【正文】 優(yōu)缺點： 特點是：實質(zhì)上是二手地，但在合作方選擇上與一手地掛牌相似，而成交后，所依據(jù)的是雙方的合作協(xié)議。 1）優(yōu)點是政府認可，掛牌前已經(jīng)繳清地價，土地相對干凈，手續(xù)辦理有保障。 2）缺點是競買存在競爭，合作成本提高，如合作雙方事先有默契，但不能保證合作成功，如合作雙方事先沒有默契，又存在合作雙方相互不了解，合作存在磨合等方面的問題。 （三）主要風(fēng)險控制 土地：對土地有無其他債權(quán)債務(wù)情況了解清楚，在競買前了解清楚； 合作方：了解合作方誠信。 合作條件：掛牌主要是合作者身份的競爭，具體合作條件需要在合作協(xié)議中明確； 最好的措施是掛牌前與土地方達成默契，但要控制承諾參加競買的最高價。 土地變更及付款風(fēng)險：成交確認前資金共管，土地變更登記后付款。 （四）分配 最好采取 分銷售收入的分配方式。 道然 87 第三合作模式：股權(quán)收購模式 （ 一 ） 模式描述：股權(quán)收購模式是萬科將土地使用權(quán)名下公司的部分股權(quán)收購 ， 達到間接取得土地使用權(quán)的目的 ， 股權(quán)收購后 ， 雙方按照注冊資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式 。 其基本模式如圖： 項目公司土地合作方土地萬科出資項目土地轉(zhuǎn)讓 操作持股股權(quán)轉(zhuǎn)讓分享利潤分擔(dān)風(fēng)險分享利潤分擔(dān)風(fēng)險股權(quán)轉(zhuǎn)讓道然 88 （二）股權(quán)收購方式有三種具體方式： 收購新設(shè)項目公司方式 ， 收購現(xiàn)有項目公司方式 ， 收購現(xiàn)有非項目公司方式 。 三種方式的風(fēng)險由低到高 ， 選擇時 ， 應(yīng)當(dāng)按照風(fēng)險由低到高的方式進行 。 第一種方式：收購新設(shè)項目公司方式 A、 由土地方與萬科新設(shè)立項目公司 ， 土地方將土地使用權(quán)變更到新成立的項目公司名下 （ 或者由土地方新設(shè)立項目公司 ， 然后將新設(shè)立的項目公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科的方式 ） 。 B、 該方式的前提是：新設(shè)立項目公司并將土地使用權(quán)變更到項目公司名下獲得當(dāng)?shù)卣鞴懿块T批準(zhǔn) 。 一般要求此前土地方還沒有設(shè)立過項目公司 ， 并將土地使用權(quán)過戶給該項目公司 。 C、 萬科需要控制新設(shè)立公司的工商注冊登記 、 股權(quán)變更等手續(xù) ， 控制項目公司印章 、 帳戶 ， 以便控制可能產(chǎn)生的或有負債 。 D、優(yōu)先選擇由土地方與萬科新設(shè)立項目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到新成立的項目公司名下方式， 道然 89 案例：上海金豐蘭喬圣菲項目： 項目概況： 占地面積： ， 土地方在簽約前已獲得 A A3地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)書 ， A5地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。 土地方：上海金豐房地產(chǎn)實業(yè)有限公司 。 隸屬：華漕鎮(zhèn)政府 （ 原上?？h諸翟鄉(xiāng)人民政府 ） 注冊資本總額： 1000萬元人民幣 。 公司資產(chǎn)總額 9013萬元 ， 負債 8735萬元 ， 所有者權(quán)益 278萬元 。 操作模式 1） 金豐公司與另一鎮(zhèn)屬企業(yè)注冊成立華歐公司 。 2） 金豐公司將 A A A5地塊相關(guān)資產(chǎn) 、 負債和所有者權(quán)益注入華歐公司 ， 所有前期證照也更名至華歐公司名下 。 3） 待華歐公司完成土地出讓 ，取得地塊的土地權(quán)證后 ， 萬科收購華歐公司 100%股權(quán) 。 4） 政府部門認可金豐公司將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)至華歐公司：華歐公司成立時實質(zhì)是政府嫡系企業(yè) 。 華歐公司受讓土地使用權(quán) ， 政府部門認為是同一公司的內(nèi)部行為 ， 未轉(zhuǎn)讓至其他公司 。 