【正文】 健，城市化程度不斷提高，在邁向十一五這樣一個全新的發(fā)展時期，可以預(yù)見，杭州政治經(jīng)濟(jì)將會在原有的雄厚基礎(chǔ)上，繼續(xù)穩(wěn)步向前推進(jìn)，房地產(chǎn)作為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展火車頭作用的支柱產(chǎn)業(yè)，將在新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時期被給予更多的機(jī)遇，得到更為廣闊的發(fā)展空間。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平不斷提高，對居住的需求隨之不斷提升，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供了穩(wěn)定和龐大的需求基礎(chǔ)。宏觀調(diào)控以來，各種政策成效漸顯，房地產(chǎn)行業(yè)投資過熱勢頭得以遏制，業(yè)內(nèi)企業(yè)紛紛調(diào)整開發(fā)和經(jīng)營策略適應(yīng)宏觀形勢的改變，謀求行業(yè)和企業(yè)在新形勢下的生存和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更為理性，通過宏觀調(diào)控實(shí)現(xiàn)了行業(yè)的汰弱留強(qiáng)和正本清源，重新洗牌后將更有利于行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。相對應(yīng)的，8房地產(chǎn)市場也在經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的洗禮后轉(zhuǎn)變的更為真實(shí)和客觀，投機(jī)性需求得以打壓并逐漸消退，消費(fèi)者更為理性和客觀，買方市場正在逐步形成，為廣大具有真實(shí)購房需求的消費(fèi)者提供了日趨合理和選擇更為多元化的良好市場環(huán)境。隨著宏觀調(diào)控的持續(xù)和縱深發(fā)展，政策面張馳變化所發(fā)揮的效用將使供需雙方對產(chǎn)品的理解將進(jìn)一步趨同，供給和需求的矛盾在市場機(jī)制的作用下將進(jìn)一步緩解和改善。錢江新城作為十一五重點(diǎn)工程之一，在今后的開發(fā)建設(shè)過程中，必將繼續(xù)獲得政府的大力支持，作為未來打杭州新城市中心，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將具備杭州其他區(qū)域所無法復(fù)制的優(yōu)勢，擁有良好的前景。該區(qū)域?qū)㈦S著開發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，區(qū)域關(guān)注度和熱度也將不斷提升。2. 市場可行性結(jié)論1） 市場運(yùn)行情況結(jié)論（1） 宏觀調(diào)控持續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)和市場繼續(xù)調(diào)整總體而言，由于 2022 年中央宏觀調(diào)控的仍將持續(xù)，杭州市政策調(diào)控有一個滯后效應(yīng)。當(dāng)前應(yīng)該密切關(guān)注市場的動態(tài)，等市場持續(xù)消化一段時間再依市而行。2022 年一季度杭州市房地產(chǎn)市場形勢自 2022 年中央政府為穩(wěn)定房價，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展而推出一系列宏觀調(diào)控政策之后，杭州市房地產(chǎn)市場一直處于調(diào)整階段。從 2022 年一季度的市場總體形勢來看，杭州市房地產(chǎn)市場的各項(xiàng)指標(biāo)均有不同程度的回落，市場總體形勢穩(wěn)中略降。房地產(chǎn)投資開發(fā)保持理性增長，商品住宅市場成交量仍處于徘徊期，市場成交價格基本穩(wěn)定。一季度的土地市場平淡，隨后人居展和房交會的帶動，使市場有所回暖。隨著供應(yīng)量的放大，供大于求矛盾進(jìn)一步凸顯。 “國六條”頒布并實(shí)施以來，使有所回暖的杭州重新進(jìn)入冷靜期。