【正文】 2 0 0 7 成交均價 2 0 0 6 成交均價? 2023年 天津房地產(chǎn)成交價格上漲幅度較大，成交量也較 2023年大，但第四季度受宏觀政策影響，成交量得以控制，呈現(xiàn)有價無市狀態(tài)。 07成交面積及成交價格大幅提高，年末宏觀政策在控制成交量的同時對價格的增長暫沒有形成抑制 2023年 1月 2 0 0 7 年各區(qū)成交量及房價對比0202300400000600000800000100000012023001400000和平區(qū) 河東區(qū) 河西區(qū) 南開區(qū) 河北區(qū) 紅橋區(qū) 東麗區(qū) 西青區(qū) 津南區(qū) 北辰區(qū) 塘沽區(qū) 漢沽區(qū) 大港區(qū) 武清區(qū) 寶坻縣薊縣寧河縣 靜?？h010002023300040005000600070008000900010000成交面積（㎡） 平均價格（元/ ㎡）武清房價明顯高于其他郊縣，并且基本與北辰區(qū)均價持平，對于來自市區(qū)、城郊的人口，其價格優(yōu)勢已經(jīng)在逐漸減少。 ? 支撐今年市場數(shù)據(jù)躍升的主角，主要來自 郊縣區(qū)域和濱海新區(qū) ，中心城區(qū)作為傳統(tǒng)的成交集中區(qū)域，對整體市場的影響力正逐漸縮減，而以郊縣和濱海區(qū)域為代表的郊縣區(qū)域，在相關(guān)數(shù)據(jù)中的比重正在逐漸提升，并開始積極的影響天津房地產(chǎn)整體市場的走勢。 2023年天津商品房成交量及價格對比 ? 市區(qū)房地產(chǎn)成交均價較高，存在較大價格落差的遠郊五縣將有可能承接部分市區(qū)人口。 城區(qū)與郊縣價格落差大，郊縣及濱海新區(qū)漸成為市場主角。 武清價格漲勢迅猛，與近郊價格拉近，后期價格漲幅存在壓力。 5328元 /平米 4982元 /平米 武清全年消化量約 60萬平米 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析 ?天津商品住宅市場土地交易情況 ?天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場小結(jié) 2023年 1月 1月至 12月，央行十次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率，最后一次上調(diào)后，存款準備金率達到 %。 3月至 12月，央行共 6次加息 ,存款基準利率從 %提高到%,貸款基準利率提高到 % 。 9月 29日，中國人民銀行、中國銀監(jiān)會 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸國力管理的通知 》 ，提高第二套住房的貸款首付款比例，不得低于 40%，貸款利率不得低于同期同檔次基準利率的 。 影響：其目的旨在加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風險。 影響：其目的旨在加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，降低信貸風險。 影響：此政策的出臺將會有效地抑制非剛性購房需求，有效地減少投機性購房， 同時影響開發(fā)商的樓盤銷售量，進一步影響房價的上漲。 2023年金融政策分析 2023年 1月 2023年土地政策分析 理局出臺 《 出讓項目土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審核工作程序 》規(guī)定 8種土地不得出讓 規(guī)范土地市場，規(guī)定 8種土地不能出讓。 國土資源部 《 招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權(quán)規(guī)定 》 影響： 嚴格控制土地的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，使土地轉(zhuǎn)讓更加透明，減少暗箱操作。同時， 使拿地成本增加，控制開發(fā)商囤積土地。 強調(diào) 受讓人必須付清整宗地全部土地出讓金后，方可領(lǐng)取國有建設用地使用權(quán)證 ，并且將工業(yè)用地納入招拍掛范圍。 影響： 這一政策出臺不僅規(guī)范了拿地程序，還將大大打擊部分開發(fā)商蓄意囤積土地的行為。 天津市土地及房管局 《 天津市國有劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓補繳土地出讓金管理辦法 》 住宅房屋因買賣、贈予而發(fā)生轉(zhuǎn)讓的，受讓人為自然人且不改變房屋設計用途的，并收取土地出讓金。 影響： 這一 《 辦法 》 的施行意味著在土地出讓金上政府收益上浮， 二手房的交易價格有可能由此上漲。 、財政部、中國人民銀行頒布《 土地儲備管理辦法 》 土地儲備實行計劃管理 ，嚴格規(guī)范土地機構(gòu)融資。 