【正文】 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 開盤活動(dòng)后，針對(duì)整個(gè)商業(yè)推廣原則，展開系列主題活動(dòng) 針對(duì)美式文化的活動(dòng) 例： ①商業(yè)絕技大 PK（中國(guó) VS美國(guó)） ②搶拍夢(mèng)露照 ③吃熱狗比賽 ④現(xiàn)代藝術(shù)展 本類活動(dòng)綜述： 富有親和力的活動(dòng)安排，能夠增加買賣雙方的情感交流，奠定整個(gè)街區(qū)的商業(yè)文化氣氛。能廣泛的聚集人氣，通過一系列活動(dòng)炒熱這個(gè)區(qū)域，增加商家的信心。 本類活動(dòng)綜述： 本類活動(dòng)能讓社會(huì)充分認(rèn)知到本項(xiàng)目的商業(yè)特色，吸引青年一族對(duì)此地的認(rèn)知并習(xí)慣在次消費(fèi)。片斷現(xiàn)場(chǎng)配音，并由組織方現(xiàn)場(chǎng)錄制屬于情侶個(gè)人的現(xiàn)場(chǎng)大碟免費(fèi)贈(zèng)送，同時(shí)，評(píng)選經(jīng)典情侶兩對(duì)，享受免費(fèi)燭光晚餐。使賽洛城商街持續(xù)高熱，并引發(fā)新聞追捧。消費(fèi)者的熱情更會(huì)刺激商家信心，形成良性循環(huán)，在開盤當(dāng)天即引爆消費(fèi)熱潮。堅(jiān)決將活動(dòng)做成“開盤購(gòu)物嘉年華”。 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 開盤活動(dòng) 現(xiàn)場(chǎng)組織 營(yíng)造大氣氛，感受小氣氛，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)施充分利用高科技手段渲染場(chǎng)內(nèi)形象，打造中國(guó)的 Paramus夜晚的魅惑之都，例如：冷焰火、霓虹燈、各個(gè)鄰街店鋪的燈光以及各種光感效果等 …… 穿插國(guó)際 DJ音樂打碟 …… 媒體配合： 戶外、報(bào)廣、海報(bào)、 DM、廣播、電視、網(wǎng)絡(luò) 活動(dòng)配合： 淘寶奇兵 主要活動(dòng)方式闡釋： 在商街的散步道，休息座椅等公共設(shè)施內(nèi)藏好兌獎(jiǎng)券，凡找到者即可按照獎(jiǎng)券上的內(nèi)容現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)取實(shí)物獎(jiǎng)。 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 開盤活動(dòng) 主題活動(dòng)名稱：今夜陽(yáng)光燦爛 賽洛城商業(yè)部分盛裝開盤 活動(dòng)思路：經(jīng)過前期宣傳，賽洛城商街的形象已經(jīng)在受眾當(dāng)中形成一定影響，開盤是臨門一腳，產(chǎn)品實(shí)體第一次正式展現(xiàn)在公眾面前，選擇一種獨(dú)特且符合項(xiàng)目自身特點(diǎn)的方式推出產(chǎn)品，必然會(huì)迅速促進(jìn)銷售和積累人氣，因此建議開盤時(shí)間反常規(guī)，安排在晚上。在第二熱銷期內(nèi)，增加平面媒體的投放力度，增加廣告投放頻率。首先，平面媒體的投放頻率相對(duì)下降；結(jié)合實(shí)際情況組織各類活動(dòng)，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目賣點(diǎn) 將平面媒體的投放進(jìn)一步下調(diào)，選擇針對(duì)性較強(qiáng)的直投類媒體，從而保持穩(wěn)定的銷售速度。 在認(rèn)購(gòu)期及開盤期應(yīng)用市場(chǎng)有效媒體（北青、北晚、戶外等）進(jìn)行相對(duì)高頻率、大版幅的廣告宣傳，以突出項(xiàng)目形象，在前期軟性宣傳到位的前提下，以最快的速度引起市場(chǎng)共鳴和認(rèn)可，擴(kuò)大客戶受知群體和項(xiàng)目知名度，樹立鮮明的項(xiàng)目形象，給客戶良好的印象，爭(zhēng)取開盤時(shí)有一個(gè)好的開端。 