【正文】 以上的調查統計結果，我們得到了如下的啟示：以上統計的幾個地點具有一個極大的共通點：臨主街商鋪空置率為0，這說明邛崍的投資經營者和消費者都青睞臨主街鋪面，這為本項目的定位給予了極大的啟示：創(chuàng)造臨街面。但在臨主街營業(yè)房經營良好的同時，各步行街仍保持著一定的空置率，兩條老步行街：“華德”和“蜀濤”的一樓空置率還維持在920%之間，而新興的“五彩大世界”目前的空置率則高達近40%。而這些空置面積，全部是在內街營業(yè)房，這也為本項目的定位提供了重要的參考：回避內街步行街。 在以上統計的各地點中，經營業(yè)態(tài)大同小異，比例最大的是服裝類，總體比例維持在50%左右。而餐飲和酒（水）吧所占比例僅為4％左右，這說明目前邛崍市中心的商業(yè)業(yè)態(tài)，還缺乏餐飲休閑娛樂配套，這也為本項目提供了一個可能的發(fā)展方向：餐飲休閑娛樂區(qū)。㈤、項目所在地及周邊區(qū)域業(yè)態(tài)及租金調查項目所在地及周邊商鋪租金價格一覽表調查時間：2004年2月街道名主要業(yè)態(tài)面積年租金（元）月租金（元/㎡月）東星大道建筑飾材（45家）、摩托車及其配件（20家）、餐飲（17家）廣告及裝飾（13家）、茶坊、美容美發(fā)休閑、家電、日雜等。其中緊鄰本項目地塊的主要是餐飲休閑和建材飾材類業(yè)態(tài)?？罩?8間，%40㎡左右3000500061550 ㎡左右40005500文廟街餐飲、飾材、床上用品等40㎡左右5000左右1015方圓街餐飲休閑娛樂80㎡左右10000121840㎡左右6000匯源街餐飲休閑（南段）建材（零散分布）文具、日常用品批發(fā)（北段）350㎡（13F）150001F：91523F：2440㎡左右35005000文南路建材飾材100㎡左右12000101530㎡3500金桂街休閑娛樂餐飲70㎡30001F：5122：1330㎡3500180㎡（12F）10000點評 目前本項目地塊周邊已經形成了餐飲休閑娛樂及建材飾材兩大類業(yè)態(tài)，但目前經營場所均為普通底商＋家?guī)У甑男问健Ｄ壳按藘深悩I(yè)態(tài)1樓的租賃價格主要維持 在12－15元/㎡月，3樓的租金僅能達到3元/㎡月左右，若按照一般經濟規(guī)律之下的租金還原法（專指投資者），銷售價格＝月租金水平120，則本項目1樓參考售價僅能達到1800元/㎡，二樓價格僅為360元/㎡。這為本項目預期價值的實現具有極大的威脅，這要求我們在項目定位與營銷過程中在現有基礎上予以突破，方能贏得項目的成功。四、邛崍房地產市場總體特征㈠、項目體量小、檔次低、產品同質化現象較嚴重邛崍目前的房地產項目大多規(guī)模在30畝以內，僅有成都瑞云置業(yè)有限責任公司的“邛崍新城華夏民園”規(guī)模在300畝左右（一期為100畝左右）。邛崍目前所建房屋多為臨街商住樓。再加上開發(fā)商過于片面追求經濟效益，絕大部分商品房底樓均建為商鋪，連不臨街的也要人為的造一條商業(yè)步行街出來。不但使底層商鋪大量積壓，而且降低了產品的居家品質，使所建樓盤幾乎都是一個“臉面”和構造，造成城區(qū)內房地產項目同質化現象較為突出。在產品無太大差別的情況下，消費者會目標分散，使并不是很大的蛋糕被平均分割，導致各項目所得的份額均十分有限，競爭激烈。㈡、房價較低，戶均面積大由于地價和區(qū)域建材的便宜，使開發(fā)成本下降。目前住宅市場的實際價格幅度為400—2700元/㎡之間；一樓營業(yè)房價格約在1600—15000元/㎡之間，二樓營業(yè)房的實際成交價格僅為1000元/㎡左右。價格優(yōu)勢是吸引消費者購房的一大重要因素，也正因為價格低廉，以較低的總價就可以享受較大面積的住房或營業(yè)房，因此消費者對住房的面積要求一般較大，而大量的消費者則選擇中等面積的營業(yè)房用于自營。