【正文】 大都市圈的形成，擴大了城市居住半徑自國家頒布要將蘇錫常建設(shè)成長江三角洲特大城市的舉措以來，常州市加大了城市化進(jìn)程，新的都市圈將形成，新的城市居住半徑將形成，將通過道路的改、交通的完善、新城區(qū)的規(guī)劃、居住區(qū)的建設(shè)、城市中心北移，促進(jìn)新區(qū)及周邊配套設(shè)施的健全及其土地的開發(fā)建設(shè)，從而促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。新區(qū)的優(yōu)惠投資政策，加快了新區(qū)的發(fā)展常州市國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于新北區(qū)，在高新區(qū)內(nèi)外資的利用、外企的進(jìn)入，加速了新區(qū)的發(fā)展，新的城市中心將形成，在新區(qū)形成了一個較好的投資環(huán)境、較好的經(jīng)濟科技基礎(chǔ)、完善的配套、便捷的交通等，是一個企業(yè)創(chuàng)業(yè)和居家的理想場所。新的城市規(guī)劃，交通的改善，居民的居住心理半徑增大自行政區(qū)的重新規(guī)劃，城市中心北移，以及交通環(huán)境的改善，以及入世的成功，汽車的降價，私家車的擁有量快速增長，市民對城市的概念有了重新的認(rèn)識，增大了居民的城市心理半徑，以15分鐘車程的城市半徑擴大到了20分鐘，老城區(qū)即為市區(qū)的概念已逐漸模糊。房地產(chǎn)市場將持續(xù)35年的穩(wěn)步增長從前面的人口環(huán)境和房地產(chǎn)市場供給狀況來看，近幾年來，常州市還將有1000萬平米的住宅市場需求量，至少每年將有200萬平米 需求量，加上政府的宏觀調(diào)控以及相關(guān)政策的出臺，至少能保證常州房地產(chǎn)持續(xù)35年的穩(wěn)步增長，良性發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)將向規(guī)?；?、多元化發(fā)展由于政府對土地監(jiān)管力度的加大，土地拍賣政策的實施，房地產(chǎn)開發(fā)的門檻逐步提高，加上外來有品牌，有資金實力的開發(fā)商的介入，導(dǎo)致超大開發(fā)項目以逐步浮出水面，使得規(guī)?；_發(fā)、多元化開發(fā)、郊區(qū)化開發(fā)將成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的主流方向。房地產(chǎn)市場將被逐漸細(xì)分就目前房地產(chǎn)市場來看，市面上產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重，而且不同區(qū)域的價格差異不夠明顯，從而大眾產(chǎn)品競爭激烈，各項目為占領(lǐng)市場份額，而一味的以價格、地段取勝，而忽視產(chǎn)品的個性化發(fā)展，隨著外來開發(fā)商和投資商的進(jìn)入，將徹底的打破現(xiàn)有的產(chǎn)品格局，將市場逐漸細(xì)分，形成不同產(chǎn)品，不同服務(wù)，不同文化，不同生活方式的特色社區(qū)。買家將不斷成熟由于新的都市圈的形成，對于目前已有相當(dāng)財富積累的常州市民而言，以居住為主要目的的購房行為即將過去，大多數(shù)人未來追求的將是一種舒適的生活方式與生活文化，而不再只是一個簡單的房屋概念；而另一方面，理性的投資也將使很多買家持幣觀望。實際上，品牌知名度也將是常州市民購房的重要參考指標(biāo)。