費(fèi)用細(xì)化原則 26%25%25%6%4%3%6%5%報(bào)廣類 戶外 活動(dòng) 網(wǎng)絡(luò)現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷售工具 展會(huì) 電臺(tái)第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 費(fèi)用細(xì)化原則 各月度推廣費(fèi)用明細(xì)表（不包括戶外媒體及現(xiàn)場(chǎng)包裝） 各月推廣投入額度(單位:萬(wàn)元)0102030405060708090費(fèi)用 65 60 45 30 35 45 50 30 40四月份 五月份 六月份 七月份 八月份 九月份 十月份 十一月 十二月第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 費(fèi)用細(xì)化原則 各月度推廣費(fèi)用明細(xì)表（不包括戶外媒體及現(xiàn)場(chǎng)包裝） 月份 投放類型 預(yù)計(jì)費(fèi)用（￥萬(wàn)元） 四月 報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng)、展會(huì)、電臺(tái)、銷售工具 65 五月 報(bào)紙、活動(dòng)、電臺(tái)、戶外、現(xiàn)場(chǎng)包裝 60 六月 網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、報(bào)紙 45 七月 網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng) 30 八月 活動(dòng)、電臺(tái)、展會(huì)、報(bào)紙 35 九月 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、活動(dòng) 45 十月 活動(dòng)、電臺(tái) 50 十一月 活動(dòng)、報(bào)紙 30 十二月 現(xiàn)場(chǎng)包裝、活動(dòng) 40 備注：報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)推廣大部分可以結(jié)合住宅推廣一同進(jìn)行，通過合理的搭配可以起到相互促進(jìn)的作用，形成合力推廣的效應(yīng)，所以在預(yù)算中將其費(fèi)用進(jìn)行了壓縮，從而減少投入成本 以上媒體預(yù)算價(jià)格均為刊例價(jià)，具體的操作還需根據(jù)貴司意見和市場(chǎng)情況進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。 ?本項(xiàng)目不同于一般商業(yè)項(xiàng)目行為，本項(xiàng)目在推廣過程中，加大事件營(yíng)銷是項(xiàng)目整體推廣的核心策略，商家與消費(fèi)者參與，和受眾的口碑傳播，對(duì)項(xiàng)目的形象樹立及銷售具有直接影響。 3. 明星商鋪計(jì)劃 通過商業(yè)養(yǎng)成基金的形成，能夠在項(xiàng)目后期開盤運(yùn)營(yíng)時(shí)穩(wěn)定特色主力商戶，通過減免租金或費(fèi)用的形式進(jìn)行補(bǔ)貼。 商業(yè)養(yǎng)成基金計(jì)劃（具體內(nèi)容） 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 1. 加快商業(yè)養(yǎng)成 眾所周知，一個(gè)商業(yè)的發(fā)展必須要有自身的商業(yè)養(yǎng)成期，通過計(jì)劃的實(shí)施，能夠?yàn)轫?xiàng)目消費(fèi)者提供免費(fèi)的商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所，為項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)商戶帶來穩(wěn)定的客源，以此養(yǎng)成良好的消費(fèi)習(xí)慣。 因而可以得到的差價(jià)為 15000平米 *1000元 =1500萬(wàn) 商業(yè)養(yǎng)成基金計(jì)劃 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 ?商戶優(yōu)惠活動(dòng)的補(bǔ)貼 ?作為商業(yè)銷費(fèi)點(diǎn)卷發(fā)給本項(xiàng)目業(yè)主，限定只能在本項(xiàng)目商業(yè)部分消費(fèi)。 具體計(jì)劃是在 2023年商業(yè)整體均價(jià)的基礎(chǔ)上每平米上浮 1000元 ， 作為商業(yè)部分推廣以及本項(xiàng)目商業(yè)養(yǎng)成基金 。