【正文】 優(yōu)缺點(diǎn)： 特點(diǎn)是：實(shí)質(zhì)上是二手地，但在合作方選擇上與一手地掛牌相似，而成交后，所依據(jù)的是雙方的合作協(xié)議。 1）優(yōu)點(diǎn)是政府認(rèn)可，掛牌前已經(jīng)繳清地價(jià)，土地相對(duì)干凈，手續(xù)辦理有保障。 2）缺點(diǎn)是競(jìng)買存在競(jìng)爭(zhēng)，合作成本提高，如合作雙方事先有默契，但不能保證合作成功，如合作雙方事先沒有默契，又存在合作雙方相互不了解，合作存在磨合等方面的問題。 （三）主要風(fēng)險(xiǎn)控制 土地：對(duì)土地有無其他債權(quán)債務(wù)情況了解清楚，在競(jìng)買前了解清楚； 合作方：了解合作方誠(chéng)信。 合作條件：掛牌主要是合作者身份的競(jìng)爭(zhēng)，具體合作條件需要在合作協(xié)議中明確； 最好的措施是掛牌前與土地方達(dá)成默契，但要控制承諾參加競(jìng)買的最高價(jià)。 土地變更及付款風(fēng)險(xiǎn)：成交確認(rèn)前資金共管，土地變更登記后付款。 （四）分配 最好采取 分銷售收入的分配方式。 道然 87 第三合作模式：股權(quán)收購模式 （ 一 ） 模式描述：股權(quán)收購模式是萬科將土地使用權(quán)名下公司的部分股權(quán)收購 ， 達(dá)到間接取得土地使用權(quán)的目的 ， 股權(quán)收購后 ， 雙方按照注冊(cè)資本的比例投入后續(xù)開發(fā)資金的一種模式 。 其基本模式如圖： 項(xiàng)目公司土地合作方土地萬科出資項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓 操作持股股權(quán)轉(zhuǎn)讓分享利潤(rùn)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)分享利潤(rùn)分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓道然 88 （二）股權(quán)收購方式有三種具體方式： 收購新設(shè)項(xiàng)目公司方式 ， 收購現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式 ， 收購現(xiàn)有非項(xiàng)目公司方式 。 三種方式的風(fēng)險(xiǎn)由低到高 ， 選擇時(shí) ， 應(yīng)當(dāng)按照風(fēng)險(xiǎn)由低到高的方式進(jìn)行 。 第一種方式：收購新設(shè)項(xiàng)目公司方式 A、 由土地方與萬科新設(shè)立項(xiàng)目公司 ， 土地方將土地使用權(quán)變更到新成立的項(xiàng)目公司名下 （ 或者由土地方新設(shè)立項(xiàng)目公司 ， 然后將新設(shè)立的項(xiàng)目公司部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科的方式 ） 。 B、 該方式的前提是：新設(shè)立項(xiàng)目公司并將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下獲得當(dāng)?shù)卣鞴懿块T批準(zhǔn) 。 一般要求此前土地方還沒有設(shè)立過項(xiàng)目公司 ， 并將土地使用權(quán)過戶給該項(xiàng)目公司 。 C、 萬科需要控制新設(shè)立公司的工商注冊(cè)登記 、 股權(quán)變更等手續(xù) ， 控制項(xiàng)目公司印章 、 帳戶 ， 以便控制可能產(chǎn)生的或有負(fù)債 。 D、優(yōu)先選擇由土地方與萬科新設(shè)立項(xiàng)目公司，土地方將土地使用權(quán)變更到新成立的項(xiàng)目公司名下方式， 道然 89 案例：上海金豐蘭喬圣菲項(xiàng)目： 項(xiàng)目概況： 占地面積： ， 土地方在簽約前已獲得 A A3地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)書 ， A5地塊的建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。 