【正文】 0% —— 預計 20230415之前開盤 西山洋房 13000 10000 13000 毛坯 100% 100 20231126開盤 金地名京 25000 17632（精裝） 25089 精裝 /3000 100% 39 20230125開盤 ? 目前北京市場上帶有 loft產(chǎn)品的項目中， loft產(chǎn)品的價格比同項目平層住宅的價格普遍高出 30%以上。 ? Loft產(chǎn)品裝修標準多數(shù)與平層產(chǎn)品裝修標準相同。 ? 除東闕都尚未開盤外，西山洋房和金地名京的 Loft產(chǎn)品已全部售磬，佳蓮時代廣場的銷售率達到 63%。 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前市場上公寓類產(chǎn)品中，以 loft產(chǎn)品形式較為熱銷。 90 新城順城 立水橋項目 項目名稱 位臵 產(chǎn)權(quán)年限 建筑面積 (㎡ ) 總套數(shù) /loft套數(shù) (套 ) loft主力戶 型 loft總層高(m) 備注 佳蓮時代廣場 昌平區(qū)鼓樓南大街東側(cè) 40年 50000 228/228 4570 20231028開盤 東闕都 東直門橋往東 200米路南側(cè) 50年 34232 214/192 4080 預計 20230415之前開盤 西山洋房 海淀區(qū)阜石路 69號 40年 20230 1256/500 3050 20230623開盤 金地名京 東四環(huán)四惠橋東北角，緊臨 1號地鐵四惠站 70年 120230 986/117 7790 20230125開盤 ? 目前北京市場上帶有 loft產(chǎn)品形式的項目較少，多數(shù)產(chǎn)權(quán)年限為 40或 50年。 ? Loft產(chǎn)品的戶型面積多控制在 90㎡ 以內(nèi)，主力戶型在 3070㎡ 之間。 ? Loft產(chǎn)品的層高多在 ，可以保證增加樓層后使用的舒適度。 loft產(chǎn)品市場稀缺性 —— 產(chǎn)品稀缺，小戶型為主，市場接受度較高 91 新城順城 立水橋項目 本項目商業(yè)改建公寓產(chǎn)品，建議定位方向為“精品小戶型 LOFT公寓 ” 區(qū)域內(nèi)熱銷產(chǎn)品：小戶型公寓 市場熱銷產(chǎn)品類型： LOFT 精品小戶型LOFT公寓 92 新城順城 立水橋項目 本項目 40年產(chǎn)權(quán)公寓產(chǎn)品開發(fā)建議 ? 本項目將部分 40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)改建公寓產(chǎn)品，可有效降低開發(fā)風險，具備市場可行性。 ? 建議開發(fā)酒店式公寓，通過酒店式管理與服務，同奧北地區(qū)其他公寓類產(chǎn)品形成錯位競爭，增加項目附加值。 ? 建議開發(fā)市場稀缺型產(chǎn)品 —— loft公寓，通過 loft產(chǎn)品特有的彈性空間和超高的使用率，與奧北地區(qū)其他公寓類產(chǎn)品形成差異化競爭，提升產(chǎn)品競爭力。 ? 建議 loft產(chǎn)品戶型面積不要過大，控制在 3070平米之間，打造高品質(zhì)、低總價的高性價比產(chǎn)品，提高市場接受度，利于后期銷售。 ? 為降低銷售風險，采用 LOFT與平層公寓結(jié)合：以 LOFT公寓為主，提升項目價值，同時搭配少量平層公寓，控制銷售總價。 因此，建議本項目重點開發(fā) 40年產(chǎn)權(quán)精品小戶型 loft型酒店式公寓，同時搭配少量平層小戶型酒店式公寓。 93 新城順城 立水橋項目 客戶定位 地鐵沿線 年輕的 白領一族 94 新城順城 立水橋項目 緊鄰立水橋地鐵站， 5＃線及 13＃交匯站，交通便利！ 