2023年 2月 ， 金豐公司與上海華漕房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊成立上海華歐房地產(chǎn)有限公司 。 華歐公司注冊資金 800萬元 ， 實質(zhì)由上海萬科投入 ， 整個公司的運轉(zhuǎn)及操作均由萬科進行 。 華歐公司與閔行區(qū)土地發(fā)展中心簽定土地有償使用協(xié)議 ， 取得 A A A5地塊的土地使用權(quán) 。 道然 90 第二種方式：收購現(xiàn)有項目公司方式 A、 合作方已經(jīng)設(shè)立項目公司 ， 并將土地使用權(quán)變更到項目公司名下 ， 合作方將項目公司名下部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科的方式 。 B、 項目公司的股東構(gòu)成可能比較復(fù)雜 、 可能已經(jīng)開發(fā)銷售項目 、 可能已經(jīng)發(fā)生復(fù)雜的資產(chǎn)負債等情況 ， 需要由合作方完成對項目公司股權(quán)清理 、 債務(wù)清償 ， 使項目公司達到萬科股權(quán)收購的基本條件 ， 如果不能達到 ， 則不進行股權(quán)收購 。 C、 萬科需要控制股權(quán)收購發(fā)生的工商變更登記手續(xù) E、 股權(quán)變更登記完成前不付款 ， 或者只支付部分款項 ， 但支付比例不應(yīng)超過 30%， 而且合作方應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的擔(dān)保 。 道然 91 案例：昆山項目 一 、 項目背景 土地 ? 1993年 ， 大上海協(xié)議受讓 3000畝土地用于高爾夫球場及配套設(shè)施建設(shè) ， 并與昆山國土局約定其享有轉(zhuǎn)讓土地一次的權(quán)利 。 ? 2023年下半年 ， 昆山大上海公司與昆山嘉華公司達成協(xié)議 ， 將其最后未開發(fā)的 850畝土地即宗地轉(zhuǎn)讓給嘉華用于別墅開發(fā) 。 ? 目前 ， 850畝中的一期約 300畝土地證更名手續(xù)正在國土局辦理中 ， 預(yù)計年底前完成 。 ? 其余二期約 500畝土地證更名手續(xù)也將在明年 3月份前辦出 ， 嘉華 應(yīng)于 2023年 2月 28日前向大上海支付RMB14,752萬元的土地轉(zhuǎn)讓款 ， 嘉華要求萬科支付 。 2. 關(guān)于昆山嘉華投資有限公司 ? 成立時間： 2023年 10月 24日 ? 注冊資本：人民幣 5000萬元 ? 經(jīng)營范圍：投資興辦實業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)、銷售；國內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)；信息咨詢。 ? 股東構(gòu)成：過志敏（個人）、陳建良（個人）和深圳市東旭投資有限公司，分別持股 30％， 30％和 40％。 法人代表：葉志高 ? 3合作 ? 嘉華合法取得宗地全部 850畝土地使用權(quán)即完成土地證更名 ， 萬科收購嘉華 85％ 股權(quán) ， 原股東保留 15％ 股權(quán) ， 合作開發(fā) ， 共同承擔(dān)投資共負盈虧 。 ? 保留 15％ 股權(quán)的考慮 ? 嘉華公司三方股東在昆山擁有良好的政府人脈資源 ， 萬科與無錫嘉德合作關(guān)系愉快 ， 股權(quán)總計僅 15％ ， 并約定不參與項目實際經(jīng)營 ， 因此不會影響萬科對項目的掌控； 道然 92 二、操作要點 ? 土地使用權(quán)的取得 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓或有負債風(fēng)險防范 ? 款項支付 （一）土地取得 昆山國土局允許一次轉(zhuǎn)讓 土地還未到被收購公司名下 后期土地取得 土地款的支付 對策 股權(quán)收購 收購協(xié)議不到不生效 不能取得則只做一期 土地抵押后支付后期款 （二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓 股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款 或有負債 對策 注冊資本額 協(xié)議 85％股權(quán)以 RMB4,250萬元的價格轉(zhuǎn)讓 補充協(xié)議 接管財務(wù)、印章 ? 