[工程科技]chapter04-房地產(chǎn)評估-資料下載頁
2025-01-21 13:02本頁面
【正文】 一、含義 167。 對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價(jià)，稱為路線價(jià)。 路線價(jià)法是依此單價(jià)，配合深度百分率表及其他修正率表，用數(shù)學(xué)方法來計(jì)算臨接同一街道的其他宗地地價(jià)。 市場法的一種，其理論基礎(chǔ)也是替代原理。 適用范圍 ： ——適宜于同時(shí)對大量土地進(jìn)行估計(jì)，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內(nèi)對大量土地進(jìn)行估價(jià)的場合。 2022/2/16 Ch04 房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù) 51 二、計(jì)算公式 167。 宗地總價(jià) = 路線價(jià) * 深度百分率 * 臨街寬度 * 其他條件修正率 宗地總價(jià) = 路線價(jià) * 深度百分率 * 臨街寬度 177。 其他條件修正額 或 2022/2/16 Ch04 房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù) 52 三、操作步驟 167。 開 始 01 路線價(jià)區(qū)段劃分 02 標(biāo)準(zhǔn)宗地的確定 03 路線價(jià)的評估 04 深度百分率表的制作 05 計(jì)算宗地價(jià)值 結(jié) 束 深度百分率表 深度百分率，是地價(jià)隨臨街深度長短變化的比率。 路線價(jià)法則 地價(jià)相等、地段相連的地段一般劃分為同一路線價(jià)區(qū)段。 2022/2/16 Ch04 房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù) 53 四、路線價(jià)法則 167。 Hoffman Rule 4321 Rule Harper Rule 深度 25 50 75 100 ——————————————————————————— 百分率 40% 30% 20% 10% Cleverland Rule 深度 50 100 +50 —————————————————————————————— 百分率 % % +15% 臨街深度 25 50 75 100 ———————————————————————————————————————— 累計(jì)百分率 % 67% % 100% 深度百分率 = sqrt(所給深度 ) / sqrt(標(biāo)準(zhǔn)深度 ) * 100% 2022/2/16 Ch04 房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù) 54 路線價(jià)法 167。 198。 應(yīng)用舉例 [例題 ] 現(xiàn)有臨街宗地 A、 B、 C、 D、 E， 如下圖所示，深度分別為25英尺， 50英尺， 75英尺， 100英尺和 125英尺，寬度分別為 10英尺，10英尺， 20英尺， 20英尺和 30英尺。路線價(jià)為 2022元 /英尺，標(biāo)準(zhǔn)深度為 100英尺。 試運(yùn)用“四三二一”法則，計(jì)算各宗土地的價(jià)值。 {8000元， 14000元， 36000元， 40000元， 65400元 } A B C D E 10英尺 25英尺 路線價(jià)：每英尺 2022元 2022/2/16 Ch04 房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù) 55 綜合練習(xí) Ch 04 [例題 ] 有一待估宗地 ， 剩余使用年限為 30年，土地資本化率為 7%，容積率為 3。該城市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在—，容積率每增加 ，宗地地價(jià)比容積率為 2%。從 2022年 2022年，該城市此類用地每年價(jià)格上漲 2%?，F(xiàn)收集到 A、 B、 C、 D四個(gè)宗地交易實(shí)例，具體情況見下表。 試根據(jù)已知條件評估該宗地在 2022年 1月的價(jià)格。 區(qū)域因素 個(gè)別因素 剩余年限 容積率 交易情況 交易時(shí)間 成交價(jià)格 A 宗 地 B C D 2860 3120 2990 2730 1% 0 0 2% 3 0 + 3% + 1% 0 1% 1% 0 0 28 30 29 28 2022/2/16 Ch04 房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù) 56 綜合練習(xí) Ch 04 [例題 ] 有一宗“七通一平”待開發(fā)建設(shè)用地，面積為 2022平米 ， 使用期限為 50年，容積率為 4，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為 2年，建筑費(fèi)為 4500元 /平米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的8%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后擬對外出租，租金水平預(yù)計(jì)為 /平米 /天，出租率為90%，管理費(fèi)用為年租金的 3%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的%，保險(xiǎn)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的 %，稅金為年租金的 %，銀行一年期貸款利率為 5%，房地產(chǎn)資本化率為 7%，開發(fā)商要求的利潤率為地價(jià)和開發(fā)成本 (建筑費(fèi) +專業(yè)費(fèi) )之和的 20%。 試評估該宗地的價(jià)格。 2022/2/16 Ch04 房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù) 57 綜合練習(xí) Ch 04 [例題 ] 某商業(yè)用房地產(chǎn)，按國家規(guī)定其土地使用權(quán)最高年限為 40年，現(xiàn)該房地產(chǎn)擬出租，出租期為 10年，按租賃雙方的租賃合同規(guī)定，前 5年租金是以第 1年租金 8萬元為基礎(chǔ)，每年按等比級數(shù)遞增，每年遞增比率為 2%，后 5年租金按每年 15萬元固定不變。假定資本化率為 10%。 如按上述租賃合同條件為依據(jù)，該房地產(chǎn) 10年租期內(nèi)的收益現(xiàn)值是多少？ 2022/2/16 Ch04 房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù) 58 The En
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