物業(yè)管理的基本原理-資料下載頁
2025-01-18 09:17本頁面
【正文】 建筑物的不當(dāng)使用，不只帶來噪音、振動，降低居住生活品質(zhì)，甚至?xí)咕蛹野踩缮详幱啊? 3．對生活妨害行為的管理 所謂對生活妨害的行為，是指一棟區(qū)分所有建筑物上的區(qū)分所有權(quán)人，由于生活習(xí)慣、嗜好、對建筑物的用途等并非完全一致，所以在建筑物使用上所產(chǎn)生的一些行為影響到他人的生活，如飼養(yǎng)寵物、大聲喧嘩、不合時宜的大聲播放音樂妨礙鄰居安寧、任意堆放垃圾、物品或妨害公共安全的行為，都應(yīng)在管理和禁止之列。 二、管理方式 （一）自主管理方式 （二）委托管理方式 （一）自主管理方式 自主管理，是指區(qū)分所有權(quán)人自行執(zhí)行管理業(yè)務(wù)或彼此構(gòu)成一個管理團(tuán)體執(zhí)行管理業(yè)務(wù)的管理?？煞譃橹苯庸芾恚ㄈ藬?shù)較少時）和管理團(tuán)體組織管理（人數(shù)較多時）。管理團(tuán)體的最高權(quán)力機(jī)關(guān)為區(qū)分所有權(quán)人大會（或稱為業(yè)主大會）。大會決議事項直接構(gòu)成區(qū)分所有權(quán)人的權(quán)利義務(wù)。管理團(tuán)體設(shè)理事會（或稱業(yè)主委員會）作為其執(zhí)行機(jī)構(gòu)。理事長通常為管理團(tuán)體的具體管理人，執(zhí)行管理任務(wù)。 （二）委托管理方式 委托管理，是指區(qū)分所有權(quán)人將管理業(yè)務(wù)委托管理公司或第三人管理。這時，區(qū)分所有權(quán)人與管理者通過委托合同或契約形成委托關(guān)系。根據(jù)委托業(yè)務(wù)的內(nèi)容，又可分為全部委托和部分委托。全部委托是將管理業(yè)務(wù)全部委托管理公司，部分委托是指將管理業(yè)務(wù)的部分委托管理公司，而另一部分則由管理團(tuán)體承擔(dān)。相比較而言，后一種委托費(fèi)用較低。 三、管理規(guī)約 （一） 管理規(guī)約概念 （二） 管理規(guī)約的設(shè)定、變更及廢止 （三） 管理規(guī)約的事項 （四） 管理規(guī)約的效力 （一）管理規(guī)約概念 管理規(guī)約，是指全體區(qū)分所有權(quán)人就建筑物的管理、使用及所有關(guān)系，以書面形式規(guī)定的自治規(guī)則。一般講，建筑物規(guī)模越大，區(qū)分所有權(quán)人數(shù)越多，共用部分的管理及所有關(guān)系也就越復(fù)雜，因此有必要設(shè)定一個各區(qū)分所有權(quán)人共同遵守的規(guī)約。在中國物業(yè)管理實踐中，稱之為 “ 管理規(guī)約 ” 。 制定公約的目的，是為了維護(hù)區(qū)分所有權(quán)人全體的合法權(quán)益以及物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用。管理規(guī)約的性質(zhì)，是區(qū)分所有權(quán)人管理團(tuán)體的最高自治規(guī)范。 （二）管理規(guī)約的設(shè)定、變更及廢止 關(guān)于管理規(guī)約的設(shè)定歸納起來主要有兩種途徑：①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或出售單位預(yù)先制定，在分批出售房屋時，分別與單個買售人（受讓人）達(dá)成同意該項管理規(guī)約的協(xié)議。我國實踐中稱 “ 業(yè)主臨時公約 ” 。②通過區(qū)分所有權(quán)人全體會議（業(yè)主大會）形成，稱“ 管理規(guī)約 ” 。 管理規(guī)約的設(shè)定、變更、追加和廢止，一般通過區(qū)分所有權(quán)人全體集會的決議程序進(jìn)行，即召開業(yè)主大會決議通過。比如，由代表全體投票權(quán)的 2/3以上的管理團(tuán)體成員的過半數(shù)予以決定，方可有效。 （三）管理規(guī)約的事項 管理規(guī)約的事項應(yīng)與區(qū)分所有權(quán)人協(xié)議商定。管理規(guī)約的內(nèi)容常常因為區(qū)分所有建筑物的規(guī)模、用途，以及區(qū)分所有權(quán)人的生活水準(zhǔn)不同和需要不同而有所差別。主要內(nèi)容包括以下四項： （ 1）專有所有權(quán)和共有部分的使用方法和原則； （ 2）區(qū)分所有權(quán)人的生活公約； （ 3）共用部分設(shè)定的專用使用權(quán)； （ 4）其他共同事務(wù)和共同關(guān)系約定。 （四）管理規(guī)約的效力 管理規(guī)約的效力在于約束全體區(qū)分所有權(quán)人的行為，是區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體的最高自治規(guī)則，因此，區(qū)分所有權(quán)人集會的決議，管理者的行為等均不得與規(guī)約相抵觸。 關(guān)于規(guī)約的時間效力，若規(guī)約規(guī)定了生效日期，以規(guī)定為主，若沒有規(guī)定，一般從規(guī)約訂立日起生效。 四、管理團(tuán)體 生活在同一棟建筑物上的全體區(qū)分所有權(quán)人事實上形成了一個共同體的關(guān)系。而該共同體關(guān)系的成員，從人數(shù)上來說，因建筑物規(guī)模大小不同而有多寡；從區(qū)分所有權(quán)人的財力而言，有財力雄厚的，也有財力有限的；從居住者的心態(tài)來說，長期居住的人，希望管理方法盡善盡美，臨時居住者，則認(rèn)為管理方法越簡單越好；置業(yè)保值者，因無居住或出租的意思，則不希望承擔(dān)管理費(fèi)。對于如此復(fù)雜的關(guān)系，要統(tǒng)一區(qū)分所有權(quán)人及其居住者的意思甚為困難。因此，為了維護(hù)建筑物各部分應(yīng)有的機(jī)能，解決彼此間的紛爭，維護(hù)共同生活秩序，協(xié)調(diào)彼此的共同利益，需要一個超越個人的團(tuán)體組織，以借該團(tuán)體組織的力量，妥善訂立管理規(guī)約，設(shè)置管理機(jī)構(gòu)，處理共同事務(wù)。區(qū)分所有權(quán)人團(tuán)體組織因此而得以形成。 1．管理團(tuán)體的定義 所謂管理團(tuán)體，是指一棟區(qū)分所有建筑物上的全體區(qū)分所有權(quán)人為進(jìn)行建筑物及其基地、附屬設(shè)施的管理而結(jié)成的管理組織。管理團(tuán)體可以是法人，也可以不是法人。 2．管理團(tuán)體的機(jī)構(gòu) 管理團(tuán)體的機(jī)構(gòu)分兩級： （ 1）業(yè)主大會，是區(qū)分所有權(quán)人對區(qū)分所有建筑物管理的最高決策機(jī)構(gòu)。 （ 2）業(yè)主委員會，是區(qū)分所有建筑物管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
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