【正文】 棲仙公寓： 6層（主要）、 1 124層（西區(qū)） 2023年 1月 物業(yè)名稱 商業(yè)形式 整體面積 單位面積 銷售均價(jià)（元 /平米） 第 6城 商業(yè)廣場(chǎng)、商業(yè)街 35萬(wàn)平米 30200平米 一層 ，整體 80009000 北岸尚城 底商、小型商業(yè)街 2萬(wàn)余平米 最小 3040平米 2萬(wàn) 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 底商 3萬(wàn) 406000平米 。 武清城區(qū)主要在售項(xiàng)目層數(shù)比例5 7 層, 7 5 %1 1 1 2 層, 20%2 4 層, 5 %2023年 1月 松鶴園：高層 18層、多層4層（主要） 附：區(qū)域其他主要項(xiàng)目建筑形式 頤安花園： 9層、 6層（主要） 城市藝墅： 6層 注：據(jù)了解，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品還有一個(gè)特殊的特點(diǎn) —— 一層被當(dāng)?shù)厝私袨椤暗叵率摇?，存放車輛或雜物，主要為了滿足當(dāng)?shù)厝舜娣烹s物的生活習(xí)慣而建，需要客戶進(jìn)行購(gòu)買，有些項(xiàng)目要求客戶必須購(gòu)買，例如第 6城，儲(chǔ)藏室銷售價(jià)格為 3500元 /平米。 當(dāng)前市場(chǎng)整體存量 約為３９．５萬(wàn) 平米，約計(jì)消化至０９年 從以上幾個(gè)項(xiàng)目 消化量看，本案 預(yù)計(jì)銷售６年 2023年 1月 武清主要在售項(xiàng)目 —— 建筑形式 物業(yè)名稱 建筑形式 層數(shù) 備注 第 6城 高層、多層（主要形 式） 5層、 7層、 11層 住宅與商業(yè)體量相等 北岸尚城 高層、多層（主要形式） 5層、 7層、 24層 住宅與少量商業(yè)（高層地上與商業(yè)街， 2萬(wàn)平米左右） 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 高層 12層 商住公寓（ 40年）、商業(yè) 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目多數(shù)以 57層的建筑為主要形式， 高層建筑較少 。 武清主要在售項(xiàng)目 —— 項(xiàng)目分布 項(xiàng)目名稱 位臵 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 雍陽(yáng)道與京津公路交口 武清城區(qū) 第 6城 武清京津公路與前進(jìn)道交口 北岸尚城 武清雍陽(yáng)西道與翠通路交口 東籬 19英里 東籬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 轄區(qū)村鎮(zhèn) 陽(yáng)光家園 武清陳嘴鎮(zhèn) 本案 第六城 北岸尚城 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 因此，我們將研究的重點(diǎn)放在武清城區(qū)范圍內(nèi)的項(xiàng)目 2023年 1月 物業(yè)名稱 整體供應(yīng)量 （平米） 市場(chǎng)存量 （平米） 銷售率 月均消化量 開盤時(shí)間 入住時(shí)間 第 6城 70萬(wàn)（住宅 35萬(wàn)，商業(yè) 35萬(wàn)） 約 （住宅） 50% 一期 、 二期 、 三期 08年底 北岸尚城 20萬(wàn) 約 8萬(wàn) 60% 1萬(wàn)平米 09年底 京津時(shí)尚廣場(chǎng) 16萬(wàn) 約 14萬(wàn) 約 10% —— 08年底 武清主要在售項(xiàng)目 —— 供應(yīng)規(guī)模 目前，區(qū)域內(nèi)的主要在售項(xiàng)目已經(jīng)接近銷售的中后期，只有京津時(shí)尚廣場(chǎng)本月剛剛開盤，后期的供應(yīng)較充足。而 10月份以來(lái)，受政策及銷售淡季的綜合影響，市場(chǎng)熱度稍有回落，成交均價(jià)已基本與年初持平。 0 7 年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)比例武清城區(qū),%河西務(wù), 3 . 9 %下朱莊街,%汊沽港, 0 . 0 %王慶坨, 3 . 4 %其他區(qū)域,%大孟莊, 3 . 4 %本項(xiàng)目 未來(lái)武清居住用地主要集中在城區(qū)外，城區(qū)內(nèi)供應(yīng)有限 2023年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 ? 武清商品住宅市場(chǎng)土地交易情況 ?武清房地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場(chǎng)情況 ?武清房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 2023年 1月 2023年武清商品房市場(chǎng)成交量及價(jià)格走勢(shì) 2023 年武清各月成交量及成交均價(jià)對(duì)比010000202303000040000500006000005001000150020232500300035004000成交量 成交價(jià)成交量 27571 13019 32667 27635 48607 50534 54317 54317 54136 46769 56278 55649成交價(jià) 2663 2 6 8 5 . 7 2809 3703 3167 3062 2881 2881 3 2 6 5 . 9 3400 3 1 7 0 . 7 2 7 6 8 . 71 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月? 2023年武清區(qū)自銷售旺季 5月份以來(lái)，成交面積快速上揚(yáng)，并一直保持較高的成交水平，市場(chǎng)需求旺盛程度可見一斑。 