優(yōu)越的交通環(huán)境，勢必吸引依賴地鐵的上班族 中 灘 村 大 街 中灘村南四街 本項目 湯 立 路 城鐵5號線 立水橋站 從本案步行至地鐵站，僅需 10分鐘 項目交通優(yōu)勢 95 新城順城 立水橋項目 本案 亞運村 商務區(qū) 望京 商務區(qū) 東直門 商務區(qū) 西直門 商務區(qū) 中關村 商務區(qū) 王府井 商務區(qū) 目標客群區(qū)域確定 目標客群辦公區(qū) 地鐵車程 亞運村商務區(qū) 10－ 15分鐘 望京商務區(qū) 10－ 15分鐘 中關村商務區(qū) 20－ 25分鐘 西直門商務區(qū) 30－ 35分鐘 東直門商務區(qū) 18－ 20分鐘 王府井商務區(qū) 30－ 35分鐘 便捷的地鐵交通網(wǎng)絡， 幾大商務區(qū)車程均在半小時左右 96 新城順城 立水橋項目 目標客群職業(yè)特征 本案 亞運村 商務區(qū) 望京 商務區(qū) 東直門 商務區(qū) 西直門 商務區(qū) 中關村 商務區(qū) 王府井 商務區(qū) IT、電子、電訊從業(yè)人員 高科技研發(fā)人員 金融保險、傳播、物流、制造業(yè)等 大中型國企、外企從業(yè)人員 公司職員，白領一族 97 新城順城 立水橋項目 住宅客戶特征分析 3045歲是目標客群， 三口之家是主要家庭結(jié)構(gòu)； ?受教育程度較高； ?具有一定的生活閱歷，他們穩(wěn)重，有自己獨特的見解和追求； ?經(jīng)常使用電腦和網(wǎng)絡； ?他們工作相對穩(wěn)定，但工作壓力相對較大，工作是他們生活的重點； ?七十年代人群是主流，在理想和現(xiàn)實之中肩負家庭責任； ?處于育齡階段，因此對于教育的關注強烈； ?購房考慮層面增多， 自住是主要購買目的 居住環(huán)境、教育環(huán)境、交通環(huán)境等都是考慮的重點。 98 新城順城 立水橋項目 酒店式公寓客戶特征分析 —— 居住型客戶 2530歲是目標客群， 80后是他們身上的時代烙??； 他們中大部分人是獨身子女； ?文化教育程度相對較高； ?他們畢業(yè)離校不久，積蓄不多，但渴望擁有自己的家； ?他們工作不一定穩(wěn)定，在購房中，父母支持占較大比例； ?網(wǎng)絡充斥他們的生活 ； ?他們厭煩擁堵交通，依賴快速的地鐵交通； ?他們年輕、富有激情和活力，自我意識強，往往有著積極樂觀的態(tài)度； ?第一次臵業(yè)將是主導，但這只是他們的過渡性住房，一旦他們經(jīng)濟實力允許，會二次臵業(yè)； 自住的便利和未來的投資性是他們關注的重點 99 新城順城 立水橋項目 酒店式公寓客戶特征分析 —— 商住型客戶 由于項目酒店式公寓為商業(yè)立項，在產(chǎn)品形式上采用 LOFT設計， 因此，能夠吸引年輕的創(chuàng)業(yè)客群 ?從職業(yè)上看，他們歸為四類行業(yè) 1）裝飾、廣告等與會展經(jīng)濟相關的一些行業(yè)公司； 2）律師、作家等自由職業(yè)者； 3）房地產(chǎn)經(jīng)紀、會計法律等咨詢公司 4）網(wǎng)絡經(jīng)濟從業(yè)者，； ?主要特征： 1） 25－ 35歲是主流人群； 2）他們年輕富有闖勁兒； 3）基本上為自主創(chuàng)業(yè)，公司規(guī)模小，考慮商住同區(qū)； 4）對交通要求高 可商可住，具有投資性是考慮的重點 100 新城順城 立水橋項目 項目情況分析 1 項目定位建議 4 項目 SWOT 分析 2 區(qū)域市場研究 3 項目總體規(guī)劃建議 5 101 新城順城 立水橋項目 產(chǎn)品規(guī)劃建議 一． 獨立商業(yè)以餐飲業(yè)為主，沿主要道路排列； 二． 以中間景觀帶將商業(yè)區(qū)、雙限商品房區(qū)域與酒店式公寓、商品房區(qū)域有機分離，以保證酒店式公寓及商品房業(yè)主的居住品質(zhì)； 三． 酒店式公寓靠近社區(qū)入口，方便小型辦公的出入，同時降低人流對商品房業(yè)主的影響； 四． 將社區(qū)內(nèi)綜合條件最好的區(qū)域，建設商品房 102 東小口鎮(zhèn)政府 中 灘 村 大 街 獨 立 商 業(yè)：約 4000㎡ 雙限房： 約 40000㎡ 酒 店 式 公 寓： 約 20230㎡ 普品房： 約 16000㎡ 社區(qū)主 入口 一． 雙限房與酒店式公寓、商品房以景觀帶進行分隔，分別在社區(qū)西側(cè)設立入口； 二． 同時以不同的外立面設計對雙限房、酒店式公寓及商品房進行區(qū)分； 三． 社區(qū)主入口位于地塊西側(cè)中部，由社區(qū)入口至地塊東側(cè)，形成社區(qū)中心景觀帶，將兩個區(qū)域有機分隔； 四． 