【正文】 配置、服務水平以及戶型面積 未來供應量大，但不會存在太大問題；部分銷售不好，主要是自身原因 表 ：寫字樓訪談內(nèi)容 項目名稱 區(qū)域看法 區(qū)域商務氛圍 區(qū)域公司特征 對本項目建議 其他建議 華新國際大廈 2022年以前商貿(mào)酒店、聯(lián)營大廈、中興商廈客戶不錯，部分租金曾達到 2022元 /年 目前主要是一些商貿(mào)物流類公司 可以吸引商場品牌代理公司、房地產(chǎn)公司平；租金不要太高，也就在 800元 /年，建議還是出售 做服務式公寓需求小，華新作為外企主要集中地，真正的老外少，公司負責人多為本地人或者大連人，會自己買房 沈陽財富中心 整體感覺比較亂，商務氣氛不濃厚，交通也不好，太原北街好于南街 有較多商貿(mào)、物流類公司，多是中小型的公司，需求面積在 100以下到 200平米 現(xiàn)有條件不適于建太高檔寫字樓，中等檔次有一定市場，太原街有部分公司到本項目咨詢購買。但規(guī)模不要太大 － 城市廣場 除了城市廣場，周邊多是商務公寓和聯(lián)營、中興這樣的老寫字樓 可能主要是私營企業(yè)，有部分是商場品牌的管理公司 如果建檔次不是很高，租金在 800900元 /年的中檔寫字樓還是有較好市場，需求量還是比較大 如果建服務式公寓，檔次不要太高，本項目里集中沈陽最好的外資公司，真正外籍較少。外地來的，多是北京和上海的，在大公司里比例約 20％左右 ? 訪談對象認為沈陽寫字樓需求增長不是很快，現(xiàn)有租戶面積擴租少，需求增長主要依靠新進入公司產(chǎn)生的需求。 ? 客戶需求面積主要集中在 80300平米之間，但在 100200平米之間的戶型會更受歡迎。 ? 客戶選擇寫字樓時，除了地段外，項目自身硬件條件、服務水平和價格所起的作用非常大。 ? 未來供應量很大，雖然需求量在增長，但存在較大的風險，尤其是優(yōu)質(zhì)寫字樓。 ? 太原街商圈原來商務氛圍好，現(xiàn)在有所下降；除了城市廣場和總統(tǒng)大廈，品質(zhì)普遍不高。 ? 本項目所處位置不好，不適宜建太高檔寫字樓；如果建中等檔次的寫字樓還是有較大的需求量； ? 由于沈陽真正常駐的外籍人士少， 開發(fā)高檔的服務式公寓會有較大的風險。 ? 為進一步把握區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展機會，為本項目的發(fā)展提供借鑒參考，在此選擇距離本項目較近、具有較相似區(qū)域環(huán)境的中興商業(yè)大廈和聯(lián)營物業(yè)大廈項目作為個案參考。 ? 中興商業(yè)大廈、聯(lián)營物業(yè)大廈距離本項目近，寫字樓為商業(yè)上部建筑，在項目周邊環(huán)境以及項目自身物業(yè)構(gòu)成上具有較大相似性，在此將其作為參考案例。 項目基本情況 位置 ：中華路與太原北街交匯的西北角 建成時間 ：一期： 1987年 二期： 2022年 10月 總建筑面積 ： 145,000平米 一期： 54,000平米 二期： 91,000平米 商業(yè)： 108,000平米 寫字樓： 22,000平米，南樓自用，北樓外租 地下： 15,000平米，車位 360個 樓層：地上 18層，地下 2層 18層商業(yè) 北樓： 918層寫字樓 南樓： 911層 地下 12層為停車位及設(shè)備用房 寫字樓硬件設(shè)施 ? 電梯 ： 6部 ? 空調(diào) ：中央空調(diào) ? 供電 ：雙路供電 ? 消防系統(tǒng) ：自動報警噴淋系統(tǒng) ? 安防系統(tǒng) ：保安監(jiān)控系統(tǒng) ? 通訊系統(tǒng) ：光纖寬帶接入，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 寫字樓經(jīng)營情況 ? 面積分割： 35170平米 ? 租金： 650元 /年 /平米（使用面積） ? 入住率： 85％ ? 