【正文】 ? 將河水引入地塊營造園林內(nèi)水系； ? 通過水系串聯(lián)項(xiàng)目各小區(qū) ， 各組團(tuán)； ? 在園區(qū)內(nèi)修建園區(qū)湖泊 ， 島嶼； ? 通過引河入地 ， 打造產(chǎn)業(yè)區(qū) “ 歡樂島 ” 2）水的利用 158 3）河道的處理 河道是項(xiàng)目漫長的展示線 ， 也是項(xiàng)目最佳的名片 ， 通過河道的處理 ， 滿足客戶需求同時(shí) ， 更加直觀 ， 更加有效的傳達(dá)項(xiàng)目形象 。 ?改造河道 ， 修建沿河社區(qū)道路 包括商業(yè)步行街 、 車道 、 景觀緩坡 、 親水休閑空間幾個(gè)功能空間； 商業(yè)步行街 車道 親水休閑空間 景觀緩坡 159 通 過雕塑 、 親水小品 、 植被等 使河道成為貴陽一條亮麗的風(fēng)景線； 成為最愜意的休閑區(qū) 。 ?河道是開放的風(fēng)景，也是項(xiàng)目的名片 只有開放給公眾，作為公共空間，才能使項(xiàng)目更有親和力，吸引更多的客群。 160 4）橋的運(yùn)用 橋是河流上的風(fēng)景。利用項(xiàng)目沿河優(yōu)勢，通過不同造型和風(fēng)格的橋， 使之成為項(xiàng)目獨(dú)特的風(fēng)景線，獨(dú)特的標(biāo)識(shí)！ ? 橋連接社區(qū)與外界，方便客戶出行； ? 交通橋，景觀橋打造社區(qū)獨(dú)特風(fēng)景。 161 項(xiàng)目主入口處設(shè)臵凸顯項(xiàng)目形象的標(biāo)志性景觀； 彰顯項(xiàng)目的獨(dú)特形象 。 5）標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)的處理 162 車 水 路 小 河 車 1 2 5 6 9 7 11 12 3 4 8 10 車小 高 層 高 層 小高層 小 高 層 高 層 回 遷 房 花園 洋房 花園洋房 類 別 墅 產(chǎn)業(yè)島 景觀 橋 景觀橋 景觀橋 景觀 橋 交通橋（車行 /人行） 交通橋 （車行 /人行） 主出入口 先期開發(fā)主出入口 次出入口 次出入口 次出入口 初步規(guī)劃建議示意 沿河道路 住宅建議 出入口建議 交通建議 通過進(jìn)一步的規(guī)劃，我們項(xiàng)目的 SWOT 得到明顯的優(yōu)化！ … 營銷策略 項(xiàng)目規(guī)劃 開發(fā)策略 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目運(yùn)作 164 ? 項(xiàng)目體量大，可塑性強(qiáng) ? 距市區(qū)較近，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ? ? 依山傍水的自然環(huán)境較好 W（劣勢） S（優(yōu)勢） ? 區(qū)域整體形象差，市民認(rèn)可度低 ? 商業(yè)體量大，增加運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) ? 住宅體量大，銷售持續(xù)性困難 ? 外部環(huán)境干擾因素突出 ? 戶型配比受限制（ 90/70政策） ? 地塊交通條件差，道路通而不暢 ? 回遷量大，影響項(xiàng)目形象 ? 兩城區(qū)土地供應(yīng)量逐步縮減 ? 城市郊區(qū)化發(fā)展加速，外擴(kuò)性增強(qiáng) ? 貴陽客戶住宅升級(jí)需求逐步增強(qiáng) ? 貴陽客戶購房能力逐步增強(qiáng) ? 潛在供應(yīng)量巨大，未來競爭激烈 ? 品牌開發(fā)商進(jìn)入，競爭水平升級(jí) ? 市場主流產(chǎn)品戶型同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重 ? 調(diào)控政策預(yù)期更加嚴(yán)格 O（機(jī)會(huì)） T（威脅） SWOT SWOT得到明顯優(yōu)化！ 165 E 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)參考 166 龍湖地產(chǎn) 12年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)使其在別墅、花園洋房的設(shè)計(jì)方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。北京的龍湖艷瀾山、香醍漫步及別苑項(xiàng)目將異域風(fēng)情演繹得純粹唯美，堪稱經(jīng)典。其項(xiàng)目在建筑設(shè)計(jì)、園林環(huán)境打造方面的諸多細(xì)節(jié)都值得我們參考與借鑒。 案例參考 167 ? 龍湖艷瀾山 項(xiàng)目位臵：順義后沙峪溫愉河?xùn)|岸 產(chǎn)品類型：聯(lián)排別墅 建筑特點(diǎn)：典型的地中海式建筑 規(guī)劃特點(diǎn)：利用臺(tái)地營造錯(cuò)落有致的視覺感受 168 ? 