土地方：上海金豐房地產(chǎn)實(shí)業(yè)有限公司 。 隸屬：華漕鎮(zhèn)政府 （ 原上海縣諸翟鄉(xiāng)人民政府 ） 注冊(cè)資本總額： 1000萬元人民幣 。 公司資產(chǎn)總額 9013萬元 ， 負(fù)債 8735萬元 ， 所有者權(quán)益 278萬元 。 操作模式 1） 金豐公司與另一鎮(zhèn)屬企業(yè)注冊(cè)成立華歐公司 。 2） 金豐公司將 A A A5地塊相關(guān)資產(chǎn) 、 負(fù)債和所有者權(quán)益注入華歐公司 ， 所有前期證照也更名至華歐公司名下 。 3） 待華歐公司完成土地出讓 ，取得地塊的土地權(quán)證后 ， 萬科收購華歐公司 100%股權(quán) 。 4） 政府部門認(rèn)可金豐公司將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)至華歐公司：華歐公司成立時(shí)實(shí)質(zhì)是政府嫡系企業(yè) 。 華歐公司受讓土地使用權(quán) ， 政府部門認(rèn)為是同一公司的內(nèi)部行為 ， 未轉(zhuǎn)讓至其他公司 。 2023年 2月 ， 金豐公司與上海華漕房地產(chǎn)開發(fā)公司注冊(cè)成立上海華歐房地產(chǎn)有限公司 。 華歐公司注冊(cè)資金 800萬元 ， 實(shí)質(zhì)由上海萬科投入 ， 整個(gè)公司的運(yùn)轉(zhuǎn)及操作均由萬科進(jìn)行 。 華歐公司與閔行區(qū)土地發(fā)展中心簽定土地有償使用協(xié)議 ， 取得 A A A5地塊的土地使用權(quán) 。 道然 90 第二種方式：收購現(xiàn)有項(xiàng)目公司方式 A、 合作方已經(jīng)設(shè)立項(xiàng)目公司 ， 并將土地使用權(quán)變更到項(xiàng)目公司名下 ， 合作方將項(xiàng)目公司名下部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給萬科的方式 。 B、 項(xiàng)目公司的股東構(gòu)成可能比較復(fù)雜 、 可能已經(jīng)開發(fā)銷售項(xiàng)目 、 可能已經(jīng)發(fā)生復(fù)雜的資產(chǎn)負(fù)債等情況 ， 需要由合作方完成對(duì)項(xiàng)目公司股權(quán)清理 、 債務(wù)清償 ， 使項(xiàng)目公司達(dá)到萬科股權(quán)收購的基本條件 ， 如果不能達(dá)到 ， 則不進(jìn)行股權(quán)收購 。 C、 萬科需要控制股權(quán)收購發(fā)生的工商變更登記手續(xù) E、 股權(quán)變更登記完成前不付款 ， 或者只支付部分款項(xiàng) ， 但支付比例不應(yīng)超過 30%， 而且合作方應(yīng)當(dāng)提供相應(yīng)的擔(dān)保 。 道然 91 案例：昆山項(xiàng)目 一 、 項(xiàng)目背景 土地 ? 1993年 ， 大上海協(xié)議受讓 3000畝土地用于高爾夫球場(chǎng)及配套設(shè)施建設(shè) ， 并與昆山國(guó)土局約定其享有轉(zhuǎn)讓土地一次的權(quán)利 。 ? 2023年下半年 ， 昆山大上海公司與昆山嘉華公司達(dá)成協(xié)議 ， 將其最后未開發(fā)的 850畝土地即宗地轉(zhuǎn)讓給嘉華用于別墅開發(fā) 。 ? 目前 ， 850畝中的一期約 300畝土地證更名手續(xù)正在國(guó)土局辦理中 ， 預(yù)計(jì)年底前完成 。 ? 其余二期約 500畝土地證更名手續(xù)也將在明年 3月份前辦出 ， 嘉華 應(yīng)于 2023年 2月 28日前向大上海支付RMB14,752萬元的土地轉(zhuǎn)讓款 ， 嘉華要求萬科支付 。 2. 關(guān)于昆山嘉華投資有限公司 ? 成立時(shí)間： 2023年 10月 24日 ? 注冊(cè)資本：人民幣 5000萬元 ? 經(jīng)營(yíng)范圍：投資興辦實(shí)業(yè)；房地產(chǎn)開發(fā)、銷售；國(guó)內(nèi)商業(yè)、物資供銷業(yè)；信息咨詢。 ? 股東構(gòu)成：過志敏（個(gè)人）、陳建良（個(gè)人）和深圳市東旭投資有限公司，分別持股 30％， 30％和 40％。 