【導讀】星海灣壹號銷售手冊。華潤（大連）有限公司

　　

【正文】 的單元門選配不同類型的鎖具，如電磁鎖，電插鎖，陰極鎖等。 系統(tǒng)功能 對講功 能：實現(xiàn)三方對講 電梯控制：住戶刷卡開門同時呼電梯，非設定樓層不停梯（電梯已經招標完畢，本功能有可能會增加電梯成本）。 密碼功能：住戶擁有公共或私人密碼開門，并且有特殊密碼報警功能，當主人受人脅迫而且開門時，可輸入事先設定的密碼，將報警信號傳至管理中心報警，現(xiàn)場無任何顯示，不驚擾犯罪份子。 監(jiān)視功能：管理中心和業(yè)主可以監(jiān)視單元門口狀況，并具有監(jiān)聽功能。 信息發(fā)布功能：可接受物業(yè)發(fā)來的問候，天氣預報和其他信息． 集成功能：與門禁系統(tǒng)組合使用，可實現(xiàn)刷卡及密碼聯(lián)控。 門禁系統(tǒng) 本項目采用聯(lián)網門禁系統(tǒng)，直接 嵌入到可視對講門口機內。 采用感應式 IC 卡，射頻信號交換數(shù)據(jù)，免接觸，具有高保密、高可靠性，可與停車場管理系統(tǒng)共用一張卡，也可用做會所消費使用。 系統(tǒng)可實現(xiàn)對通道進出權限的管理，邏輯開門功能 。 有訪客時，經住戶確認后，開門同時呼電梯，哪層住戶開門，電梯只在哪個樓層停梯，雙側開門的電梯只開開門住戶的一側。 住戶回家 開車回家：通過遠距離讀卡系統(tǒng)，住戶不停車通過車場道閘，進入車庫。在地下車庫層刷卡通過單元門口門禁，刷卡同時呼叫電梯，住戶直達自家樓層。進入自家后可將家居無線報警系統(tǒng)布防狀態(tài)撤 消，住戶可在家內自由活動。 步行回家：在圍墻管理機上刷卡開門進入小區(qū)，在首層單元門刷卡開門，刷卡同時呼叫電梯。 訪客來訪： 開車來訪：到達小區(qū)入口，通過圍墻管理機，呼叫住戶，經住戶確認后開門，發(fā)放臨時停車卡，車輛進入小區(qū)地庫，通過車位引導及通道指示到達住戶樓下，再次通過地下一層單元門口機呼叫住戶，經住戶確認后開門同時呼叫電梯，電梯只能到達開門住戶的樓層。（別墅開門需要商榷？） 步行來訪：到達小區(qū)入口，通過圍墻管理機，呼叫住戶，經住戶確認后開門，到達住戶樓下通一層單元門口呼 叫住戶，經住戶確認后開門同時呼叫電梯，電梯只能到達開門住戶的樓層。 停車場管理系統(tǒng) 本項目地面無停車場，車輛進入小區(qū)后全部為地下停車。停車場面積較大，住戶均可以從停車場直接乘電梯到達自家所在樓層。 別墅用戶進入地下車庫后，可以采用遙控器開啟自有車庫電動門，實現(xiàn)不停車出入。 與可視對講、門禁系統(tǒng)共用同一張感應式 IC 卡。 停車場管理系統(tǒng)的組成 內部住戶車輛遠距離不停車管理系統(tǒng) 臨時車輛自動發(fā)卡收費管理系統(tǒng) 圖像對比系統(tǒng) 車位分區(qū)引導系統(tǒng)（考慮給臨時客人使用） 第二部分： 信息通訊網絡系統(tǒng) 綜合布線系 統(tǒng) 系統(tǒng)功能 —— 本系統(tǒng)旨在為小區(qū)數(shù)據(jù)及語音業(yè)務傳輸提供模塊化的、靈活可靠的傳輸平臺。并保證用戶訪問 Inter 及多媒體信息平臺的穩(wěn)定性和安全性?；诰C合布線系統(tǒng)業(yè)主可通過無線網絡訪問 Inter 并可通過內網訪問綜合信息服務平臺。 住戶內 —— 戶內語音及數(shù)據(jù)信號均采用超五類非屏蔽雙絞線傳輸。 客廳＼書房設置有信息點，客廳＼書房＼主臥設有語音點。 對于別墅需要增加主衛(wèi)＼視聽室＼健身房等房間的點位． 管理間 —— 室外綜合布線管理間與通訊機房數(shù)據(jù)部分采用兩根光纖連接，一備一用，語音部分采用大對數(shù) 電纜傳輸（按一戶兩部電話考慮）。 