【正文】 理費(fèi)用為建造成本的 3%，年利息率為 6%，銷售稅費(fèi)為 50 萬元，開發(fā)利潤為120 萬元。該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 18 萬元；裝修的重置成本為 200 萬元，平均壽命為 5 年，已經(jīng)使用 2 年；設(shè)備部分的重置成本為 110 萬元，平均壽命為 10 年，已經(jīng)使用 8 年。假設(shè)殘值率為零，試計算該建筑物的折舊(貶值)總額。（11）某房地產(chǎn)的土地面積 1000 平方米，建筑面積 2022 平方米。土地于 1994年 10 月 1 日通過有償出讓方式以 1000 元/平方米的價格取得，使用權(quán)年限為50 年。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于 1995 年 10 月 1 日建成使用，建筑造價為800 元/建筑平方米。1999 年 10 月 1 日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為 50 年的土地的價格為 1100 元/平方米，該類房屋的重置成本為 900 元/建筑平方米。假定該類建筑物的殘值為零，土地資本化率為 6%，試估算該房地產(chǎn)1999 年 10 月 1 日的總價格。（12）某在建工程開工于 2022 年 3 月 1 日，用地面積為 2022 平方米，建筑容積率為 ，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從 2022 年 3 月 1 日起 50 年。土地取得費(fèi)為樓面地價 1000 元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為 2 年，建造費(fèi)用為2500 元/建筑平方米，到 2022 年 9 月 1 日已經(jīng)投入預(yù)計建設(shè)費(fèi)用的 45%。估計該公寓開發(fā)項目可以按期完成，建成后出租的租金預(yù)計為 80 元/建筑平方米月，可出租面積為總建筑面積的 65%，正常出租率為 80%，出租經(jīng)營費(fèi)用為收入的 30%。購買該在建工程應(yīng)交納稅費(fèi)為購買價格的 4%。試估算該在建工程2022 年 9 月 1 日的價格。折現(xiàn)率為 10%。（13）某商場的土地使用年限從 1994 年 5 月 31 日起 40 年，商場共有兩層，每層建筑面積為 2022 平方米，可出租面積占建筑面積的 60%。一層已經(jīng)于 1996年 5 月 31 日出租，租期 5 年，月租金為 180 元/平方米。二層暫時空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為 200 元/平方米、120 元/平方米，出租費(fèi)用為租金的 20%。折現(xiàn)率為 10%。試估算該房地產(chǎn) 1998 年 5 月 31日出售時的總價格。(14) 某在建工程開工于 2022 年 3 月 1 日，用地面積為 2022 平方米，建筑容積率為 5，用途為公寓。土地使用權(quán)年限從 2022 年 3 月 1 日起 50 年。土地取得費(fèi)為樓面地價 1000 元/平方米，該公寓正常建設(shè)期為 2 年，建造費(fèi)用為 2500 元/建筑平方米，到 2022 年 9 月 1 日已經(jīng)投入預(yù)計建設(shè)費(fèi)用的 45%。評估基準(zhǔn)日相近地區(qū)類似 70 年土地使用權(quán)的土地上剛剛建成公寓(建設(shè)開發(fā)周期為 2 年)的出售價格為 3500 元/建筑平方米,公寓類房地產(chǎn)價格近年來每年上漲 2%,預(yù)計將繼續(xù)保持該增長率。購買該在建工程的契稅稅率為購買價格的 4%,市場利息率為 10%,利潤為樓價的 8%。試估算該在建工程 2022 年 9 月 1 日的價值。若按評估價值進(jìn)行交易,在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約贏余或虧損多少(不計利息)?二、參考答案（1）即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財產(chǎn)的土地。（2）是指房屋及其附屬物（與房屋相關(guān)的建筑物如小區(qū)設(shè)施、建筑附著物、相關(guān)林木等）和承載房屋及其附屬物的土地，以及與它們相應(yīng)的各種財產(chǎn)權(quán)利。（3）是指不能移動或移動后會引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價值的物及其財產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等） 、與土地及其改良物有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)利。