【正文】 希望通過調研工作，能夠準確高效的尋找到我們的高價值客戶，并有針對的進行市場定位工作。 目前，核心區(qū)域二手房價格已接近新建商品房價格。 2022年，武清城區(qū)及開發(fā)區(qū)尚沒有新增的居住用地規(guī)劃，新增供應將集中于各個下屬村鎮(zhèn)。 全年保持著較高的成交量，市場吸納量一直保持較高水平。 2022年 1月 武清住宅房地產市場分析 ? 武清商品住宅市場土地交易情況 ?武清房地產市場 2022年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場情況 ?武清房地產市場小結 2022年 1月 武清核心區(qū)域二手房市場情況 注：由于武清其他區(qū)域房地產發(fā)展處于起步階段，因此，這里僅對武清核心區(qū)域二手房市場進行簡單分析 武清核心區(qū)域：武清城區(qū)、開發(fā)區(qū) ?二手房售價：均價 51005300元 /平米 ?典型項目： 棲仙公寓： 55006000元 /平米 杏林公寓： 5000元 /平米 翠景花園： 5500元 /平米 和平里： 5000元 /平米 廣廈里： 4900元 /平米 頤安小區(qū)： 4900元 /平米 ?二手房租價：均價 10001500元 /月（ 100120平米） ?典型項目： 翠亨花園： 1000元 /月 城市藝墅： 1500元 /月 對比二手房與商品房價格，可以看出目前市場的平均價格水平應在５３００左右． 2022年 1月 武清住宅房地產市場分析 ? 武清商品住宅市場土地交易情況 ?武清房地產市場 2022年商品房交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場情況 ?武清房地產市場小結 2022年 1月 武清住宅房地產市場小結 土地市場 商品房市場 0607武清居住市場整體供應分布較為分散，各下屬村鎮(zhèn)分布較多。 小結五 實力開發(fā)商開始進入武清市場，以成熟區(qū)域市場發(fā)展看，開發(fā)商實力、經(jīng)驗將成為將來樹立產品優(yōu)勢的又一砝碼。 小結三 07年全年價格漲勢猛烈，已接近環(huán)城四區(qū)，對后期價格增長產生一定壓力。 產業(yè)結構調整及中心鎮(zhèn)的相對成熟的外力，有力的吸引了下屬鎮(zhèn)市的產業(yè)人口 京津等外地客戶有一定比例，但非現(xiàn)在市場上的購買主力 2022年 1月 武清主要在售項目 —— 小結 小結一 區(qū)域市場以低密度、大戶型面積的舒適產品為主流產品。 實力開發(fā)商開始搶灘市場 越來越多的實力開發(fā)商進入武清市場，區(qū)域市場內開發(fā)商的品牌、經(jīng)驗競爭已經(jīng)開始。 2022年 1月 武清主要在售項目 —— 價格特征及開發(fā)商品牌 物業(yè)名稱 銷售均價 （元 /平米） 年度價格漲 幅 開發(fā)商品牌 第 6城 5500 83% 天津優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展集團有限公司 北岸尚城 6000 100% 天津凱德恒業(yè)臵地有限公司 （天津市政投資下屬子公司） 京津時尚廣場 5500 —— 天津中房雍陽臵業(yè)有限公司 （中國房地產開發(fā)集團下屬公司） 市場價格漲勢劇烈 目前，武清主要在售項目的銷售均價已達 55006000元 /平米，據(jù)調研了解第 6城最高價已達 6800元 /平米。 今后，其商業(yè)的開業(yè)經(jīng)營必定為區(qū)域的娛樂、生活等配套環(huán)境帶來進一步的提升，使城市氛圍更濃。 棲仙公寓： 6層（主要）、 1 124層（西區(qū)） 2022年 1月 物業(yè)名稱 商業(yè)形式 整體面積 單位面積 銷售均價（元 /平米） 第 6城 商業(yè)廣場、商業(yè)街 35萬平米 30200平米 一層 ，整體 80009000 北岸尚城 底商、小型商業(yè)街 2萬余平米 最小 3040平米 2萬 京津時尚廣場 底商 3萬 406000平米 一層 ，二層 ，三層 7500 附：武清主要在售項目商業(yè)情況 注：值得注意的是，第 6城建有室內滑雪場、百貨、餐飲、電影院等，且整體商業(yè)體量大，但目前 的招商情況良好。 2022年 1月 松鶴園：高層 18層、多層4層（主要） 附：區(qū)域其他主要項目建筑形式 頤安花園： 9層、 6層（主要） 城市藝墅： 6層 注：據(jù)了解，當?shù)禺a品還有一個特殊的特點 —— 一層被當?shù)厝私袨椤暗叵率摇保娣跑囕v或雜物，主要為了滿足當?shù)厝舜娣烹s物的生活習慣而建，需要客戶進行購買，有些項目要求客戶必須購買，例如第 6城，儲藏室銷售價格為 3500元 /平米。 