【正文】 為保障將來(lái)為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，在規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，向開(kāi)發(fā)公司提供物業(yè)管理所需硬件設(shè)施方面的要求、意見(jiàn)和建議。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間，根據(jù)開(kāi)發(fā)公司的要求，提供相應(yīng)的物業(yè)管理及保安服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議及管理委托合同?！肮鸹▓@”開(kāi)盤前，物業(yè)公司需擬定小區(qū)物業(yè)管理辦法和業(yè)主管理公約。其中涉及裝修管理規(guī)定要具體，如裝修承包商的資質(zhì)審核、建筑垃圾的處理及清理費(fèi)用的收取等。業(yè)主委員會(huì)成立后一年之內(nèi)，爭(zhēng)取獲合肥市優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號(hào)；二年之內(nèi)爭(zhēng)取獲得更高的榮譽(yù)稱號(hào)。 二、物管費(fèi)收取原則及支出范圍 物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制訂原則：根據(jù)合肥市政府有關(guān)物業(yè)管理的相關(guān)政策和條例，結(jié)合“桂花園”的具體情況制定； b．在保本經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上略有盈余； c．入住期間，由物管公司根據(jù)合肥市同類住宅、市場(chǎng)承受力及成本狀況制訂；業(yè)主委員會(huì)成立后，由業(yè)主委員會(huì)與物管公司協(xié)商制訂。 物管費(fèi)支出范圍：即本章第四條第1款《服務(wù)項(xiàng)目》中所列，所收物管費(fèi)即為維持這些服務(wù)及管理的支出。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)調(diào)查情況，我們建議：多層住宅：月；小高層住宅： 0元/m2月（含電梯）； 第十二章 經(jīng)濟(jì)分析一、 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)二、 投資估算三、 利潤(rùn)預(yù)測(cè)四、 風(fēng)險(xiǎn)分析一、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總占地面積：（）；實(shí)際用地面積：（）。地上建筑面積為365595m2。沿街（僅考慮沿黃山路）及沿園區(qū)內(nèi)步行街兩側(cè)設(shè)一層商鋪，建筑面積為22500m2；（商鋪總長(zhǎng)1500m，進(jìn)深按15m考慮）。初步考慮會(huì)所面積（地上）為4500m2，幼兒園面積為2500m2，小學(xué)面積為9000m2，地上其他公建面積為500m2，即地面以上公建總面積為16500 m2。住宅建筑面積為326595 m2，每戶平均按128m2考慮，總戶數(shù)為2550戶；居住總?cè)藬?shù)8925人。小高層住宅與多層住宅建筑面積比考慮為1：2，即小高層住宅建筑面積為108865 m2，多層住宅建筑面積為217730 m2?？傑囕v數(shù)為1658輛；考慮地下停車位1500個(gè)，地面停車位158個(gè)，地下車庫(kù)面積30 m2/個(gè)，則地下車庫(kù)總面積為45000 m2。地下其他公建設(shè)施用房考慮1500 m2，則地下室總建筑面積為46500 m2?？偨ㄖ娣e為412095 m2。建筑密度按25%考慮， m2。二、投資估算前期費(fèi)用 其中：項(xiàng)目土地款 12500萬(wàn)元 三通一平 18/10000= 勘察費(fèi) 4120951/10000= 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) 41209523/10000= 環(huán)境設(shè)計(jì)費(fèi) 10/10000= 室外管線設(shè)計(jì)費(fèi) 3%=圖紙交叉審核費(fèi) 4%= （室外管線設(shè)計(jì)費(fèi)按室外管線總造價(jià)的3%計(jì)?。