【正文】 界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 中遠(yuǎn)期營(yíng)銷(xiāo)思路 商業(yè)總銷(xiāo)售額 15億 050000000010000000001500000000一二期 三期 四期 五期 六期 七期 總計(jì)銷(xiāo)售額商業(yè)價(jià)值最大化 品牌效益最大化 第二部分 營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷(xiāo)售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 中遠(yuǎn)期營(yíng)銷(xiāo)思路 本項(xiàng)目商業(yè)中期的營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作是與項(xiàng)目的商業(yè)形式緊密相關(guān)的。對(duì)于任何的地產(chǎn)項(xiàng)目而言，只有在合理的統(tǒng)籌規(guī)劃下進(jìn)行運(yùn)作才是通往成功的最佳途徑。在對(duì)賽洛城的中期商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作中，我們充分考慮了賽洛城項(xiàng)目對(duì)于東部乃至于 CBD地區(qū)的整體影響，并根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及奧運(yùn)臨近所帶來(lái)的對(duì)商業(yè)、商務(wù)方面的要求，在確保完成近期商業(yè)銷(xiāo)售回款計(jì)劃的同時(shí)，展開(kāi)中期營(yíng)銷(xiāo)的進(jìn)程，使本項(xiàng)目在商業(yè)方面的銷(xiāo)售勢(shì)頭繼續(xù)保持強(qiáng)勁。在提供商業(yè)便利的基礎(chǔ)上，更加深入地完成商業(yè)效益產(chǎn)值的最大化。 第三部分、商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 spread 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 推廣訴求核心 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 真正的“享樂(lè)”，不是短暫的炫惑聲色之娛，也不是一味金錢(qián)或地位的堆積，而是需得認(rèn)真地涉獵、深度地累積，需得花些時(shí)間，花些功夫，方能從心靈到視覺(jué)、聽(tīng)覺(jué)、嗅覺(jué)、味覺(jué)、觸覺(jué)，每一種感官，都真真切切長(zhǎng)長(zhǎng)久久地感到喜悅與歡愉 …… 刻意營(yíng)造一種感覺(jué)，走進(jìn) SILO，即走進(jìn)最為純正的美式商業(yè)集中區(qū)、 走進(jìn) CBD中自由、時(shí)尚、便利、開(kāi)放、交流并存的魅力商業(yè)新世界 。 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 市場(chǎng)推廣預(yù)算應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目銷(xiāo)售總金額來(lái)進(jìn)行確定。本項(xiàng)目 2023年商業(yè)部分實(shí)際銷(xiāo)售計(jì)劃 （見(jiàn)報(bào)告第二部分營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃部分），按照推廣費(fèi)用比例為 ％計(jì)算，本項(xiàng)目商業(yè)部分 2023年年度推廣費(fèi)用總體預(yù)算靜態(tài)應(yīng)為： 435萬(wàn) 分類(lèi) 投放比例 費(fèi)用（￥萬(wàn)元） 戶外 30% 130 活動(dòng) 30% 130 報(bào)廣 17% 雜志 5% 網(wǎng)絡(luò) 5% 軟文 3% 電臺(tái)廣播 5% 營(yíng)銷(xiāo)工具及輔助用品費(fèi)用 5% 注：由于 2023年將會(huì)商業(yè)與住宅共同銷(xiāo)售，而推廣也將有有所交叉與配合，因此，上表所預(yù)計(jì)的推廣預(yù)算將有可能減少，實(shí)際運(yùn)作中將會(huì)采取靈活推廣方式 ，進(jìn)行整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目整合推動(dòng)工作。 推廣預(yù)算比例示例表 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 推廣預(yù)算來(lái)源：對(duì)于本項(xiàng)目的商業(yè)推廣 ， 將通過(guò)商業(yè)養(yǎng)成基金的形式盡量減少對(duì)商業(yè)養(yǎng)成的投入 。 具體計(jì)劃是在 2023年商業(yè)整體均價(jià)的基礎(chǔ)上每平米上浮 1000元 ， 作為商業(yè)部分推廣以及本項(xiàng)目商業(yè)養(yǎng)成基金 。 