更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施和指標(biāo)使眾多開發(fā)商倍感壓力，購房者在政策引導(dǎo)下，大部分回歸到觀望狀態(tài)，在政策面沒有進(jìn)一步明朗之前，一動不如一靜是較為明智的選擇，依然充滿著焦灼。房地產(chǎn)行業(yè)和市場在新一輪宏觀調(diào)控的大環(huán)境下面臨著更大、更多的創(chuàng)新和演變。（2） 土地供應(yīng)偏緊，開發(fā)企業(yè)更為謹(jǐn)慎9土地供應(yīng)依舊偏緊，地價上升趨勢依舊，宏觀調(diào)控前后市場熱、冷反應(yīng)對比強(qiáng)烈。綜合來看，2022 年乃至更長一段時間，杭州土地市場供求關(guān)系仍將偏緊。06 年“”的實(shí)施將使開發(fā)企業(yè)對拿地和開發(fā)項(xiàng)目持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，土地市場的觀望氣氛將更為濃厚。（3） 二手市場供需矛盾仍有待進(jìn)一步優(yōu)化，市場觀望氣氛再起2022 年以來杭州二手樓市整體保持平穩(wěn)，4 月的溫和調(diào)息并未對市場造成明顯影響，各板塊漲跌互現(xiàn)，小戶型、低總價房源仍是市場需求主流，大戶型需求有所回升。6～10 年成新的房源是市場主流產(chǎn)品，5 年以下次新房源需求有所增加。二手樓市過剩與短缺并存，供需矛盾尖銳，應(yīng)鼓勵置換群體進(jìn)入市場，補(bǔ)充小戶型市場供應(yīng)，疏通梯級消費(fèi)進(jìn)程。既使更多的過渡性性需求得到配置，轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求，又能化解大戶型或是高端房產(chǎn)的難以消化的尷尬局面，使二手樓市資源合理化配置。受“”新政影響，市場觀望氣氛將更為濃厚，市場繼續(xù)向買房傾斜，大戶型、房齡 5 年以內(nèi)的產(chǎn)品將面臨更為嚴(yán)峻的市場形勢。（4） 租賃市場運(yùn)行平穩(wěn)，新政促進(jìn)轉(zhuǎn)售為租，形成增量供應(yīng)。06 年以來杭州租賃市場運(yùn)行平穩(wěn)，各大區(qū)域表現(xiàn)漲跌互現(xiàn)，房源供應(yīng)和價格穩(wěn)中有升，受宏觀調(diào)控影響，業(yè)主轉(zhuǎn)售為租應(yīng)對調(diào)控的做法大行其道，宏觀形勢的不明朗導(dǎo)致購房人群需求向租賃市場轉(zhuǎn)移，同時房價高企支持了租賃市場需求，可以預(yù)見將有部分大戶型、房齡 5 年以內(nèi)的二手房轉(zhuǎn)投租賃市場，此類產(chǎn)品的供應(yīng)量將會增加，同時價格將有所下調(diào)。（5） 房地產(chǎn)企業(yè)近年來發(fā)展迅速，作為推動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為杭州國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了重大貢獻(xiàn)。（6） 供應(yīng)放量，結(jié)構(gòu)調(diào)整，供需矛盾有所緩和住宅市場供應(yīng)放量，供需在量上的矛盾逐步緩和，市場競爭加劇，買方市場形成的基礎(chǔ)條件已經(jīng)具備。06 年“”新政的實(shí)施將從根本上改變和優(yōu)化目前市場的供求結(jié)構(gòu)，但短期內(nèi)供需結(jié)構(gòu)矛盾仍將較為尖銳。10（7） 自住需求將進(jìn)一步得到滿足需求方面，購房人群居住現(xiàn)狀和滿意度一般，自住型購房剛性需求強(qiáng)大，目前住宅供給與購房需求矛盾明顯，有待改善。06 年新政以及各地的實(shí)施細(xì)則將進(jìn)一步鼓勵有序、理性的自住需求，推進(jìn)住宅供需矛盾的解決，市場進(jìn)一步向買房傾斜。2） 市場發(fā)展前景結(jié)論縱觀杭州房地產(chǎn)行業(yè)和市場在宏觀調(diào)控大背景下的發(fā)展歷程，可以認(rèn)為，杭州樓市將繼續(xù)平穩(wěn)理性發(fā)展：（1） 市場運(yùn)行平穩(wěn)，逐步規(guī)范、理性，仍然存在增長空間近年來杭州房價上漲幅度較快，主要由于供求關(guān)系的嚴(yán)重失衡引起，杭州是全國第一個實(shí)行土地“ 招拍掛 ”的城市，土地的不飽和供應(yīng)令土地成交價格連年倍升，2022 年，杭州的土地交易價格漲幅為 %，排在全國 35 個大中城市之首，高額的地價成本直接抬高了房產(chǎn)價格。