【正文】 健，城市化程度不斷提高，在邁向十一五這樣一個全新的發(fā)展時期，可以預見，杭州政治經濟將會在原有的雄厚基礎上，繼續(xù)穩(wěn)步向前推進，房地產作為推動經濟發(fā)展火車頭作用的支柱產業(yè)，將在新的經濟發(fā)展時期被給予更多的機遇，得到更為廣闊的發(fā)展空間。隨著經濟的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對居住的需求隨之不斷提升，為房地產行業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定和龐大的需求基礎。宏觀調控以來，各種政策成效漸顯，房地產行業(yè)投資過熱勢頭得以遏制，業(yè)內企業(yè)紛紛調整開發(fā)和經營策略適應宏觀形勢的改變，謀求行業(yè)和企業(yè)在新形勢下的生存和發(fā)展，房地產企業(yè)的發(fā)展更為理性，通過宏觀調控實現(xiàn)了行業(yè)的汰弱留強和正本清源，重新洗牌后將更有利于行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。相對應的，8房地產市場也在經歷了宏觀調控的洗禮后轉變的更為真實和客觀，投機性需求得以打壓并逐漸消退，消費者更為理性和客觀，買方市場正在逐步形成，為廣大具有真實購房需求的消費者提供了日趨合理和選擇更為多元化的良好市場環(huán)境。隨著宏觀調控的持續(xù)和縱深發(fā)展，政策面張馳變化所發(fā)揮的效用將使供需雙方對產品的理解將進一步趨同，供給和需求的矛盾在市場機制的作用下將進一步緩解和改善。錢江新城作為十一五重點工程之一，在今后的開發(fā)建設過程中，必將繼續(xù)獲得政府的大力支持，作為未來打杭州新城市中心，區(qū)域房地產開發(fā)建設將具備杭州其他區(qū)域所無法復制的優(yōu)勢，擁有良好的前景。該區(qū)域將隨著開發(fā)建設的推進，區(qū)域關注度和熱度也將不斷提升。2. 市場可行性結論1） 市場運行情況結論（1） 宏觀調控持續(xù)，房地產行業(yè)和市場繼續(xù)調整總體而言，由于 2022 年中央宏觀調控的仍將持續(xù)，杭州市政策調控有一個滯后效應。當前應該密切關注市場的動態(tài)，等市場持續(xù)消化一段時間再依市而行。2022 年一季度杭州市房地產市場形勢自 2022 年中央政府為穩(wěn)定房價，保持房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展而推出一系列宏觀調控政策之后，杭州市房地產市場一直處于調整階段。從 2022 年一季度的市場總體形勢來看，杭州市房地產市場的各項指標均有不同程度的回落，市場總體形勢穩(wěn)中略降。房地產投資開發(fā)保持理性增長，商品住宅市場成交量仍處于徘徊期，市場成交價格基本穩(wěn)定。一季度的土地市場平淡，隨后人居展和房交會的帶動，使市場有所回暖。隨著供應量的放大，供大于求矛盾進一步凸顯。 “國六條”頒布并實施以來，使有所回暖的杭州重新進入冷靜期。更為嚴厲的調控措施和指標使眾多開發(fā)商倍感壓力，購房者在政策引導下，大部分回歸到觀望狀態(tài)，在政策面沒有進一步明朗之前，一動不如一靜是較為明智的選擇，依然充滿著焦灼。房地產行業(yè)和市場在新一輪宏觀調控的大環(huán)境下面臨著更大、更多的創(chuàng)新和演變。（2） 土地供應偏緊，開發(fā)企業(yè)更為謹慎9土地供應依舊偏緊，地價上升趨勢依舊，宏觀調控前后市場熱、冷反應對比強烈。綜合來看，2022 年乃至更長一段時間，杭州土地市場供求關系仍將偏緊。06 年“”的實施將使開發(fā)企業(yè)對拿地和開發(fā)項目持更為謹慎的態(tài)度，土地市場的觀望氣氛將更為濃厚。（3） 二手市場供需矛盾仍有待進一步優(yōu)化，市場觀望氣氛再起2022 年以來杭州二手樓市整體保持平穩(wěn)，4 月的溫和調息并未對市場造成明顯影響，各板塊漲跌互現(xiàn)，小戶型、低總價房源仍是市場需求主流，大戶型需求有所回升。