建筑附著物主要指已經(jīng)附著于建筑物上的建筑裝飾材料、電梯，以及各種給排水、采暖、電氣照明等與建筑物的使用密切相關(guān)的物。（4）是對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平均價格。（5）是指在一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標(biāo)志性宗地的價格。（6）是單位建筑面積地價，它等于土地總價格除以建筑總面積，或等于土地單價除以容積率。（1）a （2）b （3）d （4）c （5）b （6）b （7）d （8）c（9）b （10）d （11）c （12）d （13）b （14）c （15）c （16）b（17）c （18）a （19）d （20）c （21）c （22）b （23）a (24)c (25)c (26)c (27)b (28)b (29)c (30)c(1)acde (2)abd (3)abce (4)abcde (5)abcd (6)abcde(7) bcd (8) acd (9)acde (10)abd （11）abcde計算題 （1）根據(jù)所給條件計算如下： 1)預(yù)計住宅樓的買樓價的現(xiàn)值為： ??23069750()%???元 2)總建筑費(fèi)用現(xiàn)值為： ????%09()???元 3)專業(yè)費(fèi)用=9 190 0006％=551 400(元) 4)租售費(fèi)用及稅金=29 7520 665％=1 487 603(元) 5)投資利潤=(地價+總建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用)20％ =(地價20％)+(9 190 000+551 400)20％ =(地價20％)+1 948 280 6)總地價=(29 7520669190000551 400l4876031948280)247。(1+20％)=16574783247。 =13812319(元) （2）根據(jù)題中所給條件計算如下： 1)甲地樓面地價=1000/5=200(元/平方米) 2)乙地樓面地價=800/3=269(元/平方米) 從投資的經(jīng)濟(jì)性角度出發(fā)，投資者應(yīng)投資購買甲地。 （3）根據(jù)題意：該房屋價格=970(1+l％+2％+％)1200 =9701200 =851466(元)（4） ??????????????23234455581%8181%?????????????被 估 房 地 產(chǎn) 十 年 租 期 內(nèi) 的 收 益 現(xiàn) 值 =萬 元（5） ????451 01%510618 ???????元 平 方 米 ????????452 0453 01150618 82./2%11506176 ??????????????元 平 方 米元 平 方 米 ????45412341%5016178 ?????????元 平 方 米元 平 方 米即待估宗地 2022 年 1 月 20 日的價格為每平方米 元（6）該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動產(chǎn)總價，利用剩余法求取地價。1） 測算不動產(chǎn)總價① 不動產(chǎn)建筑總面積：3200 = 8000(平方米)② 不動產(chǎn)純收益 = 300800090％(125％) = 1620220(元) ③ 不動產(chǎn)收益年期 = 503 = 47(年) ④ ??4711620/8%8973??????????不 動 產(chǎn) 總 價 （ 元 ） 2） 測算建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi) = 1000（1+10%）8000 = 8800000（元） 3） 計算利息 利息 = 地價7%3 + 88000007% = 地價 + 924000（元） 4） 計算利潤 利潤 = 1970611315% = 2955917（元） 5） 測算地價 地價 = 不動產(chǎn)總價建筑費(fèi)專業(yè)費(fèi)利息利潤 = 地價9240002955917 地價 = 6994224/ = 5780350（元） 單價 = 5780350/3200 = （元/ m 2） 樓面地價 = （元/m 2）（7）1)該房地產(chǎn)的年租金總收入為： 1712 = 84(萬元) 2)該房地產(chǎn)的年出租費(fèi)用為： 84(5％+12％+6％) + = 19．