15%股權(quán)質(zhì)押 ? 連帶責(zé)任擔(dān)保 道然 93 （三）款項支付 85％ 股權(quán)以 RMB4,250萬元的價格轉(zhuǎn)讓 ， 在 《 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書 》 生效后的 5工作日內(nèi) ， 將該股權(quán)轉(zhuǎn)讓款支付到乙方指定的嘉華公司銀行帳號 。 在乙方將目標(biāo)股權(quán)變更到甲方名下并為丙方取得了符合甲方條件的后續(xù)土地后的 5工作日內(nèi) ， 丙方將該股權(quán)轉(zhuǎn)讓款支付到轉(zhuǎn)讓方指定的銀行帳號 。 大上海土地轉(zhuǎn)讓款的墊付 ? 甲方按照本補充協(xié)議第 RMB10,502萬元并配合丙方支付土地轉(zhuǎn)讓款是甲方協(xié)助丙方取得后續(xù)資產(chǎn)的唯一義務(wù) 。 ? 以其前期資產(chǎn)向甲方提供的 RMB10,502萬元借款及利息 （ 按中國人民銀行公布的一年期項目貸款利率計算 ） 提供抵押擔(dān)保 ， 并辦理抵押登記手續(xù) 。 ? 在本 《 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書 》 生效 5個工作日內(nèi) ， 甲方 、 丙方必須完成本抵押事項 ， 同時甲方應(yīng)將 RMB10,502萬元借款支付到丙方的銀行帳號 。 該款僅用于丙方履行 《 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書 》 約定的付款義務(wù) 。 前期補償款 ? 目標(biāo)股權(quán)變更到萬科名下 ， 且被收購公司后續(xù)土地后 ， 支付一億元的前期補償費 。 ? 昆山項目總體規(guī)劃方案獲批并符合萬科要求的條件后 ， 支付 3,000萬元的前期補償費 。 ? 在本補充協(xié)議生效滿一年后 ， 支付 1,906萬元的前期補償費 。 但如乙方未能足額提供前期補償費合法的入帳票據(jù)的 ， 則對未提供入帳票據(jù)部分所發(fā)生的稅負由乙方自行承擔(dān) 。 甲方有權(quán)從 RMB1,906萬元和乙方持有的丙方 15％ 股權(quán)應(yīng)分配的利潤中直接扣除 。 道然 94 第三種方式：收購非項目公司方式 A、 土地使用權(quán)在合作方持股的非項目公司 （ 即該公司名下還有其他房地產(chǎn)項目甚至還有房地產(chǎn)之外的業(yè)務(wù) ） ， 萬科收購該公司股權(quán)的方式 。 B、 萬科在收購前 ， 需要合作方對該公司進行資產(chǎn)剝離 、 債務(wù)清償?shù)?， 使該公司達到萬科股權(quán)收購的基本條件 ， 不能達到的 ， 不收購 。 C、 一般不提倡采取此種股權(quán)收購方式 ， 必須采取的 ， 除完成 B所規(guī)定的事項外 ， 合作方必須提供項目土地使用權(quán)抵押 、 將其在該公司的股權(quán)質(zhì)押等擔(dān)保 。 D、 在股權(quán)完成工商變更登記之前 ， 不付款項或者只服 20%的應(yīng)付款項 ， 但合作方必須提供等額擔(dān)保 。 道然 95 D、 項目沒有與他人合作過 ， 如果項目已經(jīng)與他人合作過 ， 則土地方需要依法解除原合作關(guān)系 ， 不能解除合作關(guān)系或者原合作方對土地方解除合作關(guān)系有爭議的 ， 不作為收購對象； E、 項目尚未開發(fā)銷售 ， 如項目已經(jīng)開發(fā)銷售的 ， 不宜作為收購對象； F、 土地證沒有抵押 ， 如果存在抵押 ， 需要由土地方負責(zé)解除土地抵押關(guān)系； G、 沒有未清償債務(wù) ， 如果被收購公司存在到期未清償債務(wù) ， 需要由合作方清償 ， 存在未到期債務(wù) ， 需要合作方提前清償 ， 萬科不采取承擔(dān)債務(wù)的方式收購股權(quán)； H、 或有負債風(fēng)險能夠有效控制 ， 按本指引的方式 ， 或有負債可以得到有效控制 ， 否則 ， 不宜作為被收購對象 。 