【正文】 2022年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 土地市場(chǎng) 商品房市場(chǎng) 政策小結(jié) ?0607年，武清的市場(chǎng)供應(yīng)在整體供應(yīng)增長(zhǎng)的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供應(yīng)比例，并且在郊縣的整體供應(yīng)中占據(jù)較大比例。 ?天津市居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)， 07年供應(yīng)量更是大幅增長(zhǎng)，郊縣供應(yīng)量的持續(xù)增長(zhǎng)是主要的作用力，而環(huán)城四區(qū)供應(yīng)量基本保持穩(wěn)定市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)比例則持續(xù)減少。 ?0607年武清居住用地單畝價(jià)格持續(xù)走高， 07年價(jià)格接近 06年價(jià)格的 8倍，并高于天津市場(chǎng)平均水平。 ?2022年天津市商品房成交量、成交均價(jià)保持快速的增長(zhǎng)。 ?受宏觀調(diào)控政策影響，成交量在 9月出現(xiàn)萎縮，而成家均價(jià)依舊持續(xù)上升，未得到有效控制。 ?金融、土地等綜合政策的相繼登臺(tái)，對(duì)抑制投資產(chǎn)生的一定效果，卻未能抑制百姓最關(guān)心的價(jià)格，市場(chǎng)購(gòu)房者多數(shù)持觀望態(tài)度。 2022年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 武清商品住宅市場(chǎng)土地交易情況 ?武清房地產(chǎn)市場(chǎng) 2022年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場(chǎng)情況 ?武清房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 2022年 1月 0607年武清居住用地供應(yīng)及單畝價(jià)格對(duì)比 ? 0607年，武清區(qū)居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)。 06年供應(yīng)量約 ， 07年供應(yīng)量迅速增至 ， 07年的供應(yīng)量約為 06年的 4倍 ，增長(zhǎng)迅速。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒(méi)有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 ? 在供應(yīng)量快速增加的情況下，每畝的成交價(jià)格卻實(shí)現(xiàn)了更加快速的增長(zhǎng)。由 06年的 /畝增至 07年的 /畝，07年價(jià)格約為 06年價(jià)格的 8倍 ，可見市場(chǎng)需求旺盛。 供應(yīng)量呈迅速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，價(jià)格同時(shí)隨市增長(zhǎng) 2022年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)對(duì)比 ? 06年武清區(qū)居住用地供應(yīng)約 ，而 07年此數(shù)據(jù)已達(dá) ，從整體上看， 武清區(qū)整體居住市場(chǎng)將在未來(lái)出現(xiàn) 12年出現(xiàn)高峰。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒(méi)有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 ? 據(jù)我司由武清區(qū)土地管理中心了解到的情況： 2022年，武清城區(qū)及開發(fā)區(qū)尚沒(méi)有新增的居住用地規(guī)劃，新增供應(yīng)將集中于各個(gè)下屬村鎮(zhèn)。 ? 同時(shí)， 07年市場(chǎng)供應(yīng)量的增加也體現(xiàn)了武清的城市化進(jìn)程在 07年進(jìn)一步加速。 2022年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)對(duì)比 數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 雖然 07年武清城區(qū)的居住供應(yīng)量占到了全區(qū)供應(yīng)量的 %，但值得注意的是： 07年城區(qū)全部的居住供應(yīng)量均來(lái)自本項(xiàng)目。 從 0607年的整體情況看，居住用地供應(yīng)分布比較分散，但 每年都出現(xiàn)了一個(gè)供應(yīng)量較為集中的區(qū)域， 06年為河西務(wù)，而 07年則為武清城區(qū)。 本項(xiàng)目 未來(lái)武清居住用地主要集中在城區(qū)外，城區(qū)內(nèi)供應(yīng)有限 2022年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 武清商品住宅市場(chǎng)土地交易情況 ?