【導(dǎo)讀】星海灣壹號(hào)銷售手冊。華潤（大連）有限公司

　　

【正文】 的單元門選配不同類型的鎖具，如電磁鎖，電插鎖，陰極鎖等。 系統(tǒng)功能 對講功 能：實(shí)現(xiàn)三方對講 電梯控制：住戶刷卡開門同時(shí)呼電梯，非設(shè)定樓層不停梯（電梯已經(jīng)招標(biāo)完畢，本功能有可能會(huì)增加電梯成本）。 密碼功能：住戶擁有公共或私人密碼開門，并且有特殊密碼報(bào)警功能，當(dāng)主人受人脅迫而且開門時(shí)，可輸入事先設(shè)定的密碼，將報(bào)警信號(hào)傳至管理中心報(bào)警，現(xiàn)場無任何顯示，不驚擾犯罪份子。 監(jiān)視功能：管理中心和業(yè)主可以監(jiān)視單元門口狀況，并具有監(jiān)聽功能。 信息發(fā)布功能：可接受物業(yè)發(fā)來的問候，天氣預(yù)報(bào)和其他信息． 集成功能：與門禁系統(tǒng)組合使用，可實(shí)現(xiàn)刷卡及密碼聯(lián)控。 門禁系統(tǒng) 本項(xiàng)目采用聯(lián)網(wǎng)門禁系統(tǒng)，直接 嵌入到可視對講門口機(jī)內(nèi)。 采用感應(yīng)式 IC 卡，射頻信號(hào)交換數(shù)據(jù)，免接觸，具有高保密、高可靠性，可與停車場管理系統(tǒng)共用一張卡，也可用做會(huì)所消費(fèi)使用。 系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)對通道進(jìn)出權(quán)限的管理，邏輯開門功能 。 有訪客時(shí)，經(jīng)住戶確認(rèn)后，開門同時(shí)呼電梯，哪層住戶開門，電梯只在哪個(gè)樓層停梯，雙側(cè)開門的電梯只開開門住戶的一側(cè)。 住戶回家 開車回家：通過遠(yuǎn)距離讀卡系統(tǒng)，住戶不停車通過車場道閘，進(jìn)入車庫。在地下車庫層刷卡通過單元門口門禁，刷卡同時(shí)呼叫電梯，住戶直達(dá)自家樓層。進(jìn)入自家后可將家居無線報(bào)警系統(tǒng)布防狀態(tài)撤 消，住戶可在家內(nèi)自由活動(dòng)。 步行回家：在圍墻管理機(jī)上刷卡開門進(jìn)入小區(qū)，在首層單元門刷卡開門，刷卡同時(shí)呼叫電梯。 訪客來訪： 開車來訪：到達(dá)小區(qū)入口，通過圍墻管理機(jī)，呼叫住戶，經(jīng)住戶確認(rèn)后開門，發(fā)放臨時(shí)停車卡，車輛進(jìn)入小區(qū)地庫，通過車位引導(dǎo)及通道指示到達(dá)住戶樓下，再次通過地下一層單元門口機(jī)呼叫住戶，經(jīng)住戶確認(rèn)后開門同時(shí)呼叫電梯，電梯只能到達(dá)開門住戶的樓層。（別墅開門需要商榷？） 步行來訪：到達(dá)小區(qū)入口，通過圍墻管理機(jī)，呼叫住戶，經(jīng)住戶確認(rèn)后開門，到達(dá)住戶樓下通一層單元門口呼 叫住戶，經(jīng)住戶確認(rèn)后開門同時(shí)呼叫電梯，電梯只能到達(dá)開門住戶的樓層。 停車場管理系統(tǒng) 本項(xiàng)目地面無停車場，車輛進(jìn)入小區(qū)后全部為地下停車。停車場面積較大，住戶均可以從停車場直接乘電梯到達(dá)自家所在樓層。 別墅用戶進(jìn)入地下車庫后，可以采用遙控器開啟自有車庫電動(dòng)門，實(shí)現(xiàn)不停車出入。 與可視對講、門禁系統(tǒng)共用同一張感應(yīng)式 IC 卡。 停車場管理系統(tǒng)的組成 內(nèi)部住戶車輛遠(yuǎn)距離不停車管理系統(tǒng) 臨時(shí)車輛自動(dòng)發(fā)卡收費(fèi)管理系統(tǒng) 圖像對比系統(tǒng) 車位分區(qū)引導(dǎo)系統(tǒng)（考慮給臨時(shí)客人使用） 第二部分： 信息通訊網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 綜合布線系 統(tǒng) 系統(tǒng)功能 —— 本系統(tǒng)旨在為小區(qū)數(shù)據(jù)及語音業(yè)務(wù)傳輸提供模塊化的、靈活可靠的傳輸平臺(tái)。