6～10 年成新的房源是市場主流產品，5 年以下次新房源需求有所增加。二手樓市過剩與短缺并存，供需矛盾尖銳，應鼓勵置換群體進入市場，補充小戶型市場供應，疏通梯級消費進程。既使更多的過渡性性需求得到配置，轉化為現(xiàn)實需求，又能化解大戶型或是高端房產的難以消化的尷尬局面，使二手樓市資源合理化配置。受“”新政影響，市場觀望氣氛將更為濃厚，市場繼續(xù)向買房傾斜，大戶型、房齡 5 年以內的產品將面臨更為嚴峻的市場形勢。（4） 租賃市場運行平穩(wěn)，新政促進轉售為租，形成增量供應。06 年以來杭州租賃市場運行平穩(wěn)，各大區(qū)域表現(xiàn)漲跌互現(xiàn)，房源供應和價格穩(wěn)中有升，受宏觀調控影響，業(yè)主轉售為租應對調控的做法大行其道，宏觀形勢的不明朗導致購房人群需求向租賃市場轉移，同時房價高企支持了租賃市場需求，可以預見將有部分大戶型、房齡 5 年以內的二手房轉投租賃市場，此類產品的供應量將會增加，同時價格將有所下調。（5） 房地產企業(yè)近年來發(fā)展迅速，作為推動經濟發(fā)展的支柱產業(yè)，為杭州國民經濟發(fā)展作出了重大貢獻。（6） 供應放量，結構調整，供需矛盾有所緩和住宅市場供應放量，供需在量上的矛盾逐步緩和，市場競爭加劇，買方市場形成的基礎條件已經具備。06 年“”新政的實施將從根本上改變和優(yōu)化目前市場的供求結構，但短期內供需結構矛盾仍將較為尖銳。10（7） 自住需求將進一步得到滿足需求方面，購房人群居住現(xiàn)狀和滿意度一般，自住型購房剛性需求強大，目前住宅供給與購房需求矛盾明顯，有待改善。06 年新政以及各地的實施細則將進一步鼓勵有序、理性的自住需求，推進住宅供需矛盾的解決，市場進一步向買房傾斜。2） 市場發(fā)展前景結論縱觀杭州房地產行業(yè)和市場在宏觀調控大背景下的發(fā)展歷程，可以認為，杭州樓市將繼續(xù)平穩(wěn)理性發(fā)展：（1） 市場運行平穩(wěn)，逐步規(guī)范、理性，仍然存在增長空間近年來杭州房價上漲幅度較快，主要由于供求關系的嚴重失衡引起，杭州是全國第一個實行土地“ 招拍掛 ”的城市，土地的不飽和供應令土地成交價格連年倍升，2022 年，杭州的土地交易價格漲幅為 %，排在全國 35 個大中城市之首，高額的地價成本直接抬高了房產價格。加上“ 創(chuàng)業(yè)在杭州” 一系列引進人才、購房入戶等優(yōu)惠措施，杭州城市人口不斷增長，市場對房地產的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產價格的不斷上升。房價的高速上漲受到嚴重抑制是在 2022 年，杭州樓市出現(xiàn)轉折點。政府針對投機需求、過度投資、超前消費和過度消費等四個方面的不合理需求制定了一系列的政策，過熱的市場需求已經開始降溫，投資需求已經退潮。通過一系列的市場變化，杭州樓市走向規(guī)范，走向平和理性，房價沒有出現(xiàn)大起大落的情況，市場基本穩(wěn)定。但從長遠發(fā)展分析，杭州房價有較長的增長空間。（2） 城市化進程推進行業(yè)發(fā)展從城市化角度來看，目前杭州城市化率為 50%，2020 年將是 70%。杭州市區(qū)人口是 390 萬，增加 20%，也就是 70 多萬人口，未來 15 年每年要增加六七萬人，再加上每年結婚的人口等，如果按照人均 30 平方米來計算，對房地產的需求就將近 300 萬平方米。目前杭州每年的開發(fā)量基本在 300 萬平方米左右，基本持平，再加上有不少市民希望從居住型到舒適型發(fā)展，每年的需求量在500 萬平方米左右，這對房地產價格是很大的支撐。所以，單從城市化進程來11看，杭州的房地產價格仍有較長的增長時間。（3） 宏觀調控張馳有別，行業(yè)和市場將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展從政策支持角度來看，近幾年來市政府在取消實物分房、實行住房分配貨幣化政策的基礎上，又出臺了放開外地人購房、取消房改房上市限制、降低房產交易手續(xù)費、擴大公房出售范圍等一系列政策措施，有效調動了城鎮(zhèn)居民購房積極性。