關(guān)于建設(shè)工程竣工驗收備案及若干法律問題-資料下載頁
2025-01-18 05:16本頁面
【正文】 如果雙方當(dāng)事人約定商品房竣工驗收以后即可交付，那么，竣工驗收是否是已達到法定的交付條件了呢？筆者認(rèn)為，約定的交付條件絕不能和法定條件相沖突。僅僅有所謂“五大家”的竣工驗收是不能交付商品房的，在《消防法》、《環(huán)保法》、《規(guī)劃法》等法律中都明確了房地產(chǎn)開發(fā)交付使用時必須要通過消防、環(huán)保、規(guī)劃、人防等相關(guān)部門的驗收。對于《條例》中未設(shè)置建設(shè)工程竣工應(yīng)通過消防、環(huán)保、規(guī)劃、人防等相關(guān)部分驗收的條件這一問題，筆者理解是：其一，《條例》中所指的“竣工驗收”是指工程意義上的，也就是指施工單位向建設(shè)單位交付應(yīng)具備的條件，而不是可以向購房人交付的條件；其二，從立法本意來看，《條例》更多的是規(guī)范和約束工程建設(shè)中的建設(shè)、施工、監(jiān)理、勘察、設(shè)計等施工參與單位的行為和權(quán)利義務(wù)；其三，即使是《條例》對此問題有所疏漏，由于其效力等級不能對抗上位法，竣工驗收的條件也應(yīng)遵從上位法的規(guī)定。因此，只有符合消防、環(huán)保、規(guī)劃、人防等相關(guān)要求的商品房才能最終向購房人交付。四、關(guān)于竣工驗收備案與竣工驗收條件的統(tǒng)一協(xié)調(diào)問題嚴(yán)格說來，竣工驗收備案與竣工驗收的條件應(yīng)該是統(tǒng)一的，但是，由于兩者的目的手段和時間先后不同，所以在客觀上也存在差別。內(nèi)容規(guī)定不同《條例》和《暫行辦法》以及《驗收規(guī)定》在內(nèi)容上具體程度不同。其行政效力也不同，比如《條例》規(guī)定的竣工驗收條件為5條，《驗收規(guī)定》則要具體一些，共有11條，直接將規(guī)劃、消防、環(huán)保等專項認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件列入驗收條件。在實踐中，竣工驗收必須經(jīng)建設(shè)單位組織、各參建單位參加，質(zhì)量監(jiān)督機關(guān)監(jiān)督，因此驗收的條件應(yīng)由竣工驗收單位共同認(rèn)定，達成一致結(jié)論才能通過竣工驗收?？⒐を炇諅浒竸t不同，是由建設(shè)單位申請、監(jiān)督機關(guān)提出監(jiān)督報告、備案機關(guān)把關(guān)，主要是程序性的，要求的備案文件要綜合一些，代表了更強的行政意志。時間不同竣工驗收時間和備案時間是兩個不同的時間概念?？⒐を炇諘r間一般是指召開竣工驗收會通過驗收的時間，必須由建設(shè)單位、施工單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位等一致認(rèn)可，必須是在質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)監(jiān)督下，具備驗收條件，按驗收程序進行的有明確驗收結(jié)論的竣工驗收時間。竣工驗收時間有著特殊的法定含義，直接關(guān)系到建設(shè)單位和施工單位雙方的工程款結(jié)算及質(zhì)量保修時間。 而竣工驗收備案時間則是指由建設(shè)單位提供的備案文件內(nèi)備案機關(guān)收訖后同意備案時間，該時間直接關(guān)系到法律規(guī)定的行政時效問題
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