2023年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)對(duì)比 0 6 年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)比例武清城區(qū),%河西務(wù), 5 3 . 7 %其他區(qū)域,%下朱莊街,%王慶坨, 0 . 0 %大孟莊, 0 . 0 %汊沽港, 1 5 . 4 %數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 雖然 07年武清城區(qū)的居住供應(yīng)量占到了全區(qū)供應(yīng)量的 %，但值得注意的是： 07年城區(qū)全部的居住供應(yīng)量均來(lái)自本項(xiàng)目。 數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 ? 據(jù)我司由武清區(qū)土地管理中心了解到的情況： 2023年，武清城區(qū)及開發(fā)區(qū)尚沒有新增的居住用地規(guī)劃，新增供應(yīng)將集中于各個(gè)下屬村鎮(zhèn)。由 06年的 /畝增至 07年的 /畝，07年價(jià)格約為 06年價(jià)格的 8倍 ，可見市場(chǎng)需求旺盛。 06年供應(yīng)量約 ， 07年供應(yīng)量迅速增至 ， 07年的供應(yīng)量約為 06年的 4倍 ，增長(zhǎng)迅速。 ?金融、土地等綜合政策的相繼登臺(tái)，對(duì)抑制投資產(chǎn)生的一定效果，卻未能抑制百姓最關(guān)心的價(jià)格，市場(chǎng)購(gòu)房者多數(shù)持觀望態(tài)度。 ?2023年天津市商品房成交量、成交均價(jià)保持快速的增長(zhǎng)。 ?天津市居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)， 07年供應(yīng)量更是大幅增長(zhǎng)，郊縣供應(yīng)量的持續(xù)增長(zhǎng)是主要的作用力，而環(huán)城四區(qū)供應(yīng)量基本保持穩(wěn)定市內(nèi)六區(qū)供應(yīng)比例則持續(xù)減少。 ? 其次，國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)調(diào)控政策使得部分購(gòu)房者產(chǎn)生了房?jī)r(jià)下跌的心理預(yù)期，這也導(dǎo)致了 天津市商品房的成交量增幅有所放緩出現(xiàn)“量降價(jià)升”的市場(chǎng)局面。 2023年綜合政策分析 2023年 1月 ?再次，眾多開發(fā)商對(duì)于天津房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景還是比較看好的，對(duì)房?jī)r(jià)抱有上漲的預(yù)期。 10月， 《 物權(quán)法 》 的頒布實(shí)施，對(duì)農(nóng)民耕地被占用、城市拆遷矛盾引發(fā)的利益侵占、企業(yè)改制中國(guó)有資產(chǎn)流失問題、小區(qū)車位、綠地權(quán)屬、70年后房屋續(xù)約問題等等做出了規(guī)定。 主 要 內(nèi) 容 影 響 2023年 1月 影響： 有助于解決因房地產(chǎn)所引起的權(quán)屬關(guān)系問題，為物業(yè)稅的開征奠定了基礎(chǔ)。 、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行頒布《 土地儲(chǔ)備管理辦法 》 土地儲(chǔ)備實(shí)行計(jì)劃管理 ，嚴(yán)格規(guī)范土地機(jī)構(gòu)融資。 天津市土地及房管局 《 天津市國(guó)有劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓補(bǔ)繳土地出讓金管理辦法 》 住宅房屋因買賣、贈(zèng)予而發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，受讓人為自然人且不改變房屋設(shè)計(jì)用途的，并收取土地出讓金。 強(qiáng)調(diào) 受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)證 ，并且將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。 國(guó)土資源部 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 》 影響： 嚴(yán)格控制土地的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，使土地轉(zhuǎn)讓更加透明，減少暗箱操作。 影響：此政策的出臺(tái)將會(huì)有效地抑制非剛性購(gòu)房需求，有效地減少投機(jī)性購(gòu)房， 同時(shí)影響開發(fā)商的樓盤銷售量，進(jìn)一步影響房?jī)r(jià)的上漲。 影響：其目的旨在加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過快增長(zhǎng)，降低信貸風(fēng)險(xiǎn)。 3月至 12月，央行共 6次加息 ,存款基準(zhǔn)利率從 %提高到%,貸款基準(zhǔn)利率提高到 % 。 武清價(jià)格漲勢(shì)迅猛，與近郊價(jià)格拉近，后期價(jià)格漲幅存在壓力。 2023年天津商品房成交量及價(jià)格對(duì)比 ? 市區(qū)房地產(chǎn)成交均價(jià)較高，存在較大價(jià)格落差的遠(yuǎn)郊五縣將有可能承接部分市區(qū)人口。 07成交面積及成交價(jià)格大幅提高，年末宏觀政策在控制成交量的同時(shí)對(duì)價(jià)格的增長(zhǎng)暫沒有形成抑制 2023年 1月 2 0 0 7 年各區(qū)成交量及房?jī)r(jià)對(duì)比0202300400000600000800000100000012023001400000和平區(qū) 河?xùn)|區(qū) 河西區(qū) 南開區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū) 東麗區(qū) 西青區(qū) 津南區(qū) 北辰區(qū) 塘沽區(qū) 漢沽區(qū) 大港區(qū) 武清區(qū) 寶坻縣薊縣寧河縣 靜?？