㈢、開發(fā)商資質和開發(fā)水平不高總體來看，邛崍開發(fā)商的開發(fā)資質較低。邛崍共有房地產開發(fā)公司23家，其中外地公司12家，基本以3級以下資質的公司為主。大多數的開發(fā)商均存在經驗不足，開發(fā)的樓盤形式單一、步行街開發(fā)過多、小區(qū)環(huán)境較差、戶型結構不合理、物業(yè)管理不規(guī)范等諸多弊病，產品品質的低劣造成了其價格無法向上提升。㈣、開發(fā)觀念落后于消費觀念，從而使現有產品品質與消費期望之間差距較大消費者通過報刊、電視等多種媒體與外界接觸，其消費者無論從觀念、意識、還是實際消費上，他們均表現了一定的前瞻性，而邛崍房地產在開發(fā)理念上的發(fā)展速度已遠遠落后于消費者審美觀的變化速度。在調查的過程中，消費者對營業(yè)房的認知度、審美觀已超過了我們原有的估計，盡管他們購房時最關心的依然是區(qū)位、價格等基本因素，但可以肯定的是在這些基本因素得到滿足后，他們的必將對樓盤整體商氣的營造予以較大的關注。㈤、多數開發(fā)商的經營方式和手段較為粗放，營銷人員素質不高項目開發(fā)過程中，各開發(fā)商大多存在營銷手段單一、銷售執(zhí)行不規(guī)范等現狀。銷售現場大多布局不合理，顯得十分散亂，缺乏規(guī)范動作，樓書及DM單的制作也較為簡單，銷售人員接待儀表和接待能力較差。㈥、商業(yè)用房自營兼投資是區(qū)域消費特征在前期邛崍市區(qū)消費者市調中，消費者購買商業(yè)用房用于自營或自營兼投資的占絕對比例，高達70%以上。 ㈦、邛崍的房地產市場處在一個提升的起始階段隨著包括本項目在內的外來開發(fā)商、設計商、策劃商、廣告商與本地開發(fā)商的不斷融合，一批規(guī)模較大、理念先進、規(guī)劃設計科學美觀、操作規(guī)范的項目將不斷涌現。這必將使邛崍房地產市場提升一個臺階。五、邛崍房地產及商業(yè)業(yè)界人士訪談錄㈠、訪談1受訪者：邛崍市房地產交易中心殷主任問題1：邛崍經濟文化狀況？邛崍經濟整體上比較平穩(wěn)，但最近幾年由于邛崍白酒業(yè)不景氣，下崗工人較多，中低收入人群增加。邛崍的文化主要是酒文化。問題2：邛崍人購物消費習慣有哪些？邛崍人購物多數在本地，只有大宗購物和高檔商品前往成都，這樣，可以增加挑選范圍，得到信譽保障。另外，邛崍人好吃、好穿、好耍。問題3：邛崍房產開發(fā)的區(qū)域特征怎樣？ 邛崍房地產開發(fā)是遍地開花，看不出什么明顯的特點。問題4：邛崍中高收入人群主要是哪些人？主要購房人群有哪些？邛崍中高收入人群主要有酒廠老板、商人、公務員及事業(yè)單位職工、銀行和像瑞云集團一樣的企業(yè)管理人員和技術人員。其中多數家庭月收入在1000—2000元之間，家庭月收入在2000元以上的大約占10%左右，公務員的月收入一般在1000元以上。而目前能夠并需要買房的人主要是做生意的商人和較年輕的中高收入人群。問題5：關于邛崍人購房承受力？邛崍人住房購房承受力在5—10萬元的約為30%，10—20萬元者約為50%，20萬元以上者約為5%，5萬元以下者約為15%。而營業(yè)用房的購買力則不易量化。問題6：關于邛崍人購房心理特點？邛崍約有50%的購房者選擇按揭貸款購房；對商鋪來講，一般為做生意的人購買，其中外地人約10%，他們買商鋪的目的主要是自己做生意，很少有人買來純投資。問題7：關于邛崍人購房最看重的因素？對于住房來講，人們最看重的因素有居住環(huán)境、價格、戶型等；對于商鋪，人們一般看重口岸（特別喜歡是老口岸中的臨街鋪面）、商氣、價格等因素。問題8：關于邛崍房價？邛崍住房均價一般在700800元/㎡之間，其中普通商品房的價格絕大多數在600—1100元/㎡之間，別墅類住房一般在1500—2500元/㎡之間。至于商鋪，像邛崍最繁華的東街和南街段臨街鋪面售價一般在13000—14000元/㎡。