【正文】 建議以商業(yè)裙樓為主，兩個地塊之間的市政道路兩側(cè)設(shè)置為社區(qū)商業(yè)，在裙樓和商業(yè)街之間設(shè)置商業(yè)步行街區(qū)，連通裙樓和商業(yè)街區(qū)。l住宅部分為本案重點，雖然居住素質(zhì)成熟，但是在單價方面容易和三北區(qū)域其它板塊形成直接競爭，需要在控制總價方面做文章。但是為了提升整體形象 ,完善城市綜合體的功能 ,實現(xiàn)較高利潤 ,建議做準(zhǔn) 5A級寫字樓 .l公寓產(chǎn)品因為其靈活可變，市場去化速度較快，可以適當(dāng)安排。 Contents 5 項目總體定位 物業(yè)比例定位 產(chǎn)品細(xì)分定位五 、項目定位建議 項目總體產(chǎn)品定位 /總體定位項目總體定位：城市中高檔綜合體 項目總體產(chǎn)品定位 /定位說明定位說明 : l寫字樓市場競爭較為激烈?！?投資概念助推寫字樓銷售 寫字樓物業(yè)由于總價較高，銷售普遍較為緩慢，但良好的商務(wù)投資概念能引導(dǎo)和拓寬市場局面，吸納更為廣泛的客群，對樹立項目品牌和加快銷售速度起到極為良好的作用。● 為什么公寓產(chǎn)品一定要有頂級寫字樓作為支撐？ 配置頂級寫字樓和酒店的城市綜合體項目，為公寓部分提供了良好的商務(wù)和配套設(shè)施，使得公寓價值也得到較大提升，套內(nèi)銷售價格比普通公寓提高 5001000元 /平方米左右。 月） 3客群來源（％）本地客戶 75% 區(qū)縣客戶 15%外省客戶 8% 其他地區(qū) 2% 競品分析總結(jié)● 如何拓寬產(chǎn)品市場？ 從借鑒項目物業(yè)類型看，城市綜合體為規(guī)避相同產(chǎn)品類型體量過大造成的項目自身同質(zhì)化競爭，在物業(yè)類型的選擇上趨于多元化，寫字樓、公寓、商業(yè)、星級酒店均有涉足，避免了自身產(chǎn)品競爭，同時拓寬產(chǎn)品市場。社區(qū)內(nèi)商鋪： /㎡ 臨街二層： 12萬元 /㎡ 競品 研究 －－中新城上城經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 總體指標(biāo)占地面積（萬㎡） 16 總建筑面積（萬㎡） 75容積率 物業(yè)類型 寫字樓，公寓，商業(yè)、住宅車位（個） 3000 主力店 喜來登公寓經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)公寓建筑面積（萬㎡） 4 公寓面積配比（％） %公寓樓層（層） 公寓套數(shù)（套） 公攤系數(shù)（％） 28%寫字樓經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)寫字樓建筑面積（萬㎡） 寫字樓面積（％） 12%寫字樓樓層（層） 54 公攤系數(shù)（％） 31%標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡） 1080 柱間距（ m）標(biāo)準(zhǔn)層層高（ m） 走廊寬度（ m） 單戶最大建筑面（㎡） 單戶最小建筑面積（㎡）電梯數(shù)量（部） 5 裝修標(biāo)準(zhǔn) 清水標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡） 852 柱間距（ m） 標(biāo)準(zhǔn)層層高（ m） 裝修后層高（ m） 電梯數(shù)量（部） 5價格及銷售狀況 套內(nèi)均價（元 /㎡ ）寫字樓 120237500（精裝修公寓） 5500(清水公寓)銷售率（％） 寫字樓 30%公寓 100%銷售周期（月） 15 物管費（元 /㎡ 其中住宅約占 18萬平方米，超高層甲級寫字樓及五星級酒店約占 9萬平方米，超高層酒店式公寓約占 4萬平方米，大型購物中心約占 18萬平方米。