貴陽(yáng)市南明區(qū)蓑草路虹橋新村二期33棟2單元8層1號(hào)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-01-21 18:22本頁(yè)面
【正文】 對(duì)象的使用年限不可續(xù)期。:年有效毛收入=:年凈收益=（市場(chǎng)提取法）:可比實(shí)例凈收益（萬(wàn)元/年）價(jià)格（萬(wàn)元/年） 報(bào)酬率（%） 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 %故估價(jià)對(duì)象的報(bào)酬率為各報(bào)酬率的算術(shù)平均數(shù)=%:委估對(duì)象建筑物土地使用年限到2070年12月31日止且不可續(xù)期。根據(jù)估價(jià)人員對(duì)貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在的了解以及對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)本次估價(jià)假設(shè)估價(jià)對(duì)象在前10年每年的租金漲幅在5%，第10年至使用期限到期租金保持在第10年的水平不變。報(bào)酬資本化公公式=其中V是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)格、A是房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益、Y是房地產(chǎn)報(bào)酬率、n房地產(chǎn)的收益期限。 (二) 采用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格本次采用市場(chǎng)比較法的步驟為：根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，在同一供需圈內(nèi)，搜集與估價(jià)對(duì)象類(lèi)似的三個(gè)房地產(chǎn)案例。項(xiàng)目案例A案例B案例C位置虹橋新村虹橋新村虹橋新村交易價(jià)格（元/建筑平方米）層數(shù)6/85/82/8結(jié)構(gòu)磚混磚混磚混裝修檔次一般裝修精裝修精裝修結(jié)合評(píng)估對(duì)象與比較案例的具體情況，我們選擇影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有：交易時(shí)間因素：指由于房地產(chǎn)交易的時(shí)間不同，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不同。交易情況因素：指房地產(chǎn)交易中交易雙方的公開(kāi)、公正及客觀程度、稅費(fèi)的承擔(dān)情況等。區(qū)域因素：主要指居住社區(qū)成熟度、交通便捷度、商業(yè)繁華度、公共設(shè)施、環(huán)境景觀等。個(gè)別因素：樓層狀況、戶(hù)型狀況、裝修狀況、成新率、臨街狀況等。通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象和三個(gè)比較案例交易時(shí)間、交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素的調(diào)查，列表對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格的各種因素條件以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)對(duì)因素進(jìn)行比較因素條件指數(shù)賦值，詳見(jiàn)下表。市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)表房地產(chǎn)概況房地產(chǎn)名稱(chēng)估價(jià)對(duì)象可比案例A可比案例B可比案例C虹橋新村33棟2單元8層1號(hào)虹橋新村虹橋新村虹橋新村位置蓑草路蓑草路蓑草路蓑草路裝修精裝修一般裝修精裝修精裝修成新率90%90%90%90%戶(hù)型2室2廳1衛(wèi)3室2廳2衛(wèi)3室2廳1衛(wèi)2室2廳1衛(wèi)樓層8/86/85/82/8建筑面積1109882交易總價(jià)(萬(wàn)) 待估交易單價(jià)（元/m2） 待估 交易情況 正常正常正常 100100100交易時(shí)間 100100100區(qū)域因素社區(qū)成熟度20202020交通便捷度20202020商業(yè)繁華度20202020公共配套設(shè)施20202020環(huán)境景觀20202020合計(jì)100100100100個(gè)別因素樓層20181716戶(hù)型20181920裝修20222020成新率20202020臨街狀況20192018合計(jì)100979694因素修正交易情況修正1111交易時(shí)間修正1111區(qū)域因素修正1111個(gè)別因素修正1修正價(jià)格（元/m2） 544957315732比較權(quán)重 比準(zhǔn)價(jià)格(單價(jià))5647元/m2比準(zhǔn)價(jià)格（總價(jià)）根據(jù)以上三個(gè)比較案例取加權(quán)平均數(shù)為市場(chǎng)法評(píng)估的結(jié)果，與估價(jià)對(duì)象越相似權(quán)重越大故對(duì)可比案例A、B、則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單位建筑面積價(jià)格為：房地產(chǎn)單價(jià)＝房地產(chǎn)總價(jià)= (三)房地產(chǎn)公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的確定根據(jù)目前貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及估價(jià)人員所掌握的資料分析，鑒于以上兩種方法分別從不同的側(cè)面說(shuō)明了房地產(chǎn)價(jià)值：收益法從預(yù)期未來(lái)收益反映出估價(jià)對(duì)象的理論價(jià)值；市場(chǎng)比較法從市場(chǎng)交易狀況反映出估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。由于類(lèi)似估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)比較活躍，交易資料較為充足，故采用市場(chǎng)比較法得出的估價(jià)結(jié)果真實(shí)性更大。故將兩個(gè)結(jié)果取不同的權(quán)重，，以?xún)煞N方法測(cè)算結(jié)果進(jìn)行加權(quán)平均作為估價(jià)對(duì)象的均價(jià)。估價(jià)對(duì)象總價(jià)：估價(jià)對(duì)象單價(jià)：六、 估價(jià)結(jié)果的確定本著公正、公平、公開(kāi)的總原則，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)查勘和對(duì)委估對(duì)象所在區(qū)域的市場(chǎng)分析，按照房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則和估價(jià)程序，選擇適宜的估價(jià)方法，評(píng)估得到估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在價(jià)值定義和有關(guān)限制條件下，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2015年3月22日的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值為：（幣種：人民幣）房地產(chǎn)總價(jià)：大 寫(xiě) 金 額:肆拾玖萬(wàn)肆仟伍佰玖拾柒元整房地產(chǎn)單價(jià)：5945元/平方米 第六部分 附 件 《委托評(píng)估函》復(fù)印件 《房屋所有權(quán)證》、《國(guó)有土地使用權(quán)證》復(fù)印件 估價(jià)對(duì)象位置圖 估價(jià)對(duì)象照片 評(píng)估機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)復(fù)印件 評(píng)估人員資格證書(shū)復(fù)印件 安順***房地產(chǎn)評(píng)估有限公司通信地址：安順市西秀區(qū)**** – 36
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