【正文】 為保障將來為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，在規(guī)劃、設(shè)計階段，向開發(fā)公司提供物業(yè)管理所需硬件設(shè)施方面的要求、意見和建議。在項目開發(fā)期間，根據(jù)開發(fā)公司的要求，提供相應(yīng)的物業(yè)管理及保安服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及管理委托合同。“桂花園”開盤前，物業(yè)公司需擬定小區(qū)物業(yè)管理辦法和業(yè)主管理公約。其中涉及裝修管理規(guī)定要具體，如裝修承包商的資質(zhì)審核、建筑垃圾的處理及清理費用的收取等。業(yè)主委員會成立后一年之內(nèi)，爭取獲合肥市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號；二年之內(nèi)爭取獲得更高的榮譽稱號。 二、物管費收取原則及支出范圍 物管費標準的制訂原則：根據(jù)合肥市政府有關(guān)物業(yè)管理的相關(guān)政策和條例，結(jié)合“桂花園”的具體情況制定； b．在保本經(jīng)營的基礎(chǔ)上略有盈余； c．入住期間，由物管公司根據(jù)合肥市同類住宅、市場承受力及成本狀況制訂；業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與物管公司協(xié)商制訂。 物管費支出范圍：即本章第四條第1款《服務(wù)項目》中所列，所收物管費即為維持這些服務(wù)及管理的支出。收費標準：根據(jù)調(diào)查情況，我們建議：多層住宅：月；小高層住宅： 0元/m2月（含電梯）； 第十二章 經(jīng)濟分析一、 主要技術(shù)經(jīng)濟指標二、 投資估算三、 利潤預測四、 風險分析一、主要技術(shù)經(jīng)濟指標總占地面積：（）；實際用地面積：（）。地上建筑面積為365595m2。沿街（僅考慮沿黃山路）及沿園區(qū)內(nèi)步行街兩側(cè)設(shè)一層商鋪，建筑面積為22500m2；（商鋪總長1500m，進深按15m考慮）。初步考慮會所面積（地上）為4500m2，幼兒園面積為2500m2，小學面積為9000m2，地上其他公建面積為500m2，即地面以上公建總面積為16500 m2。住宅建筑面積為326595 m2，每戶平均按128m2考慮，總戶數(shù)為2550戶；居住總?cè)藬?shù)8925人。小高層住宅與多層住宅建筑面積比考慮為1：2，即小高層住宅建筑面積為108865 m2，多層住宅建筑面積為217730 m2?？傑囕v數(shù)為1658輛；考慮地下停車位1500個，地面停車位158個，地下車庫面積30 m2/個，則地下車庫總面積為45000 m2。地下其他公建設(shè)施用房考慮1500 m2，則地下室總建筑面積為46500 m2?？偨ㄖ娣e為412095 m2。建筑密度按25%考慮， m2。二、投資估算前期費用 其中：項目土地款 12500萬元 三通一平 18/10000= 勘察費 4120951/10000= 建筑設(shè)計費 41209523/10000= 環(huán)境設(shè)計費 10/10000= 室外管線設(shè)計費 3%=圖紙交叉審核費 4%= （室外管線設(shè)計費按室外管線總造價的3%計?。└黜椧?guī)費及配套 其中：供水 200萬元白蟻防治 412095住宅區(qū)公用設(shè)施專項費用 %=工程費用 1)建安工程費 其中：小高層住宅 1088651050/10000= 多層住宅 217730800/10000= 會館 55003000/10000= 學校及幼兒園 115002000/10000=2300萬元 商鋪 225001100/10000=2475萬元 地下室 465001100/10000=5115萬元2）設(shè)備工程費 其中：電梯 50部50萬元/部=2500萬元空調(diào)通風 4650070元/m2= 3）弱電系統(tǒng) 其中：電信、有線電視36559515/10000= 可視對講 2550戶2500元/戶/10000=安保、門禁系統(tǒng) 41209512/10000=底下車庫管理 