本項(xiàng)目 2023年商業(yè)部分實(shí)際銷售計(jì)劃 （見報(bào)告第二部分營(yíng)銷計(jì)劃部分），按照推廣費(fèi)用比例為 ％計(jì)算，本項(xiàng)目商業(yè)部分 2023年年度推廣費(fèi)用總體預(yù)算靜態(tài)應(yīng)為： 435萬(wàn) 分類 投放比例 費(fèi)用（￥萬(wàn)元） 戶外 30% 130 活動(dòng) 30% 130 報(bào)廣 17% 雜志 5% 網(wǎng)絡(luò) 5% 軟文 3% 電臺(tái)廣播 5% 營(yíng)銷工具及輔助用品費(fèi)用 5% 注：由于 2023年將會(huì)商業(yè)與住宅共同銷售，而推廣也將有有所交叉與配合，因此，上表所預(yù)計(jì)的推廣預(yù)算將有可能減少，實(shí)際運(yùn)作中將會(huì)采取靈活推廣方式 ，進(jìn)行整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目整合推動(dòng)工作。 第三部分、商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 spread 第三部分 商業(yè)市場(chǎng)推廣篇 一、推廣總體思路 三、年度推廣方案 項(xiàng)目 SLOGE 媒體計(jì)劃方案 推廣訴求核心 二、推廣預(yù)算 事件營(yíng)銷計(jì)劃 真正的“享樂”，不是短暫的炫惑聲色之娛，也不是一味金錢或地位的堆積，而是需得認(rèn)真地涉獵、深度地累積，需得花些時(shí)間，花些功夫，方能從心靈到視覺、聽覺、嗅覺、味覺、觸覺，每一種感官，都真真切切長(zhǎng)長(zhǎng)久久地感到喜悅與歡愉 …… 刻意營(yíng)造一種感覺，走進(jìn) SILO，即走進(jìn)最為純正的美式商業(yè)集中區(qū)、 走進(jìn) CBD中自由、時(shí)尚、便利、開放、交流并存的魅力商業(yè)新世界 。在對(duì)賽洛城的中期商業(yè)營(yíng)銷運(yùn)作中，我們充分考慮了賽洛城項(xiàng)目對(duì)于東部乃至于 CBD地區(qū)的整體影響，并根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度以及奧運(yùn)臨近所帶來的對(duì)商業(yè)、商務(wù)方面的要求，在確保完成近期商業(yè)銷售回款計(jì)劃的同時(shí)，展開中期營(yíng)銷的進(jìn)程，使本項(xiàng)目在商業(yè)方面的銷售勢(shì)頭繼續(xù)保持強(qiáng)勁。 202382049020900213182174420672210852150721937223761802218022183821875019125預(yù)熱期開盤期強(qiáng)銷期持續(xù)期收尾期單純銷售 帶租約銷售 包租銷售第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 06年度商業(yè)銷售回款計(jì)劃（即銷售去化率說明） 2023年度銷售回款示意圖 32 45 26 13 7283 10196 5826 2913 階段總額 17479 階段總額 23305 階段總額 26218 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 中遠(yuǎn)期營(yíng)銷思路 商業(yè)總銷售額 15億 050000000010000000001500000000一二期 三期 四期 五期 六期 七期 總計(jì)銷售額商業(yè)價(jià)值最大化 品牌效益最大化 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 中遠(yuǎn)期營(yíng)銷思路 本項(xiàng)目商業(yè)中期的營(yíng)銷運(yùn)作是與項(xiàng)目的商業(yè)形式緊密相關(guān)的。制定下一年度的銷售工作計(jì)劃。 持續(xù)期 通過各個(gè)階段的客戶簽約、跟進(jìn)及分析，對(duì)各類業(yè)態(tài)的銷售持續(xù)把控，為完成一、二期的銷售計(jì)劃做有力的沖刺。 開盤期 通過各種宣傳手段（媒體、推介會(huì)、海外推廣等）對(duì)客戶的積累及解籌期的準(zhǔn)備，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行正式銷售并根據(jù)前期有針對(duì)性的客戶認(rèn)購(gòu)，達(dá)到入市效果的火爆，形成旺鋪熱銷的局面。 