武清房地產(chǎn)市場(chǎng) 2022年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場(chǎng)情況 ?武清房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 2022年 1月 2022年武清商品房市場(chǎng)成交量及價(jià)格走勢(shì) ? 2022年武清區(qū)自銷售旺季 5月份以來(lái)，成交面積快速上揚(yáng)，并一直保持較高的成交水平，市場(chǎng)需求旺盛程度可見一斑。 ? 隨著市場(chǎng)熱度的提升，年中武清商品房成交價(jià)格較年初有明顯提升。而 10月份以來(lái)，受政策及銷售淡季的綜合影響，市場(chǎng)熱度稍有回落，成交均價(jià)已基本與年初持平。 進(jìn)入 07后武清市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，商品住宅成交量及價(jià)格漲勢(shì)明顯，年末市場(chǎng)熱度受政策及淡季綜合影響有回落跡象 2022年 1月 武清目前項(xiàng)目主要分布在武清城區(qū)，且與本項(xiàng)目處于同一區(qū)域范圍。 武清主要在售項(xiàng)目 —— 項(xiàng)目分布 項(xiàng)目名稱 位臵 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 雍陽(yáng)道與京津公路交口 武清城區(qū) 第 6城 武清京津公路與前進(jìn)道交口 北岸尚城 武清雍陽(yáng)西道與翠通路交口 東籬 19英里 東籬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 轄區(qū)村鎮(zhèn) 陽(yáng)光家園 武清陳嘴鎮(zhèn) 本案 第六城 北岸尚城 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 因此，我們將研究的重點(diǎn)放在武清城區(qū)范圍內(nèi)的項(xiàng)目 2022年 1月 物業(yè)名稱 整體供應(yīng)量 （平米） 市場(chǎng)存量 （平米） 銷售率 月均消化量 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 第 6城 70萬(wàn)（住宅 35萬(wàn)，商業(yè) 35萬(wàn)） 約 （住宅） 50% 一期 、 二期 、 三期 08年底 北岸尚城 20萬(wàn) 約 8萬(wàn) 60% 1萬(wàn)平米 09年底 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 16萬(wàn) 約 14萬(wàn) 約 10% —— 08年底 武清主要在售項(xiàng)目 —— 供應(yīng)規(guī)模 目前，區(qū)域內(nèi)的主要在售項(xiàng)目已經(jīng)接近銷售的中后期，只有京津時(shí)尚廣場(chǎng)本月剛剛開盤，后期的供應(yīng)較充足。 從已經(jīng)統(tǒng)計(jì)出的項(xiàng)目情況來(lái)看，第 6城、北岸尚城的月均消化量都在 1萬(wàn)平米以上，消化速度較快、周期較短。 當(dāng)前市場(chǎng)整體存量 約為３９．５萬(wàn) 平米，約計(jì)消化至０９年 從以上幾個(gè)項(xiàng)目 消化量看，本案 預(yù)計(jì)銷售６年 2022年 1月 武清主要在售項(xiàng)目 —— 建筑形式 物業(yè)名稱 建筑形式 層數(shù) 備注 第 6城 高層、多層（主要形 式） 5層、 7層、 11層 住宅與商業(yè)體量相等 北岸尚城 高層、多層（主要形式） 5層、 7層、 24層 住宅與少量商業(yè)（高層地上與商業(yè)街， 2萬(wàn)平米左右） 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 高層 12層 商住公寓（ 40年）、商業(yè) 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目多數(shù)以 57層的建筑為主要形式， 高層建筑較少 。 隨著區(qū)域的發(fā)展和規(guī)劃要求，目前在售項(xiàng)目均有 商業(yè)配套 ，表現(xiàn)尤為突出的是第 6城，其商業(yè)體量已達(dá)到項(xiàng)目總體量的 50%。 2022年 1月 松鶴園：高層 18層、多層4層（主要） 附：區(qū)域其他主要項(xiàng)目建筑形式 頤安花園： 9層、 6層（主要） 城市藝墅： 6層 注：據(jù)了解，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品還有一個(gè)特殊的特點(diǎn) —— 一層被當(dāng)?shù)厝私袨椤暗叵率摇?，存放車輛或雜物，主要為了滿足當(dāng)?shù)厝舜娣烹s物的生活習(xí)慣而建，需要客戶進(jìn)行購(gòu)買，有些項(xiàng)目要求客戶必須購(gòu)買，例如第 6城，儲(chǔ)藏室銷售價(jià)格為 3500元 /平米。 許多當(dāng)?shù)厝吮仨氁小暗叵率?” 的儲(chǔ)物功能。 