xx花園產(chǎn)品策劃項(xiàng)目建議書-資料下載頁(yè)
2024-09-15 08:53本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】與否，對(duì)公司的未來(lái)發(fā)展至關(guān)重要。能否成功，最終銷售目標(biāo)是否能夠達(dá)成，都與產(chǎn)品的設(shè)計(jì)息息相關(guān)。集的基礎(chǔ)上，形成本報(bào)告?；▓@項(xiàng)目》產(chǎn)品提出建議，并形成產(chǎn)品設(shè)計(jì)任務(wù)書，以為產(chǎn)品設(shè)計(jì)提供參考?；窗彩休牆i水、洪澤、金湖、盱眙4縣，清河、清浦、楚州、淮陰4區(qū)。成區(qū)面積達(dá)到120平方公里。整個(gè)淮安因城市化加速而形成了一個(gè)大的框架：一城、二區(qū)、二帶。“一城”指的就是建設(shè)中的工業(yè)新城；“二區(qū)”就是淮海中心商業(yè)區(qū)和水渡口中心商務(wù)區(qū)；“二帶”就是里運(yùn)河沿線文化旅游產(chǎn)業(yè)帶和古黃河休閑風(fēng)光帶。成的“一城、二區(qū)、二帶”看，以淮安中心城區(qū)發(fā)展受動(dòng)拆遷成本限制的特點(diǎn)，交價(jià)格及成交面積數(shù)據(jù)。174萬(wàn)平方米，成交套數(shù)約為15000套左右。古黃河以南，里運(yùn)河、珠海路以北，寧連一級(jí)公路以西區(qū)域，為清河區(qū)；產(chǎn)品8554套，實(shí)際成交7604套，目前剩余940套在售。豪華型產(chǎn)品，目前在市場(chǎng)中還沒(méi)有形成主流。僅個(gè)別樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)該類戶型。
【正文】 計(jì)， 涂料結(jié)合面磚為各樓盤普遍采用的立面材料 。 ② 戶型設(shè)計(jì)分析 樓盤名稱 2房 3房 1衛(wèi) 3房 2衛(wèi) 4房 上海新城 95105m230% 130140m2 70% 河畔花城 7585m2 2衛(wèi) 85m2 110m2 130m2 小高層 140 m2 世襲 雅園 105m267% 132136m233% 東方曼哈頓 147m280% 143m280% 紫荊苑 90— 100m25% 133140m2 盛華．心港灣 % 102107m249% 117m234%； 威?；▓@ 88103m2 102104m2； 135m2 東湖望景苑 8090m270% 105122m220% 125132m210% ? 戶型設(shè)計(jì)各具特點(diǎn)， 分化路線開始形成 從各個(gè)樓盤的戶型設(shè)計(jì)看，部分樓盤放棄了小戶型路線，僅設(shè)計(jì) 3 房以上產(chǎn)品，也有樓盤僅設(shè)計(jì) 2 房與常規(guī) 3 房 2 衛(wèi)；容積率稍低的樓盤，仍然走全面路線， 2 房、小 3 房、 3 房等。 ? 區(qū)域內(nèi)戶型 走常規(guī)路線 ，部分戶型走經(jīng)濟(jì)型路線，設(shè)計(jì) 趨 小 從戶型面積看，開發(fā)區(qū)內(nèi)樓盤在戶型設(shè)計(jì)上 多走經(jīng)濟(jì)型路線 。由于開發(fā)區(qū)與市區(qū)還存在一定價(jià)值差異，因此，通過(guò)控制戶型面積達(dá)到控制總價(jià)的方法，以獲得市場(chǎng)去化。 ? 上海新城目前推出 2 梯 3 戶產(chǎn)品， 2 房 95105 平米， 3 房 130140 平米。 ③ 銷售去化分析 樓盤名稱 均價(jià) 總價(jià) 預(yù)售日期 銷售率 熱銷戶型 上海新城 3000 2649 、 10月 河畔 花城 26003000 2040 第一次開盤 91% 2R:7590 世襲雅園 28002900 2740 75% 3R:105 東方曼哈頓 2600 3245 第一次開盤 70% 紫荊苑 2850 2348 第一次開盤 87% 2R:90 盛華．心港灣 2650 2434 第一次開盤 82% 威?；▓@ 2650 1830 第一次開盤 88% 2R:88 3R:102104 東湖望景苑 27502800 1735 第一次開盤 95% 2R:8090 ? 目前區(qū)域內(nèi)樓盤價(jià)格多在 25002800 元 /平米之間 目前開發(fā)區(qū)內(nèi)樓盤價(jià)格多在 3000 元以內(nèi)， 而上海新城目前對(duì)外報(bào)價(jià)為 3000元均價(jià)，將成為區(qū)域內(nèi)價(jià)格最高點(diǎn)。我們將持續(xù)對(duì)其關(guān)注，以為本案提供參考。 ? 