└黜?xiàng)規(guī)費(fèi)及配套 其中：供水 200萬(wàn)元白蟻防治 412095住宅區(qū)公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)用 %=工程費(fèi)用 1)建安工程費(fèi) 其中：小高層住宅 1088651050/10000= 多層住宅 217730800/10000= 會(huì)館 55003000/10000= 學(xué)校及幼兒園 115002000/10000=2300萬(wàn)元 商鋪 225001100/10000=2475萬(wàn)元 地下室 465001100/10000=5115萬(wàn)元2）設(shè)備工程費(fèi) 其中：電梯 50部50萬(wàn)元/部=2500萬(wàn)元空調(diào)通風(fēng) 4650070元/m2= 3）弱電系統(tǒng) 其中：電信、有線電視36559515/10000= 可視對(duì)講 2550戶2500元/戶/10000=安保、門禁系統(tǒng) 41209512/10000=底下車庫(kù)管理 20個(gè)30萬(wàn)元/個(gè)=600萬(wàn)元大門管理 3個(gè) 30萬(wàn)元/個(gè)=90萬(wàn)元信息管理系統(tǒng) 20萬(wàn)元背景音樂(lè)系統(tǒng) 50萬(wàn)元 4）室外工程 其中：水電管井線 41209575/10000=環(huán)境工程 150/10000=（環(huán)境工程面積按28122775%計(jì)算）1） 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按以上四項(xiàng)之和的3%計(jì)算：3%=管理費(fèi)用 1） 建設(shè)單位管理費(fèi)及銷售費(fèi)用 4%=2） 財(cái)務(wù)費(fèi)用 其中：土地款計(jì)息 125006‰36個(gè)月=2700萬(wàn)元每年1億貸款計(jì)息 100006‰48個(gè)月=2880萬(wàn)元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 55805%= 土地抵押登記費(fèi) 31萬(wàn)元 其他費(fèi)用 其中：質(zhì)量監(jiān)督 %= 工程監(jiān)理 %=稅金 其中：營(yíng)業(yè)稅 5%= 城市建設(shè)維護(hù)稅及教育附加稅 10%= 印花稅 ‰=項(xiàng)目總投資 按以上1+2+3+4+5+三、利潤(rùn)預(yù)測(cè)“桂花園”項(xiàng)目銷售價(jià)格按謹(jǐn)慎原則計(jì)算：多層公寓2300元/m2，小高層公寓2600元/m2，商鋪3800元/m2，可銷售車位1500個(gè)。銷售總收入： 其中：多層公寓： 2300217730/10000=小高層公寓： 2600108865/10000=商鋪： 380022500/10000=8550萬(wàn)元地下車庫(kù)： 1500=8400萬(wàn)元利潤(rùn)： 投資成本利潤(rùn)率為 %四、 風(fēng)險(xiǎn)分析盈虧平衡點(diǎn)平均銷售單價(jià)為：銷售總收入/可銷售面積=平均銷售單價(jià) 10000/（412095165001500）=1） 銷售面積盈虧平衡點(diǎn)： = 總成本 平均銷售單價(jià)（1稅率） =（）10000 （） = %2） 銷售價(jià)格盈虧平衡點(diǎn)： = 總成本 可銷售面積（1稅率） = （）10000 394095（）= %盈虧平衡分析表明，方可保本，%。敏感性分析1）投資敏感性分析（見(jiàn)附表）投資敏感性分析表明，當(dāng)投資增加10%時(shí)，項(xiàng)目利潤(rùn)大幅降低，%；當(dāng)投資減少10%時(shí)，項(xiàng)目盈利大大增加，%。2）平均銷售價(jià)格敏感性分析（見(jiàn)附表）平均銷售價(jià)格敏感性分析表明，當(dāng)平均銷售價(jià)格增加10%時(shí)，項(xiàng)目盈利大大增加，%；當(dāng)平均銷售價(jià)格降低10%時(shí)，項(xiàng)目盈利大幅降低，%。