龍湖艷瀾山 建筑風(fēng)格 采用典型的地中海式建筑，主要表現(xiàn)為三種風(fēng)格 ? 意大利風(fēng)格：運(yùn)用質(zhì)樸自然的石材，建筑弧線的設(shè)計(jì) ? 托斯卡納風(fēng)格：運(yùn)用自然石材顔色協(xié)調(diào)環(huán)境，更多原生態(tài)裝飾 ? 西班牙風(fēng)格：融入陽光原色、融合廊道的巧妙布臵 169 ? 龍湖艷瀾山 園林設(shè)計(jì) 以托斯卡納的園藝手法造園，搭配使用豐富植物種類，利用集中綠地，街區(qū)綠化、私家庭院營造公共又私有，開放又內(nèi)斂的三重景觀。 170 ? 龍湖香醍漫步 /香醍別苑 項(xiàng)目位臵：順義潮白河國家森林公園 產(chǎn)品類型：獨(dú)棟別墅 /花園洋房 建筑特點(diǎn)：典型的地中海式建筑 項(xiàng)目特點(diǎn)：意大利托斯卡納風(fēng)情莊園 171 香醍漫步 香醍別苑 香醍漫步 龍湖香醍 建筑風(fēng)格 采用典型的地中海式建筑風(fēng)格，運(yùn)用多坡 屋頂、西班牙特制 S形瓦、文化石及 STUCCO涂料外墻、加拿大紅雪松木等多種元素構(gòu)造出唯美濃郁的異域風(fēng)情。 172 龍湖香醍 園林設(shè)計(jì) ? 設(shè)計(jì) 14萬平米坡地公園，入口布臵 4000平米綠地，演繹意大利托斯卡納莊園風(fēng)景。 ? 充分利用地塊資源，最大限度的保留原生成樹， ? 選擇同緯度珍稀樹種中的 20年成樹進(jìn)行全冠移栽。 ? 精選各種植物：常綠與落葉樹種 4： 6黃金比例搭配，保證四季常青。 173 龍湖香醍別苑 立面選材 突出特點(diǎn)：以別墅的建筑手法設(shè)計(jì)花園洋房 174 龍湖香醍別苑 建筑立面特點(diǎn) ? 豐富的材質(zhì)運(yùn)用； ? 多層次退臺(tái)設(shè)計(jì)，富于變化的開窗； ? 底層設(shè)私家庭院，一層由庭院入戶。 豐富的材質(zhì)運(yùn)用 多層次退臺(tái)設(shè)計(jì) 一層庭院設(shè)計(jì) 175 ? 首層戶型不僅有私家庭院、還帶下沉式庭院 龍湖香醍別苑 戶型設(shè)計(jì) 首層 地下一層 176 ? 標(biāo)準(zhǔn)層做到 4居均朝南 龍湖香醍別苑 戶型設(shè)計(jì) 標(biāo)準(zhǔn)層 177 ? 頂層戶型均帶花園大露臺(tái) 龍湖香醍別苑 戶型設(shè)計(jì) 頂層 178 代表項(xiàng)目：萬科十七英里 代表項(xiàng)目：金地荔湖城 其它建筑風(fēng)格參考 —— 現(xiàn)代主義風(fēng)格 179 現(xiàn)代中式民居風(fēng)格 代表項(xiàng)目：成都清華坊 180 再造區(qū)域環(huán)境、制項(xiàng)目亮點(diǎn) ?獨(dú)有的 公里中國首條騎江實(shí)木觀光休閑大道； ?改造項(xiàng)目交通要道的橋底環(huán)境，做出 2個(gè)橋底休閑公園； 重點(diǎn)參考案例：廣州星河灣 景觀設(shè)計(jì)參考 181 做足水景文章 ?首期打造一江兩河四湖六大泳池 ，社區(qū)水景面積超過 3萬平米； ?小區(qū)自建水廠，運(yùn)用活水循環(huán)系統(tǒng)進(jìn)行全天候過濾，園區(qū)清水養(yǎng)魚； ?每個(gè)組團(tuán)至少擁有一個(gè)景觀式泳池，免費(fèi)向業(yè)主開放。 重點(diǎn)參考案例：廣州星河灣 景觀設(shè)計(jì)參考 182 營造多層次的豐富園林景致 ?大型集中綠化與 特色異域風(fēng)情園林相結(jié)合 重點(diǎn)參考案例：廣州星河灣 景觀設(shè)計(jì)參考 183 受 90/70政策限制，本項(xiàng)目將有 70%的 90平米以下戶型的產(chǎn)品，其產(chǎn)品理念能否最大限度的滿足目標(biāo)客戶需求將是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。我們?cè)诖藘H提供三種設(shè)計(jì)方向以供參考。 戶型設(shè)計(jì)參考 184 90平米以下的緊湊型三居戶型 戶型點(diǎn)評(píng)： 89平米三居，合理緊湊 擁有觀景大露臺(tái) ，保證舒適度 主臥帶弧形觀景窗 成都臵信麗都花園城 90平米“頭等艙” 185 90平米以下戶型的組合示例 三居 二居 一居建筑面積： 二居建筑面積： 三居建筑面積： 一居 通過在平層戶型的設(shè)計(jì)折分組合，使原本兩個(gè)平層小于 90平米的戶型在組合后為為一套舒適的三居。 ?平層的拆分組合 186 90平米以下戶型的組合示例 躍層（二居）建筑面積： 通過上下樓層戶型設(shè)計(jì)折分組合，使原本兩個(gè)位于上下樓層的小于 90平米的戶型在組合后成為一套躍式舒適形的戶型。 ?上下層的拆分組合 首層 上層 平層（零居）建筑面積： 最后，讓我們對(duì)上述內(nèi)容進(jìn)行整理。 