2022 年，杭州市政府第 97 次，專題分析了杭州市房地產市場形勢。市有關部門將于近期采取一系列包括金融支持、降低房地產交易成本、完善公積金貸款和貼息辦法、外地人購房入戶等舉措，推進房地產市場穩(wěn)定健康發(fā)展，未來杭州房地產市場保持平穩(wěn)發(fā)展。06 年“”新政的主旨也是調整、規(guī)范、穩(wěn)定和引導，在宏觀調控的引導下，房地產行業(yè)和市場經過調整后仍將作為國民經濟的支柱行業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步向前發(fā)展。（4） 區(qū)位經濟發(fā)展核心，支持行業(yè)持續(xù)發(fā)展從區(qū)位優(yōu)勢角度來看，杭州作為長江三角洲重要的歷史文化名城，作為浙江省會城市，以全浙江經濟的發(fā)展、杭州居民收入持續(xù)增長和民間資本的擴張為支撐，經過多年來的城市環(huán)境整治，已基本形成了“ 住在杭州” 的氛圍，吸引了大批浙江其他地區(qū)和長三角區(qū)域的人口到杭州購房置業(yè)，住房消費需求持續(xù)旺盛。（5） 支柱產業(yè)的作用不可替代從促進經濟發(fā)展來看，房地產業(yè)依然是杭州經濟發(fā)展的支柱產業(yè)。房地產業(yè)對促進經濟增長、推進城市化進程、改善人民生活發(fā)揮了積極作用。建設部副部長劉志峰近日在杭州調研時指出，進一步促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，必須堅持房地產業(yè)的支柱產業(yè)地位，堅持市場化改革的基本方向，堅持完善房地產市場宏觀調控機制，堅持強化政府對房地產市場的監(jiān)管，堅持不斷推進住宅產業(yè)現(xiàn)代化，堅持正確處理改革、發(fā)展和穩(wěn)定的關系。（6） 改善居住剛性需求龐大從人們改善居住現(xiàn)狀來看，雖然近年來杭州人均住房面積有了迅速增長，但12仍需繼續(xù)改善。隨著經濟的迅速發(fā)展，收入的不斷提高，以及城市基礎設施建設等因素的綜合影響，今后一段時期需求仍處于比較旺盛的階段。升級置業(yè)群體將成為杭州房地產市場一個長期、穩(wěn)定的需求支撐力量。（7） 城市引力形成持續(xù)性需求從城市吸引力來看，杭州作為一個獲得聯(lián)合國“人居獎” 的城市，作為一個“最適宜居住的城市 ”，對外地購房者有著巨大的吸引力。無論是在杭創(chuàng)業(yè)者、在杭求學的大學生，還是工作、生活在外地的很多人，都把在杭購房居住作為一項重要的生活目標。大量的外地人購房，將有力地促進房價的穩(wěn)定。（8） 供應從緊需求將持續(xù)暢旺另外，杭州土地供應還將長期處于“非飽和狀態(tài)” ，盡管現(xiàn)階段部分購房需求被抑制，但長期來看，需求依然非常旺盛。再加上杭州現(xiàn)有城市發(fā)展規(guī)劃遠景利好、政府對城市的運營能力也是杭州樓市走向平穩(wěn)理性的主要原因。（9） 國內外地產繼續(xù)看好杭州房地產前景，品牌開發(fā)商進入杭城自 2022 年香港嘉里建設以 25 億地價拍下浙醫(yī)大校區(qū)地塊，今年又有新加坡凱德置地拍下拱墅區(qū)小幅地塊試水，萬科也果斷地在九堡拿下相連的兩個地塊，加上之前已在錢江新城獲地的華潤、新鴻基，杭州市場開始成為國際地產大牌開發(fā)商的新戰(zhàn)場，這一方面表明杭州房地產市場具有中長期的發(fā)展空間，另一方面，作為浙江地產領軍品牌的綠城集團將受到更強大的競爭對手的關注，品牌競爭更趨激烈。3） 區(qū)域市場結論（1） 錢江新城區(qū)域前景可期錢江新城區(qū)域內基礎、市政等配套前景良好，05 年下半年錢江新城大量公建、商業(yè)項目正式動工，但是工程建設需要時間，區(qū)域成熟在一兩年內不可能一蹴而就。隨著新城開發(fā)建設的推進，錢江新城的區(qū)域優(yōu)勢將逐漸得以體現(xiàn)，其集聚效應將逐步顯現(xiàn)。