解籌期 根據(jù)銷控計(jì)劃執(zhí)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)的銷售策略，進(jìn)入市場(chǎng)預(yù)熱階段，針對(duì)銷售進(jìn)行的客戶群劃分執(zhí)行工作，為項(xiàng)目開盤做充足的準(zhǔn)備。 認(rèn)籌期 根據(jù)招商主力商戶的確定及項(xiàng)目海外推廣活動(dòng)的進(jìn)行，對(duì)所界定客戶加強(qiáng)累積，為下一步的認(rèn)購(gòu)工作做充足的準(zhǔn)備。 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售計(jì)劃近期（一、二期套內(nèi)面積約 15000平米） 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售計(jì)劃近期（一、二期套內(nèi)面積約 15000平米） 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售計(jì)劃近期（一、二期套內(nèi)面積約 15000平米） 工作起始時(shí)間 階段分期 工作內(nèi)容 準(zhǔn)備期 現(xiàn)場(chǎng)部分對(duì)本項(xiàng)目已進(jìn)行了專案人員的安排，結(jié)合商業(yè)道具開始銷售演練；對(duì)東部地區(qū)及本社區(qū)具有投資意向的客戶進(jìn)行收集及意向客戶的追蹤并從代理行自身資源中挑選符合本項(xiàng)目銷售業(yè)態(tài)的客戶進(jìn)行整理分類。 因此以帶租約銷售和固定的年限和回報(bào)率進(jìn)行包租銷售的方式是比較穩(wěn)妥也是可以較快實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的有效手段，而且這兩種方式有利于整體商業(yè)的經(jīng)營(yíng)可控性，但不建議大量采用包租方式銷售，由于包租銷售需要后期進(jìn)行租金補(bǔ)貼，所以包租銷售只是解決難點(diǎn)戶型的手段，達(dá)不到利潤(rùn)最大化的目的。而包租升值回購(gòu)方式雖然可以迅速打開市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)快速銷售，但是用于市場(chǎng)變化的不可預(yù)測(cè)，回購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)也是不可預(yù)估的。 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售方式收益對(duì)比 舉例： 100平方米商鋪 帶租約銷售（ 8%回報(bào)） 包租銷售（ 5年10%回報(bào)） 包租升值回購(gòu) 物業(yè)自持 市場(chǎng)實(shí)際租金 /天 /平方米 /天 /平方米 /天 /平方米 市場(chǎng)實(shí)際租金 /天 /平方米 市場(chǎng)實(shí)際銷售價(jià)格 15969元 /平方米 12775元 /平方米 12775元 /平方米 市場(chǎng)實(shí)際銷售價(jià)格 12775元 /平方米 包租租金 7元 /天 /平方米 7元 /天 /平方米 包租銷售價(jià)格 20440元 /平方米 20440元 /平方米 補(bǔ)貼 638750元 638750元 升值回購(gòu) 支出回購(gòu)房款 養(yǎng)成后租金 按照租金每?jī)赡?的遞增率約為 /平方米 /天 額外利潤(rùn) 127750元 根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際變化不可預(yù)估 5年后售價(jià)（ 8%回報(bào)率） 19163元 /平方米 綜 述 銷售實(shí)際收入1596900元 銷售實(shí)際收入1405250元 達(dá)到資金循環(huán)目的，但回購(gòu)支出較大 五年商業(yè)養(yǎng)成后銷售實(shí)際收入1916300元 第二部分 營(yíng)銷計(jì)劃篇 一、招商運(yùn)作計(jì)劃 二、銷售運(yùn)作計(jì)劃 招商方案目標(biāo) 招商業(yè)態(tài)細(xì)化 租金狀況界定 招商客戶情況 遠(yuǎn)期招商計(jì)劃 銷售方式收益對(duì)比