影響： 有效的打擊囤地行為，明確了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系。 主 要 內(nèi) 容 影 響 2023年 1月 影響： 有助于解決因房地產(chǎn)所引起的權(quán)屬關(guān)系問題，為物業(yè)稅的開征奠定了基礎。 12月，央行和銀監(jiān)會頒布 《 關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知 》 ，解釋了“第二套住房”的含義，是以家庭為單位的第二套住房貸款首付比例 40%。 10月， 《 物權(quán)法 》 的頒布實施，對農(nóng)民耕地被占用、城市拆遷矛盾引發(fā)的利益侵占、企業(yè)改制中國有資產(chǎn)流失問題、小區(qū)車位、綠地權(quán)屬、70年后房屋續(xù)約問題等等做出了規(guī)定。 影響： 明確了第二套住房的含義，加大了對房地產(chǎn)市場的管理力度。 2023年綜合政策分析 2023年 1月 ?再次，眾多開發(fā)商對于天津房地產(chǎn)市場發(fā)展前景還是比較看好的，對房價抱有上漲的預期。 2023年政策對房地產(chǎn)市場的影響 在宏觀調(diào)控的背景下，商品房價格仍然持續(xù)上漲 ?這主要是由于天津市住房需求以自住仍占較大比例，投資需求相對較少，因而宏觀調(diào)控政策并未象對南方地區(qū)一樣對天津市場產(chǎn)生巨大影響。 ? 其次，國家出臺的相關(guān)調(diào)控政策使得部分購房者產(chǎn)生了房價下跌的心理預期，這也導致了 天津市商品房的成交量增幅有所放緩出現(xiàn)“量降價升”的市場局面。 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場整體分析 ?天津商品住宅市場土地交易情況 ?天津商品住宅市場 2023年商品房交易情況 ?天津 2023年房地產(chǎn)政策分析 ?天津商品住宅市場小結(jié) 2023年 1月 天津住宅房地產(chǎn)市場小結(jié) 土地市場 商品房市場 政策小結(jié) ?0607年，武清的市場供應在整體供應增長的大環(huán)境下，始終保持穩(wěn)定的供應比例，并且在郊縣的整體供應中占據(jù)較大比例。 ?天津市居住用地供應量持續(xù)增長， 07年供應量更是大幅增長，郊縣供應量的持續(xù)增長是主要的作用力，而環(huán)城四區(qū)供應量基本保持穩(wěn)定市內(nèi)六區(qū)供應比例則持續(xù)減少。 ?0607年武清居住用地單畝價格持續(xù)走高， 07年價格接近 06年價格的 8倍，并高于天津市場平均水平。 ?2023年天津市商品房成交量、成交均價保持快速的增長。 ?受宏觀調(diào)控政策影響，成交量在 9月出現(xiàn)萎縮，而成家均價依舊持續(xù)上升，未得到有效控制。 ?金融、土地等綜合政策的相繼登臺，對抑制投資產(chǎn)生的一定效果，卻未能抑制百姓最關(guān)心的價格，市場購房者多數(shù)持觀望態(tài)度。 2023年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場分析 ? 武清商品住宅市場土地交易情況 ?武清房地產(chǎn)市場 2023年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場情況 ?武清房地產(chǎn)市場小結(jié) 2023年 1月 0607年武清居住用地供應及單畝價格對比 ? 0607年，武清區(qū)居住用地供應量持續(xù)增長。 06年供應量約 ， 07年供應量迅速增至 ， 07年的供應量約為 06年的 4倍 ，增長迅速。 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒有居住用地供應，因此此處只考慮 0607年情況 ? 在供應量快速增加的情況下，每畝的成交價格卻實現(xiàn)了更加快速的增長。由 06年的 /畝增至 07年的 /畝，07年價格約為 06年價格的 8倍 ，可見市場需求旺盛。 0 6 0 7 武清居住用地供應與單畝價格對比0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 006年 07年（萬平米）0 . 02 0 . 04 0 . 06 0 . 08 0 . 01 0 0 . 01 2 0 . 01 4 0 . 0（萬元/畝） 土地供應量單畝均價供應量呈迅速增長態(tài)勢，價格同時隨市增長 2023年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應對比 ? 06年武清區(qū)居住用地供應約 ，而 07年此數(shù)據(jù)已達 ，從整體上看， 武清區(qū)整體居住市場將在未來出現(xiàn) 12年出現(xiàn)高峰。 