錢江新城擁有坐北朝南的優(yōu)勢江景，并且被定位為杭13州未來 CBD 中央商務區(qū)，使該區(qū)域的區(qū)域檔次有了很大的提升。而在該區(qū)域建房的開發(fā)商們也有意地將項目定位高端，使錢江新城成為未來城市高品位住宅的群聚之地。錢江新城作為杭州未來的中央商務區(qū)，其真正的住宅用地并不多，2022 年，錢江新城區(qū)域僅出讓了 2 宗住宅用地，總占地面積 92 畝，可供建筑面積 萬平方米，可供建設兩個中等規(guī)模的住宅小區(qū)。出讓的土地數(shù)量雖然少，出讓價格并不低，05 年出讓的兩宗土地成交樓面價格都在 5000 元/平方米以上。05年下半年在大部分地區(qū)土地成交價格有所回落的基礎上，錢江新城區(qū)域住宅用地價格在高位保持穩(wěn)定，說明開發(fā)商對該區(qū)域未來的土地價值抱有非常大的信心。（2） 新城區(qū)域內樓盤定位檔次較高受到錢江新城未來定位的影響，新城區(qū)域及周邊大部分住宅都以中高檔為主。高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，大部分樓盤均質優(yōu)價高；規(guī)模化和高層化（高容積率、高綠化率、低密度）成為新城樓盤規(guī)劃設計的主流；建筑風格以現(xiàn)代、簡潔、典雅、大氣位主流；江景樓盤戶型設計崇尚寬敞和大氣，腹地樓盤戶型講究經濟和實用；人車分流將得到全面實施；住宅注重住宅社區(qū)內部配套；住宅戶型以大戶型為主流，三房主力面積 120～180㎡、四房主力面積 140～250㎡，躍層多在 250㎡以上。（3） 區(qū)域供應逐步放量，市場競爭激烈從 05 年開始，錢江新城的住宅樓盤大量上市，普通公寓的價格在 900012022 元/平方米左右，豪華公寓的價格在 20220 元/平方米以上（精裝修） 。特別是豪華公寓項目金色海岸的熱銷，使得該項目的開發(fā)商濱江房產嘗到了打造高檔樓盤的甜頭，亦令該公司對錢江新城板塊住宅項目的前景更為樂觀，該公司在 05 年下半年又摘得另外一宗錢江新城板塊內的江景住宅用地（42 號地塊） 。06 年，錢江新城區(qū)域內還將有大約 3 個樓盤上市，其中不乏定位高端的項目，總體量超過 60 萬平方米。錢江新城作為杭州未來房地產開發(fā)的熱點區(qū)域之一，擁有良好的區(qū)域優(yōu)勢，但是由于其住宅開發(fā)進入高峰期，住宅供應將在近兩年集中大量上市，區(qū)域內樓盤定價較高，目標客戶群體相對狹窄，隨著錢江新城14住宅供應的放量，區(qū)域內樓盤將面臨異常激烈的競爭環(huán)境。3. 項目本身可行性結論1）區(qū)域優(yōu)勢，開發(fā)寶地錢江新城——杭州未來新城市中心，核心 CBD 商圈錢江新城，區(qū)域經濟發(fā)展前景優(yōu)越，區(qū)域市政配套、交通情況良好，未來區(qū)域就業(yè)機會多，隨著新城建設的推進和經濟發(fā)展，區(qū)域人口和人流大幅增加，可以預見城市購買力和消費力將集中在本區(qū)域釋放，是房地產開發(fā)熱點區(qū)域，主要目標人群集中在杭州本地對錢江新城區(qū)域認可并有生活情節(jié)的中高端置業(yè)人群。2）位置優(yōu)越，周邊配合本案處于錢江新城一期規(guī)劃區(qū)域內，緊鄰城市主干道，交通便捷，周邊規(guī)劃的各類配套實施齊全，為住宅開發(fā)奠定了良好的基礎。3）時間化解風險時間是本案開發(fā)所面臨的最大考驗，隨著錢江新城建設的推進和新城市中心功能的逐步發(fā)揮，整體區(qū)域、本案所在居住的先決條件都將逐步得以提升和優(yōu)化，本案開發(fā)所面臨的部分劣勢將隨著錢江新城的成長和成熟被削弱和化解。4）打造住宅精品，成功的關鍵受到本案高成本和江景資源相對欠缺等客觀條件限制，本案必須立足與產品本身，樹立做精品的開發(fā)理念，以卓越的產品品質作為產品的核心競爭力，在規(guī)劃、建筑、景觀、節(jié)能、智能化、精裝修、配套、物管、服務等產品內在