棲仙公寓： 6層（主要）、 1 124層（西區(qū)） 2022年 1月 物業(yè)名稱 商業(yè)形式 整體面積 單位面積 銷售均價(jià)（元 /平米） 第 6城 商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街 35萬(wàn)平米 30200平米 一層 ，整體 80009000 北岸尚城 底商、小型商業(yè)街 2萬(wàn)余平米 最小 3040平米 2萬(wàn) 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 底商 3萬(wàn) 406000平米 一層 ，二層 ，三層 7500 附：武清主要在售項(xiàng)目商業(yè)情況 注：值得注意的是，第 6城建有室內(nèi)滑雪場(chǎng)、百貨、餐飲、電影院等，且整體商業(yè)體量大，但目前 的招商情況良好。 一期 06年 10月底銷售以來(lái)，銷售率達(dá) 95%以上；二期自 07年 5月銷售以來(lái)也已銷售 80%以上。 今后，其商業(yè)的開業(yè)經(jīng)營(yíng)必定為區(qū)域的娛樂(lè)、生活等配套環(huán)境帶來(lái)進(jìn)一步的提升，使城市氛圍更濃。 2022年 1月 武清主要在售項(xiàng)目 —— 戶型結(jié)構(gòu) 物業(yè)名稱 梯戶 戶型面積 第 6城 1梯 3戶 一室， 60平米；二室， 100平米；三室， 1 1 150平米 北岸尚城 1梯 2戶 二室， 110130平米 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 2梯 4戶 二室， 1 120平米； 三室， 150平米；四室， 180200平米 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目產(chǎn)品舒適度較高，單層戶數(shù)少，戶型面積普遍較大，只有第 6城規(guī)劃有 90平米以下的戶型。 2022年 1月 武清主要在售項(xiàng)目 —— 價(jià)格特征及開發(fā)商品牌 物業(yè)名稱 銷售均價(jià) （元 /平米） 年度價(jià)格漲 幅 開發(fā)商品牌 第 6城 5500 83% 天津優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展集團(tuán)有限公司 北岸尚城 6000 100% 天津凱德恒業(yè)臵地有限公司 （天津市政投資下屬子公司） 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 5500 —— 天津中房雍陽(yáng)臵業(yè)有限公司 （中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)下屬公司） 市場(chǎng)價(jià)格漲勢(shì)劇烈 目前，武清主要在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)已達(dá) 55006000元 /平米，據(jù)調(diào)研了解第 6城最高價(jià)已達(dá) 6800元 /平米。 根據(jù)我司一直以來(lái)對(duì)市場(chǎng)的跟蹤情況，年初武清城區(qū)主要在售項(xiàng)目的均價(jià)約 3000元 /平米，07年年度價(jià)格漲幅劇烈。 實(shí)力開發(fā)商開始搶灘市場(chǎng) 越來(lái)越多的實(shí)力開發(fā)商進(jìn)入武清市場(chǎng)，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)開發(fā)商的品牌、經(jīng)驗(yàn)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)開始。 2022年 1月 武清主要在售項(xiàng)目客戶構(gòu)成 城區(qū)及 北岸尚城 ? 客戶構(gòu)成： 當(dāng)?shù)鼐用?+下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民 +京津等外地投資客戶 ?客戶比例： 5： 3： 2 ?主力客戶：當(dāng)?shù)刈杂酶纳疲ü珓?wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主） 當(dāng)?shù)馗纳菩涂蛻羰窃谑垌?xiàng)目的主要購(gòu)買者 第 6城 ?客戶構(gòu)成：當(dāng)?shù)鼐用?+下屬市鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)移民 +京津等外地投資客戶 ?客戶比例： 6： 3： 1 ?主力客戶：當(dāng)?shù)刈杂酶纳疲ü珓?wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主） 注：由于京津時(shí)尚廣場(chǎng)剛剛開盤，其客戶尚沒(méi)有表現(xiàn)出明顯的結(jié)構(gòu)特征，此處暫不對(duì)其進(jìn)行分析。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及中心鎮(zhèn)的相對(duì)成熟的外力，有力的吸引了下屬鎮(zhèn)市的產(chǎn)業(yè)人口 京津等外地客戶有一定比例，但非現(xiàn)在市場(chǎng)上的購(gòu)買主力 2022年 1月 武清主要在售項(xiàng)目 —— 小結(jié) 小結(jié)一 區(qū)域市場(chǎng)以低密度、大戶型面積的舒適產(chǎn)品為主流產(chǎn)品。 