通訊機房 —— 網絡及語音交換設備均放置于通訊機房內，室外光纖最終匯聚至通訊機房光纖配線架上 ,并通過核心交換機與外網通信。 計算機網絡 系統(tǒng)功能 — 計算機網絡系統(tǒng)為小區(qū)數(shù)據(jù)傳輸和交換提供可靠穩(wěn)定的通訊平臺。 通訊中心 — 在機房內設置核心數(shù)據(jù)交換處理設備，核心交換機采用雙機熱備方式與主干雙鏈路連接，核心交換機與管理間匯聚交換機采用星型光纖布線方式連接；系統(tǒng)可支持萬兆數(shù)據(jù)處理能力，設置硬件防火墻及防病毒軟件，可為視頻點播等多媒體業(yè)務傳輸提供安全保證。 匯聚機房（管理間） — 機房內設 置可堆疊交換機（支持擴展），匯聚交換機與戶內交換機采用星型光纖布線方式連接。 有線電視系統(tǒng) 大連有線電視網絡傳輸為數(shù)字化電視節(jié)目，用戶須需通過機頂盒收看。 住宅內 — 客廳＼所有臥室設有有線電視點。對于別墅需 要增加主衛(wèi)＼視聽室＼健身房等房間的點位． 利用酒店有線電視資源有待商榷？ 公共信息發(fā)布系統(tǒng) 在小區(qū)會所和各樓一層電梯廳設有顯示器用于信息發(fā)布，讓業(yè)主了解一些天 氣預報、服務信息、公益宣傳等各種公眾信息． 智能信箱系統(tǒng) 每個單元樓梯口地下一層設有這個單元住戶的智能信箱（暫定）； 用戶通過認證識別后， 控制系統(tǒng)自動打開信報箱門（密碼或ＩＣ卡）； 在信箱面板上安裝一個指示燈，告訴用戶信報箱內是否有新的郵件． 第三部分：物業(yè)管理與設備監(jiān)控系統(tǒng)的構成 小區(qū)設備監(jiān)控系統(tǒng) 通過小區(qū) BA 管理平臺，實現(xiàn)小區(qū)的送排風設備、小區(qū)灌溉設備控制和管理，通過地下車庫布置 CO 探測器，實現(xiàn) CO 探測聯(lián)動地下車庫送排風設備，也可以根據(jù)時間程序來設定風機的通風次數(shù)。 公共區(qū)域背景音樂系統(tǒng) 背景音樂主要由音源、前置放大部分、功率放大部分、區(qū)域控制器、揚聲器等組成。 與消防系統(tǒng)聯(lián)動，平時播放輕音樂，營造舒服愜意的環(huán)境，特殊情況發(fā)生時播 放緊急廣播。 揚聲器設置區(qū)域主要為小區(qū)道路，景觀綠地，會所公共區(qū)域及地下車庫。 揚聲器設置原則是與周圍環(huán)境協(xié)調，增進美感。室外音箱均為仿真防水型音箱，會所采用壁畫藝術型音箱，停車場采用壁掛普通音箱。 會所音箱可分區(qū)安裝音控器，根據(jù)需求可自行調節(jié)音量。 無線對講系統(tǒng) 為物業(yè)提供可靠的內部通訊，方便物業(yè)的管理和安保，可以更好的為業(yè)主提供服務． 物業(yè)管理系統(tǒng) 物業(yè)管理軟件： 設備運行管理；綠化工程管理、房產管理；設備故障的報修、維護； 小區(qū)業(yè)主的信息（非私密的） 社區(qū)綜合服務 ：顯示各種小區(qū)概況、歡迎詞、通告 、宣傳標語、展覽活動、廣告宣傳、服務信息、公益宣傳等各種公眾信息的工具 ； 專門面向特定住戶的信息，如信報投遞信息、住戶報修處理、投訴及處理查詢． 八、 銷售說辭 講解重點 在項目講解時，需突出項目獨特性。 項目區(qū)位介紹： 在介紹項目區(qū)位時，強調本項目為大連市 目前地理位置最優(yōu)、景觀資源最佳、規(guī)模最大的綜合性建筑群。是 星海灣區(qū)域最后一塊可供開發(fā)的地塊。 星海灣區(qū)域未來的發(fā)展方向就是大連市乃至東北地區(qū)的金融商務中心。 規(guī)劃介紹： 強調景觀資源最大化及項目的高檔定位。 .強調星海灣唯一 的低密度社區(qū) . 