并保證用戶訪問 Inter 及多媒體信息平臺(tái)的穩(wěn)定性和安全性?；诰C合布線系統(tǒng)業(yè)主可通過無線網(wǎng)絡(luò)訪問 Inter 并可通過內(nèi)網(wǎng)訪問綜合信息服務(wù)平臺(tái)。 住戶內(nèi) —— 戶內(nèi)語音及數(shù)據(jù)信號(hào)均采用超五類非屏蔽雙絞線傳輸。 客廳＼書房設(shè)置有信息點(diǎn)，客廳＼書房＼主臥設(shè)有語音點(diǎn)。 對于別墅需要增加主衛(wèi)＼視聽室＼健身房等房間的點(diǎn)位． 管理間 —— 室外綜合布線管理間與通訊機(jī)房數(shù)據(jù)部分采用兩根光纖連接，一備一用，語音部分采用大對數(shù) 電纜傳輸（按一戶兩部電話考慮）。 通訊機(jī)房 —— 網(wǎng)絡(luò)及語音交換設(shè)備均放置于通訊機(jī)房內(nèi)，室外光纖最終匯聚至通訊機(jī)房光纖配線架上 ,并通過核心交換機(jī)與外網(wǎng)通信。 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò) 系統(tǒng)功能 — 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)為小區(qū)數(shù)據(jù)傳輸和交換提供可靠穩(wěn)定的通訊平臺(tái)。 通訊中心 — 在機(jī)房內(nèi)設(shè)置核心數(shù)據(jù)交換處理設(shè)備，核心交換機(jī)采用雙機(jī)熱備方式與主干雙鏈路連接，核心交換機(jī)與管理間匯聚交換機(jī)采用星型光纖布線方式連接；系統(tǒng)可支持萬兆數(shù)據(jù)處理能力，設(shè)置硬件防火墻及防病毒軟件，可為視頻點(diǎn)播等多媒體業(yè)務(wù)傳輸提供安全保證。 匯聚機(jī)房（管理間） — 機(jī)房內(nèi)設(shè) 置可堆疊交換機(jī)（支持?jǐn)U展），匯聚交換機(jī)與戶內(nèi)交換機(jī)采用星型光纖布線方式連接。 有線電視系統(tǒng) 大連有線電視網(wǎng)絡(luò)傳輸為數(shù)字化電視節(jié)目，用戶須需通過機(jī)頂盒收看。 住宅內(nèi) — 客廳＼所有臥室設(shè)有有線電視點(diǎn)。對于別墅需 要增加主衛(wèi)＼視聽室＼健身房等房間的點(diǎn)位． 利用酒店有線電視資源有待商榷？ 公共信息發(fā)布系統(tǒng) 在小區(qū)會(huì)所和各樓一層電梯廳設(shè)有顯示器用于信息發(fā)布，讓業(yè)主了解一些天 氣預(yù)報(bào)、服務(wù)信息、公益宣傳等各種公眾信息． 智能信箱系統(tǒng) 每個(gè)單元樓梯口地下一層設(shè)有這個(gè)單元住戶的智能信箱（暫定）； 用戶通過認(rèn)證識(shí)別后， 控制系統(tǒng)自動(dòng)打開信報(bào)箱門（密碼或ＩＣ卡）； 在信箱面板上安裝一個(gè)指示燈，告訴用戶信報(bào)箱內(nèi)是否有新的郵件． 第三部分：物業(yè)管理與設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)的構(gòu)成 小區(qū)設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng) 通過小區(qū) BA 管理平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)的送排風(fēng)設(shè)備、小區(qū)灌溉設(shè)備控制和管理，通過地下車庫布置 CO 探測器，實(shí)現(xiàn) CO 探測聯(lián)動(dòng)地下車庫送排風(fēng)設(shè)備，也可以根據(jù)時(shí)間程序來設(shè)定風(fēng)機(jī)的通風(fēng)次數(shù)。 