3 結(jié)論與建議 潛在目標(biāo)客戶群的確定 潛在客戶群的區(qū)域分布、需求及其量化收入階層職業(yè)分布需求比例高收入人群中小企業(yè)主周邊各鎮(zhèn)別墅、聯(lián)排別墅10%中高收入人群個體工商戶市區(qū)、新北區(qū)聯(lián)排別墅、洋房10%公務(wù)員市區(qū)、新北區(qū)、周邊各鎮(zhèn)聯(lián)排別墅、洋房15%企事業(yè)高級職員市區(qū)、新區(qū)聯(lián)排別墅、洋房18%白領(lǐng)市區(qū)、新區(qū)洋房、公寓8%中等收入人群企事業(yè)中高級職員市區(qū)、新北區(qū)洋房、公寓14%大多拆遷戶市區(qū)洋房10%中老年家庭市區(qū)、新區(qū)小洋房、公寓8%年輕家庭新區(qū)、周邊各鎮(zhèn)小洋房、公寓7%注：公寓為3050的小戶型住宅。 常州奧園目標(biāo)客戶定位建議：分布區(qū)域職業(yè)年齡特征共同點需求市區(qū)公務(wù)員2845 高學(xué)歷型：學(xué)歷較高、有文化品位、接受新事物較快； 高收入型：收入較高，多為二次置業(yè) 高成長型：有經(jīng)濟基礎(chǔ)，對未來預(yù)期充滿希望他們往往受過良好的教育，有著良好的事業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景。 他們是一群高速成成長的年輕人，無論收入，無論事業(yè)，無論個人的修養(yǎng)和社會地位無不在快速成長。洋房企事業(yè)高級職員洋房聯(lián)排新區(qū)公務(wù)員2545 高學(xué)歷型：學(xué)歷較高、有文化品位、接受新事物較快；高成長型：有經(jīng)濟 基礎(chǔ)，對未來預(yù)期充滿希望公寓洋房企事業(yè)高級職員洋房聯(lián)排白領(lǐng)2535高學(xué)歷、追求時尚、積蓄不多，但總體收入穩(wěn)定，外來年輕一族居多公寓洋房個體工商戶3545經(jīng)濟基礎(chǔ)好，投資欲望強，追求生活快捷方便洋房聯(lián)排老年退休夫婦5065年齡偏老，子女成人，無負(fù)擔(dān)，追求環(huán)境、服務(wù)和生活方便公寓洋房（小戶型）郊區(qū)及周邊各鎮(zhèn)公務(wù)員2545高學(xué)歷、有文化品位、有穩(wěn)定的工作和收入洋房小企業(yè)主3545經(jīng)濟實力強、重身份、愛面子、對子女教育特別看重，有特別強的進(jìn)城欲望，購房不理性聯(lián)排 產(chǎn)品建議 產(chǎn)品定位建議項目通過對常州市房地產(chǎn)宏觀市場的研究、供求現(xiàn)狀的研究、現(xiàn)有產(chǎn)品的研究、消費者市場的研究，以及項目自身特點、項目地塊區(qū)域位置等系列影響項目發(fā)展因素的研究，現(xiàn)針對項目提出以下幾點建議：① 產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)適度超前，即在現(xiàn)有產(chǎn)品特色的基礎(chǔ)之上，以適應(yīng)消費者為主導(dǎo)，在產(chǎn)品個性、配套、景觀設(shè)計方面適度引導(dǎo)市場。② 因消費者基數(shù)較小，項目規(guī)模較大，每期推出的量占的相對比例較大，所以盡量在有限的潛在需求客戶中盡量滿足所需，即每期的產(chǎn)品力爭多樣化，或不同檔次的產(chǎn)品交替開發(fā)。③ 因為項目開發(fā)周期較長，難免會在開盤后出現(xiàn)類似產(chǎn)品、同等規(guī)模的競爭性項目分流客戶，所以必須每期開發(fā)都要有一個相當(dāng)突出的特色產(chǎn)品和主題。