被收購公司必須滿足的股權(quán)收購條件： 股權(quán)收購模式下 ， 被收購公司必須滿足的股權(quán)收購條件是： A、 土地使用權(quán)在被收購公司名下 ， 否則 ， 需要將土地使用權(quán)變更到被收購公司名下； B、 資產(chǎn) 、 負債限于合作項目及項目用地本身 ， 如有合作項目及項目用地之外的資產(chǎn) 、 負債 ， 如其他房地產(chǎn)項目的資產(chǎn) 、 負債或者其他非房地產(chǎn)項目的資產(chǎn) 、 負債 ， 以及其他非為合作項目及項目用地而產(chǎn)生的負債 ， 應(yīng)當(dāng)由合作方進行資產(chǎn)剝離 、 清償債務(wù)； C、 股權(quán)結(jié)構(gòu)簡單 ， 如存在多個股東 ， 應(yīng)當(dāng)由合作方進行股權(quán)清理 ， 將股東數(shù)縮減到 23個； 道然 96 （四）股權(quán)收購模式的基本原則 1） 被收購公司具備股權(quán)收購基本條件原則 被收購公司不具備收購股權(quán)收購基本條件的 ， 合作方要通過資產(chǎn)剝離 、 股權(quán)清理 、 債務(wù)清償?shù)确绞绞贡皇召徆具_到股權(quán)收購的基本條件 ， 不能達到則不收購 。 2） 優(yōu)先收購新設(shè)項目公司模式原則 ， 三種模式中優(yōu)先采取新設(shè)項目公司模式 。 1） 股權(quán)收購價格：股權(quán)收購價格的標(biāo)準(zhǔn)是合作方在項目公司注冊資本的實際出資額 。 （五）優(yōu)點 ： 缺點 1） 、 優(yōu)點 ： A、 手續(xù)簡單 。 一般只需簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù) （ 外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù) ） 不涉及土地使用權(quán)的過戶及建設(shè)手續(xù)的更名等手續(xù) （ 廣州例外 ） ； B、 費用節(jié)省 。 無須繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅 、 交易費 。 C、開發(fā)快捷。 無需再另行成立房地產(chǎn)公司。 2）、缺點 ： 債務(wù)風(fēng)險特別是或有負債風(fēng)險難以控制。 需要通過約定項目公司在收購前的一切債權(quán)債務(wù)均要由原股東負責(zé)清理、承擔(dān)并應(yīng)提供相應(yīng)的有效擔(dān)?；蛄粝乱欢ū壤霓D(zhuǎn)讓金作為保證金等方式盡可能降低風(fēng)險。 道然 97 （六）（或有）負債風(fēng)險的防范 股權(quán)收購模式主要風(fēng)險 —— 被收購公司 （ 或有 ） 負債風(fēng)險的防范 1） 或有負債： 或有負債是過去形成的潛在義務(wù) ， 主要體現(xiàn)為資產(chǎn)負債表中沒有體現(xiàn) 、 或者我們不能發(fā)現(xiàn)的債務(wù) ， 主要有： A、 已貼現(xiàn)商業(yè)承兌匯票； B、 未決訴訟 、 仲裁； C、 為其他單位提供債務(wù)擔(dān)保等 。 2）被收購公司在被收購后仍然需要對債權(quán)人承擔(dān)償付或有負債的義務(wù) 被收購公司的或有負債由被收購公司直接對債權(quán)人承擔(dān)，而不是由被收購公司的股東承擔(dān)。在萬科收購后，債權(quán)人仍然有權(quán)要求被收購公司承擔(dān)，即使萬科與合作方約定：由合作方承擔(dān)收購前被收購公司的全部債務(wù)（包括或有負債），但該約定不能對抗債權(quán)人，債權(quán)人仍然有權(quán)要求被收購公司承擔(dān)，當(dāng)然，在被收購公司，萬科有權(quán)向合作方追償。 或有負債風(fēng)險防范的主要措施及其實施步驟 1） 或有負債象暗礁 ， 從財務(wù)報表中難以發(fā)現(xiàn) ， 或有負債的產(chǎn)生于分為兩個階段 ， 一是收購前 ， 收購前又分為簽署收購協(xié)議前 ， 簽署收購協(xié)議后接管被收購公司前 ， 二是收購后 。 對于收購后或有負債風(fēng)險的防范 ， 主要是在收購后 ， 萬科要控制被收購公司的經(jīng)營管理 ， 控制被收購公司的印章 、 帳戶等控制 。 道然 98 在此 ， 著重談?wù)勈召徢盎蛴胸搨娘L(fēng)險防范要防范或有負債的風(fēng)險： 首先 ， 在收購前要盡可能使多數(shù)暗礁水落石出 ， 讓暗礁浮出水面 。 其次 ， 在簽署