法人代表：葉志高 ? 3合作 ? 嘉華合法取得宗地全部 850畝土地使用權(quán)即完成土地證更名 ， 萬科收購嘉華 85％ 股權(quán) ， 原股東保留 15％ 股權(quán) ， 合作開發(fā) ， 共同承擔(dān)投資共負(fù)盈虧 。 ? 保留 15％ 股權(quán)的考慮 ? 嘉華公司三方股東在昆山擁有良好的政府人脈資源 ， 萬科與無錫嘉德合作關(guān)系愉快 ， 股權(quán)總計(jì)僅 15％ ， 并約定不參與項(xiàng)目實(shí)際經(jīng)營(yíng) ， 因此不會(huì)影響萬科對(duì)項(xiàng)目的掌控； 道然 92 二、操作要點(diǎn) ? 土地使用權(quán)的取得 ? 股權(quán)轉(zhuǎn)讓或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)防范 ? 款項(xiàng)支付 （一）土地取得 昆山國(guó)土局允許一次轉(zhuǎn)讓 土地還未到被收購公司名下 后期土地取得 土地款的支付 對(duì)策 股權(quán)收購 收購協(xié)議不到不生效 不能取得則只做一期 土地抵押后支付后期款 （二）股權(quán)轉(zhuǎn)讓 股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款 或有負(fù)債 對(duì)策 注冊(cè)資本額 協(xié)議 85％股權(quán)以 RMB4,250萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓 補(bǔ)充協(xié)議 接管財(cái)務(wù)、印章 ? 15%股權(quán)質(zhì)押 ? 連帶責(zé)任擔(dān)保 道然 93 （三）款項(xiàng)支付 85％ 股權(quán)以 RMB4,250萬元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓 ， 在 《 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書 》 生效后的 5工作日內(nèi) ， 將該股權(quán)轉(zhuǎn)讓款支付到乙方指定的嘉華公司銀行帳號(hào) 。 在乙方將目標(biāo)股權(quán)變更到甲方名下并為丙方取得了符合甲方條件的后續(xù)土地后的 5工作日內(nèi) ， 丙方將該股權(quán)轉(zhuǎn)讓款支付到轉(zhuǎn)讓方指定的銀行帳號(hào) 。 大上海土地轉(zhuǎn)讓款的墊付 ? 甲方按照本補(bǔ)充協(xié)議第 RMB10,502萬元并配合丙方支付土地轉(zhuǎn)讓款是甲方協(xié)助丙方取得后續(xù)資產(chǎn)的唯一義務(wù) 。 ? 以其前期資產(chǎn)向甲方提供的 RMB10,502萬元借款及利息 （ 按中國(guó)人民銀行公布的一年期項(xiàng)目貸款利率計(jì)算 ） 提供抵押擔(dān)保 ， 并辦理抵押登記手續(xù) 。 ? 在本 《 股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書 》 生效 5個(gè)工作日內(nèi) ， 甲方 、 丙方必須完成本抵押事項(xiàng) ， 同時(shí)甲方應(yīng)將 RMB10,502萬元借款支付到丙方的銀行帳號(hào) 。 該款僅用于丙方履行 《 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書 》 約定的付款義務(wù) 。 前期補(bǔ)償款 ? 目標(biāo)股權(quán)變更到萬科名下 ， 且被收購公司后續(xù)土地后 ， 支付一億元的前期補(bǔ)償費(fèi) 。 ? 昆山項(xiàng)目總體規(guī)劃方案獲批并符合萬科要求的條件后 ， 支付 3,000萬元的前期補(bǔ)償費(fèi) 。 ? 在本補(bǔ)充協(xié)議生效滿一年后 ， 支付 1,906萬元的前期補(bǔ)償費(fèi) 。 但如乙方未能足額提供前期補(bǔ)償費(fèi)合法的入帳票據(jù)的 ， 則對(duì)未提供入帳票據(jù)部分所發(fā)生的稅負(fù)由乙方自行承擔(dān) 。 