng)決定購買推銷的產(chǎn)品了。 假定成交法其主要優(yōu)點是，可節(jié)約推銷時間，提高推銷效率。使用此法推銷人員可主動縮短推銷時間，可直接促進(jìn)交易，提高了推銷效率；可減輕顧客的成交心理壓力。使用此 法，推銷人員是暗示成交，不是明示成交，盡量避免直接施加成交壓力，把推銷提示轉(zhuǎn)化為購買提示，可適當(dāng)減輕或消除顧客的成交心理壓力，以利于成交；還可以把顧客的成交意向直接轉(zhuǎn)化為成交行動，促成交易。 假定成交法的局限性：此法若是使用不當(dāng)，會產(chǎn)生過高的成交壓力，破壞成交氣氛；不利于進(jìn)一步處理顧客異議。此法以推銷人員的主觀假定為基礎(chǔ)，顧客會認(rèn)為推銷人員自以為是，強(qiáng)加于人，并對此產(chǎn)生反感，從而提出一些無關(guān)或虛假異議，不利于成交；可能使推銷人員喪失推銷的主動權(quán)。成交應(yīng)是顧客的積極反應(yīng)和首肯的表示，是推銷人員和顧客的一致行為 ，應(yīng)是雙方自愿、同意和能夠接受的。而使用此法．推銷人員未必完全了解顧客的購人狀況，主觀假定成交，片面推斷成交、喪失了推銷的主動權(quán)，甚至失去了成交機(jī)會。 選擇成交法， 是指推銷人員直接為顧客提供一些購買選擇方案，并要求顧客立即購買推銷產(chǎn)品的成交方法。這種方法是推銷員在假定成交的基礎(chǔ)上，向顧客提供成交決策比較方案，先假定成交，后選擇成交，使顧客無論作出何種選擇，所導(dǎo)致的結(jié)局都是成交。在實際推銷工作中，選擇成交法具有明顯的成交效果。在顧客尚在猶豫中，向顧客提供兩種或多種選擇方案，促使顧客從多方案中決定一種。 例如， “ 先生，您要什么飲料？雪碧？可樂？ “ 李廠長，我們提供送貨上門服務(wù)。您看第一批貨是今大送來還是明天再送 “ 我們給您送 10噸磁粉，還是送 15噸？ ” “ 你所要求的功能，我們?nèi)N型號的產(chǎn)品均可滿足，看哪一種型號更適合您的工藝要求？ ” 選擇成交法，使顧客的思維重點放在了數(shù)量、質(zhì)量、型號等方面的選擇上，而不是買與不買的抉擇上，推銷人員直接假定成交，假定顧客一定要購買推銷的產(chǎn)品，然后向顧客提供產(chǎn)品目錄或服務(wù)，讓顧客選擇購買目錄，達(dá)到成交之目的，當(dāng)然，無論顧客要 “ 雪碧 ” 還是可樂 ” ，都是直接達(dá)成交易。 選擇成交法主要 優(yōu)點： 可減輕顧客的心理壓力、創(chuàng)造良好的成交氣氛。從表面看來，選擇成交法似乎把成交的主動權(quán)交給了顧客，而事實上就是把成交的選擇權(quán)交給了顧客，讓顧客在一定的范圍內(nèi)選擇；可有效地促成交易。此法是一種間接成交法，推銷人員不是直接請求顧客購買，而是假定顧客已決定購買，直接向顧客提供可選作的成交方案，使得顧客無法直接拒絕成交；可掌握成交的主動權(quán)。推銷人員向顧客提供成交選擇方案，既調(diào)動了顧客決策的積極性，又控制了顧客決策的范圍。顧客不是在買與不買之間選擇，而只是在不同的數(shù)量、規(guī)格、顏色、包裝、樣式、送貨日期等上面作出選 擇。即使成交失敗，還留有一定的成交余地。 選擇成交法的局限性： 可使顧客失去購買信心，產(chǎn)生新的異議。顧客的購買信心是成交的基本保證，若推銷人員不針對顧客的購買動機(jī)，沒有限定成交選擇方案，就會使顧客無所適從，失去購買信心，產(chǎn)生新的異議；可能產(chǎn)生成交高壓，不利于促成交易，選擇成交的前提是假定成交，推銷人員的成交假定本身就是成交壓力，適當(dāng)?shù)某山粔毫τ欣诖俪沙山?，而過高的成交壓力則是成交的異議；可能浪費推銷時間，降低推銷效率。若推銷人員沒抓住時機(jī)，沒適當(dāng)?shù)叵薅櫩瓦x擇成交的范圍，則會使顧客濫用成交選擇權(quán)，浪費了推 銷時間，錯過成交時機(jī)。 4．小點成交法 小點成交法是指推銷人員利用成交小點來間接促成交易的方法。