項(xiàng)目定位和開發(fā)策略，解決項(xiàng)目的核心難點(diǎn)！ … 營銷策略 項(xiàng)目規(guī)劃 開發(fā)策略 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目運(yùn)作 189 項(xiàng)目定位和開發(fā)策略，解決項(xiàng)目的核心難點(diǎn) 解決的問題 項(xiàng)目核心難點(diǎn) 擴(kuò)大客戶基數(shù)； √ 1. 項(xiàng)目體量大，如何實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性銷售？ 項(xiàng)目必須被持續(xù)關(guān)注，形成可持續(xù)性客源； √ 進(jìn)行客戶分解，產(chǎn)品分解，化整為零； √ 2. 受 90/70政策嚴(yán)重制約，項(xiàng)目主流產(chǎn)品與當(dāng)前市場主流需求相悖，如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值最大化？ 化零為整，優(yōu)化并進(jìn)行重新組合 √ 打造區(qū)域形象，形成城市亮點(diǎn)； √ 3. 區(qū)域競爭力弱，如何提升區(qū)域競爭力？ 迅速確立項(xiàng)目形象； √ ? 客群定位：跳出貴陽，輻射整個(gè)貴州乃至外省市； ? 打造城市亮點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)品牌酒店； ? 產(chǎn)品定位：高端、超高端產(chǎn)品是形象產(chǎn)品，中端、中高端產(chǎn)品是主流產(chǎn)品； 定位 、 開發(fā) 策 略 ? 開發(fā)策略：形象工程先行 ? 開發(fā)策略：模擬多樓盤 ? 開發(fā)策略：形象工程先行 解決 解決 解決 解決 解決 解決 徹底解決項(xiàng)目核心難點(diǎn)！ 通過進(jìn)一步的規(guī)劃，我們項(xiàng)目的 SWOT 得到明顯的優(yōu)化！ … 營銷策略 項(xiàng)目規(guī)劃 開發(fā)策略 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目運(yùn)作 191 ? 項(xiàng)目體量大，可塑性強(qiáng) ? 距市區(qū)較近，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ? ? 依山傍水的自然環(huán)境較好 W（劣勢） S（優(yōu)勢） ? 區(qū)域整體形象差，市民認(rèn)可度低 ? 商業(yè)體量大，增加運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) ? 住宅體量大，銷售持續(xù)性困難 ? 外部環(huán)境干擾因素突出 ? 戶型配比受限制（ 90/70政策） ? 地塊交通條件差，道路通而不暢 ? 回遷量大，影響項(xiàng)目形象 ? 兩城區(qū)土地供應(yīng)量逐步縮減 ? 城市郊區(qū)化發(fā)展加速，外擴(kuò)性增強(qiáng) ? 貴陽客戶住宅升級(jí)需求逐步增強(qiáng) ? 貴陽客戶購房能力逐步增強(qiáng) ? 潛在供應(yīng)量巨大，未來競爭激烈 ? 品牌開發(fā)商進(jìn)入，競爭水平升級(jí) ? 市場主流產(chǎn)品戶型同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重 ? 調(diào)控政策預(yù)期更加嚴(yán)格 O（機(jī)會(huì)） T（威脅） SWOT SWOT得到明顯優(yōu)化！ 最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的運(yùn)作目標(biāo) 運(yùn)作 目標(biāo) 項(xiàng)目可持續(xù)性銷售 項(xiàng)目價(jià)值最大化 開發(fā)商、項(xiàng)目品牌提升 … 營銷策略 項(xiàng)目規(guī)劃 開發(fā)策略 項(xiàng)目定位 項(xiàng)目運(yùn)作 實(shí)現(xiàn) 193 大船必須尋找藍(lán)海！ 大事件 大視野 大手筆 大發(fā)展 194 應(yīng)用城市運(yùn)營的理念，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)！ 項(xiàng)目 運(yùn)作目標(biāo) 項(xiàng)目可持續(xù)性銷售 項(xiàng)目價(jià)值最大化 開發(fā)商、項(xiàng)目品牌提升 城市運(yùn)營 最終目的 增加城市的綜合競爭力 城市的財(cái)富增加 城市品牌提升 195 后續(xù)提示甲方的考慮及工作 1. 地質(zhì)初勘 2. 高壓線改道 3. 教育用地遷移 4. 道路先行 5. 與相關(guān)部分協(xié)調(diào)林地使用 Thanks.