入住公司：自用、商貿(mào)公司、制造類公司、美容美發(fā)公司、科技類公司 樓層 房號 公司名稱 9層 0901 中興財務部現(xiàn)金科 0902 中興財務部 10層 1001 金飾品商場 1001 中興國際名品廣場 1002 中興針織運動休閑商場 1003 中興通訊電器商場 1003A 中興商務會館管理辦公室 1004 國際名品化妝廣場 1005 國際名品化妝廣場 1006 中興兒童百貨商場 1007 中興租賃公司 ,中興商務會館 1008 中興鞋品皮具商場 11層 1101 中興連鎖超市總部 1102 中興連鎖超市總部 1103 中興連鎖超市人力資源部 ,電腦部 1104 中興連鎖超市采購供應部 1105 中興連鎖超市財務部核算室 1106 中興連鎖超市財務部 1107 中興連鎖超市防損部 1108 中興連鎖超市經(jīng)理辦公室 1109 中興連鎖超市研發(fā)部 1110 中興連鎖超市會議室 1111 中興連鎖超市會議室 12層 1201 奧的斯電梯 (中國 )投資公司 1202 奧的斯電梯 (中國 )投資公司 1203 奧的斯電梯 (中國 )投資公司 1209 會議室 1210 會議室 樓層 房號 公司名稱 13層 1306 北京詩蘭百麗化妝品有限公司 1309 沈陽市和平區(qū)仙平美容美體工作室 1310 沈陽市和平區(qū)仙平美容美體工作室 14層 1401 沈陽悠竹健身有限公司 1404 中國大學生信息 沈陽分站 1406 沈陽慧點捷訊通訊有限公司 1407 思蘭德生活會館 1408 思蘭德生活會館 1409 會議室 1415 千瑤高級服飾有限公司 15層 1501 沈陽市嘉賓塑美專業(yè)護膚中心 1502 沈陽市嘉賓塑美專業(yè)護膚中心 1503 沈陽市嘉賓塑美專業(yè)護膚中心 1504 杭州瑞表公司沈陽辦事處 1507 智比 (上海 )玩具貿(mào)易有限公司 1509 智比 (上海 )玩具貿(mào)易有限公司 1510 沈陽永利實業(yè)有限公司 1516 北京空中信使信息技術(shù)有限公司 16層 1609 會議室 1616 沈陽大世界鐘表眼鏡公司 1618 吳羨攝像機維修中心 17層 1701 香港藝田設(shè)計工程有限公司 1705 沈陽金永佳商貿(mào)有限公司 1706 亞英女子形象設(shè)計室 1709 沈陽市和平區(qū)安安丹日用品經(jīng)銷部 1710 沈陽市昊天物資有限責任公司 1718 沈陽君明福環(huán)保有限公司 表 ：中興商業(yè)大廈入住客戶 優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢： ? 處于商業(yè)中心區(qū)，自身有處于市場領(lǐng)導地位的商業(yè)設(shè)施，吸引相關(guān)的貿(mào)易、品牌代理以及美容美發(fā)等服 務于消費者的公司； ? 電梯數(shù)量充足； ? 規(guī)模體量不大，有較大部分自用； ? 租金低，有較高的性價比。 劣勢： ? 寫字樓大堂入口位于項目西側(cè)，比較雜亂； ? 停車位數(shù)量不足； 參考與借鑒 ? 可以利用處于商業(yè)區(qū)和項目自身大規(guī)模商業(yè)的優(yōu)勢，吸引商貿(mào)、品牌代理以及服務類公司； ? 依托于太原街商圈知名外資企業(yè)聚集的優(yōu)勢，利用較高的性價比，吸引知名外資公司，如中興的奧的斯電梯公司； ? 沈陽寫字樓需求增長除來源于現(xiàn)有辦公企業(yè)的擴租，更大來源于沈陽經(jīng)濟快速發(fā)展所吸引的企業(yè)進入。 ? 沈陽寫字樓分布較分散，品質(zhì)普遍不高。三大商圈中，太原街商圈由于處于城市核心位置，為形成較早的傳統(tǒng)商圈，聚集有較多的外資公司和國內(nèi)知名公司，在三大商圈中入住率水平最高，在此發(fā)展寫字樓，商圈內(nèi)可以提供較多優(yōu)質(zhì)客戶資源。 ? 北站和五里河商圈有較多地標性的寫字樓項目規(guī)劃，未來優(yōu)質(zhì)寫字樓市場競爭激烈，在交通和可視性并不占優(yōu)勢區(qū)域開發(fā)高檔寫字樓具有較大風險。 ? 由于一些老舊寫字樓的租金水平不高，仍然有較多優(yōu)質(zhì)公司在這些品質(zhì)不高的老舊寫字樓內(nèi)辦公。未來針對這部分公司，提供一些品質(zhì)提高但價錢提升不大的中高檔寫字樓，具有一定的市場前景。 ? 由于沈陽較多的商住公寓初始設(shè)計時更多考慮居住功能，作為辦公使用具有較多缺陷；而針對中小型公司，提供優(yōu)惠購房貸款，具有較純粹辦公特征的商務樓宇較受歡迎。如果能在此基礎(chǔ)上進一步提高性價比，將更具有優(yōu)勢，如 loft商務公寓，但控制價格水平。 ? 本項目地處商業(yè)和外資企業(yè)企業(yè)集中區(qū)，可以利用此區(qū)域特征，可將目標客戶定位為以品牌代理公司、針對個體服務的旅游、留學、日用品直銷等公司為主體，吸納部分區(qū)域內(nèi)老舊寫字樓內(nèi)的優(yōu)質(zhì)客戶。