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正文內(nèi)容

xx花園產(chǎn)品策劃項目建議書-資料下載頁

2025-09-06 08:53本頁面

【導(dǎo)讀】與否,對公司的未來發(fā)展至關(guān)重要。能否成功,最終銷售目標(biāo)是否能夠達(dá)成,都與產(chǎn)品的設(shè)計息息相關(guān)。集的基礎(chǔ)上,形成本報告?;▓@項目》產(chǎn)品提出建議,并形成產(chǎn)品設(shè)計任務(wù)書,以為產(chǎn)品設(shè)計提供參考?;窗彩休牆i水、洪澤、金湖、盱眙4縣,清河、清浦、楚州、淮陰4區(qū)。成區(qū)面積達(dá)到120平方公里。整個淮安因城市化加速而形成了一個大的框架:一城、二區(qū)、二帶?!耙怀恰敝傅木褪墙ㄔO(shè)中的工業(yè)新城;“二區(qū)”就是淮海中心商業(yè)區(qū)和水渡口中心商務(wù)區(qū);“二帶”就是里運河沿線文化旅游產(chǎn)業(yè)帶和古黃河休閑風(fēng)光帶。成的“一城、二區(qū)、二帶”看,以淮安中心城區(qū)發(fā)展受動拆遷成本限制的特點,交價格及成交面積數(shù)據(jù)。174萬平方米,成交套數(shù)約為15000套左右。古黃河以南,里運河、珠海路以北,寧連一級公路以西區(qū)域,為清河區(qū);產(chǎn)品8554套,實際成交7604套,目前剩余940套在售。豪華型產(chǎn)品,目前在市場中還沒有形成主流。僅個別樓盤規(guī)劃設(shè)計該類戶型。

  