④ 由于項目所處位置特殊，地塊區(qū)域發(fā)展形式不夠明朗，發(fā)展速度較慢，配套設(shè)施匱乏，這樣相對削弱了對小企業(yè)主、退休老人等潛在消費者的刺激力度，所以建議學(xué)校，超市等配套設(shè)施盡可能在前幾期開發(fā)中盡早考慮。⑤ 整個項目產(chǎn)品定位建議定位為：中高檔次；介于中高與高檔之間的兩個檔次的產(chǎn)品,給常州人以中檔的消費水平，享受中高檔次的產(chǎn)品。 產(chǎn)品類型建議檔次類型面積總價比例(總建面積)中高檔次公寓(小戶型)305010萬以內(nèi)2%洋房(標(biāo)準(zhǔn)層)6070 (22)90100 (321)110120 (322)130140 (大322)15萬以內(nèi)20萬以內(nèi)25萬以內(nèi)28萬以內(nèi)60%介于中高與高檔之間洋房(頂層復(fù)式)14018035萬以內(nèi)7%4層雙復(fù)式16018035萬以內(nèi)8%聯(lián)排別墅18022050萬以內(nèi)15%小高層公寓12014035萬以內(nèi)8% 產(chǎn)品戶型建議檔次編號戶型面積區(qū)間配比(按總面積)備注中檔公寓(A)1房1廳1衛(wèi)3038㎡%國際公寓公寓(B)2房1廳1衛(wèi)4050㎡%國際公寓A標(biāo)準(zhǔn)2房2廳1衛(wèi)6070㎡3%設(shè)在6層多層住宅B標(biāo)準(zhǔn)3房2廳1衛(wèi)90100㎡7%設(shè)在6層多層住宅C標(biāo)準(zhǔn)3房2廳2衛(wèi)110120㎡45%設(shè)在4層高級洋房及6層多層住宅D標(biāo)準(zhǔn)3房2廳2衛(wèi)130140㎡5%設(shè)在4層高級洋房及6層多層住宅中高與高檔之間A型復(fù)式3房2廳2 衛(wèi)120140㎡%設(shè)在6層頂層B型復(fù)式4房2廳2 衛(wèi)150160㎡%設(shè)在6層頂層C型復(fù)式4房3廳3 衛(wèi)160180㎡2%設(shè)在4層及6層頂層D、G型復(fù)式5房3廳3 衛(wèi)170180㎡2%設(shè)在4層、6層及小高層頂層E標(biāo)準(zhǔn)4房3廳3 衛(wèi)160180㎡8%設(shè)在4層雙復(fù)式高級洋房F標(biāo)準(zhǔn)5房3廳3 衛(wèi)180220㎡15%設(shè)在聯(lián)排別墅G標(biāo)準(zhǔn)3房2廳2衛(wèi)120140㎡8%設(shè)在小高層公寓 ①標(biāo)準(zhǔn)型功能布局合理、分區(qū)明確；引入躍式設(shè)計；大飄窗臺、觀景、生活雙陽臺設(shè)計；門戶隱蔽歸一、家居布置靈活；主人房入墻衣柜空間，儲物空間的運用；雙向?qū)α髟O(shè)計；陽光餐廳設(shè)計：餐廳要臨窗或生活陽臺，采光充足，與廚房可分可合。②復(fù)式型頂層復(fù)式，多功能空間體現(xiàn)人性化設(shè)計；客廳+餐廳+休閑廳+的合理分配位置、面積層次要分明；‘大面積屋頂花園設(shè)計，主臥臨露臺設(shè)計；分區(qū)要明確，功能布置合理、躍式設(shè)計；嵌入式衣柜分隔墻，科學(xué)提高空間使用率；科學(xué)控制由戶內(nèi)到屋頂花園的布局內(nèi)容；客廳6米中空，超高樓層設(shè)計；主臥270度全景飄窗設(shè)計；③雙復(fù)式型大面積首層復(fù)式帶私家花園，負(fù)一層獨立車庫；客廳為6米中空，超高樓層設(shè)計；體現(xiàn)獨立入口設(shè)計；合理布局多個房間滿足不同功能要求；嵌入式衣柜分隔墻；分區(qū)明確功能布局合理，躍式設(shè)計，主臥270度全景飄窗；④聯(lián)排別墅型動靜分區(qū)，生活私密性要求；獨立式車庫可直接進(jìn)入客廳設(shè)計大飄窗，雙陽臺人性化設(shè)計的體現(xiàn)；雙向?qū)α髟O(shè)計；陽光餐廳的設(shè)計客廳中空設(shè)計在控制面積的同時拉大開間，增加采光面屋頂和首層私家花園；主人房270度全景飄窗；⑤國際公寓型 