由于 2023年商業(yè)部分銷(xiāo)售計(jì)劃為 15000平米 （ 套內(nèi)面積 ） 。 因而可以得到的差價(jià)為 15000平米 *1000元 =1500萬(wàn) 商業(yè)養(yǎng)成基金計(jì)劃 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 ?商戶優(yōu)惠活動(dòng)的補(bǔ)貼 ?作為商業(yè)銷(xiāo)費(fèi)點(diǎn)卷發(fā)給本項(xiàng)目業(yè)主，限定只能在本項(xiàng)目商業(yè)部分消費(fèi)。此部分優(yōu)惠由本基金中補(bǔ)給經(jīng)營(yíng)商戶。 商業(yè)養(yǎng)成基金計(jì)劃（具體內(nèi)容） 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 1. 加快商業(yè)養(yǎng)成 眾所周知，一個(gè)商業(yè)的發(fā)展必須要有自身的商業(yè)養(yǎng)成期，通過(guò)計(jì)劃的實(shí)施，能夠?yàn)轫?xiàng)目消費(fèi)者提供免費(fèi)的商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商戶帶來(lái)穩(wěn)定的客源，以此養(yǎng)成良好的消費(fèi)習(xí)慣。 2. 特定活動(dòng)基金 通過(guò)商業(yè)養(yǎng)成計(jì)劃的有效實(shí)施，能夠?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)盤(pán)及項(xiàng)目后期項(xiàng)目活動(dòng)（節(jié)日）及讓利促銷(xiāo)積累資金，從而使商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)多樣化，從而促進(jìn)商業(yè)發(fā)展。 3. 明星商鋪計(jì)劃 通過(guò)商業(yè)養(yǎng)成基金的形成，能夠在項(xiàng)目后期開(kāi)盤(pán)運(yùn)營(yíng)時(shí)穩(wěn)定特色主力商戶，通過(guò)減免租金或費(fèi)用的形式進(jìn)行補(bǔ)貼。 4. 完善增值服務(wù) 作為高品質(zhì)、大規(guī)模居住社區(qū)的賽洛城，其完善的增值服務(wù)能夠?yàn)轫?xiàng)目品質(zhì)的再次提升起到一定的促進(jìn)作用 商業(yè)養(yǎng)成基金計(jì)劃（優(yōu)勢(shì)用途 ） 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 ?戶外在商業(yè)項(xiàng)目推廣中起著至關(guān)重要的作用，持效期長(zhǎng)，受眾群廣，傳達(dá)項(xiàng)目信息直觀，沒(méi)有分眾及廣眾的影響。 ?本項(xiàng)目不同于一般商業(yè)項(xiàng)目行為，本項(xiàng)目在推廣過(guò)程中，加大事件營(yíng)銷(xiāo)是項(xiàng)目整體推廣的核心策略，商家與消費(fèi)者參與，和受眾的口碑傳播，對(duì)項(xiàng)目的形象樹(shù)立及銷(xiāo)售具有直接影響。 ?其它活動(dòng)以大活動(dòng)帶動(dòng)小活動(dòng)為主要導(dǎo)向，大活動(dòng)費(fèi)用控制在2025萬(wàn)左右；小活動(dòng)按不同主題預(yù)算，每次費(fèi)用約在 1— 計(jì)為多次在全年進(jìn)行推廣。 費(fèi)用細(xì)化原則 26%25%25%6%4%3%6%5%報(bào)廣類(lèi) 戶外 活動(dòng) 網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷(xiāo)售工具 展會(huì) 電臺(tái)第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 費(fèi)用細(xì)化原則 各月度推廣費(fèi)用明細(xì)表（不包括戶外媒體及現(xiàn)場(chǎng)包裝） 各月推廣投入額度(單位:萬(wàn)元)0102030405060708090費(fèi)用 65 60 45 30 35 45 50 30 40四月份 五月份 六月份 七月份 八月份 九月份 十月份 十一月 十二月第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 費(fèi)用細(xì)化原則 各月度推廣費(fèi)用明細(xì)表（不包括戶外媒體及現(xiàn)場(chǎng)包裝） 月份 投放類(lèi)型 預(yù)計(jì)費(fèi)用（￥萬(wàn)元） 四月 報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)、展會(huì)、電臺(tái)、銷(xiāo)售工具 65 五月 報(bào)紙、活動(dòng)、電臺(tái)、戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝 60 六月 網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、報(bào)紙 45 七月 