附表投資敏感性分析表　10%5%基本方案（萬(wàn)元）5%10%項(xiàng)目總投資銷售利潤(rùn)投資利潤(rùn)率%%%%%平均售價(jià)敏感性分析表　10%5%基本方案（萬(wàn)元）5%10%平均售價(jià)銷售總收入857999056695333100099104866銷售利潤(rùn)18386604113711613820904投資利潤(rùn)率%%%%%第十三章 工作目標(biāo)、要求、計(jì)劃一、 工作目標(biāo)二、 工作要求三、 工作計(jì)劃四、 保障措施一、工作目標(biāo)根據(jù)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)的要求，安徽公司的近期工作目標(biāo)是：以開(kāi)發(fā)合肥市高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)占地480畝，建筑面積近40萬(wàn)平方米，總投資約人民幣8億元的“桂花園”小區(qū)為起點(diǎn)，通過(guò)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，力爭(zhēng)在短期內(nèi)把浙江綠城成功的開(kāi)發(fā)理念和品牌，擴(kuò)大延伸到安徽，并取得較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，為公司在安徽起好步、站穩(wěn)腳、圖發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二、工作要求為實(shí)現(xiàn)上述工作目標(biāo)，必須下定決心、理清思路、明確要求，并采取切實(shí)可行的措施，克服困難，按預(yù)定計(jì)劃推進(jìn)各項(xiàng)工作。制定好公司的發(fā)展戰(zhàn)略，務(wù)必看清競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、看準(zhǔn)險(xiǎn)情、看好機(jī)會(huì)。公司發(fā)展戰(zhàn)略簡(jiǎn)單地講就是一個(gè)公司成立后準(zhǔn)備干什么？要干多大？怎么干？它包括人才戰(zhàn)略、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略、市場(chǎng)戰(zhàn)略等等。安徽公司得益于綠城公司的資金、管理和品牌優(yōu)勢(shì)，理應(yīng)從高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)來(lái)制定戰(zhàn)略。公司一方面要看到安徽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總體落后于浙江，綠城具有明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)等有利條件；另一方面也必須認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)放性特點(diǎn)及合肥市房地產(chǎn)跳躍式發(fā)展的趨勢(shì)，揚(yáng)長(zhǎng)避短，把握機(jī)會(huì)，只有這樣才能保證項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成功。用足、用好綠城公司的有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，在充分發(fā)揮綠城品牌優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，注重拓展綠城品牌的內(nèi)涵和外延，進(jìn)一步豐富綠城品牌的內(nèi)容，努力創(chuàng)造適應(yīng)安徽市場(chǎng)需求的品牌?！肮鸹▓@”不能簡(jiǎn)單套用桂花城，必須在沿用中加以改進(jìn)，使之使用功能更加完善，要求在出精品的同時(shí)，充分考慮開(kāi)發(fā)成本和合肥購(gòu)房者的承受能力，并以此來(lái)策劃項(xiàng)目、規(guī)劃項(xiàng)目和評(píng)估項(xiàng)目，使之更趨合理、準(zhǔn)確，最終達(dá)到綠城品牌在安徽的延伸和創(chuàng)新。牢固樹(shù)立產(chǎn)品即人品、一流的業(yè)績(jī)要有一流的員工的思想。事在人為，安徽綠城要有所作為，必須培養(yǎng)出一支熟知綠城企業(yè)文化、高度忠誠(chéng)于綠城事業(yè)的高素質(zhì)員工隊(duì)伍。三、工作計(jì)劃“桂花園”項(xiàng)目到目前為止，已基本完成了市場(chǎng)初步調(diào)查和項(xiàng)目的前期工作，總體規(guī)劃方案會(huì)審已獲通過(guò)，會(huì)所已破土動(dòng)工。鑒于“桂花園”項(xiàng)目付款條件較緊，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)條件比較成熟，合肥房地產(chǎn)市場(chǎng)變化等因素，必須爭(zhēng)取時(shí)間，盡快進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)。