加上“ 創(chuàng)業(yè)在杭州” 一系列引進(jìn)人才、購房入戶等優(yōu)惠措施，杭州城市人口不斷增長，市場對房地產(chǎn)的需求非常旺盛，支撐著杭州房地產(chǎn)價格的不斷上升。房價的高速上漲受到嚴(yán)重抑制是在 2022 年，杭州樓市出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)。政府針對投機(jī)需求、過度投資、超前消費(fèi)和過度消費(fèi)等四個方面的不合理需求制定了一系列的政策，過熱的市場需求已經(jīng)開始降溫，投資需求已經(jīng)退潮。通過一系列的市場變化，杭州樓市走向規(guī)范，走向平和理性，房價沒有出現(xiàn)大起大落的情況，市場基本穩(wěn)定。但從長遠(yuǎn)發(fā)展分析，杭州房價有較長的增長空間。（2） 城市化進(jìn)程推進(jìn)行業(yè)發(fā)展從城市化角度來看，目前杭州城市化率為 50%，2020 年將是 70%。杭州市區(qū)人口是 390 萬，增加 20%，也就是 70 多萬人口，未來 15 年每年要增加六七萬人，再加上每年結(jié)婚的人口等，如果按照人均 30 平方米來計(jì)算，對房地產(chǎn)的需求就將近 300 萬平方米。目前杭州每年的開發(fā)量基本在 300 萬平方米左右，基本持平，再加上有不少市民希望從居住型到舒適型發(fā)展，每年的需求量在500 萬平方米左右，這對房地產(chǎn)價格是很大的支撐。所以，單從城市化進(jìn)程來11看，杭州的房地產(chǎn)價格仍有較長的增長時間。（3） 宏觀調(diào)控張馳有別，行業(yè)和市場將繼續(xù)穩(wěn)步發(fā)展從政策支持角度來看，近幾年來市政府在取消實(shí)物分房、實(shí)行住房分配貨幣化政策的基礎(chǔ)上，又出臺了放開外地人購房、取消房改房上市限制、降低房產(chǎn)交易手續(xù)費(fèi)、擴(kuò)大公房出售范圍等一系列政策措施，有效調(diào)動了城鎮(zhèn)居民購房積極性。2022 年，杭州市政府第 97 次，專題分析了杭州市房地產(chǎn)市場形勢。市有關(guān)部門將于近期采取一系列包括金融支持、降低房地產(chǎn)交易成本、完善公積金貸款和貼息辦法、外地人購房入戶等舉措，推進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，未來杭州房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)發(fā)展。06 年“”新政的主旨也是調(diào)整、規(guī)范、穩(wěn)定和引導(dǎo)，在宏觀調(diào)控的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)和市場經(jīng)過調(diào)整后仍將作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步向前發(fā)展。（4） 區(qū)位經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心，支持行業(yè)持續(xù)發(fā)展從區(qū)位優(yōu)勢角度來看，杭州作為長江三角洲重要的歷史文化名城，作為浙江省會城市，以全浙江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、杭州居民收入持續(xù)增長和民間資本的擴(kuò)張為支撐，經(jīng)過多年來的城市環(huán)境整治，已基本形成了“ 住在杭州” 的氛圍，吸引了大批浙江其他地區(qū)和長三角區(qū)域的人口到杭州購房置業(yè)，住房消費(fèi)需求持續(xù)旺盛。（5） 支柱產(chǎn)業(yè)的作用不可替代從促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)依然是杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)對促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長、推進(jìn)城市化進(jìn)程、改善人民生活發(fā)揮了積極作用。