公共區(qū)域背景音樂系統(tǒng) 背景音樂主要由音源、前置放大部分、功率放大部分、區(qū)域控制器、揚(yáng)聲器等組成。 與消防系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，平時(shí)播放輕音樂，營造舒服愜意的環(huán)境，特殊情況發(fā)生時(shí)播 放緊急廣播。 揚(yáng)聲器設(shè)置區(qū)域主要為小區(qū)道路，景觀綠地，會(huì)所公共區(qū)域及地下車庫。 揚(yáng)聲器設(shè)置原則是與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)，增進(jìn)美感。室外音箱均為仿真防水型音箱，會(huì)所采用壁畫藝術(shù)型音箱，停車場采用壁掛普通音箱。 會(huì)所音箱可分區(qū)安裝音控器，根據(jù)需求可自行調(diào)節(jié)音量。 無線對講系統(tǒng) 為物業(yè)提供可靠的內(nèi)部通訊，方便物業(yè)的管理和安保，可以更好的為業(yè)主提供服務(wù)． 物業(yè)管理系統(tǒng) 物業(yè)管理軟件： 設(shè)備運(yùn)行管理；綠化工程管理、房產(chǎn)管理；設(shè)備故障的報(bào)修、維護(hù)； 小區(qū)業(yè)主的信息（非私密的） 社區(qū)綜合服務(wù) ：顯示各種小區(qū)概況、歡迎詞、通告 、宣傳標(biāo)語、展覽活動(dòng)、廣告宣傳、服務(wù)信息、公益宣傳等各種公眾信息的工具 ； 專門面向特定住戶的信息，如信報(bào)投遞信息、住戶報(bào)修處理、投訴及處理查詢． 八、 銷售說辭 講解重點(diǎn) 在項(xiàng)目講解時(shí)，需突出項(xiàng)目獨(dú)特性。 項(xiàng)目區(qū)位介紹： 在介紹項(xiàng)目區(qū)位時(shí)，強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目為大連市 目前地理位置最優(yōu)、景觀資源最佳、規(guī)模最大的綜合性建筑群。是 星海灣區(qū)域最后一塊可供開發(fā)的地塊。 星海灣區(qū)域未來的發(fā)展方向就是大連市乃至東北地區(qū)的金融商務(wù)中心。 規(guī)劃介紹： 強(qiáng)調(diào)景觀資源最大化及項(xiàng)目的高檔定位。 .強(qiáng)調(diào)星海灣唯一 的低密度社區(qū) . 兩條景觀主軸 ,三大景觀節(jié)點(diǎn) ，完全人車分流，大尺度的內(nèi)部園林空間。 .戶型面積都為大尺度。 酒店介紹： 在介紹酒店 時(shí) 強(qiáng)調(diào) 君悅的超五星級 品牌。 華潤大連君悅酒店為中國第五家君悅酒店，君悅酒店將成為東北最高端的五星級酒店，高檔酒店做為一個(gè)重要的配套會(huì)對業(yè)主提供高品質(zhì)的服務(wù)， 對于高檔酒店對其它物業(yè)的升值作用也需介紹， 如果客戶對于 君悅不了解，可詳細(xì)介紹 。 還可以強(qiáng)調(diào)酒店設(shè)計(jì)單位 GP。 住宅介紹： 建筑風(fēng)格為英式喬治亞建筑風(fēng)格， 具有對稱、穩(wěn)重的特征。 外立面都為 高檔 石材。 住宅介紹時(shí)可強(qiáng)調(diào)星海灣密度最低（ 的容積率，多層 ），景觀資源最佳（星海廣場及海景），定位高端（大連乃至全國范圍內(nèi)品質(zhì)一流的豪宅），產(chǎn)品線豐富（聯(lián)排、復(fù)式、多層、高層、公寓），內(nèi)部園林豐富（兩條景觀軸，三個(gè)景觀節(jié)點(diǎn)、五條看海通道）、舒適性（戶戶帶電梯） 。 