網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng) 30 八月 活動(dòng)、電臺(tái)、展會(huì)、報(bào)紙 35 九月 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng) 45 十月 活動(dòng)、電臺(tái) 50 十一月 活動(dòng)、報(bào)紙 30 十二月 現(xiàn)場(chǎng)包裝、活動(dòng) 40 備注：報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)推廣大部分可以結(jié)合住宅推廣一同進(jìn)行，通過(guò)合理的搭配可以起到相互促進(jìn)的作用，形成合力推廣的效應(yīng)，所以在預(yù)算中將其費(fèi)用進(jìn)行了壓縮，從而減少投入成本 以上媒體預(yù)算價(jià)格均為刊例價(jià)，具體的操作還需根據(jù)貴司意見(jiàn)和市場(chǎng)情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 本項(xiàng)目商業(yè)部分 SLOGAN 確定 白天 CBD，夜晚賽洛城 “日落之后這里如同白晝一樣充滿活力，商鋪林立、到處?kù)陟谏x，這里就是一座時(shí)尚動(dòng)感的城市” 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 鋪墊期一般會(huì)利用輔助媒體（軟性宣傳、網(wǎng)站、樓市圖等）進(jìn)行新盤(pán)的推薦，主要目的是讓市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目有初步認(rèn)知，積累一定量的客戶，同時(shí)，也通過(guò)市場(chǎng)反饋及時(shí)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目現(xiàn)存問(wèn)題，并進(jìn)行調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)。 在認(rèn)購(gòu)期及開(kāi)盤(pán)期應(yīng)用市場(chǎng)有效媒體（北青、北晚、戶外等）進(jìn)行相對(duì)高頻率、大版幅的廣告宣傳，以突出項(xiàng)目形象，在前期軟性宣傳到位的前提下，以最快的速度引起市場(chǎng)共鳴和認(rèn)可，擴(kuò)大客戶受知群體和項(xiàng)目知名度，樹(shù)立鮮明的項(xiàng)目形象，給客戶良好的印象，爭(zhēng)取開(kāi)盤(pán)時(shí)有一個(gè)好的開(kāi)端。 進(jìn)入熱銷(xiāo)期后，對(duì)于媒體的選擇需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。首先，平面媒體的投放頻率相對(duì)下降；結(jié)合實(shí)際情況組織各類(lèi)活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) 將平面媒體的投放進(jìn)一步下調(diào)，選擇針對(duì)性較強(qiáng)的直投類(lèi)媒體，從而保持穩(wěn)定的銷(xiāo)售速度。 根據(jù)不同類(lèi)型鋪位的入市時(shí)間，有時(shí)可能迎來(lái)兩個(gè)熱銷(xiāo)階段。在第二熱銷(xiāo)期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，增加廣告投放頻率。 項(xiàng)目進(jìn)入掃尾銷(xiāo)售，對(duì)于廣告投入可較大程度的下調(diào)頻率；進(jìn)行持續(xù)性較強(qiáng)的促銷(xiāo)活動(dòng)，加大老業(yè)主帶新客戶的優(yōu)惠力度。 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 主題活動(dòng)名稱(chēng)：今夜陽(yáng)光燦爛 賽洛城商業(yè)部分盛裝開(kāi)盤(pán) 活動(dòng)思路：經(jīng)過(guò)前期宣傳，賽洛城商街的形象已經(jīng)在受眾當(dāng)中形成一定影響，開(kāi)盤(pán)是臨門(mén)一腳，產(chǎn)品實(shí)體第一次正式展現(xiàn)在公眾面前，選擇一種獨(dú)特且符合項(xiàng)目自身特點(diǎn)的方式推出產(chǎn)品，必然會(huì)迅速促進(jìn)銷(xiāo)售和積累人氣，因此建議開(kāi)盤(pán)時(shí)間反常規(guī)，安排在晚上。 開(kāi)盤(pán)當(dāng)日即賽洛城永遠(yuǎn)的紀(jì)念日，即 SILO商業(yè)節(jié)。 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)組織 營(yíng)造大氣氛，感受小氣氛，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施充分利用高科技手段渲染場(chǎng)內(nèi)形象，打造中國(guó)的 Paramus夜晚的魅惑之都，例如：冷焰火、霓虹燈、各個(gè)鄰街店鋪的燈光以及各種光感效果等 …… 穿插國(guó)際 DJ音樂(lè)打碟 …… 媒體配合： 戶外、報(bào)廣、海報(bào)、 DM、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò) 活動(dòng)配合： 淘寶奇兵 主要活動(dòng)方式闡釋?zhuān)?