20個30萬元/個=600萬元大門管理 3個 30萬元/個=90萬元信息管理系統(tǒng) 20萬元背景音樂系統(tǒng) 50萬元 4）室外工程 其中：水電管井線 41209575/10000=環(huán)境工程 150/10000=（環(huán)境工程面積按28122775%計算）1） 不可預見費 按以上四項之和的3%計算：3%=管理費用 1） 建設(shè)單位管理費及銷售費用 4%=2） 財務(wù)費用 其中：土地款計息 125006‰36個月=2700萬元每年1億貸款計息 100006‰48個月=2880萬元不可預見費 55805%= 土地抵押登記費 31萬元 其他費用 其中：質(zhì)量監(jiān)督 %= 工程監(jiān)理 %=稅金 其中：營業(yè)稅 5%= 城市建設(shè)維護稅及教育附加稅 10%= 印花稅 ‰=項目總投資 按以上1+2+3+4+5+三、利潤預測“桂花園”項目銷售價格按謹慎原則計算：多層公寓2300元/m2，小高層公寓2600元/m2，商鋪3800元/m2，可銷售車位1500個。銷售總收入： 其中：多層公寓： 2300217730/10000=小高層公寓： 2600108865/10000=商鋪： 380022500/10000=8550萬元地下車庫： 1500=8400萬元利潤： 投資成本利潤率為 %四、 風險分析盈虧平衡點平均銷售單價為：銷售總收入/可銷售面積=平均銷售單價 10000/（412095165001500）=1） 銷售面積盈虧平衡點： = 總成本 平均銷售單價（1稅率） =（）10000 （） = %2） 銷售價格盈虧平衡點： = 總成本 可銷售面積（1稅率） = （）10000 394095（）= %盈虧平衡分析表明，方可保本，%。敏感性分析1）投資敏感性分析（見附表）投資敏感性分析表明，當投資增加10%時，項目利潤大幅降低，%；當投資減少10%時，項目盈利大大增加，%。2）平均銷售價格敏感性分析（見附表）平均銷售價格敏感性分析表明，當平均銷售價格增加10%時，項目盈利大大增加，%；當平均銷售價格降低10%時，項目盈利大幅降低，%。附表投資敏感性分析表　10%5%基本方案（萬元）5%10%項目總投資銷售利潤投資利潤率%%%%%平均售價敏感性分析表　10%5%基本方案（萬元）5%10%平均售價銷售總收入857999056695333100099104866銷售利潤18386604113711613820904投資利潤率%%%%%第十三章 工作目標、要求、計劃一、 工作目標二、 工作要求三、 工作計劃四、 保障措施一、工作目標根據(jù)集團公司領(lǐng)導的要求，安徽公司的近期工作目標是：以開發(fā)合肥市高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)占地480畝，建筑面積近40萬平方米，總投資約人民幣8億元的“桂花園”小區(qū)為起點，通過該項目的開發(fā)經(jīng)營，力爭在短期內(nèi)把浙江綠城成功的開發(fā)理念和品牌，擴大延伸到安徽，并取得較好的經(jīng)濟效益和社會效益，為公司在安徽起好步、站穩(wěn)腳、圖發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。二、工作要求為實現(xiàn)上述工作目標，必須下定決心、理清思路、明確要求，并采取切實可行的措施，克服困難，按預定計劃推進各項工作。制定好公司的發(fā)展戰(zhàn)略，務(wù)必看清競爭對手、看準險情、看好機會。公司發(fā)展戰(zhàn)略簡單地講就是一個公司成立后準備干什么？要干多大？怎么干？它包括人才戰(zhàn)略、財務(wù)戰(zhàn)略、市場戰(zhàn)略等等。安徽公司得益于綠城公司的資金、管理和品牌優(yōu)勢，理應(yīng)從高起點、高標準來制定戰(zhàn)略。公司一方面要看到安徽房地產(chǎn)開發(fā)總體落后于浙江，綠城具有明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢等有利條件；另一方面也必須認識到房地產(chǎn)市場的開放性特點及合肥市房地產(chǎn)跳躍式發(fā)展的趨勢，揚長避短，把握機會，只有這樣才能保證項目的開發(fā)成功。