貴陽市南明區(qū)蓑草路虹橋新村二期33棟2單元8層1號房地產(chǎn)市場價格評估房地產(chǎn)評估報告-資料下載頁
2025-01-21 18:22本頁面
【正文】 對象的使用年限不可續(xù)期。:年有效毛收入=:年凈收益=（市場提取法）:可比實例凈收益（萬元/年）價格（萬元/年） 報酬率（%） 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 %故估價對象的報酬率為各報酬率的算術(shù)平均數(shù)=%:委估對象建筑物土地使用年限到2070年12月31日止且不可續(xù)期。根據(jù)估價人員對貴陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)在的了解以及對未來的預(yù)測本次估價假設(shè)估價對象在前10年每年的租金漲幅在5%，第10年至使用期限到期租金保持在第10年的水平不變。報酬資本化公公式=其中V是估價對象在估價時點的收益價格、A是房地產(chǎn)的未來凈收益、Y是房地產(chǎn)報酬率、n房地產(chǎn)的收益期限。 (二) 采用市場比較法測算估價對象房地產(chǎn)價格本次采用市場比較法的步驟為：根據(jù)市場調(diào)查，在同一供需圈內(nèi)，搜集與估價對象類似的三個房地產(chǎn)案例。項目案例A案例B案例C位置虹橋新村虹橋新村虹橋新村交易價格（元/建筑平方米）層數(shù)6/85/82/8結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混裝修檔次一般裝修精裝修精裝修結(jié)合評估對象與比較案例的具體情況，我們選擇影響房地產(chǎn)價格的主要因素有：交易時間因素：指由于房地產(chǎn)交易的時間不同，造成房地產(chǎn)市場價格不同。交易情況因素：指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開、公正及客觀程度、稅費的承擔(dān)情況等。區(qū)域因素：主要指居住社區(qū)成熟度、交通便捷度、商業(yè)繁華度、公共設(shè)施、環(huán)境景觀等。個別因素：樓層狀況、戶型狀況、裝修狀況、成新率、臨街狀況等。通過對估價對象和三個比較案例交易時間、交易情況、區(qū)域因素和個別因素的調(diào)查，列表對影響房地產(chǎn)價格的各種因素條件以估價對象為基準(zhǔn)對因素進(jìn)行比較因素條件指數(shù)賦值，詳見下表。市場比較法預(yù)測表房地產(chǎn)概況房地產(chǎn)名稱估價對象可比案例A可比案例B可比案例C虹橋新村33棟2單元8層1號虹橋新村虹橋新村虹橋新村位置蓑草路蓑草路蓑草路蓑草路裝修精裝修一般裝修精裝修精裝修成新率90%90%90%90%戶型2室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)樓層8/86/85/82/8建筑面積1109882交易總價(萬) 待估交易單價（元/m2） 待估 交易情況 正常正常正常 100100100交易時間 100100100區(qū)域因素社區(qū)成熟度20202020交通便捷度20202020商業(yè)繁華度20202020公共配套設(shè)施20202020環(huán)境景觀20202020合計100100100100個別因素樓層20181716戶型20181920裝修20222020成新率20202020臨街狀況20192018合計100979694因素修正交易情況修正1111交易時間修正1111區(qū)域因素修正1111個別因素修正1修正價格（元/m2） 544957315732比較權(quán)重 比準(zhǔn)價格(單價)5647元/m2比準(zhǔn)價格（總價）根據(jù)以上三個比較案例取加權(quán)平均數(shù)為市場法評估的結(jié)果，與估價對象越相似權(quán)重越大故對可比案例A、B、則估價對象房地產(chǎn)單位建筑面積價格為：房地產(chǎn)單價＝房地產(chǎn)總價= (三)房地產(chǎn)公開市場價值的確定根據(jù)目前貴陽市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及估價人員所掌握的資料分析，鑒于以上兩種方法分別從不同的側(cè)面說明了房地產(chǎn)價值：收益法從預(yù)期未來收益反映出估價對象的理論價值；市場比較法從市場交易狀況反映出估價對象的市場價值。由于類似估價對象的市場比較活躍，交易資料較為充足，故采用市場比較法得出的估價結(jié)果真實性更大。故將兩個結(jié)果取不同的權(quán)重，，以兩種方法測算結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均作為估價對象的均價。估價對象總價：估價對象單價：六、 估價結(jié)果的確定本著公正、公平、公開的總原則，經(jīng)估價人員現(xiàn)場查勘和對委估對象所在區(qū)域的市場分析，按照房地產(chǎn)評估的基本原則和估價程序，選擇適宜的估價方法，評估得到估價對象房地產(chǎn)在價值定義和有關(guān)限制條件下，于估價時點2015年3月22日的公開市場價值為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價：大 寫 金 額:肆拾玖萬肆仟伍佰玖拾柒元整房地產(chǎn)單價：5945元/平方米 第六部分 附 件 《委托評估函》復(fù)印件 《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用權(quán)證》復(fù)印件 估價對象位置圖 估價對象照片 評估機構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)復(fù)印件 評估人員資格證書復(fù)印件 安順***房地產(chǎn)評估有限公司通信地址：安順市西秀區(qū)**** – 36
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