在商街的散步道，休息座椅等公共設(shè)施內(nèi)藏好兌獎(jiǎng)券，凡找到者即可按照獎(jiǎng)券上的內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取實(shí)物獎(jiǎng)。 優(yōu)勢(shì)： 發(fā)動(dòng)商家參與，不搞形式。堅(jiān)決將活動(dòng)做成“開(kāi)盤(pán)購(gòu)物嘉年華”。邀約著名商家開(kāi)盤(pán)當(dāng)天同時(shí)開(kāi)街，通過(guò)商家行動(dòng)刺激到場(chǎng)者購(gòu)物欲望，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即讓“商”火起來(lái)。消費(fèi)者的熱情更會(huì)刺激商家信心，形成良性循環(huán)，在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天即引爆消費(fèi)熱潮。 建議此類(lèi)活動(dòng)形成傳統(tǒng)，以商業(yè)活動(dòng)為龍頭，不僅培養(yǎng)消費(fèi)行為，而且要塑造消費(fèi)者新的消費(fèi)習(xí)慣。使賽洛城商街持續(xù)高熱，并引發(fā)新聞追捧。 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)后，針對(duì)整個(gè)商業(yè)推廣原則，展開(kāi)系列主題活動(dòng) 針對(duì)項(xiàng)目主力業(yè)態(tài) 例： ①影院（情人節(jié)電影配音） 向社會(huì)公開(kāi)招募或組織方自定 50對(duì)情侶，為美國(guó)著名愛(ài)情片例如 《 愛(ài)情的故事 》《 人鬼情未了 》等。片斷現(xiàn)場(chǎng)配音，并由組織方現(xiàn)場(chǎng)錄制屬于情侶個(gè)人的現(xiàn)場(chǎng)大碟免費(fèi)贈(zèng)送，同時(shí)，評(píng)選經(jīng)典情侶兩對(duì)，享受免費(fèi)燭光晚餐。（ SILO商街內(nèi)部商家提供） ②電子競(jìng)技 針對(duì)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)動(dòng)感地帶，向社會(huì)招募并邀請(qǐng)電玩高手， 主辦或聯(lián)辦亞洲級(jí)、國(guó)際級(jí)（ ESWC）的競(jìng)技賽事；例如 CS、帝國(guó)等流行網(wǎng)絡(luò)游戲。 本類(lèi)活動(dòng)綜述： 本類(lèi)活動(dòng)能讓社會(huì)充分認(rèn)知到本項(xiàng)目的商業(yè)特色，吸引青年一族對(duì)此地的認(rèn)知并習(xí)慣在次消費(fèi)。 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)后，針對(duì)整個(gè)商業(yè)推廣原則，展開(kāi)系列主題活動(dòng) 針對(duì)年輕一族的 EZONE概念系列活動(dòng) 例： ①變變秀 ②自行車(chē)改裝飛機(jī) ③自行車(chē)變身 ④街頭籃球?qū)官? 本類(lèi)活動(dòng)綜述： 作為開(kāi)盤(pán)后的造勢(shì)活動(dòng)，要能體現(xiàn)賽洛城對(duì)青年人的關(guān)注和對(duì)其想象力的認(rèn)可，在受眾當(dāng)中贏得良好的口碑。能廣泛的聚集人氣，通過(guò)一系列活動(dòng)炒熱這個(gè)區(qū)域，增加商家的信心。通過(guò)對(duì)大商家的有效調(diào)動(dòng)，帶動(dòng)小商家的參與，以點(diǎn)帶面，使商家，消費(fèi)者，社區(qū)真正“動(dòng)”起來(lái)。 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)后，針對(duì)整個(gè)商業(yè)推廣原則，展開(kāi)系列主題活動(dòng) 針對(duì)美式文化的活動(dòng) 例： ①商業(yè)絕技大 PK（中國(guó) VS美國(guó)） ②搶拍夢(mèng)露照 ③吃熱狗比賽 ④現(xiàn)代藝術(shù)展 本類(lèi)活動(dòng)綜述： 富有親和力的活動(dòng)安排，能夠增加買(mǎi)賣(mài)雙方的情感交流，奠定整個(gè)街區(qū)的商業(yè)文化氣氛。 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃 開(kāi)盤(pán)活動(dòng)后，針對(duì)整個(gè)商業(yè)推廣原則，展開(kāi)系列主題活動(dòng) 針對(duì)特殊節(jié)日（美式節(jié)日） 原則： 將美國(guó)美國(guó)節(jié)日或典型的慶典活動(dòng)方式原汁原味的引進(jìn)，