小戶型及迷你戶型設(shè)計 自由分割設(shè)計 臥室大飄窗設(shè)計 大開間、短進(jìn)深設(shè)計 明廚明廁設(shè)計 首期產(chǎn)品開發(fā)建議：：根據(jù)常州市房地產(chǎn)供給現(xiàn)狀及消費現(xiàn)狀來看，供給已趨近飽和，總量不超過56萬平米的項目較多，它們量小，即使消化速度較慢，但給開發(fā)商的壓力都不大，而作為常州特大項目的奧園來說，加上市場的容量有限，所以首期開發(fā)量不宜過大，應(yīng)從三方面來考慮這個量：一是市場的容量問題；二是項目的滾動投資及回收情況；三是能支撐項目配套設(shè)施的正常經(jīng)營的情況。所以現(xiàn)初步建議首期開發(fā)面積為200畝（共分四期開發(fā)。除公建面積外，首期建筑面積約10萬平方米，并且在銷售上建議首期產(chǎn)品分兩期推出）。 首期開發(fā)產(chǎn)品的建議：根據(jù)此次調(diào)查顯示，多數(shù)反映項目地塊較偏，配套不完善，當(dāng)?shù)厝藲獠煌认盗兄萍s因素，項目本著首期限量開發(fā)、限量發(fā)售的原則，首期首先以低價位入市，制造市場熱點，形成市場轟動，以聚集人氣為主，所以建議首期以洋房為主，配少量的公寓和聯(lián)排以試探市場，并且首次推出僅洋房和公寓；等環(huán)境出來和人氣聚集后再推別墅這樣有以下幾種好處：①、可以在迅速聚集人氣的同時提升項目檔次；②、在第二次推出的時候正好可以避開洋房推出的高峰期，形成差異化產(chǎn)品；③、可以為第二次洋房的開盤預(yù)留更多的積累客戶的時間，聚集更多的客戶；④、可以加強和鞏固項目品牌。 首期開發(fā)產(chǎn)品戶型及其比例的建議：產(chǎn)品類型戶型面積套數(shù)比例（按建面）公寓1房1廳1衛(wèi)3040約2107%2房1廳1衛(wèi)4050約603%洋房2房2廳1衛(wèi)6070（頂：120140）約70（14）5%3房2廳1衛(wèi)90100（頂：150160）約100（20）10%3房2廳2衛(wèi)110120（頂：160180）約340（80）50%雙復(fù)式4房3廳2衛(wèi)160180約6010%別墅180220約8015%注：各數(shù)據(jù)要以設(shè)計任務(wù)書為準(zhǔn) 首期開發(fā)大賣場的構(gòu)筑建議：為了便于品牌的樹立，以及為了首期的順利推售，以達(dá)到迅速積聚人氣的目的，建議首期規(guī)劃以“奧林匹克大廈”、“營銷中心”、“商業(yè)街”、“奧林匹克文化廣場”、“樣板房”、“樣板區(qū)景觀”“等構(gòu)成的項目大賣場。大賣場各公建面積建議如下：（最終以設(shè)計任務(wù)書為準(zhǔn)）奧林匹克大廈： 40005000平方營銷中心 1000平方商業(yè)街（首期）： 8001200平方樣板區(qū)景觀： 3000平方停車場： 露天車場樣板房： 一個單元：90100平方、110120平方（加復(fù)式） 一個單元：160180（雙復(fù)式） 一套：一房一廳公寓 一套：兩房一廳公寓