甲方有權(quán)從 RMB1,906萬元和乙方持有的丙方 15％ 股權(quán)應(yīng)分配的利潤(rùn)中直接扣除 。 道然 94 第三種方式：收購非項(xiàng)目公司方式 A、 土地使用權(quán)在合作方持股的非項(xiàng)目公司 （ 即該公司名下還有其他房地產(chǎn)項(xiàng)目甚至還有房地產(chǎn)之外的業(yè)務(wù) ） ， 萬科收購該公司股權(quán)的方式 。 B、 萬科在收購前 ， 需要合作方對(duì)該公司進(jìn)行資產(chǎn)剝離 、 債務(wù)清償?shù)?， 使該公司達(dá)到萬科股權(quán)收購的基本條件 ， 不能達(dá)到的 ， 不收購 。 C、 一般不提倡采取此種股權(quán)收購方式 ， 必須采取的 ， 除完成 B所規(guī)定的事項(xiàng)外 ， 合作方必須提供項(xiàng)目土地使用權(quán)抵押 、 將其在該公司的股權(quán)質(zhì)押等擔(dān)保 。 D、 在股權(quán)完成工商變更登記之前 ， 不付款項(xiàng)或者只服 20%的應(yīng)付款項(xiàng) ， 但合作方必須提供等額擔(dān)保 。 道然 95 D、 項(xiàng)目沒有與他人合作過 ， 如果項(xiàng)目已經(jīng)與他人合作過 ， 則土地方需要依法解除原合作關(guān)系 ， 不能解除合作關(guān)系或者原合作方對(duì)土地方解除合作關(guān)系有爭(zhēng)議的 ， 不作為收購對(duì)象； E、 項(xiàng)目尚未開發(fā)銷售 ， 如項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)銷售的 ， 不宜作為收購對(duì)象； F、 土地證沒有抵押 ， 如果存在抵押 ， 需要由土地方負(fù)責(zé)解除土地抵押關(guān)系； G、 沒有未清償債務(wù) ， 如果被收購公司存在到期未清償債務(wù) ， 需要由合作方清償 ， 存在未到期債務(wù) ， 需要合作方提前清償 ， 萬科不采取承擔(dān)債務(wù)的方式收購股權(quán)； H、 或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)能夠有效控制 ， 按本指引的方式 ， 或有負(fù)債可以得到有效控制 ， 否則 ， 不宜作為被收購對(duì)象 。 被收購公司必須滿足的股權(quán)收購條件： 股權(quán)收購模式下 ， 被收購公司必須滿足的股權(quán)收購條件是： A、 土地使用權(quán)在被收購公司名下 ， 否則 ， 需要將土地使用權(quán)變更到被收購公司名下； B、 資產(chǎn) 、 負(fù)債限于合作項(xiàng)目及項(xiàng)目用地本身 ， 如有合作項(xiàng)目及項(xiàng)目用地之外的資產(chǎn) 、 負(fù)債 ， 如其他房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn) 、 負(fù)債或者其他非房地產(chǎn)項(xiàng)目的資產(chǎn) 、 負(fù)債 ， 以及其他非為合作項(xiàng)目及項(xiàng)目用地而產(chǎn)生的負(fù)債 ， 應(yīng)當(dāng)由合作方進(jìn)行資產(chǎn)剝離 、 清償債務(wù)； C、 股權(quán)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單 ， 如存在多個(gè)股東 ， 應(yīng)當(dāng)由合作方進(jìn)行股權(quán)清理 ， 將股東數(shù)縮減到 23個(gè)； 道然 96 （四）股權(quán)收購模式的基本原則 1） 被收購公司具備股權(quán)收購基本條件原則 被收購公司不具備收購股權(quán)收購基本條件的 ， 合作方要通過資產(chǎn)剝離 、 股權(quán)清理 、 債務(wù)清償?shù)确绞绞贡皇召徆具_(dá)到股權(quán)收購的基本條件 ， 不能達(dá)到則不收購 。 2） 優(yōu)先收購新設(shè)項(xiàng)目公司模式原則 ， 三種模式中優(yōu)先采取新設(shè)項(xiàng)目公司模式 。 1） 股權(quán)收購價(jià)格：股權(quán)收購價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)是合作方在項(xiàng)目公司注冊(cè)資本的實(shí)際出資額 。 （五）優(yōu)點(diǎn) ： 缺點(diǎn) 1） 、 優(yōu)點(diǎn) ： A、 手續(xù)簡(jiǎn)單 。 一般只需簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的變更登記手續(xù) （ 外商投資企業(yè)還應(yīng)辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓的審批手續(xù) ） 不涉及土地使用權(quán)的過戶及建設(shè)手續(xù)的更名等手續(xù) （ 廣州例外 ） ； B、 費(fèi)用節(jié)省 。 無須繳納土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅 、 交易費(fèi) 。 C、開發(fā)快捷。 無需再另行成立房地產(chǎn)公司。 2）、缺點(diǎn) ： 債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)特別是或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)難以控制。 需要通過約定項(xiàng)目公司在收購前的一切債權(quán)債務(wù)均要由原股東負(fù)責(zé)清理、承擔(dān)并應(yīng)提供相應(yīng)的有效擔(dān)保或留下一定比例的轉(zhuǎn)讓金作為保證金等方式盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。 道然 97 （六）（或有）負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的防范 股權(quán)收購模式主要風(fēng)險(xiǎn) —— 被收購公司 （ 或有 ） 負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的防范 1） 或有負(fù)債： 或有負(fù)債是過去形成的潛在義務(wù) ， 主要體現(xiàn)為資產(chǎn)負(fù)債表中沒有體現(xiàn) 、 或者我們不能發(fā)現(xiàn)的債務(wù) ， 主要有： A、 已貼現(xiàn)商業(yè)承兌匯票； B、 未決訴訟 、 仲裁； C、 為其他單位提供債務(wù)擔(dān)保等 。 2）被收購公司在被收購后仍然需要對(duì)債權(quán)人承擔(dān)償付或有負(fù)債的義務(wù) 被收購公司的或有負(fù)債由被收購公司直接對(duì)債權(quán)人承擔(dān)，而不是由被收購公司的股東承擔(dān)。在萬科收購后，債權(quán)人仍然有權(quán)要求被收購公司承擔(dān)，即使萬科與合作方約定：由合作方承擔(dān)收購前被收購公司的全部債務(wù)（包括或有負(fù)債），但該約定不能對(duì)抗債權(quán)人，債權(quán)人仍然有權(quán)要求被收購公司承擔(dān)，當(dāng)然，在被收購公司，萬科有權(quán)向合作方追償。 或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)防范的主要措施及其實(shí)施步驟 1） 或有負(fù)債象暗礁 ， 從財(cái)務(wù)報(bào)表中難以發(fā)現(xiàn) ， 或有負(fù)債的產(chǎn)生于分為兩個(gè)階段 ， 一是收購前 ， 收購前又分為簽署收購協(xié)議前 ， 簽署收購協(xié)議后接管被收購公司前 ， 二是收購后 。 對(duì)于收購后或有負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的防范 ， 主要是在收購后 ， 萬科要控制被收購公司的經(jīng)營(yíng)管理 ， 控制被收購公司的印章 、 帳戶等控制 。 道然 98 在此 ， 著重談?wù)勈召徢盎蛴胸?fù)債的風(fēng)險(xiǎn)防范要防范或有負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)： 首先 ， 在收購前要盡可能使多數(shù)暗礁水落石出 ， 讓暗礁浮出水面 。 其次 ， 在簽署