【正文】 從已經(jīng)統(tǒng)計出的項目情況來看，第 6城、北岸尚城的月均消化量都在 1萬平米以上，消化速度較快、周期較短。 進入 07后武清市場表現(xiàn)活躍，商品住宅成交量及價格漲勢明顯，年末市場熱度受政策及淡季綜合影響有回落跡象 2023年 1月 武清目前項目主要分布在武清城區(qū)，且與本項目處于同一區(qū)域范圍。 ? 隨著市場熱度的提升，年中武清商品房成交價格較年初有明顯提升。 從 0607年的整體情況看，居住用地供應(yīng)分布比較分散，但 每年都出現(xiàn)了一個供應(yīng)量較為集中的區(qū)域， 06年為河西務(wù)，而 07年則為武清城區(qū)。 0 6 0 7 武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)對比 武清城區(qū)河西務(wù)大孟莊汊沽港下朱莊街王慶坨其他區(qū)域（萬平米）07年06年? 同時， 07年市場供應(yīng)量的增加也體現(xiàn)了武清的城市化進程在 07年進一步加速。 0 6 0 7 武清居住用地供應(yīng)與單畝價格對比0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 006年 07年（萬平米）0 . 02 0 . 04 0 . 06 0 . 08 0 . 01 0 0 . 01 2 0 . 01 4 0 . 0（萬元/畝） 土地供應(yīng)量單畝均價供應(yīng)量呈迅速增長態(tài)勢，價格同時隨市增長 2023年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應(yīng)對比 ? 06年武清區(qū)居住用地供應(yīng)約 ，而 07年此數(shù)據(jù)已達 ，從整體上看， 武清區(qū)整體居住市場將在未來出現(xiàn) 12年出現(xiàn)高峰。 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒有居住用地供應(yīng)，因此此處只考慮 0607年情況 ? 在供應(yīng)量快速增加的情況下，每畝的成交價格卻實現(xiàn)了更加快速的增長。 2023年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場分析 l 武清商品住宅市場土地交易情況 l武清房地產(chǎn)市場 2023年住宅交易情況 l武清核心區(qū)域二手房市場情況 l武清房地產(chǎn)市場小結(jié) 2023年 1月 0607年武清居住用地供應(yīng)及單畝價格對比 ? 0607年，武清區(qū)居住用地供應(yīng)量持續(xù)增長。 ?受宏觀調(diào)控政策影響，成交量在 9月出現(xiàn)萎縮，而成家均價依舊持續(xù)上升，未得到有效控制。 ?0607年武清居住用地單畝價格持續(xù)走高， 07年價格接近 06年價格的 8倍，并高于天津市場平均水平。 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析 l天津商品住宅市場土地交易情況 l天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 l天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 l天津商品住宅市場小結(jié) 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場小結(jié) 土地市場 商品房市場 政策小結(jié) ?0607年，武清的市場供應(yīng)在整體供應(yīng)增長的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供應(yīng)比例，并且在郊縣的整體供應(yīng)中占據(jù)較大比例。 2023年政策對房地產(chǎn)市場的影響 在宏觀調(diào)控的背景下，商品房價格仍然持續(xù)上漲 ?這主要是由于天津市住房需求以自住仍占較大比例，投資需求相對較少，因而宏觀調(diào)控政策并未象對南方地區(qū)一樣對天津市場產(chǎn)生巨大影響。 影響： 明確了第二套住房的含義，加大了對房地產(chǎn)市場的管理力度。 12月，央行和銀監(jiān)會頒布 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知 》 ，解釋了“第二套住房”的含義，是以家庭為單位的第二套住房貸款首付比例 40%。 影響： 有效的打擊囤地行為，明確了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。 影響： 這一 《 辦法 》 的施行意味著在土地出讓金上政府收益上浮， 二手房的交易價格有可能由此上漲。 影響： 這一政策出臺不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。同時， 使拿地成本增加，控制開發(fā)商囤積土地。 2023年金融政策分析 2023年 1月 2023年土地政策分析 理局出臺 《 出讓項目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核工作程序 》規(guī)定 8種土地不得出讓 規(guī)范土地市場，規(guī)定 8種土地不能出讓。 影響：其目的旨在加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風險。 