建設(shè)部副部長劉志峰近日在杭州調(diào)研時指出，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，必須堅(jiān)持房地產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，堅(jiān)持市場化改革的基本方向，堅(jiān)持完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控機(jī)制，堅(jiān)持強(qiáng)化政府對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，堅(jiān)持不斷推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，堅(jiān)持正確處理改革、發(fā)展和穩(wěn)定的關(guān)系。（6） 改善居住剛性需求龐大從人們改善居住現(xiàn)狀來看，雖然近年來杭州人均住房面積有了迅速增長，但12仍需繼續(xù)改善。隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，收入的不斷提高，以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素的綜合影響，今后一段時期需求仍處于比較旺盛的階段。升級置業(yè)群體將成為杭州房地產(chǎn)市場一個長期、穩(wěn)定的需求支撐力量。（7） 城市引力形成持續(xù)性需求從城市吸引力來看，杭州作為一個獲得聯(lián)合國“人居獎” 的城市，作為一個“最適宜居住的城市 ”，對外地購房者有著巨大的吸引力。無論是在杭創(chuàng)業(yè)者、在杭求學(xué)的大學(xué)生，還是工作、生活在外地的很多人，都把在杭購房居住作為一項(xiàng)重要的生活目標(biāo)。大量的外地人購房，將有力地促進(jìn)房價的穩(wěn)定。（8） 供應(yīng)從緊需求將持續(xù)暢旺另外，杭州土地供應(yīng)還將長期處于“非飽和狀態(tài)” ，盡管現(xiàn)階段部分購房需求被抑制，但長期來看，需求依然非常旺盛。再加上杭州現(xiàn)有城市發(fā)展規(guī)劃遠(yuǎn)景利好、政府對城市的運(yùn)營能力也是杭州樓市走向平穩(wěn)理性的主要原因。（9） 國內(nèi)外地產(chǎn)繼續(xù)看好杭州房地產(chǎn)前景，品牌開發(fā)商進(jìn)入杭城自 2022 年香港嘉里建設(shè)以 25 億地價拍下浙醫(yī)大校區(qū)地塊，今年又有新加坡凱德置地拍下拱墅區(qū)小幅地塊試水，萬科也果斷地在九堡拿下相連的兩個地塊，加上之前已在錢江新城獲地的華潤、新鴻基，杭州市場開始成為國際地產(chǎn)大牌開發(fā)商的新戰(zhàn)場，這一方面表明杭州房地產(chǎn)市場具有中長期的發(fā)展空間，另一方面，作為浙江地產(chǎn)領(lǐng)軍品牌的綠城集團(tuán)將受到更強(qiáng)大的競爭對手的關(guān)注，品牌競爭更趨激烈。3） 區(qū)域市場結(jié)論（1） 錢江新城區(qū)域前景可期錢江新城區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)、市政等配套前景良好，05 年下半年錢江新城大量公建、商業(yè)項(xiàng)目正式動工，但是工程建設(shè)需要時間，區(qū)域成熟在一兩年內(nèi)不可能一蹴而就。隨著新城開發(fā)建設(shè)的推進(jìn)，錢江新城的區(qū)域優(yōu)勢將逐漸得以體現(xiàn)，其集聚效應(yīng)將逐步顯現(xiàn)。錢江新城擁有坐北朝南的優(yōu)勢江景，并且被定位為杭13州未來 CBD 中央商務(wù)區(qū)，使該區(qū)域的區(qū)域檔次有了很大的提升。而在該區(qū)域建房的開發(fā)商們也有意地將項(xiàng)目定位高端，使錢江新城成為未來城市高品位住宅的群聚之地。錢江新城作為杭州未來的中央商務(wù)區(qū)，其真正的住宅用地并不多，2022 年，錢江新城區(qū)域僅出讓了 2 宗住宅用地，總占地面積 92 畝，可供建筑面積 萬平方米，可供建設(shè)兩個中等規(guī)模的住宅小區(qū)。