數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 注： 由于 05年武清沒有居住用地供應，因此此處只考慮 0607年情況 ? 據(jù)我司由武清區(qū)土地管理中心了解到的情況： 2023年，武清城區(qū)及開發(fā)區(qū)尚沒有新增的居住用地規(guī)劃，新增供應將集中于各個下屬村鎮(zhèn)。 0 6 0 7 武清各主要街區(qū)居住用地供應對比 武清城區(qū)河西務大孟莊汊沽港下朱莊街王慶坨其他區(qū)域（萬平米）07年06年? 同時， 07年市場供應量的增加也體現(xiàn)了武清的城市化進程在 07年進一步加速。 2023年 1月 0607年武清各主要街區(qū)居住用地供應對比 0 6 年武清各主要街區(qū)居住用地供應比例武清城區(qū),%河西務, 5 3 . 7 %其他區(qū)域,%下朱莊街,%王慶坨, 0 . 0 %大孟莊, 0 . 0 %汊沽港, 1 5 . 4 %數(shù)據(jù)來源： 天津市土地交易中心 雖然 07年武清城區(qū)的居住供應量占到了全區(qū)供應量的 %，但值得注意的是： 07年城區(qū)全部的居住供應量均來自本項目。 從 0607年的整體情況看，居住用地供應分布比較分散，但 每年都出現(xiàn)了一個供應量較為集中的區(qū)域， 06年為河西務，而 07年則為武清城區(qū)。 0 7 年武清各主要街區(qū)居住用地供應比例武清城區(qū),%河西務, 3 . 9 %下朱莊街,%汊沽港, 0 . 0 %王慶坨, 3 . 4 %其他區(qū)域,%大孟莊, 3 . 4 %本項目 未來武清居住用地主要集中在城區(qū)外，城區(qū)內(nèi)供應有限 2023年 1月 武清住宅房地產(chǎn)市場分析 ? 武清商品住宅市場土地交易情況 ?武清房地產(chǎn)市場 2023年住宅交易情況 ?武清核心區(qū)域二手房市場情況 ?武清房地產(chǎn)市場小結(jié) 2023年 1月 2023年武清商品房市場成交量及價格走勢 2023 年武清各月成交量及成交均價對比010000202303000040000500006000005001000150020232500300035004000成交量 成交價成交量 27571 13019 32667 27635 48607 50534 54317 54317 54136 46769 56278 55649成交價 2663 2 6 8 5 . 7 2809 3703 3167 3062 2881 2881 3 2 6 5 . 9 3400 3 1 7 0 . 7 2 7 6 8 . 71 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月? 2023年武清區(qū)自銷售旺季 5月份以來，成交面積快速上揚，并一直保持較高的成交水平，市場需求旺盛程度可見一斑。 ? 隨著市場熱度的提升，年中武清商品房成交價格較年初有明顯提升。而 10月份以來，受政策及銷售淡季的綜合影響，市場熱度稍有回落，成交均價已基本與年初持平。 進入 07后武清市場表現(xiàn)活躍，商品住宅成交量及價格漲勢明顯，年末市場熱度受政策及淡季綜合影響有回落跡象 2023年 1月 武清目前項目主要分布在武清城區(qū)，且與本項目處于同一區(qū)域范圍。 武清主要在售項目 —— 項目分布 項目名稱 位置 京津時尚廣場 雍陽道與京津公路交口 武清城區(qū) 第 6城 武清京津公路與前進道交口 北岸尚城 武清雍陽西道與翠通路交口 東籬 19英里 東籬現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū) 轄區(qū)村鎮(zhèn) 陽光家園 武清陳嘴鎮(zhèn) 本案 第六城 北岸尚城 京津時尚廣場 因此，我們將研究的重點放在武清城區(qū)范圍內(nèi)的項目 2023年 1月 物業(yè)名稱 整體供應量 （平米） 市場存量 （平米） 銷售率 月均消化量 開盤時間 入住時間 第 6城 70萬（住宅 35萬，商業(yè) 35萬） 約 （住宅） 50% 一期 、 二期 、 三期 08年底 北岸尚城 20萬 約 8萬 60% 1萬平米 09年底 京津時尚廣場 16萬 約 14萬 約 10% —— 08年底 武清主要在售項目 —— 供應規(guī)模 目前，區(qū)域內(nèi)的主要在售項目已經(jīng)接近銷售的中后期，只有京津時尚廣場本月剛剛開盤，后期的供應較充足。 從已經(jīng)統(tǒng)計出的項目情況來看，第 6城、北岸尚城的月均消化量都在 1萬平米以上，消化速度較快、周期較短。 當前市場整體存量 約為３９．５萬 平米，約計消化至０９年 從以上幾個項目 消化量看，本案 預計銷售６年 2023年 1月 武清主要在售項目 —— 建筑形式 物業(yè)名稱 建筑形式 層數(shù) 備注 第 6城 高層、多層（主要形 式） 5層、 7層、 11層 住宅與商