選址特征 經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 總體指標(biāo)占地面積（萬㎡） 總建筑面積（萬㎡） 容積率 物業(yè)類型 寫字樓、商業(yè)、公寓車位（個） 570 主力店 君臨酒店公寓經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)公寓建筑面積（萬㎡） 公寓面積配（％） 37%公寓樓層（層） 48 公寓套數(shù)（套） 714公攤系數(shù)（％） 31%寫字樓經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)寫字樓建筑面積（萬㎡） 寫字樓面積配比（％） 48%寫字樓樓層（層） 29 公攤系數(shù)（％） 36%標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡） 1000（ 133層）700（ 3447層）柱間距（ m） 10標(biāo)準(zhǔn)層層高（ m） 走廊寬度（ m） 2單戶最大建筑面積（㎡） 69 單戶最小建筑面積（㎡） 38電梯數(shù)量（部） 7 裝修標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)層面積（㎡） 1400 柱間距（ m） 10標(biāo)準(zhǔn)層層高（ m） 裝修后層高（ m） 電梯數(shù)量（部） 7 競品 研究 －－世紀(jì)英皇數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研、渠道調(diào)研選址特征 此項目位于九龍坡區(qū)高新區(qū)袁家崗奧體路 1號 (輕軌袁家崗站對面 )，連接渝中區(qū)和九龍坡區(qū)，是大渡口區(qū)、沙坪壩區(qū)以及九龍坡區(qū)進入渝中區(qū)的 交通樞紐 ， 周邊交通線路數(shù)十條，項目與主城各區(qū) 通達性 非常好；距離火車站、機場、碼頭、長途車站距離較近，交通時間成本低，跨區(qū)能力強；公共交通具備特有的輕軌資源；周邊道路屬于多新建和拓寬道路，路況較好，不存在交通擁堵的問題 。 寫字樓 公寓商業(yè) 競品 研究 －－世紀(jì)英皇 項目位于重慶市江北區(qū)紅旗河溝轉(zhuǎn)盤東南角，總建筑面積 16萬方，由裙樓部分及南北兩座超高雙塔構(gòu)成。 價格及銷售狀況套內(nèi)均價（元 /㎡ ）寫字樓 9500公寓 7800銷售率（％） 寫字樓 40%公寓 50%銷售周（月） 1年 物管費（元 /㎡ 數(shù)據(jù)來源：實地調(diào)研、渠道調(diào)研 項目重點指標(biāo)分析167。 可能策略 問題及可能策略 城市 綜合體競 品研判中新城上城萬達廣場本案世紀(jì)英皇項目選擇 區(qū)域內(nèi)在售或即將入市的綜合建筑群體 —— 世紀(jì)英皇 區(qū)域外的在售大型城市綜合體 —— 萬達廣場、中心城上城所有項目均在重慶市市內(nèi)具有代表性和借鑒性。形象策略可通過整體項目打造，樹立區(qū)域產(chǎn)品標(biāo)桿。 問題產(chǎn)品策略在住宅區(qū)域設(shè)計 1室戶型，解決商住混居問題。167。 庫存及新增： 片區(qū)市場 片區(qū) 18月月均成交 108套，其中 1月、 3月、 4月分別經(jīng)歷三個項目開盤期，整體市場表現(xiàn)良好。 綜合評級：東和城 B2棟 B，富力海洋廣場 1號公寓 A，世紀(jì)英皇 B；值得注意的是世紀(jì)英皇由于地段、產(chǎn)品等因素，將對本項目公寓產(chǎn)品構(gòu)成最強的威脅。 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品較多，去化速度快，成交單價普遍高于普通住宅產(chǎn)品；167。