當前市場整體存量 約為３９．５萬 平米，約計消化至０９年 從以上幾個項目 消化量看，本案 預計銷售６年 2022年 1月 武清主要在售項目 —— 建筑形式 物業(yè)名稱 建筑形式 層數(shù) 備注 第 6城 高層、多層（主要形 式） 5層、 7層、 11層 住宅與商業(yè)體量相等 北岸尚城 高層、多層（主要形式） 5層、 7層、 24層 住宅與少量商業(yè)（高層地上與商業(yè)街， 2萬平米左右） 京津時尚廣場 高層 12層 商住公寓（ 40年）、商業(yè) 區(qū)域內在售項目多數(shù)以 57層的建筑為主要形式， 高層建筑較少 。 武清主要在售項目 —— 項目分布 項目名稱 位臵 京津時尚廣場 雍陽道與京津公路交口 武清城區(qū) 第 6城 武清京津公路與前進道交口 北岸尚城 武清雍陽西道與翠通路交口 東籬 19英里 東籬現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)區(qū) 轄區(qū)村鎮(zhèn) 陽光家園 武清陳嘴鎮(zhèn) 本案 第六城 北岸尚城 京津時尚廣場 因此，我們將研究的重點放在武清城區(qū)范圍內的項目 2022年 1月 物業(yè)名稱 整體供應量 （平米） 市場存量 （平米） 銷售率 月均消化量 開盤時間 入住時間 第 6城 70萬（住宅 35萬，商業(yè) 35萬） 約 （住宅） 50% 一期 、 二期 、 三期 08年底 北岸尚城 20萬 約 8萬 60% 1萬平米 09年底 京津時尚廣場 16萬 約 14萬 約 10% —— 08年底 武清主要在售項目 —— 供應規(guī)模 目前，區(qū)域內的主要在售項目已經(jīng)接近銷售的中后期，只有京津時尚廣場本月剛剛開盤，后期的供應較充足。而 10月份以來，受政策及銷售淡季的綜合影響，市場熱度稍有回落，成交均價已基本與年初持平。 本項目 未來武清居住用地主要集中在城區(qū)外，城區(qū)內供應有限 2022年 1月 武清住宅房地產市場分析 ? 武清商品住宅市場土地交易情況 ?武清房地產市場 2022年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場情況 ?武清房地產市場小結 2022年 1月 2022年武清商品房市場成交量及價格走勢 ? 2022年武清區(qū)自銷售旺季 5月份以來，成交面積快速上揚，并一直保持較高的成交水平，市場需求旺盛程度可見一斑。 2022年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應對比 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 雖然 07年武清城區(qū)的居住供應量占到了全區(qū)供應量的 %，但值得注意的是： 07年城區(qū)全部的居住供應量均來自本項目。 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒有居住用地供應，因此此處只考慮 0607年情況 ? 據(jù)我司由武清區(qū)土地管理中心了解到的情況： 2022年，武清城區(qū)及開發(fā)區(qū)尚沒有新增的居住用地規(guī)劃，新增供應將集中于各個下屬村鎮(zhèn)。由 06年的 /畝增至 07年的 /畝，07年價格約為 06年價格的 8倍 ，可見市場需求旺盛。 06年供應量約 ， 07年供應量迅速增至 ， 07年的供應量約為 06年的 4倍 ，增長迅速。 ?金融、土地等綜合政策的相繼登臺，對抑制投資產生的一定效果，卻未能抑制百姓最關心的價格，市場購房者多數(shù)持觀望態(tài)度。 ?2022年天津市商品房成交量、成交均價保持快速的增長。 ?天津市居住用地供應量持續(xù)增長， 07年供應量更是大幅增長，郊縣供應量的持續(xù)增長是主要的作用力，而環(huán)城四區(qū)供應量基本保持穩(wěn)定市內六區(qū)供應比例則持續(xù)減少。 ? 其次，國家出臺的相關調控政策使得部分購房者產生了房價下跌的心理預期，這也導致了 天津市商品房的成交量增幅有所放緩出現(xiàn)“量降價升”的市場局面。 2022年綜合政策分析 2022年 1月 ?再次，眾多開發(fā)商對于天津房地產市場發(fā)展前景還是比較看好的，對房價抱有上漲的預期。 10月， 《 物權法 》 的頒布實施，對農民耕地被占用、城市拆遷矛盾引發(fā)的利益侵占、企業(yè)改制中國有資產流失問題、小區(qū)車位、綠地權屬、70年后房屋續(xù)約問題等等做出了規(guī)定。 主 要 內 容 影 響 2022年 1月 影響： 有助于解決因房地產所引起的權屬關系問題，為物業(yè)稅的開征奠定了基礎。 