㈡、訪談2受訪者：邛崍市國土局土地儲備交易中心黃主任問題1：邛崍經濟文化狀況？邛崍經濟發(fā)展較慢，但消費購買力較強，外來人口拉動消費明顯，常住在邛崍的江浙商人、軍人等是不可小看的消費人群。問題2：邛崍人購物消費習慣有哪些？邛崍人傾向于吃、穿、玩、汽車等休閑型消費。因此，邛崍餐飲、休閑娛樂、零售商業(yè)等較為發(fā)達。問題3：邛崍房產開發(fā)的區(qū)域特征怎樣？ 邛崍房地產開發(fā)比較散亂，市中心發(fā)展比城市外圍好，營業(yè)房的價差可達到3－5倍，而住宅價格市中心比外圍要高出100—200元/㎡。問題4：邛崍中高收入人群主要是哪些人？主要購房人群有哪些？邛崍中高收入人群主要有酒老板、生意人、公務員及企事業(yè)單位管理人員和技術人員。邛崍在崗人員月收入多數在900元左右，公務員的月收入一般在1000元以上。問題5：關于邛崍人購房承受力？邛崍人住宅購房承受力在5—10萬元的約為28%，10—20萬元者約為40%，20萬元以上者約為10%，其余的人買房較為困難。問題6：關于邛崍人購房心理特點？邛崍人買房主要是用來自用（居家或做生意），買房來作投資的較少，深層次原因為物業(yè)升值空間較?。ㄈ缍ㄎ徊粶省I(yè)態(tài)模糊、檔次不高等因素）。問題7：邛崍城區(qū)土地商業(yè)價值分布？一類區(qū)域主要是南街、東街、五彩廣場、華德商業(yè)步行街，這類區(qū)域的臨街鋪面售價基本都在1萬元以上；二類區(qū)域主要是西街、東星大道、天慶街、大市場路及環(huán)城路，這類區(qū)域的臨街鋪面售價一般在5000元左右。㈢、訪談3受訪者：邛崍市計經局商品貿易辦公室張主任問題1：邛崍人購物消費習慣有哪些？邛崍人消費基本都在本地，特別是日常生活消費不會外出消費，只有少數高收入階層前往成都等地消費高檔商品。另外，邛崍人生活有一個顯著的特點就是喜歡吃、穿、耍，且檔次不宜太高，應以大眾消費為主。問題2：邛崍中高收入人群主要是哪些人？邛崍中高收入人群主要有酒老板、生意人、公務員、金融單位和電子通訊行業(yè)從業(yè)人員。這些人月收入一般在1000元以上。特別是前兩者，邛崍絕大多數富人都集中在里面。問題3：邛崍較為發(fā)達的商業(yè)行業(yè)有哪些？就目前來看，邛崍較為發(fā)達的行業(yè)有零售行業(yè)（主要以連鎖超市和個體戶為主）、白酒、餐飲、娛樂、休閑、服裝、電子等。問題4：邛崍現有的商業(yè)業(yè)態(tài)有哪些？其發(fā)展趨勢如何？從目前來看，邛崍商業(yè)業(yè)態(tài)以臨街店鋪為主，目前發(fā)展較好的業(yè)態(tài)有連鎖超市（紅艷超市12家分店，紅旗連鎖超市6家，且都已發(fā)展到鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、商業(yè)步行街[華德興賢商業(yè)步行街、五彩廣場、文君古街（在建）、蜀濤花園和天天美食步行街（在建）等56條]、專業(yè)市場一條街（金桂街休閑娛樂區(qū)、方圓街休閑餐飲一條街等。另外，電子通訊主要集中在南街、餐飲較為集中在環(huán)城南路和匯源街、服裝在東街等）、專業(yè)市場（主要是裝飾材料：邛崍大市場）?？梢?，邛崍商業(yè)業(yè)態(tài)還不是很完善，其發(fā)展也不平衡，處于中低水平的臨街鋪面和商業(yè)步行街較多，而較為先進的商場或購物中心目前還沒有（僅波爾多商城作為產權式商場在建），隨著邛崍城市規(guī)模的不斷發(fā)展，作為一個城市商業(yè)代表的集中式商業(yè)場所是必需的，這應該是一個趨勢和機會。問題5：邛崍現有商業(yè)格局和分布如何？邛崍的商業(yè)格局是以較為分散的個體經濟為主，經過幾十年的發(fā)展，已經自發(fā)形成了一些傳統商業(yè)口岸和相對集中的商業(yè)聚集街區(qū)。