區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品去化速度快，由于供應(yīng)量有限，出現(xiàn)銷售不均衡現(xiàn)象；由于精裝修公寓的出現(xiàn)，使區(qū)域產(chǎn)品價格得到極大提升。 江北公寓市場概述總體成交量（平方米） 新增量（平方米）月均成交量（平方米）月均成交均價（元 /平方米）2023年 24。167。 機會及可能策略寫字樓市場競爭主要集中在中低端市場，高端寫字樓供應(yīng)匱乏167。（受宏觀經(jīng)濟調(diào)整的影響）價格趨勢 : 呈現(xiàn)平緩上升的趨勢。 項目標(biāo)桿競品市場規(guī)模和份額 ： 區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有庫存量較少，在觀音橋商圈內(nèi)高端寫字樓去化率高，未來區(qū)域?qū)懽謽前l(fā)展?jié)摿O大。n競品情況觀音橋商圈南坪商圈楊家坪商圈 區(qū)域?qū)懽謽歉偲贩治觯ㄒ唬└偲讽椖?區(qū)域 面積區(qū)間 銷售均價 總價區(qū)間 去化率去化速度 競爭關(guān)系世紀(jì)英皇 江北區(qū) 68—300 ㎡ 9500元 /㎡ 58－ 600萬元 銷售 20％，抵款 30％ 慢 強中新城上城 高新區(qū) 50—260 ㎡ /㎡ 60312萬 僅售 1F 慢 弱西南經(jīng)協(xié)大廈 南岸區(qū) ㎡ /㎡ 35100萬 80% 較快 弱西城國際 九龍坡 區(qū) 50—200 ㎡ /㎡ 40160萬 98% 較快 弱寫字樓形態(tài)物業(yè)，面積組合靈活，銷售總價高，去化周期較長 區(qū)域?qū)懽謽歉偲贩治觯ǘ﹏ 競品綜合評級項目 世紀(jì)英皇 中新城上城 西南經(jīng)協(xié)大廈優(yōu)勢 交通便利、配套完善 配套成熟、交通便利 交通便利，周邊商務(wù)氛圍強不足 / 位于非傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)內(nèi) ,周邊商務(wù)氛圍不足 /地段評級 A B A項目 世紀(jì)英皇 中新城上城 西南經(jīng)協(xié)大廈優(yōu)勢 5A級寫字樓，自身配套良 好 層高 \超高端配套設(shè)施 面積區(qū)間小不足 層高 面積區(qū)間較大 自身配套較少產(chǎn)品力評級 A A B項目 世紀(jì)英皇 中新城上城 西南經(jīng)協(xié)大廈主流總價 60312萬 35100萬價格力評級 C A 綜合評級 項目地塊周邊寫字樓供應(yīng)量少，且產(chǎn)品品質(zhì)中高檔，該區(qū)域高端寫字樓供應(yīng)缺乏。 考慮到寫字樓物業(yè)形態(tài)的特殊性，將競品范圍擴大到重慶主城，以下將對具有典型代表的競品進行統(tǒng)計。 銷售單價：由 06年 3200元 /㎡ 增至 07年最高價達到 9500元 /㎡ 。 銷售單價也逐年增長，由 06年單價 3000元 /㎡ 增至 07年最高單價達到 9500元 /㎡ 全市寫字樓銷售總量逐年增加，銷售單價也實現(xiàn)了逐年增加，隨著重慶經(jīng)濟的發(fā)展，重慶寫字樓市場潛力大. 3 江北區(qū)寫字樓數(shù)據(jù)統(tǒng)計 據(jù)統(tǒng)計： 區(qū)域?qū)懽謽卿N售總量： 06年江北區(qū)總銷售 7283平米， 07年江北區(qū)總銷售 。 重慶寫字樓銷售統(tǒng)計 據(jù)統(tǒng)計 : 重慶銷售總量，由 06年 07年總銷售量達到 20萬方。 項目所處江北商圈集中寫字樓近 10個 , 主要集中在觀音橋商圈 ,其他均沿紅錦大道