開(kāi)發(fā)時(shí)間建議分三期進(jìn)行，到二OO五年底基本完成。第一期10萬(wàn)平方米左右，第二期、第三期具體開(kāi)工間隔時(shí)間視第一期銷售情況而定。一期工程開(kāi)發(fā)計(jì)劃：（一）工程進(jìn)度在2002年6月底完成一期工程所有標(biāo)段的前期準(zhǔn)備工作，2002年7月中旬完成住宅第一組團(tuán)施工單位招投標(biāo)工作，9月底前完成一期多層住宅施工單位招投標(biāo)工作。2002年5月中旬至6月下旬進(jìn)行環(huán)境工程及所有室外工程的設(shè)計(jì)委托工作，一期室外工程9月上旬陸續(xù)開(kāi)工。2002年5月底會(huì)所工程開(kāi)工，2002年12月份完成單體竣工驗(yàn)收。會(huì)所二次裝修于2002年9月底開(kāi)始，2003年元月底完成一層銷售大廳裝修。多層住宅2002年7月中下旬陸續(xù)開(kāi)工，小高層2002年10月底開(kāi)工。2002年5月中旬環(huán)境工程委托設(shè)計(jì)，9月底前完成環(huán)境方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)的評(píng)審等工作，10月中旬會(huì)所北入口環(huán)境工程開(kāi)始施工。主要戶型樣板房裝修4套左右，2002年12月份開(kāi)始陸續(xù)裝修。一期工程多層首批住宅2003年12月底交付使用。（二）策劃營(yíng)銷工作 宣傳綠城品牌。不遺余力地將綠城品牌導(dǎo)入安徽。宣傳綠城品牌的內(nèi)涵，宣傳綠城的企業(yè)文化和開(kāi)發(fā)理念，闡述綠城的歷史責(zé)任感與理想主義思想，介紹綠城集團(tuán)的業(yè)績(jī)。使合肥市民普遍知道綠城集團(tuán)是一家營(yíng)造溫馨、秀麗住宅小區(qū)的品牌公司。通過(guò)競(jìng)標(biāo)方式確定廣告分承包商，制訂“營(yíng)銷策劃書”，對(duì)合肥的房地產(chǎn)市場(chǎng)有一個(gè)十分透徹的分析，從而明確目標(biāo)客戶群，針對(duì)性地進(jìn)行工作。廣告主打語(yǔ)為“舒適桂花園，一生好居?！?。確定市中心售樓處地址，作為安徽綠城公司的銷售中心。根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展情況，采取預(yù)售方式還是準(zhǔn)現(xiàn)房銷售應(yīng)進(jìn)行很好的比較分析。四、保障措施 安徽公司是一個(gè)年輕的公司，員工多數(shù)從業(yè)時(shí)間較短，特別是對(duì)綠城集團(tuán)的企業(yè)文化、開(kāi)發(fā)理念了解膚淺，9000質(zhì)量控制程序不熟悉。因此，要把“桂花園”建成合肥市最引人注目的樓盤，要將綠城品牌之花盛開(kāi)在合肥市，必須從以下幾個(gè)方面著手： 建立一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍。優(yōu)秀的企業(yè)必須要有一支優(yōu)秀的員工隊(duì)伍。無(wú)論是綠城集團(tuán)調(diào)用還是當(dāng)?shù)卣衅?，都?yīng)一視同仁，擇優(yōu)任用。嚴(yán)格把握聘用員工的素質(zhì)，對(duì)正式員工分批分期送到集團(tuán)公司培訓(xùn)、學(xué)習(xí)，狠抓公司培訓(xùn)工作。在明確各部門職責(zé)的基礎(chǔ)上，編制員工崗位說(shuō)明書。制訂公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展計(jì)劃。 補(bǔ)充、完善各項(xiàng)管理制度，狠抓內(nèi)部管理，加強(qiáng)成本管理，以優(yōu)良的工作品質(zhì)和效率來(lái)保障優(yōu)良的工程質(zhì)量和進(jìn)度。嚴(yán)格按照ISO9000質(zhì)量管理體系，用制度和規(guī)范來(lái)保障每一項(xiàng)工作。建立嚴(yán)格的評(píng)審制度，評(píng)審工作一定要保證質(zhì)量。 建立績(jī)效考核辦法，充分調(diào)動(dòng)、發(fā)揮每位員工的工作積極性和創(chuàng)造性。 虛心向集團(tuán)公司各部門及項(xiàng)目公司學(xué)習(xí)，不定期組織對(duì)口活動(dòng)，使綠城品牌能盡快導(dǎo)入安徽，少走彎路。63