從銷售狀況看，各樓盤銷售期普遍較長(zhǎng)，銷售狀況一般 開發(fā)區(qū)內(nèi)多數(shù)樓盤銷售率在 80%左右， 而從其開盤時(shí)間看，普遍周期較長(zhǎng)，最早開盤的東方曼哈頓，從 05 年 9 月開盤至今，其銷售率也僅 70%。 ? 熱銷戶型以小面積 2 房為主，小 3 房也占一定比例 區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)熱銷戶型多為 2 房產(chǎn)品，而小 3 房也擁有一定比例 。由此可以判斷，目前區(qū)域內(nèi)價(jià)格是購(gòu)房中占據(jù)較大比重的因素。 ④ 客戶特征分析 樓盤名稱 均價(jià) 職業(yè)構(gòu)成 年齡構(gòu)成 用途 建筑形態(tài)偏好 關(guān)注點(diǎn) 河畔花城 26003000 50%工薪 20%公務(wù)員 自住 動(dòng)遷 多層 地段 價(jià)格 世襲雅園 28002900 50%工薪 20%公務(wù)員 20%企業(yè)主管 20% 3035歲 20% 2540歲 自住 改善 多層 地段 價(jià)格 東方曼哈頓 2600 50%公務(wù)員 20%企業(yè)主管 50% 4050歲 20% 3035歲 20% 2540歲 投資 改善 地段 價(jià)格 紫荊苑 2850 80%工薪 80% 3540歲 10% 2530歲 自住 動(dòng)遷 多層 地段 價(jià)格 盛華．心港灣 2650 80%工薪 20% 3035歲 20% 2540歲 自住 多層 價(jià)格 威海花園 2650 80%工薪 10%公務(wù)員 30% 3035歲 30% 2540歲 自住 多層 價(jià)格 東湖望景苑 27502800 80%工薪 10%公務(wù)員 40% 3035歲 40% 2540歲 自住 多層 價(jià)格 ? 工薪階層成為區(qū)域購(gòu)房主力客群 目前由于價(jià)格因素，開發(fā)區(qū)成為多數(shù)工薪階層購(gòu)房選擇的區(qū)域。 部分樓盤擁有一定比例之公務(wù)員及企業(yè)主管。 ? 2535 歲成為主力購(gòu)房年齡層 購(gòu)房客戶的年齡集中在 2535 歲。 40 歲以下客戶為區(qū)域內(nèi)主流客群。 ? 解決自住為主要購(gòu)房用途 ， 價(jià)格成為主要關(guān)注點(diǎn)。 工薪階層購(gòu)房，其主要目的在于解決居住問(wèn)題，而收入的因素，對(duì)價(jià)格承受力較低，因此，購(gòu)房時(shí)，對(duì)價(jià)格的關(guān)注度 最高 。 四 、市場(chǎng)總結(jié) 通過(guò)以上對(duì)淮安市住宅市場(chǎng)的分析，以及對(duì)四個(gè)區(qū)域樓盤的產(chǎn)品規(guī)劃、銷售情況、客戶構(gòu)成的分析 ，總結(jié)如下： ? 目前淮安處于住宅需求上升期，對(duì)住房需求 多為 首次置業(yè) 對(duì)商品房的需求還處于自住需求階段，同時(shí)也逐漸向改善型需求發(fā)展，但是改善型需求發(fā)展還需經(jīng)過(guò)一定時(shí)間 ，才能夠成熟。 ? 工薪階層為主力購(gòu)房群體，其次為公務(wù)員 、私營(yíng)業(yè)主 以工薪階層購(gòu)房為主的城市，客戶對(duì)價(jià)格的敏感度普遍高。 ? 淮安市住宅供應(yīng) 量 充足，客戶對(duì)產(chǎn)品認(rèn)知度高，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)逐漸提升 從淮安整體市場(chǎng)看，市場(chǎng) 發(fā)展逐漸成熟 ， 客戶對(duì)產(chǎn)品的需求越來(lái)越高，對(duì)品質(zhì)的需求迅速提升。 ? 多層產(chǎn)品為目前市場(chǎng)偏好產(chǎn)品 ，高層產(chǎn)品需要依托地段優(yōu)勢(shì) 小高層、高層產(chǎn)品由于電梯費(fèi)用原 因，市場(chǎng)接受度還不高。 ? 建筑立面發(fā)展迅速，面磚已經(jīng)普遍采用 從調(diào)研的樓盤立面建材運(yùn)用看，面磚已經(jīng)被普遍使用 ，部分全部使用，同時(shí)還出現(xiàn)了立面使用石材的樓盤。 ? 開發(fā)區(qū) 市場(chǎng)認(rèn)知 價(jià)值較低， 配套弱，還需要依賴城市開發(fā)進(jìn)程的支撐 目前本案所處的開發(fā)區(qū)，由于最初的市民認(rèn)知，配套、交通等因素，市場(chǎng)認(rèn)可度不高，目前為整個(gè)淮安市價(jià)格最低區(qū)域， 因此還需一定時(shí)間，待城市發(fā)展進(jìn)程達(dá)到一定程度，其價(jià)值才能得以體現(xiàn)。
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