62(萬元) 3)該房地產(chǎn)的年純收益為： = (萬元) 4)該房地產(chǎn)的價格為： [11／(1+12％) 10]／12％ = 2 = (萬元)(8)1)完工后的預(yù)期樓價現(xiàn)值為：500045500/（1+10%） = （萬元）2)建筑成本及專業(yè)費(fèi)：1500（1+6%）2 /（1+10%） 2/2= 2891(萬元)3)有關(guān)稅費(fèi)：5% = (萬元)4)目標(biāo)利潤為:(地價+2891) 15% = 15%地價+ 萬元5)估算地價:地價=%地價 地價=(萬元)(9)300[11/(1+9%)3]/9% +p(1+10%)(16%)/(1+9%)3=pp = (萬元)(10)1)建筑部分的重置成本:800(1+3%)+80060%6%+80040%6%+50+120=(萬元)2)建筑部分的折舊：（）8/50+18 = (萬元)3)裝修部分的折舊:2002/5=80(萬元)4)設(shè)備部分的折舊:1108/10=88(萬元)5)總折舊:+80+88=(萬元)(11)1)建筑物的價格: 9002022(494)/49=1653061( 元)2)土地價格 :11001000[11/(1+6%)45]/[ 11/(1+6%)50]=1078638(元)3)房地產(chǎn)總價格: 1653061+1078638=2731699(元)(12)1)預(yù)期完工后的樓價現(xiàn)值:8012202265%80%(130%)[11/(1+14%)48]/[14%(1+14%)]=(萬元)2)在建工程的完工費(fèi)用現(xiàn)值: 2500(145%)2022(1+14%)=(萬元)3)稅費(fèi):購買價格4%4)正常購買價格:購買價格=4% 購買價格=(萬元)(13)1)每層可出租面積:202260%=1200(平方米)2)帶租約的 3 年期間每年的凈租金收入：（180+120）120012(120%)=(萬元)3）租約期滿后每年的凈租金收入：（200+120）120012（120%）=（萬元）4）計算帶租約出售的總價格：(p/a,10%,3)+(p/a,10%,33)/(1+10%)3=(萬元)(14)1）估計預(yù)期樓價（市場比較法）3500（1+2%）[11/(1+10%) 48]247。[11/(1+10%)68]= 元/平方米20225=(萬元)2)估計剩余建造費(fèi)2500(145%)20225=1375(萬元)3)估計利息在建工程價值10%+137510%=在建工程價值+(萬元)4)估計利潤及稅費(fèi)(4%+8%)=(萬元)5)估計在建工程價值在建工程價值=在建工程價值=1449(萬元)6)原產(chǎn)權(quán)人投入成本(1000+250045%)20225 =2125(萬元)14492125=676(萬元)原產(chǎn)權(quán)人虧損大約 676 萬元.第五章 無形資產(chǎn)評估一、練習(xí)題術(shù)語解釋（1）無形資產(chǎn) （2）商譽(yù)單項選擇題（1）某企業(yè)的預(yù)期年收益額為 320 萬元，該企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估價值之和為1200 萬元，其中專利權(quán)價值為 400 萬元，該企業(yè)所屬行業(yè)的平均收益率為10%，適用本金化率為 10%，其商譽(yù)的評估值為（ ）萬元。a、800 b、400 c、2022 d、2400（2）某甲（承租人）1999 年 1 月和某乙（房主）簽定了一房屋租賃合同，原租金為 200 元 / 月，每半年的第 1 個月初支付一次，租期為 5 年，某甲于2022 年 1 月（尚未支付房租）轉(zhuǎn)讓該房屋的租賃權(quán)，經(jīng)調(diào)查同類房屋 2022 年1 月的市場租金為 250 元 / 月，折現(xiàn)率為 10%。該租賃權(quán)的轉(zhuǎn)讓費(fèi)接近（ ）元。 a、1900 b、2022 c、2400 d、12022（3）下列公式能夠成立的是（ ）a、銷售收入分成率 = 銷售利潤分成率 / 銷售利潤率b、銷售利潤分成率 = 銷售收入分成率 / 銷售利潤率c、銷售利潤分成率 = 銷售收入分成率 * 銷售利潤率d、銷售收入分成率 = 1 銷售利潤分成率（4）某企業(yè)的預(yù)期年收益額為 16 萬元，該企業(yè)各單項資產(chǎn)之和為 60 萬元，企業(yè)所在行業(yè)的平均收益率為 20%，以此為適用本金化率計算出的商譽(yù)價值為（ ）萬元a、10 b、20 c、30 d、40（5）某企業(yè) 5 年前獲得一項專利，法定壽命為 10 年，現(xiàn)對其進(jìn)行價值評估。經(jīng)過專家估算，截止到評估基準(zhǔn)日，其重置成本為 120 萬元，尚可使用 3 年，則該項專利的評估價值為（ ）萬元a、45 b、50 c、60 d、72（6）用成本法評估某項專利技術(shù)，已知在開發(fā)該專利的過程中耗費(fèi)材料費(fèi)用20 萬元，工資費(fèi)用 30 萬元，管理費(fèi)用 5 萬