9月 29日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國力管理的通知 》 ，提高第二套住房的貸款首付款比例，不得低于 40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的 。 5328元 /平米 4982元 /平米 武清全年消化量約 60萬平米 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析 l天津商品住宅市場土地交易情況 l天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 l天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 l天津商品住宅市場小結(jié) 2023年 1月 1月至 12月，央行十次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率，最后一次上調(diào)后，存款準備金率達到 %。 城區(qū)與郊縣價格落差大，郊縣及濱海新區(qū)漸成為市場主角。 ? 支撐今年市場數(shù)據(jù)躍升的主角，主要來自 郊縣區(qū)域和濱海新區(qū) ，中心城區(qū)作為傳統(tǒng)的成交集中區(qū)域，對整體市場的影響力正逐漸縮減，而以郊縣和濱海區(qū)域為代表的郊縣區(qū)域，在相關(guān)數(shù)據(jù)中的比重正在逐漸提升，并開始積極的影響天津房地產(chǎn)整體市場的走勢。 0 6 0 7 年成交均價及成交量比較圖0204060801001201401601月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月30003500400045005000550060006500700075002 0 0 7 成交量（萬平米） 2 0 0 6 成交量（萬平米） 2 0 0 7 成交均價 2 0 0 6 成交均價? 2023年 天津房地產(chǎn)成交價格上漲幅度較大，成交量也較 2023年大，但第四季度受宏觀政策影響，成交量得以控制，呈現(xiàn)有價無市狀態(tài)。 ? 成交均價達到 /平米 ，環(huán)比上漲幅度約 %。 06年價格為 /畝，低于市場均價 /畝 ，而 2023年，武清的居住用地單畝均價已達 /畝，高于市場均價 萬元 /畝 。 05年沒有供應(yīng)，而 06年共成交 16塊，而 07年則共成交 55塊 。 0507年天津居住用地供應(yīng)比例%%%%%%%%%05年 06年 07年市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 郊縣? 0507年，市內(nèi)六區(qū)的居住用地供應(yīng)大幅度減少，而環(huán)城四區(qū)則保持了相對穩(wěn)定的供應(yīng)速度。 ?充分考慮區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，在配套設(shè)施建設(shè)上彌補區(qū)域不足，豐富自身生活氛圍。 ?大盤引導(dǎo)區(qū)域需求，面對多重客戶，因此需要多種類產(chǎn)品以及豐富的產(chǎn)品層次。 ?前期需要對項目所在區(qū)域進行詳細的調(diào)研，了解區(qū)域市場整體情況，以及客戶的實際需求，并對未來發(fā)展進行預(yù)測，方可進行定位。 1 4 隨著以武清開發(fā)區(qū)及逸仙產(chǎn)業(yè)區(qū)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的不斷完善，以及國際物流區(qū)籌建的逐步落實，必定帶動區(qū)域產(chǎn)業(yè)人口及產(chǎn)業(yè)相關(guān)人口的增加，他們對居住新的一輪需求，必定刺激整個區(qū)域市場的供應(yīng)緊張，并影響到產(chǎn)品的設(shè)計方案。 ? 如今園區(qū)自行車生產(chǎn)企業(yè)已發(fā)展到 40余家，年產(chǎn)自行車 300多萬輛，從事自行車產(chǎn)業(yè)的員工人數(shù)超過了 5000人，各類技術(shù)人員占員工總數(shù)的 30％，其中具有大專以上文憑的技術(shù)人員近 200人。 行業(yè)類別 企業(yè)數(shù) 投資總額 (萬美元 ) 所占比例 (％ ) 汽車零部件鑄造、制造加工 17 28265 廚房器皿和樂器制造 8 720 家具制造 5 1285 其 他 12 730 合 計 42 31000 100 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清其他縣級工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清縣區(qū)級工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 南蔡村工業(yè)區(qū) ? 于 2023年規(guī)劃建立的南蔡村自行車工業(yè)區(qū)，占地面積 2350畝（ ）。區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完備，配套設(shè)施齊全，實現(xiàn)了“七通一平”，生活服務(wù)區(qū)可為企業(yè)職工提供住宿、醫(yī)療、購物等生活服務(wù)。 ? 工業(yè)區(qū)位于京津之間，京津塘高速公路二線與津圍公路交口處，距北京 85公里，距天津市區(qū) 20公里，距天津港 50公里，距天津濱海國際機場 25公里，距楊村城區(qū) 20公里。區(qū)域擁有股份制企業(yè)、民營企業(yè) 85家，形成了建筑建材、醫(yī)藥制劑、房地產(chǎn)開發(fā)、服裝服飾、餐飲服務(wù)、木業(yè)制造、輕工電子、造紙印刷等8大主導(dǎo)行業(yè)。