、財政部、中國人民銀行頒布《 土地儲備管理辦法 》 土地儲備實行計劃管理 ，嚴格規(guī)范土地機構融資。 天津市土地及房管局 《 天津市國有劃撥土地上房屋轉讓補繳土地出讓金管理辦法 》 住宅房屋因買賣、贈予而發(fā)生轉讓的，受讓人為自然人且不改變房屋設計用途的，并收取土地出讓金。 強調 受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領取國有建設用地使用權證 ，并且將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。 國土資源部 《 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定 》 影響： 嚴格控制土地的轉讓環(huán)節(jié)，使土地轉讓更加透明，減少暗箱操作。 影響：此政策的出臺將會有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投機性購房， 同時影響開發(fā)商的樓盤銷售量，進一步影響房價的上漲。 影響：其目的旨在加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風險。 3月至 12月，央行共 6次加息 ,存款基準利率從 %提高到%,貸款基準利率提高到 % 。 武清價格漲勢迅猛，與近郊價格拉近，后期價格漲幅存在壓力。 2022年天津商品房成交量及價格對比 ? 市區(qū)房地產成交均價較高，存在較大價格落差的遠郊五縣將有可能承接部分市區(qū)人口。 07成交面積及成交價格大幅提高，年末宏觀政策在控制成交量的同時對價格的增長暫沒有形成抑制 2022年 1月 武清房價明顯高于其他郊縣，并且基本與北辰區(qū)均價持平，對于來自市區(qū)、城郊的人口，其價格優(yōu)勢已經(jīng)在逐漸減少。 2022年全市價格逐月上漲，由于宏觀政策調控，成交量 9月份之后得以控制， 12月則再次反彈。 2022年 1月 天津住宅房地產市場整體分析 ?天津商品住宅市場土地交易情況 ?天津商品住宅市場 2022年商品房交易情況 ?天津 2022年房地產政策分析 ?天津商品住宅市場小結 2022年 1月 0607年天津商品房成交量及價格對比 ? 2022年天津市商品房 成交量達 ，環(huán)比 2022年上漲幅度約 %。 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 土地供應持續(xù)增長， 07年表現(xiàn)異?；钴S，城區(qū)供應放緩， 環(huán)城四區(qū)及郊縣將支撐大局，本案發(fā)展大勢利好 2022年 1月 0607年天津各郊縣居住用地供應對比 ? 0607年，天津郊縣居住用地供應量持續(xù)增長，武清的市場供應在整體供應增長的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供應比例，并且在郊縣的整體供應中占據(jù)較大比例 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年郊縣沒有居住用地供應，因此此處只考慮 0607年情況 武清土地供應穩(wěn)中有升，預示城市規(guī)劃與發(fā)展正在穩(wěn)步發(fā)展中，為本案提供良好的區(qū)域發(fā)展環(huán)境 2022年 1月 0607年天津居住用地單畝價格對比 0507年，天津居住用地成交均價持續(xù)走高， 07年更是漲勢明顯，郊縣及環(huán)城四區(qū)貢獻巨大 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 ? 07年，武清的居住用的的單畝價格上漲態(tài)勢明顯。 ? 值得注意的是，從 06年開始，天津郊縣居住用地供應活躍，最近 2年供應量持續(xù)走高。 2022年 1月 我司操作大盤開發(fā)經(jīng)驗總結 本案前期定位從大盤角度需考慮問題 2022年 1月 不缺乏普通教育配套，缺乏具有 高品質、特色的教育設施 從大盤角度，前期定位需考慮問題 交通便捷 教育環(huán)境 物業(yè)服務 商業(yè)便利 產品多樣 外部觀賞 塑造區(qū)域坐標建筑， 做到景 中有盤，盤是景中盤 通過高品質物業(yè)服務公司， 提升項目整體價值 結合外部交通，合理規(guī)劃組 團內部溝通聯(lián)系 彌補區(qū)域不足，打造外向型 社區(qū)性綜合服務商業(yè)街 立足于當前和未來市場需求 與盲點，進行產品組合與設計， 吸引多樣客戶 2022年 1月 項目本體分析 商品住宅市場研究分析 2022年 1月 天津商品住宅市場整體分析 武清商品住宅市場分析 商品住宅市場小結 2022年 1月