【正文】 媒體的選擇需要進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。 2. 特定活動基金 通過商業(yè)養(yǎng)成計(jì)劃的有效實(shí)施，能夠?yàn)轫?xiàng)目開盤及項(xiàng)目后期項(xiàng)目活動（節(jié)日）及讓利促銷積累資金，從而使商業(yè)經(jīng)營活動多樣化，從而促進(jìn)商業(yè)發(fā)展。 第三部分 商業(yè)市場推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營銷計(jì)劃 市場推廣預(yù)算應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行市場狀況以及項(xiàng)目銷售總金額來進(jìn)行確定。 收尾期 在完成本年度計(jì)劃任務(wù)的同時，為甲方推介合理的后期商業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。另一方面公司專案組成員積極進(jìn)行海外（香港）推廣工作的前期準(zhǔn)備。同時，此促銷策略也可以表現(xiàn)開公司對自我開發(fā)項(xiàng)目的信心，進(jìn)一步強(qiáng)化企業(yè)的品牌形象。目前推薦以 8—— 10%的回報率進(jìn)行銷售，以促進(jìn)銷售速度、投資理念等各方面利好效果的成型；若受到市場認(rèn)可，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求之勢，則可提升銷售價格，但仍然可滿足投資者的回報要求，靈活的變動空間將充分保證投資回報承諾的實(shí)現(xiàn)并保障公司獲取更高的開發(fā)利潤。從而實(shí)現(xiàn)難點(diǎn)戶型的銷售使產(chǎn)品利潤最大化。作為一期銷售的斜軸商業(yè)部分，是本項(xiàng)目商業(yè)的重中之重，不論是在建筑形式上（下沉式步行商業(yè)街），還是在業(yè)態(tài)規(guī)劃上，都是整個項(xiàng)目的亮點(diǎn)所在。 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 商業(yè)經(jīng)營管理公司 —— 特性 在同一個物業(yè)業(yè)內(nèi) ， 由眾多商戶 ， 各自獨(dú)立 、 同場經(jīng)營 ， 構(gòu)成了商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理 “ 既分散 、 又集中 ” 的具體特征：集中管理 、 分散經(jīng)營 。 注：本項(xiàng)目由于區(qū)域內(nèi)環(huán)境相對還不成熟，為了吸引商戶的進(jìn)駐，達(dá)到后期商業(yè)租金的升值，建議本商業(yè)平均租金水平核算面積基礎(chǔ)為 套內(nèi)建筑面積 ，且現(xiàn)有租金不含物業(yè)管理費(fèi)。 平方米） 經(jīng)營商戶平均租金報價（元 /天 平方米） 經(jīng)營商戶租金報價上限（天 對 3期和 5期進(jìn)行招商方案制定，推介大量商戶 制定 37期的詳細(xì)招商方案，達(dá)到整體項(xiàng)目招商成功，達(dá)到正常開業(yè)效果 流動商戶招商目標(biāo) 推薦大量商戶 從 3月起進(jìn)行重點(diǎn)招商，達(dá)到100%的招商率，達(dá)到正常經(jīng)營。 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 工作性質(zhì)列表行政管理17%策劃人24%技術(shù)人員6%項(xiàng)目管理者19%其他8%營銷人員26%行政管理項(xiàng)目管理者策劃人營銷人員技術(shù)人員其他第一部分 商業(yè)概念篇 客戶群 —— 前期調(diào)研結(jié)果分析 在對本社區(qū)的認(rèn)知度方面，最吸引他們的依次是緊湊型戶型 19%，健康型住宅 18%， 開放自由的價值觀 17%，美式街區(qū)生活 15%，休閑娛樂一體的商業(yè)配套 10%， 可見此部分被訪者對于本區(qū)域具備較強(qiáng)的認(rèn)知度，除了對住宅本身的認(rèn)知外，他們還對本社區(qū)所宣傳的開放自由的美式街區(qū)生活具備較強(qiáng)的認(rèn)知，向往此種國際生活方式。 優(yōu)勢深挖 售價提升 租金提升 品牌打造 經(jīng)濟(jì)效益 效益提升 概念營造 概念訴求 賣點(diǎn)提煉 價值最大化 品牌提升 后期售價提升 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 項(xiàng)目整體是按照城市街區(qū)尺度來進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的，營造的是美式的街區(qū)生活感覺 ，并切實(shí)地落實(shí)到每一個細(xì)節(jié)上去。達(dá)到真正意義上的 “時尚、自由、浪漫、健康的城市居住和生活演義” 其中，貫穿前后的核心主張為： ?