【正文】 計, 涂料結(jié)合面磚為各樓盤普遍采用的立面材料 。 ② 戶型設(shè)計分析 樓盤名稱 2房 3房 1衛(wèi) 3房 2衛(wèi) 4房 上海新城 95105m230% 130140m2 70% 河畔花城 7585m2 2衛(wèi) 85m2 110m2 130m2 小高層 140 m2 世襲 雅園 105m267% 132136m233% 東方曼哈頓 147m280% 143m280% 紫荊苑 90— 100m25% 133140m2 盛華.心港灣 % 102107m249% 117m234%; 威海花園 88103m2 102104m2; 135m2 東湖望景苑 8090m270% 105122m220% 125132m210% ? 戶型設(shè)計各具特點, 分化路線開始形成 從各個樓盤的戶型設(shè)計看,部分樓盤放棄了小戶型路線,僅設(shè)計 3 房以上產(chǎn)品,也有樓盤僅設(shè)計 2 房與常規(guī) 3 房 2 衛(wèi);容積率稍低的樓盤,仍然走全面路線, 2 房、小 3 房、 3 房等。 ? 區(qū)域內(nèi)戶型 走常規(guī)路線 ,部分戶型走經(jīng)濟型路線,設(shè)計 趨 小 從戶型面積看,開發(fā)區(qū)內(nèi)樓盤在戶型設(shè)計上 多走經(jīng)濟型路線 。由于開發(fā)區(qū)與市區(qū)還存在一定價值差異,因此,通過控制戶型面積達(dá)到控制總價的方法,以獲得市場去化。 ? 上海新城目前推出 2 梯 3 戶產(chǎn)品, 2 房 95105 平米, 3 房 130140 平米。 ③ 銷售去化分析 樓盤名稱 均價 總價 預(yù)售日期 銷售率 熱銷戶型 上海新城 3000 2649 、 10月 河畔 花城 26003000 2040 第一次開盤 91% 2R:7590 世襲雅園 28002900 2740 75% 3R:105 東方曼哈頓 2600 3245 第一次開盤 70% 紫荊苑 2850 2348 第一次開盤 87% 2R:90 盛華.心港灣 2650 2434 第一次開盤 82% 威?;▓@ 2650 1830 第一次開盤 88% 2R:88 3R:102104 東湖望景苑 27502800 1735 第一次開盤 95% 2R:8090 ? 目前區(qū)域內(nèi)樓盤價格多在 25002800 元 /平米之間 目前開發(fā)區(qū)內(nèi)樓盤價格多在 3000 元以內(nèi), 而上海新城目前對外報價為 3000元均價,將成為區(qū)域內(nèi)價格最高點。我們將持續(xù)對其關(guān)注,以為本案提供參考。 ? 從銷售狀況看,各樓盤銷售期普遍較長,銷售狀況一般 開發(fā)區(qū)內(nèi)多數(shù)樓盤銷售率在 80%左右, 而從其開盤時間看,普遍周期較長,最早開盤的東方曼哈頓,從 05 年 9 月開盤至今,其銷售率也僅 70%。 ? 熱銷戶型以小面積 2 房為主,小 3 房也占一定比例 區(qū)域市場內(nèi)熱銷戶型多為 2 房產(chǎn)品,而小 3 房也擁有一定比例 。由此可以判斷,目前區(qū)域內(nèi)價格是購房中占據(jù)較大比重的因素。 ④ 客戶特征分析 樓盤名稱 均價 職業(yè)構(gòu)成 年齡構(gòu)成 用途 建筑形態(tài)偏好 關(guān)注點 河畔花城 26003000 50%工薪 20%公務(wù)員 自住 動遷 多層 地段 價格 世襲雅園 28002900 50%工薪 20%公務(wù)員 20%企業(yè)主管 20% 3035歲 20% 2540歲 自住 改善 多層 地段 價格 東方曼哈頓 2600 50%公務(wù)員 20%企業(yè)主管 50% 4050歲 20% 3035歲 20% 2540歲 投資 改善 地段 價格 紫荊苑 2850 80%工薪 80% 3540歲 10% 2530歲 自住 動遷 多層 地段 價格 盛華.心港灣 2650 80%工薪 20% 3035歲 20% 2540歲 自住 多層 價格 威?;▓@ 2650 80%工薪 10%公務(wù)員 30% 3035歲 30% 2540歲 自住 多層 價格 東湖望景苑 27502800 80%工薪 10%公務(wù)員 40% 3035歲 40% 2540歲 自住 多層 價格 ? 工薪階層成為區(qū)域購房主力客群 目前由于價格因素,開發(fā)區(qū)成為多數(shù)工薪階層購房選擇的區(qū)域。 部分樓盤擁有一定比例之公務(wù)員及企業(yè)主管。 ? 2535 歲成為主力購房年齡層 購房客戶的年齡集中在 2535 歲。 40 歲以下客戶為區(qū)域內(nèi)主流客群。 ? 解決自住為主要購房用途 , 價格成為主要關(guān)注點。 工薪階層購房,其主要目的在于解決居住問題,而收入的因素,對價格承受力較低,因此,購房時,對價格的關(guān)注度 最高 。 四 、市場總結(jié) 通過以上對淮安市住宅市場的分析,以及對四個區(qū)域樓盤的產(chǎn)品規(guī)劃、銷售情況、客戶構(gòu)成的分析 ,總結(jié)如下: ? 目前淮安處于住宅需求上升期,對住房需求 多為 首次置業(yè) 對商品房的需求還處于自住需求階段,同時也逐漸向改善型需求發(fā)展,但是改善型需求發(fā)展還需經(jīng)過一定時間 ,才能夠成熟。 ? 工薪階層為主力購房群體,其次為公務(wù)員 、私營業(yè)主 以工薪階層購房為主的城市,客戶對價格的敏感度普遍高。 ? 淮安市住宅供應(yīng) 量 充足,客戶對產(chǎn)品認(rèn)知度高,對產(chǎn)品品質(zhì)逐漸提升 從淮安整體市場看,市場 發(fā)展逐漸成熟 , 客戶對產(chǎn)品的需求越來越高,對品質(zhì)的需求迅速提升。 ? 多層產(chǎn)品為目前市場偏好產(chǎn)品 ,高層產(chǎn)品需要依托地段優(yōu)勢 小高層、高層產(chǎn)品由于電梯費用原 因,市場接受度還不高。 ? 建筑立面發(fā)展迅速,面磚已經(jīng)普遍采用 從調(diào)研的樓盤立面建材運用看,面磚已經(jīng)被普遍使用 ,部分全部使用,同時還出現(xiàn)了立面使用石材的樓盤。 ? 開發(fā)區(qū) 市場認(rèn)知 價值較低, 配套弱,還需要依賴城市開發(fā)進(jìn)程的支撐 目前本案所處的開發(fā)區(qū),由于最初的市民認(rèn)知,配套、交通等因素,市場認(rèn)可度不高,目前為整個淮安市價格最低區(qū)域, 因此還需一定時間,待城市發(fā)展進(jìn)程達(dá)到一定程度,其價值才能得以體現(xiàn)。
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