獨立商業(yè)位于地塊北側(cè)，沿中灘村大街排列； 五． 獨立商業(yè)南側(cè)為雙限商品房區(qū)域，北至獨立商業(yè)，南至社區(qū)中心景觀帶 六． 社區(qū)中心景觀帶南側(cè)為酒店式公寓區(qū)域 七． 幼兒園東側(cè)為普通商品區(qū)域 雙限房主入口 項目規(guī)劃原則： 103 新城順城 立水橋項目 通過 中心景觀帶， 對兩限房和酒店式公寓、商品房進行有效分隔。 景觀帶局部設計示意 以景觀帶進行區(qū)域分隔，通過外立面及材質(zhì)與雙限房進行區(qū)隔， 保證酒店式公寓及商品房的居住品質(zhì) 104 新城順城 立水橋項目 ?總建筑面積： 約 4000㎡； ?商鋪分割： 40平米為基礎單元，預留可組合性； ?產(chǎn)品形態(tài)：平層 臨街鋪面和 1托 2中小型商業(yè)； ?空間進深： 10米左右，以保證商業(yè)使用性。 ?設計要點：柱距最小 8米， 最小面寬保證 4米，非臨街面可以考慮架空層以降低商鋪進深；預留餐飲的設備要求。 ?客群定位： 主要消費客群定位于本社區(qū)、周邊居民、過往人流和一些目標性消費客源； ?功能定位： 充分借助于龍德廣場、北方明珠、明天商業(yè)街、奧北辣街積累的市場知名度和人氣，在業(yè)態(tài)定位、檔次、組合和規(guī)模等形成良性互補，共同滿足消費者的需求。 獨立商業(yè)：約 4000㎡ 雙限商品房 酒 店 式 公 寓 社區(qū)主 入口 雙限房主入口 商鋪產(chǎn)品建議： 105 新城順城 立水橋項目 商業(yè)街示意圖： 106 新城順城 立水橋項目 ?總建筑面積： 約 16000㎡； ?戶型朝向： 建議盡量為正南正北朝向； ?戶型面積： 以 120140㎡左右三居為主； ?標準層戶數(shù)： 一梯二戶； 臨 街 商 業(yè) 雙限商品房 酒 店 式 公 寓 商品房： 約 16000㎡ 社區(qū)主 入口 雙限房主入口 商品房定位建議 ： 107 新城順城 立水橋項目 商品房戶型示例： 戶型建筑面積： 130135㎡，面寬 10米左右，進深 14米左右 108 新城順城 立水橋項目 ?總建筑面積約 20230㎡； ?以 LOFT產(chǎn)品為主，在滿足日照的前提下用足限高，如無法滿足雙限房日照的情況下，采用 LOFT公寓與平層小戶型公寓搭配設計； ?建筑外型現(xiàn)代，立面風格與商品房協(xié)調(diào)。 臨 街 商 業(yè) 雙限商品房 酒 店 式 公 寓： 約 20230㎡ 商品房 社區(qū)主 入口 雙限房主入口 酒店式公寓產(chǎn)品建議： 109 新城順城 立水橋項目 LOFT公寓產(chǎn)品： ?層高建議 ； ?銷售面積以 4050㎡左右（使用面積約 7080㎡左右 ）為主，占 LOFT公寓整體面積 60%左右，盡量做到戶型的可組合性； ?少量銷售面積在 70㎡左右（使用面積約 100110㎡左右 ），約占 LOFT公寓整體面積 40%左右； ?毛坯交房； ?預留樓梯及二層結(jié)構(gòu)預埋件，送隔層隔層鋼板； ?二層預留上下水管道； ?盡可能采用單側(cè)走廊設計，保證二層可南北通透，提高居住舒適性。 110 新城順城 立水橋項目 二層 一層 建筑面積： ㎡ / 套內(nèi)面積： ㎡ / 贈送面積： ㎡（部分挑空） LOFT酒店式公寓戶型示例： 111 新城順城 立水橋項目 金地名京 LOFT戶型樣板間實景 112 新城順城 立水橋項目 臨 街 商 業(yè) 雙限商品房 酒 店 式 公 寓： 約 20230㎡ 商品房 社區(qū)主 入口 雙限房主入口 平層公寓產(chǎn)品： ?層高為 ； ?銷售面積全部為 40㎡以下，盡量做到戶型的可組合性； ?毛坯交房。 113 新城順城 立水橋項目 平層酒店式公寓戶型示例： 114 新城順城 立水橋項目 待 續(xù)！ 二 OO八年四月 思源經(jīng)紀 /立水橋項目組 THANKS！ 115 新城順城 立水橋項目 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. 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