小點是指較小的、次要的成交問題，即成交的具體條件和具體內(nèi)容。一般來說，重大的成交決策能使顧客產(chǎn)主較大的心理壓力，而較小的成交決策則產(chǎn)生較小的心理壓力。因此，對重大的成交問題，顧客比較敏感，比較慎重，不輕易作出明確的購買決策，甚至故意拖延成交時間，遲遲不表態(tài)。而對較小的成交問題，顧客比較果斷，易作出明確的決策。小點成交法正是利用了顧客這一心理活動規(guī)律，避免直接提示重大的成交問題，直接提示較小的成交問題。先小點成交， 后大點成交，先就成交活動的具體條件和具體內(nèi)容達(dá)成協(xié)議，再就成交本身達(dá)成協(xié)議，最后促使成交實現(xiàn)。 例如，某辦公用品推銷人員到某辦公室推銷紙張粉碎機(jī)。辦公室主任在聽完產(chǎn)品介紹后擺弄起樣機(jī)，自言自語道： ” 東西倒很適用，只是辦公室這些小青年毛手毛腳，只怕沒用兩天就壞了，推銷人員一聽，馬上接著說： “ 這樣好了，明天我把貨運來時，順便把紙張粉碎機(jī)的使用方法和注意事項給大家講講。這是我的名片，如果使用中出現(xiàn)故障，清隨時與我聯(lián)系，我們負(fù)責(zé)修理，主任，如果沒有其他問題，我們就這么定了？ ” 這位推銷人員沒有直接提示購買決策本身的 問題，而是提示紙張粉碎機(jī)的使用和修理問題，避開了重大的成交問題，使辦公室主任輕松地接受了成交。 小點成交法的優(yōu)點： 可創(chuàng)造良好的成交氣氛，減輕顧客的成交心理壓力，推銷人員直接提示顧客成交內(nèi)容和成交條件，直接提示非敏感問題，可將顧客注意力集中到小點問題，減輕顧客的心理壓力；有利于推銷人員主動做出成交嘗試，保留一定的成交余地，始終保持成交主動權(quán)；有利于推銷人員合理利用各種成交信號，有效地促成交易。 小點成交法的局限性：不正確地提示成交小點，會分散顧客的成交注意力；小點成交法使用不當(dāng)，可能浪費時間．拖長成交過程； 有時可能引起顧客誤會，產(chǎn)生成交糾紛。如果推銷人員回避了顧客提出的一些重要問題而在次要問題上與顧客達(dá)成協(xié)議，顧客也許認(rèn)為推銷人員在重要問題上已經(jīng)默認(rèn)了，從而造成誤會，釀成糾紛。 5．從眾成交法 從眾成交法，是指推銷人員利用顧客的從眾心理．促使顧客立刻購買推銷產(chǎn)品的方法。顧客在購買產(chǎn)品時，不僅會考慮自身的需要，還會顧及到社會規(guī)范，服從社會的某種壓力，并以大多數(shù)人的行為作為自己行為的參照。從眾成交法正是利用了人們的這種心理，營造一種眾人爭相購買的氣氛，促成顧客迅速作出購買決策。 例如，推銷飲水器的推銷人員這樣對他 的推銷對象說： “ （經(jīng)理，這種冷熱飲水器目前在一些大城市非常流行。特別適合于大公司的辦公室使用。既方便、實用，又能增添辦公室的豪華氣派和現(xiàn)代感，與貴公司齊名的ＸＸ公司、ＸＸ公司等，辦公室里都換上了這種飲水器。 ” 從眾成交法的主要優(yōu)點是： 可以增強(qiáng)推銷人員的成交說服力，顧客之間的相互影響和相互說服力，有時會比推銷人員更具說服力；有利于推銷人員促成大量成交；有利于推銷人員給顧客一種壓力與緊迫感，促使顧客盡快下決心購買。 從眾成交法的局限性：不利于推銷人員正確地傳遞推銷信息，因推銷人員把顧客的注意力吸引到有多少人購 買產(chǎn)品上了，不利于推銷信息的傳遞，不利于及時反饋有關(guān)購買信息；若遇到了個性較強(qiáng)，喜歡表現(xiàn)的顧客，會起到相反的作用。 除了上述介紹常用的五種成交方法以外，還有許多其他的成交方法，如優(yōu)惠成交法、機(jī)會成交法、保證成交法等等。在推銷實踐中，推銷人員應(yīng)根據(jù)具體情況靈活應(yīng)用各種成交方法。 銷售人員培訓(xùn)資料（八）：商 業(yè) 銷 售 人 員 培 訓(xùn) 計 劃 目錄： 一、項目市調(diào)介紹和項目理解； 二、商用物業(yè)地產(chǎn)專業(yè)知識； 三、銷售人員對銷售商鋪的心理、客戶心理分析和引導(dǎo)角度的理解 四、銷售人員引導(dǎo)客戶購買商鋪的三種角度 一、 項目市調(diào)介紹和項目理解。 