產(chǎn)品品質(zhì)（石材、電梯、空調(diào)、防潮防噪音、等等，參見《星海灣壹號(hào)賣點(diǎn)梳理》） 聯(lián)排的介紹強(qiáng)調(diào)一線海景，超大面寬（ 9 米），帶電梯、贈(zèng)送兩層地下面積。 多層住宅一排強(qiáng)調(diào)海景資源、社區(qū)內(nèi)部的寧靜氛圍，帶電梯。 多層住宅二排和三排強(qiáng)調(diào)良好的景觀，優(yōu)美的內(nèi)部園林，寧靜的社區(qū)環(huán)境。 層高 約 米 交樓標(biāo)準(zhǔn)正在制定當(dāng)中 ,高標(biāo)準(zhǔn)的 . 大尺度的景觀 .樓間距 25－ 30 米） 戶型面積上 , 雙拼：面積 540 平米 左右 多層 ,180300 平米 . 聯(lián)排 :420－ 450 平米左右 ,兩種戶型 ,端頭 450 平米左右 ,中間 430 平米左右 . 小高層公寓 ,定位為度假和投資的精裝修公寓 ,兩種戶型 ,90 平米左右一居和 130 平米左右兩居 住宅設(shè)計(jì)單位為澳大利亞柏濤 ,在豪宅設(shè)計(jì)方面有豐富的經(jīng)驗(yàn) . 交通介紹： 人車分流，介紹人車分流，強(qiáng)調(diào)豐富的地下車庫及戶戶帶電梯的設(shè)置，以及人車分流對社區(qū)環(huán)境的貢獻(xiàn) 。 1： 的車位比 . 建筑介紹： 全板樓設(shè)計(jì)， 帶電梯，全南北朝向。 別墅 強(qiáng)調(diào)大面寬，大客廳、大主臥、大衣帽間、南向主衛(wèi)。 多層強(qiáng)調(diào)大面寬、大客廳、大主臥、南北通透、內(nèi)部環(huán)境好。 高層強(qiáng)調(diào)大面寬、大客廳、大主臥、南北通透、廣場景觀和海景俱佳。 小高層公寓強(qiáng)調(diào)豪華，面積雖小，定位很高，戶戶看海。 其它樓盤介紹： 見標(biāo)準(zhǔn)說辭 。 公司介紹： 可酌情介紹，華潤集團(tuán)成立于 1938 年，是中國香港及內(nèi)部最具實(shí)力的多元化企業(yè)，在香港有四家上市公司。在內(nèi)地控股華潤錦華，并且是萬科及東阿阿膠的大股東。 華潤置地 地產(chǎn)分布在香港、泰國及內(nèi)地，在內(nèi)地已經(jīng)進(jìn)入 16 個(gè)城市，產(chǎn)品線包括住宅、酒店、商業(yè)、寫字樓，是中國大陸最具實(shí)力的綜合性地產(chǎn)開發(fā)商。 售樓處介紹： 如果客戶問起，可酌情介紹吊燈藝術(shù)品、燈光設(shè)計(jì)、以及現(xiàn)場布置等情況。如果客戶不問，則不用介紹。 售樓處介紹可參照《售樓處明信片》 合作單位介紹 ： 本項(xiàng)目有多家合作單位， 見下表： 凱悅技術(shù)服務(wù) (Hyatt International Technical Services, Inc.) 酒店建筑設(shè)計(jì) 美國 GP 設(shè)計(jì)公司（ Goettsch Partners, Inc.） 酒店室內(nèi)設(shè)計(jì) 新加坡 LTW（ ＋ Wikes Design Works Pte Ltd.） 結(jié)構(gòu)顧問 RBS（廣州容柏生建筑工程設(shè)計(jì)事務(wù)所） 機(jī)電顧問 Meinhardt(香港邁進(jìn)機(jī)電工程顧問有限公司 ) 成本顧問 RLB(Rider Levett Bucknall Limited) 規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國 RTKL 住宅建筑設(shè)計(jì)：澳大利亞柏濤 住宅景觀設(shè)計(jì)：新加坡柏景 住宅室內(nèi)設(shè)計(jì)：臺(tái)灣欣邑 邱德光 住宅戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)： 住宅智能化設(shè)計(jì)： 住宅弱電設(shè)計(jì)： 整合推廣：北京紅鶴