比如，以東街、南街和西街交匯處為核心的市中心商圈已經是邛崍無可替代的最佳商業(yè)口岸，目前的舊城改造和商業(yè)地產開發(fā)主要就是圍繞這一商圈在展開，像已建的華德興賢商業(yè)步行街和五彩廣場以及在建的金色時代、文君古街、盛世臨邛、波爾多商城、數碼城等都在這一商圈內，且消費者、商家和投資者都把這一商圈作為首選。以此為軸心向北向西都是十分散亂和低檔次的臨街商鋪，店鋪破舊，所經營商品檔次也低下；而向東主要是專業(yè)市場和專業(yè)商業(yè)街區(qū)，主要支撐點是對外交通車站東移，東面成了進出邛崍的窗口，因而逐漸形成了集中在大市場路和東星大道的飾材建材專業(yè)市場、金桂街休閑娛樂區(qū)、方圓街休閑餐飲一條街等；至于南面，目前主要是新城開發(fā)區(qū)，商業(yè)地產和商業(yè)氛圍都正在形成之中。問題6：請你對邛崍城區(qū)商業(yè)發(fā)展的前景作一個預測，你看怎樣？從商業(yè)類型來看，以個體商業(yè)經濟為主的臨街鋪面仍然是主體，因為其靈活性可以分布于每一個角落，滿足不同人的需求；相對集中的商業(yè)步行街在邛崍已經飽和了，已經沒有太多發(fā)展空間；而以日常生活消費為主的超市已經有兩家知名品牌近20家店展開競爭，競爭已經十分激烈。因此，在商業(yè)類型方面還具有發(fā)展空間的主要就是專業(yè)市場（街區(qū)）、區(qū)域型商場或購物中心、臨街鋪面等，但發(fā)展這些市場還需要把握好時機。從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，邛崍市場較大和發(fā)展較好的主要有零售百貨業(yè)、餐飲和休閑娛樂業(yè)、電子通訊業(yè)等，但競爭也十分激烈，關鍵是看如何去爭奪市場了。在區(qū)域發(fā)展上，我個人認為城南和城東的發(fā)展優(yōu)勢明顯一些。通過以上的典型訪問，我們對邛崍的相關城市信息得到了一定程度的深化，也對邛崍的經濟發(fā)展、消費特性等方面有了更為直觀的了解，這為本項目的定位提供了一定的支撐。六、邛崍市未來13年房地產市場趨勢預測據權威人士指出，盡管全國各地房地產市場化的程度不一，在土地價格、稅費政策方面也有所區(qū)別，但在總體趨勢上，我國城鎮(zhèn)住宅建設已經進入以需求為導向的發(fā)展階段，各地房價正逐步走向微利時代。從邛崍目前的房地產發(fā)展現狀來看，其市場正呈現如下趨勢：趨勢一：政策性投資開發(fā)將淡出市場，市場化的投資開發(fā)將陸續(xù)出現，中高端房地產市場將迎來“第一個春天”如前所述，目前邛崍房地產市場中的主體多是具有政府背景或和政府關系非常密切的開發(fā)公司，而市場化經營的公司和開發(fā)項目較少。隨著政策性資金逐漸淡出，社會資金必將活躍，而市場是以需求為導向的，趨利避害是其本能。趨勢二：投資者將更加理性投資者經過房市數年風風雨雨的洗禮，再加上媒體對各種房產糾紛的頻頻曝光，投資者自我保護意識在逐步增強。開發(fā)商目前所面臨的消費者，已由對房產知識的無知，到現在對房產知識的逐步了解，從對幾個低品質樓盤的選擇，發(fā)展到今后可以面對多個較大規(guī)模的高品質樓盤的選擇。邛崍房市已開始進入了買方市場時代。投資者項目選擇時，貨比數家的狀況，已呈普遍現象。趨勢三：產品品質會不斷提升隨著消費者對房產知識的日益了解、觀念的不斷更新，加上開發(fā)商對自身開發(fā)要求的提高，不論是消費者抑或開發(fā)商，都會對開發(fā)項目綜合因素提出更高的要求，一個概念、一個點子已經難以打動人心。也就是說，人們對房地產商品的關注焦點會越來越集中在產品本身，而不僅僅是良好的地理位置、誘人的營銷廣告以及優(yōu)惠的付款方式等。趨勢四：物業(yè)管理將越來越規(guī)范目前邛崍的物業(yè)管理基本上都是由開發(fā)商