截止目前，已有入?yún)^(qū)生產(chǎn)企業(yè) 80余家；注冊企業(yè) 30余家，入?yún)^(qū)企業(yè)已化工、建材、配件為主，吸引國內(nèi)外投資近 20億元，現(xiàn)已成為京津地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿透偁幜Φ拈_發(fā)區(qū)之一， 2023年全國開發(fā)區(qū)整頓中順利通過國土資源部等五部委審核，同年 4月被天津市人民政府確認保留 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清其他縣級工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清縣區(qū)級工業(yè)區(qū)發(fā)展情況 —— 梅廠福源經(jīng)濟區(qū) 天津武清福源經(jīng)濟區(qū)建在梅廠鎮(zhèn)中東 部，東鄰津圍公路，楊北公路東西向 從區(qū)內(nèi)穿過，占地 300公頃，區(qū)內(nèi)土地 平坦，地質(zhì)構(gòu)造良好。主要從事汽車減震器及相關(guān)部件的生產(chǎn)。主要從事汽車剎車及相關(guān)部件的生產(chǎn) ?，F(xiàn)作為摩托羅拉的國內(nèi)配套企業(yè)，為摩托羅拉生產(chǎn)零部件。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 2023年 1月 武清逸仙園代表企業(yè) 安施電子（天津）有限公司 美國獨資企業(yè)， (美國總部為日本京瓷公司控股 )，占地 7萬平方米，投資總額7000萬美元，生產(chǎn)、銷售鉭電容器和其他新型電子元器件和集成元件。 2023年工業(yè)總產(chǎn)值為 ，出口額為 ， 從業(yè)人員 6500多人 ， 年稅收接近 3億元人民幣 。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 武清逸仙園工業(yè)區(qū) 天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)逸仙科學(xué)工業(yè)園（逸仙園）坐落在天津市武清區(qū)，規(guī)劃面積 10平方公里，已經(jīng)初步形成了以電子工業(yè)、機械制造（汽車配件）等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的工業(yè)園區(qū)。 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 經(jīng)過十年發(fā)展，逐步形成了汽車及零部件制造、機械制造、新型材料、生物醫(yī)藥、電子信息五大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè) 武清開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)狀況 武清區(qū)工業(yè)園區(qū)介紹 —— 武清開發(fā)區(qū) 2023年 1月 投資方 企業(yè)名稱 性質(zhì) 國別 主要產(chǎn)品 日本東棉株 式會社 天津大真空 有限公司 獨資 日本 水晶震動子 、水晶片 日本住友商 事株式會社 天津華住金 屬制品有限 公司 獨資 日本 剪切鋼板 韓國樂喜化 學(xué)公司 天津樂金新 型建材有限 公司 合資 韓國 PVC地磚、 地墊、高光 膜 日本住友商 事株式會社 中農(nóng)住商 （天津）農(nóng) 用化學(xué)品有 限公司 合資 日本 除草劑、殺 蟲劑、殺菌 劑 日本三井物 產(chǎn)株式會社 天津三之星 機帶有限公 司 獨資 日本 機械用（主 要用于汽車 等）硫化橡 膠傳動帶 艾默生電器 公司 艾默生過程 管理（天津 ）閥門有限 公司 獨資 美國 氣動閥門控 制系統(tǒng) 日本伊騰忠 株式會社 天津真和實 業(yè)有限公司 獨資 日本 制鞋 企業(yè)名稱（龍頭企業(yè)） 國別 備注 歐 、 美 企 業(yè) 丹佛斯（天津）有限公司 丹麥 控制閥生產(chǎn)處世界領(lǐng)先地位、天津公司是在亞洲 地區(qū)最大的投資項目 瑞特格散熱器（天津）有限公 司 芬蘭 散熱器生產(chǎn)居世界前列 泰姆玻璃機械（天津）有限公 司 芬蘭 鋼化爐生產(chǎn)居世界第一位 麥格昆磁（天津）有限公司 美國 當今世界上粘結(jié)釹鐵硼磁粉的最大生產(chǎn)商、已占 據(jù) 了粘結(jié)釹磁市場 90%的市場份額 天津中天高科特種車輛有限公 司 美國 亞洲最大特種車輛制造商 日 新 企 業(yè) 天津伊都錦時裝有限公司 日本 世界知名品牌 娃哈哈（天津）飲料有限公司 新加坡 國內(nèi)著名品牌 港 臺 企 業(yè) 光寶電子（天津）有限公司 臺灣 世界第三大光電產(chǎn)品制造商 天津濟豐包裝紙業(yè)有限公司 維爾京群島 世界著名品牌 功學(xué)社（天津）樂器有限公司 維爾京群島 樂器生產(chǎn)居世界前列 天津天寶光碟有限公司 香港 產(chǎn)品市場占有率居全國前 5名 天津天獅生物發(fā)展有限公司 香港 民族企業(yè)著名品牌、被中國國情研究會確立為中 國惟一國家級保健品研究基地“和”國家級直銷 行業(yè)研究基地被聯(lián)合國評為“國際生態(tài)安全最佳 企業(yè)”、被確定為聯(lián)合國正式供應(yīng)商 “ 之一 天津南玻工程玻璃有限公司 香港 中國玻璃工業(yè)最富有競爭力的企業(yè)、擁有多條世 界一流生產(chǎn)線