開放的街區(qū)，自由的活著（ block 創(chuàng)意格局 私密性的空間 開放性的交往空間） ?賽洛城 —— 年輕一族在東部地區(qū)高品質(zhì)的生活聚集區(qū) ?綠色、環(huán)保、健康的生活品質(zhì) 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 優(yōu)勢深挖 各優(yōu)勢點(diǎn)請參見報告文本 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 第一部分 商業(yè)概念篇 概念訴求 概念訴求 延續(xù)前期所提出的美式街區(qū)“開放的街區(qū)，自由的活著” 。 四、商業(yè)部分主題概念 一、項(xiàng)目商業(yè)整體概念營造作用目標(biāo) 二、項(xiàng)目整體訴求 三、商業(yè)部分與住宅聯(lián)動關(guān)系 購房中最有吸引力的因素15%17%7%19%18%3%10%2%7%2%12345678910 美式街區(qū)生活占 15% 開放自由的價值觀占 17% 豐富多樣的外立面占 7% 緊湊型戶型占 19% 健康型住宅占 18% 運(yùn)動型會所占 3% 休閑娛樂一體的商業(yè)配套占10% 四季景觀占 2% 開發(fā)商的實(shí)力占 7% 擁有自己的幼兒園占 2% 本項(xiàng)目購房者所認(rèn)為的項(xiàng)目吸引點(diǎn) 根據(jù)上表可以看出，（ 1）此區(qū)域消費(fèi)者對美式街區(qū)的概念比較認(rèn)可 （2）對開放自由的價值觀比較認(rèn)可（ 3）對休閑娛樂一體的商業(yè)配套比較認(rèn)可 第一部分 商業(yè)概念篇 概念訴求 根據(jù)調(diào)研分析，我們對本區(qū)域未來消費(fèi)者有了更新的認(rèn)識，在每天忙碌的工作后，他們最需要的就是休閑放松和交流。對 3期和 5期進(jìn)行招商方案制定，根據(jù)情況大量推介商戶 制定 37期的詳細(xì)招商方案，達(dá)到整體項(xiàng)目招商成功，達(dá)到正常開業(yè)效果 招商方案及目標(biāo) 項(xiàng)目一、二期商鋪?zhàn)饨鹁鶅r為 /天 /平米 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 本小結(jié)詳細(xì)闡述了各區(qū)域、各鋪位的業(yè)態(tài)細(xì)分、可行性商戶等眾多業(yè)態(tài)細(xì)化方案。 平方米） 中式餐飲 西式餐飲 休閑娛樂 生活服務(wù)配套 經(jīng)營商戶租金報價范圍 平均租金報價 根據(jù)市場調(diào)查，周邊有競爭力的項(xiàng)目基本租金都在 /天 /平米 以下為意向商戶報價 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 本項(xiàng)目租金價格提升點(diǎn)： ?從整體商業(yè)的規(guī)劃角度考慮，相對區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目，如后現(xiàn)代城、易購空間、金海國際等，本項(xiàng)目的整體規(guī)劃特點(diǎn)明顯，業(yè)態(tài)豐富，主題定位思路明確，既有全長 800多米的美式風(fēng)情街，又有縱橫交錯、交通動達(dá)便利的各條街區(qū)，因此本項(xiàng)目租金水平應(yīng)該略高于其他項(xiàng)目。 平方米） 本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金基準(zhǔn)價 （元 /天 區(qū)域內(nèi)各主要項(xiàng)目平均租金 + 項(xiàng)目 計(jì)算方法 數(shù)值 商業(yè)租金基準(zhǔn)價（元 /天 三權(quán)分離 ， 集中管理 發(fā)展商擁有全部或大部分物業(yè)的所有權(quán) ， 商鋪只租不賣或大部分租小部分賣， 由零售企業(yè) 、 制造商 、 經(jīng)銷商承租經(jīng)營商鋪 ， 發(fā)展商委托專業(yè)的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)承擔(dān)商場管理工作 ， 實(shí)行所有者 、 經(jīng)營者 、 管理者三方分離是商業(yè)物業(yè)的基本管理模式 。并且將根據(jù)對賽洛城的純美式街區(qū)商業(yè)概念的指導(dǎo)，以盡快占領(lǐng)市場為基本原則，打開賽洛城商業(yè)的入市口，實(shí)現(xiàn)利潤最大化為最終目標(biāo)來進(jìn)行商業(yè)方面的營銷工作。 經(jīng)過以上步驟能夠在銷售中實(shí)現(xiàn)商業(yè)的養(yǎng)成及遞增性 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售思路下的鋪位細(xì)化劃分 —— 原則 ? 根據(jù)戶型面積位置：主要按照一般商業(yè)布局比較 ? 