h010002023300040005000600070008000900010000成交面積（㎡） 平均價(jià)格（元/ ㎡）武清房?jī)r(jià)明顯高于其他郊縣，并且基本與北辰區(qū)均價(jià)持平，對(duì)于來(lái)自市區(qū)、城郊的人口，其價(jià)格優(yōu)勢(shì)已經(jīng)在逐漸減少。 0 6 0 7 年天津商品房成交量及價(jià)格對(duì)比8208408608809009209409609802023 20234200440046004800500052005400560058006000成交量 成交均價(jià)2023年全市價(jià)格逐月上漲，由于宏觀政策調(diào)控，成交量 9月份之后得以控制， 12月則再次反彈。 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)整體分析 ?天津商品住宅市場(chǎng)土地交易情況 ?天津商品住宅市場(chǎng) 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場(chǎng)小結(jié) 2023年 1月 0607年天津商品房成交量及價(jià)格對(duì)比 ? 2023年天津市商品房 成交量達(dá) ，環(huán)比 2023年上漲幅度約 %。 0 5 0 7 年天津居住用地供應(yīng)對(duì)比0 . 0 03 6 3 . 5 21 2 0 8 . 6 85 9 . 8 47 7 . 3 03 2 . 3 75 2 . 1 91 5 7 . 2 06 2 3 . 9 71 2 9 . 0 25 5 2 . 3 41 1 2 . 0 30 . 0 02 0 0 . 0 04 0 0 . 0 06 0 0 . 0 08 0 0 . 0 01 0 0 0 . 0 01 2 0 0 . 0 01 4 0 0 . 0 005年 06年 07年（萬(wàn)平米）市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 郊縣 總量數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 土地供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)， 07年表現(xiàn)異?；钴S，城區(qū)供應(yīng)放緩， 環(huán)城四區(qū)及郊縣將支撐大局，本案發(fā)展大勢(shì)利好 2023年 1月 0607年天津各郊縣居住用地供應(yīng)對(duì)比 ? 0607年，天津郊縣居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長(zhǎng)，武清的市場(chǎng)供應(yīng)在整體供應(yīng)增長(zhǎng)的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供應(yīng)比例，并且在郊縣的整體供應(yīng)中占據(jù)較大比例 06年郊縣居住用地供應(yīng)量對(duì)比塘沽, 0 . 5 % 靜海, 0 . 0 %薊縣, 6 1 . 2 %武清, 1 2 . 2 %漢沽, 6 . 7 %寶坻, 1 9 . 5 %數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年郊縣沒有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 07年郊縣居住用地供應(yīng)量對(duì)比塘沽, 1 8 . 6 %漢沽, 0 . 0 %薊縣, 2 7 . 6 %武清, 1 1 . 2 %寶坻, 3 4 . 3 %靜海, 8 . 4 %武清土地供應(yīng)穩(wěn)中有升，預(yù)示城市規(guī)劃與發(fā)展正在穩(wěn)步發(fā)展中，為本案提供良好的區(qū)域發(fā)展環(huán)境 2023年 1月 0607年天津居住用地單畝價(jià)格對(duì)比 0507年，天津居住用地成交均價(jià)持續(xù)走高， 07年更是漲勢(shì)明顯，郊縣及環(huán)城四區(qū)貢獻(xiàn)巨大 0607年郊縣居住用地單畝價(jià)格對(duì)比 塘沽漢沽薊縣武清寶坻靜海（萬(wàn)元/畝）07年06年數(shù)據(jù)來(lái)源： 天津市土地交易中心 0 5 0 7 年天津居住用地單畝地價(jià)對(duì)比 05年 06年 07年（萬(wàn)元/畝）市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 郊縣 全年單畝均價(jià)? 07年，武清的居住用的的單畝價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)明顯。 ? 值得注意的是，從 06年開始，天津郊縣居住用地供應(yīng)活躍，最近 2年供應(yīng)量持續(xù)走高。 2023年 1月 我司操作大盤開發(fā)經(jīng)驗(yàn)總結(jié) 本案前期定位從大盤角度需考慮問題 2023年 1月 不缺乏普通教育配套，缺乏具有 高品質(zhì)、特色的教育設(shè)施 從大盤角度，前期定位需考慮問題 交通便捷 教育環(huán)境 物業(yè)服務(wù) 商業(yè)便利 產(chǎn)品多樣 外部觀賞 塑造區(qū)域坐標(biāo)建筑， 做到景 中有盤，盤是景中盤 通過高品質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司， 提升項(xiàng)目整體價(jià)值 結(jié)合外部交通，合理規(guī)劃組 團(tuán)內(nèi)部溝通聯(lián)系 彌補(bǔ)區(qū)域不足，打造外向型 社區(qū)性綜合服務(wù)商業(yè)街 立足于當(dāng)前和未來(lái)市場(chǎng)需求 與盲點(diǎn)，進(jìn)行產(chǎn)品組合與設(shè)計(jì)， 吸引多樣客戶 2023年 1月