兩條景觀主軸 ,三大景觀節(jié)點 ，完全人車分流，大尺度的內部園林空間。 .戶型面積都為大尺度。 酒店介紹： 在介紹酒店 時 強調 君悅的超五星級 品牌。 華潤大連君悅酒店為中國第五家君悅酒店，君悅酒店將成為東北最高端的五星級酒店，高檔酒店做為一個重要的配套會對業(yè)主提供高品質的服務， 對于高檔酒店對其它物業(yè)的升值作用也需介紹， 如果客戶對于 君悅不了解，可詳細介紹 。 還可以強調酒店設計單位 GP。 住宅介紹： 建筑風格為英式喬治亞建筑風格， 具有對稱、穩(wěn)重的特征。 外立面都為 高檔 石材。 住宅介紹時可強調星海灣密度最低（ 的容積率，多層 ），景觀資源最佳（星海廣場及海景），定位高端（大連乃至全國范圍內品質一流的豪宅），產品線豐富（聯(lián)排、復式、多層、高層、公寓），內部園林豐富（兩條景觀軸，三個景觀節(jié)點、五條看海通道）、舒適性（戶戶帶電梯） 。 產品品質（石材、電梯、空調、防潮防噪音、等等，參見《星海灣壹號賣點梳理》） 聯(lián)排的介紹強調一線海景，超大面寬（ 9 米），帶電梯、贈送兩層地下面積。 多層住宅一排強調海景資源、社區(qū)內部的寧靜氛圍，帶電梯。 多層住宅二排和三排強調良好的景觀，優(yōu)美的內部園林，寧靜的社區(qū)環(huán)境。 層高 約 米 交樓標準正在制定當中 ,高標準的 . 大尺度的景觀 .樓間距 25－ 30 米） 戶型面積上 , 雙拼：面積 540 平米 左右 多層 ,180300 平米 . 聯(lián)排 :420－ 450 平米左右 ,兩種戶型 ,端頭 450 平米左右 ,中間 430 平米左右 . 小高層公寓 ,定位為度假和投資的精裝修公寓 ,兩種戶型 ,90 平米左右一居和 130 平米左右兩居 住宅設計單位為澳大利亞柏濤 ,在豪宅設計方面有豐富的經驗 . 交通介紹： 人車分流，介紹人車分流，強調豐富的地下車庫及戶戶帶電梯的設置，以及人車分流對社區(qū)環(huán)境的貢獻 。 1： 的車位比 . 建筑介紹： 全板樓設計， 帶電梯，全南北朝向。 別墅 強調大面寬，大客廳、大主臥、大衣帽間、南向主衛(wèi)。 多層強調大面寬、大客廳、大主臥、南北通透、內部環(huán)境好。 高層強調大面寬、大客廳、大主臥、南北通透、廣場景觀和海景俱佳。 小高層公寓強調豪華，面積雖小，定位很高，戶戶看海。 其它樓盤介紹： 見標準說辭 。 公司介紹： 可酌情介紹，華潤集團成立于 1938 年，是中國香港及內部最具實力的多元化企業(yè)，在香港有四家上市公司。在內地控股華潤錦華，并且是萬科及東阿阿膠的大股東。 華潤置地 地產分布在香港、泰國及內地，在內地已經進入 16 個城市，產品線包括住宅、酒店、商業(yè)、寫字樓，是中國大陸最具實力的綜合性地產開發(fā)商。 售樓處介紹： 如果客戶問起，可酌情介紹吊燈藝術品、燈光設計、以及現(xiàn)場布置等情況。如果客戶不問，則不用介紹。 售樓處介紹可參照《售樓處明信片》 合作單位介紹 ： 本項目有多家合作單位， 見下表： 凱悅技術服務 (Hyatt International Technical Services, Inc.) 酒店建筑設計 美國 GP 設計公司（ Goettsch Partners, Inc.） 酒店室內設計 新加坡 LTW（ ＋ Wikes Design Works Pte Ltd.） 結構顧問 RBS（廣州容柏生建筑工程設計事務所） 機電顧問 Meinhardt(香港邁進機電工程顧問有限公司 ) 成本顧問 RLB(Rider Levett Bucknall Limited) 規(guī)劃設計：美國 RTKL 住宅建筑設計：澳大利亞柏濤 住宅景觀設計：新加坡柏景 住宅室內設計：臺灣欣邑 邱德光 住宅戶型優(yōu)化設計： 住宅智能化設計： 住宅弱電設計： 整合推廣：北京紅鶴