根據(jù)戶型使用條件：考慮層高，是否有贈送面積，進(jìn)深，使用比率。 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 項(xiàng)目名稱 商業(yè)規(guī)模 開盤時間 入住時間 商業(yè)面積 售價（元） 租金 經(jīng)營業(yè)態(tài) 珠江帝景 20萬平米 04年 現(xiàn)房 60平米以上 2500035000 47元 /天 /平米 品牌店 后現(xiàn)代城 一期為現(xiàn) 房 36— 200 7000— 20230 35元 /天 /平米 美容美發(fā)、俱樂部、咖啡店、藥店、琴行等 金海國際 2萬平米 05年 06年 未定 16000 / 不詳 蘋果社區(qū) 未定 27000 只售不租 未定 金港國際 3萬平米 / / / 18000 6元 /天 /平米 不詳 風(fēng)度柏林 6000平米 / 06年 / / /天 /平米 暫不售，自持 易構(gòu)空間 / / 現(xiàn)房 / 19000 3元 /天 /平米 美發(fā)、超市、寵物店等 東都國際 40萬平米 頂 30萬平米 17000 未定 大型賣場為主 周邊項(xiàng)目價格比較狀況 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 租金反推 根據(jù)對各商鋪?zhàn)饨鸬膶?shí)際參考界定（參見租金定價部分）我們對各商鋪價格的制定采用租金反推結(jié)合投資回報率的核算方法。 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售方式收益對比 舉例： 100平方米商鋪 帶租約銷售（ 8%回報） 包租銷售（ 5年10%回報） 包租升值回購 物業(yè)自持 市場實(shí)際租金 /天 /平方米 /天 /平方米 /天 /平方米 市場實(shí)際租金 /天 /平方米 市場實(shí)際銷售價格 15969元 /平方米 12775元 /平方米 12775元 /平方米 市場實(shí)際銷售價格 12775元 /平方米 包租租金 7元 /天 /平方米 7元 /天 /平方米 包租銷售價格 20440元 /平方米 20440元 /平方米 補(bǔ)貼 638750元 638750元 升值回購 支出回購房款 養(yǎng)成后租金 按照租金每兩年%的遞增率約為 /平方米 /天 額外利潤 127750元 根據(jù)市場實(shí)際變化不可預(yù)估 5年后售價（ 8%回報率） 19163元 /平方米 綜 述 銷售實(shí)際收入1596900元 銷售實(shí)際收入1405250元 達(dá)到資金循環(huán)目的，但回購支出較大 五年商業(yè)養(yǎng)成后銷售實(shí)際收入1916300元 第二部分 營銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售方式收益對比 從示例表格可以看出：帶租約銷售的收入較高，風(fēng)險性最低，但是不適用于難點(diǎn)戶型。 認(rèn)籌期 根據(jù)招商主力商戶的確定及項(xiàng)目海外推廣活動的進(jìn)行，對所界定客戶加強(qiáng)累積，為下一步的認(rèn)購工作做充足的準(zhǔn)備。制定下一年度的銷售工作計(jì)劃。本項(xiàng)目 2023年商業(yè)部分實(shí)際銷售計(jì)劃 （見報告第二部分營銷計(jì)劃部分），按照推廣費(fèi)用比例為 ％計(jì)算，本項(xiàng)目商業(yè)部分 2023年年度推廣費(fèi)用總體預(yù)算靜態(tài)應(yīng)為： 435萬 分類 投放比例 費(fèi)用（￥萬元） 戶外 30% 130 活動 30% 130 報廣 17% 雜志 5% 網(wǎng)絡(luò) 5% 軟文 3% 電臺廣播 5% 營銷工具及輔助用品費(fèi)用 5% 注：由于 2023年將會商業(yè)與住宅共同銷售，而推廣也將有有所交叉與配合，因此，上表所預(yù)計(jì)的推廣預(yù)算將有可能減少，實(shí)際運(yùn)作中將會采取靈活推廣方式 ，進(jìn)行整個商業(yè)項(xiàng)目整合推動工作。 3. 明星商鋪計(jì)劃 通過商業(yè)養(yǎng)成基金的形成，能夠在項(xiàng)目后期開盤運(yùn)營時穩(wěn)定特色主力商戶，通過減免租金或費(fèi)用的形式進(jìn)行補(bǔ)貼。首先，平面媒體的投放頻率相對下降；結(jié)合實(shí)際情況組織各類活動，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目賣點(diǎn) 將平面媒體的投放進(jìn)一步下調(diào)，選擇針對性較強(qiáng)的直投類媒體，從而保持穩(wěn)定的銷售速度。堅(jiān)決將活動做成“開盤購物嘉年華”。 本類活動綜述： 本類活動能讓社會充分認(rèn)知到本項(xiàng)目的商業(yè)特色，吸引青年一族對此地的認(rèn)知并習(xí)慣在次消費(fèi)。能廣泛的聚集人氣，通過一系列活動炒熱這個區(qū)域