小結(jié)二 “ 地下室 ” 在當(dāng)?shù)乇黄毡榻邮?，?duì)當(dāng)?shù)鼐用竦挠绊懮醮蟆? 小結(jié)三 07年全年價(jià)格漲勢(shì)猛烈，已接近環(huán)城四區(qū)，對(duì)后期價(jià)格增長(zhǎng)產(chǎn)生一定壓力。 小結(jié)四 由于區(qū)域正在高速發(fā)展中，商業(yè)配套在項(xiàng)目中已漸漸由無(wú)到有，由“配角”走向相輔相承的重要部分。 小結(jié)五 實(shí)力開發(fā)商開始進(jìn)入武清市場(chǎng)，以成熟區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展看，開發(fā)商實(shí)力、經(jīng)驗(yàn)將成為將來(lái)樹立產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的又一砝碼。 小結(jié)六 區(qū)域內(nèi)的主要客戶以公務(wù)員、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為主，投資客戶及外地客戶未能成為目前市場(chǎng)主力客戶。 2022年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 武清商品住宅市場(chǎng)土地交易情況 ?武清房地產(chǎn)市場(chǎng) 2022年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場(chǎng)情況 ?武清房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 2022年 1月 武清核心區(qū)域二手房市場(chǎng)情況 注：由于武清其他區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于起步階段，因此，這里僅對(duì)武清核心區(qū)域二手房市場(chǎng)進(jìn)行簡(jiǎn)單分析 武清核心區(qū)域：武清城區(qū)、開發(fā)區(qū) ?二手房售價(jià)：均價(jià) 51005300元 /平米 ?典型項(xiàng)目： 棲仙公寓： 55006000元 /平米 杏林公寓： 5000元 /平米 翠景花園： 5500元 /平米 和平里： 5000元 /平米 廣廈里： 4900元 /平米 頤安小區(qū)： 4900元 /平米 ?二手房租價(jià)：均價(jià) 10001500元 /月（ 100120平米） ?典型項(xiàng)目： 翠亨花園： 1000元 /月 城市藝墅： 1500元 /月 對(duì)比二手房與商品房?jī)r(jià)格，可以看出目前市場(chǎng)的平均價(jià)格水平應(yīng)在５３００左右． 2022年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 武清商品住宅市場(chǎng)土地交易情況 ?武清房地產(chǎn)市場(chǎng) 2022年商品房交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場(chǎng)情況 ?武清房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 2022年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 土地市場(chǎng) 商品房市場(chǎng) 0607武清居住市場(chǎng)整體供應(yīng)分布較為分散，各下屬村鎮(zhèn)分布較多。 未來(lái)城區(qū)供應(yīng)量有限， 07年本案是武清區(qū)域內(nèi)較大項(xiàng)目、是城區(qū)新增的唯一的居住用地，體量大。 全年保持著較高的成交量，市場(chǎng)吸納量一直保持較高水平。 07年價(jià)格增速劇烈，翻倍增長(zhǎng)，已基本與北辰持平，相對(duì)近郊四區(qū)，其價(jià)格吸引力有減弱趨勢(shì)。 2022年，武清城區(qū)及開發(fā)區(qū)尚沒(méi)有新增的居住用地規(guī)劃，新增供應(yīng)將集中于各個(gè)下屬村鎮(zhèn)。 商品房市場(chǎng) 07年二手房市場(chǎng)隨行就市，借區(qū)域商品房市場(chǎng)的火爆形式，迅速發(fā)展。 目前，核心區(qū)域二手房?jī)r(jià)格已接近新建商品房?jī)r(jià)格。 2022年 1月 項(xiàng)目本體分析 目標(biāo)客戶初步判斷 2022年 1月 尋找最有價(jià)值客戶，我們的準(zhǔn)備： 為了對(duì)當(dāng)前以及未來(lái)的市場(chǎng)、客戶情況有深入的了解和把握，為定位工作奠定基礎(chǔ)，我們對(duì)區(qū)域現(xiàn)狀客戶進(jìn)行了有針對(duì)性地調(diào)研工作。 希望通過(guò)調(diào)研工作，能夠準(zhǔn)確高效的尋找到我們的高價(jià)值客戶，并有針對(duì)的進(jìn)行市場(chǎng)定位工