用足、用好綠城公司的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，在充分發(fā)揮綠城品牌優(yōu)勢的同時，注重拓展綠城品牌的內(nèi)涵和外延，進一步豐富綠城品牌的內(nèi)容，努力創(chuàng)造適應(yīng)安徽市場需求的品牌?！肮鸹▓@”不能簡單套用桂花城，必須在沿用中加以改進，使之使用功能更加完善，要求在出精品的同時，充分考慮開發(fā)成本和合肥購房者的承受能力，并以此來策劃項目、規(guī)劃項目和評估項目，使之更趨合理、準確，最終達到綠城品牌在安徽的延伸和創(chuàng)新。牢固樹立產(chǎn)品即人品、一流的業(yè)績要有一流的員工的思想。事在人為，安徽綠城要有所作為，必須培養(yǎng)出一支熟知綠城企業(yè)文化、高度忠誠于綠城事業(yè)的高素質(zhì)員工隊伍。三、工作計劃“桂花園”項目到目前為止，已基本完成了市場初步調(diào)查和項目的前期工作，總體規(guī)劃方案會審已獲通過，會所已破土動工。鑒于“桂花園”項目付款條件較緊，項目開發(fā)條件比較成熟，合肥房地產(chǎn)市場變化等因素，必須爭取時間，盡快進入實質(zhì)性開發(fā)。開發(fā)時間建議分三期進行，到二OO五年底基本完成。第一期10萬平方米左右，第二期、第三期具體開工間隔時間視第一期銷售情況而定。一期工程開發(fā)計劃：（一）工程進度在2002年6月底完成一期工程所有標段的前期準備工作，2002年7月中旬完成住宅第一組團施工單位招投標工作，9月底前完成一期多層住宅施工單位招投標工作。2002年5月中旬至6月下旬進行環(huán)境工程及所有室外工程的設(shè)計委托工作，一期室外工程9月上旬陸續(xù)開工。2002年5月底會所工程開工，2002年12月份完成單體竣工驗收。會所二次裝修于2002年9月底開始，2003年元月底完成一層銷售大廳裝修。多層住宅2002年7月中下旬陸續(xù)開工，小高層2002年10月底開工。2002年5月中旬環(huán)境工程委托設(shè)計，9月底前完成環(huán)境方案設(shè)計、擴初設(shè)計、施工圖設(shè)計的評審等工作，10月中旬會所北入口環(huán)境工程開始施工。主要戶型樣板房裝修4套左右，2002年12月份開始陸續(xù)裝修。一期工程多層首批住宅2003年12月底交付使用。（二）策劃營銷工作 宣傳綠城品牌。不遺余力地將綠城品牌導入安徽。宣傳綠城品牌的內(nèi)涵，宣傳綠城的企業(yè)文化和開發(fā)理念，闡述綠城的歷史責任感與理想主義思想，介紹綠城集團的業(yè)績。使合肥市民普遍知道綠城集團是一家營造溫馨、秀麗住宅小區(qū)的品牌公司。通過競標方式確定廣告分承包商，制訂“營銷策劃書”，對合肥的房地產(chǎn)市場有一個十分透徹的分析，從而明確目標客戶群，針對性地進行工作。廣告主打語為“舒適桂花園，一生好居?！?。確定市中心售樓處地址，作為安徽綠城公司的銷售中心。根據(jù)項目的進展情況，采取預售方式還是準現(xiàn)房銷售應(yīng)進行很好的比較分析。四、保障措施 安徽公司是一個年輕的公司，員工多數(shù)從業(yè)時間較短，特別是對綠城集團的企業(yè)文化、開發(fā)理念了解膚淺，9000質(zhì)量控制程序不熟悉。因此，要把“桂花園”建成合肥市最引人注目的樓盤，要將綠城品牌之花盛開在合肥市，必須從以下幾個方面著手： 建立一支優(yōu)秀的員工隊伍。優(yōu)秀的企業(yè)必須要有一支優(yōu)秀的員工隊伍。無論是綠城集團調(diào)用還是當?shù)卣衅福紤?yīng)一視同仁，擇優(yōu)任用。嚴格把握聘用員工的素質(zhì)，對正式員工分批分期送到集團公司培訓、學習，狠抓公司培訓工作。在明確各部門職責的基礎(chǔ)上，編制員工崗位說明書。制訂公司長遠發(fā)展計劃。 補充、完善各項管理制度，狠抓內(nèi)部管理，加強成本管理，以優(yōu)良的工作品質(zhì)和效率來保障優(yōu)良的工程質(zhì)量和進度。嚴格按照ISO9000質(zhì)量管理體系，用制度和規(guī)范來保障每一項工作。建立嚴格的評審制度，評審工作一定要保證質(zhì)量。 建立績效考核辦法，充分調(diào)動、發(fā)揮每位員工的工作積極性和創(chuàng)造性。 虛心向集團公司各部門及項目公司學習，不定期組織對口活動，使綠城品牌能盡快導入安徽，少走彎路。63