出讓的土地?cái)?shù)量雖然少，出讓價格并不低，05 年出讓的兩宗土地成交樓面價格都在 5000 元/平方米以上。05年下半年在大部分地區(qū)土地成交價格有所回落的基礎(chǔ)上，錢江新城區(qū)域住宅用地價格在高位保持穩(wěn)定，說明開發(fā)商對該區(qū)域未來的土地價值抱有非常大的信心。（2） 新城區(qū)域內(nèi)樓盤定位檔次較高受到錢江新城未來定位的影響，新城區(qū)域及周邊大部分住宅都以中高檔為主。高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，大部分樓盤均質(zhì)優(yōu)價高；規(guī)模化和高層化（高容積率、高綠化率、低密度）成為新城樓盤規(guī)劃設(shè)計(jì)的主流；建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、簡潔、典雅、大氣位主流；江景樓盤戶型設(shè)計(jì)崇尚寬敞和大氣，腹地樓盤戶型講究經(jīng)濟(jì)和實(shí)用；人車分流將得到全面實(shí)施；住宅注重住宅社區(qū)內(nèi)部配套；住宅戶型以大戶型為主流，三房主力面積 120～180㎡、四房主力面積 140～250㎡，躍層多在 250㎡以上。（3） 區(qū)域供應(yīng)逐步放量，市場競爭激烈從 05 年開始，錢江新城的住宅樓盤大量上市，普通公寓的價格在 900012022 元/平方米左右，豪華公寓的價格在 20220 元/平方米以上（精裝修） 。特別是豪華公寓項(xiàng)目金色海岸的熱銷，使得該項(xiàng)目的開發(fā)商濱江房產(chǎn)嘗到了打造高檔樓盤的甜頭，亦令該公司對錢江新城板塊住宅項(xiàng)目的前景更為樂觀，該公司在 05 年下半年又摘得另外一宗錢江新城板塊內(nèi)的江景住宅用地（42 號地塊） 。06 年，錢江新城區(qū)域內(nèi)還將有大約 3 個樓盤上市，其中不乏定位高端的項(xiàng)目，總體量超過 60 萬平方米。錢江新城作為杭州未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一，擁有良好的區(qū)域優(yōu)勢，但是由于其住宅開發(fā)進(jìn)入高峰期，住宅供應(yīng)將在近兩年集中大量上市，區(qū)域內(nèi)樓盤定價較高，目標(biāo)客戶群體相對狹窄，隨著錢江新城14住宅供應(yīng)的放量，區(qū)域內(nèi)樓盤將面臨異常激烈的競爭環(huán)境。3. 項(xiàng)目本身可行性結(jié)論1）區(qū)域優(yōu)勢，開發(fā)寶地錢江新城——杭州未來新城市中心，核心 CBD 商圈錢江新城，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景優(yōu)越，區(qū)域市政配套、交通情況良好，未來區(qū)域就業(yè)機(jī)會多，隨著新城建設(shè)的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)域人口和人流大幅增加，可以預(yù)見城市購買力和消費(fèi)力將集中在本區(qū)域釋放，是房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，主要目標(biāo)人群集中在杭州本地對錢江新城區(qū)域認(rèn)可并有生活情節(jié)的中高端置業(yè)人群。2）位置優(yōu)越，周邊配合本案處于錢江新城一期規(guī)劃區(qū)域內(nèi)，緊鄰城市主干道，交通便捷，周邊規(guī)劃的各類配套實(shí)施齊全，為住宅開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。3）時間化解風(fēng)險時間是本案開發(fā)所面臨的最大考驗(yàn)，隨著錢江新城建設(shè)的推進(jìn)和新城市中心功能的逐步發(fā)揮，整體區(qū)域、本案所在居住的先決條件都將逐步得以提升和優(yōu)化，本案開發(fā)所面臨的部分劣勢將隨著錢江新城的成長和成熟被削弱和化解。4）打造住宅精品，成功的關(guān)鍵受到本案高成本和江景資源相對欠缺等客觀條件限制，本案必須立足與產(chǎn)品本身，樹立做精品的開發(fā)理念，以卓越的產(chǎn)品品質(zhì)作為產(chǎn)品的核心競爭力，在規(guī)劃、建筑、景觀、節(jié)能、智能化、精裝修、配套、物管、服務(wù)等產(chǎn)品內(nèi)在