1. 項目實地化 對項目要實地走動和市場調(diào)查 2. 項目數(shù)據(jù)化 項目的相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和數(shù)據(jù) 銷售人員項目培訓(xùn)流程： 項目位置 項目方向 現(xiàn)時售樓部位置 項目的周邊環(huán)境和配套 交通 項目技術(shù)參數(shù)、總占地、總建地、總戶數(shù)、容積率等 建筑風(fēng)格和特色 推貨組合和數(shù)量 實用率、戶型面積。 售價 1銷售情況 1推廣手段和推廣手法等相關(guān)資料。 二、商用物業(yè)的房地產(chǎn)專業(yè)知識。 1. 商業(yè)物業(yè)種類 商用地產(chǎn)常規(guī)包括有：寫字樓、酒店、商鋪、倉庫、工廠等 。 2. 商業(yè)物業(yè)的分類 現(xiàn)代商用高度發(fā)達(dá)，社會分工越來越細(xì)，且由于商品的品種繁多，各種具體用途的商鋪日益增多，歸納起來主要有如下六種類型： 一、 按用途分類：零售業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)、體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)、金 融業(yè) 二、按面積規(guī)格分類 【小型商鋪】店鋪面積在 100 平方米以下 【中型商鋪】店鋪面積在 100— 1000 平方米 【大型商鋪】店鋪面積在 1000 平方米以上 三、按占有形式分類 【自用商鋪】指商鋪產(chǎn)權(quán)人自行使用自己名下的商鋪 【租賃商鋪】產(chǎn)權(quán)人將一定時間內(nèi)的商鋪使用權(quán)與承租人交 易，取得或分時段取得現(xiàn)金收益；對承租人而言，承租人用現(xiàn)金或分時段的租金付出取得一定時間內(nèi)的商鋪使用權(quán)利。 【轉(zhuǎn)租商鋪】商鋪最終使用人并非與商鋪權(quán)利人直接建立租賃關(guān)系，而是通過轉(zhuǎn)租人取得使用商鋪的權(quán)利，商鋪最終使用人與轉(zhuǎn)租人發(fā)生權(quán)利、義務(wù)關(guān)系。 四、按權(quán)利主體（或按所有制形式）分類 【國有商鋪】商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來自于國家，即國家擁有的商鋪。 【集體所有的商鋪】商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來自于集體，即集體擁有的商鋪。 【私人所有的商鋪】商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來自于私人，即 私人擁有的商鋪。 【經(jīng)濟(jì)成分復(fù)合體所擁有的商鋪】商鋪權(quán)利的主體資本或主要資本來自于各種不同經(jīng)濟(jì)成分組成的經(jīng)濟(jì)實體，即多種經(jīng)濟(jì)成分混合體所擁有的商鋪。 3. 土地使用制度。 【商業(yè)服務(wù)業(yè)用地】是指各種商店、公司、修理服務(wù)部、生產(chǎn)資料供應(yīng)站、飯店、旅社、對外經(jīng)營的食堂、文印騰寫社、報刊門市部、蔬菜購銷轉(zhuǎn)運站等用地。 (使用年限： 40年 ) 【旅游業(yè)用地】是指主要為旅游業(yè)服務(wù)的賓館、飯店、大廈、樂園、俱樂部、旅行社、旅游商店、友誼商店等用地。 (使用年限： 40 年 ) 【金融保險業(yè)用地】是指銀行、儲蓄所、信用社、信 托公司、證券交易所、保險公司等用地。 (使用年限： 50 年 ) 【文、體、娛用地】是指文化館、博物館、圖書館、展覽館、紀(jì)念館、體育場館、俱樂部、影劇院、游樂場、文藝體育團(tuán)體等用地。 (使用年限： 40 至 50 年 ) 各類物業(yè)使用分別定為：居住用地 70 年；工業(yè)用地 50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50 年；商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年；車位 50 年。 三、銷售人員對銷售商鋪的心理、客戶心理分析的理解 作為純商鋪買賣，與住宅最大不同之處，就是投資性與實用性的比例不同。在目前市場狀 況下，住宅始終以居住實用性為主，商鋪則可視為一種完全投資行為，這是商鋪與住宅最大的不同之處。 A、投資者 ① 中、小散戶投資者及白領(lǐng)人士；（收租） ② 經(jīng)商人士及高層管理人員；（炒作） ③ 大型公司；（做資產(chǎn)） B、經(jīng)營者 ① 零售業(yè)個體戶、中小型商戶及中小飲食經(jīng)營者； ② 大型商戶（包括百貨、連鎖超市、專賣店、名店等商戶）； ③ 大型娛樂、飲食集團(tuán)及中小飲食經(jīng)營者（以合作形式或租鋪為主） . 四、銷售人員引導(dǎo)客戶購買商鋪的三種角度 1. 如何利用商鋪投資回報去引導(dǎo)客戶 ① 從無風(fēng)險角度去引 導(dǎo) ,用第一大點的內(nèi)容說明土地是永恒的； ② 從高回報角去引導(dǎo)（銷售當(dāng)中應(yīng)以銀行利率、國債等保守的投資方式作對比，從而帶出商鋪投資的低風(fēng)險、高利潤的感覺，切忌以股票作比較）。 2. 運用賣點去引導(dǎo)客戶購買 促銷賣點與信心賣點的運用： ： —— 地理位置： ： —— 發(fā)展商實力；承建商實力； —— 設(shè)計公司實力； —— 代理公司實力； —— 物業(yè)管理實力； —— 政府立項支持或政策傾斜； 促銷賣點先行 → 興趣 → 信心賣點加強(qiáng)信心 → 產(chǎn)生購買欲 買 銷售商鋪是一種投資計劃又或是一門生意的推廣，更不能再以住宅售樓員的方式去銷售商鋪，應(yīng)以物業(yè)投資顧問的方式去推介給買家，因為買家是從做生意的角度去考慮所有問題，離不開成本、利潤、風(fēng)險等問題，故此銷售人員與客戶推介商鋪時，應(yīng)給予買家有一種站在其利益出發(fā)的感覺，并且能與買家溝通做生意方面的問題。如買家是經(jīng)營者就站在針對其行業(yè)的獨特性去推介對應(yīng)的商鋪，并站在經(jīng)營成本方面給予考慮，以最大限度地爭取純利的思路去推介，并強(qiáng)調(diào)有投資性的退路，給予買家的信心。強(qiáng)調(diào) “ 進(jìn)可經(jīng)營、退可投資 ” 的保障。 若買家是投資者時，則站在 “ 為投入資金爭取最大利潤 ” 的角度去分析，強(qiáng)調(diào)高回報、無風(fēng)險的特點，以貨幣最大的時間價值去吸引買家，以無風(fēng)險的保底性投資計劃去消除買家的顧慮。 整個銷售過程步驟大致可分為介紹項目情況，對比其他樓盤去分析本項目賣點的獨特性、吸引力和人流競爭力，讓客戶產(chǎn)生興趣，再以顧問推價方式介紹商鋪，最后介紹 “ 有關(guān)投資計劃 ” ，令客戶認(rèn)同無風(fēng)險、高回報。因此，客戶由于了解項目情況而形成在心中的價值，再對照接著介紹的價格和促銷措施優(yōu)勢，分析投資本項目具備無風(fēng)險、高回報、低支出的優(yōu)點，最終令客戶深信該商鋪超值及回報高、低風(fēng)險，則可達(dá)到 成功銷售，讓客戶認(rèn)同超值作為銷售思路的方向。 由上述可得，商鋪強(qiáng)調(diào)投資性，無論商鋪經(jīng)營者還是純投資人士均以爭取最大利潤為目標(biāo)，故銷售人員引導(dǎo)客戶購買時則應(yīng)以突出高回報、低風(fēng)險、利潤率高為銷售思路，吸引客戶購買，激發(fā)其購買的欲望，以介紹一種生意或一個投資計劃的方式去引導(dǎo)客房購買。