季華六路定位補(bǔ)充報告-資料下載頁
2025-01-16 08:37本頁面
【正文】 社區(qū)商業(yè) ； 住宅面積 ； 住宅架空中心園林； 文 華 路 季 華 六 路 忠 義 路 B 禪龍山莊 住宅大板連廊； 住宅入口。 2個部分 開發(fā)思路方面 ▲ 項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn) ▲ 開發(fā)思路構(gòu)想 4 商業(yè)價值高 商務(wù)公寓檔次高 住宅功能全 寫字樓形象高 突出核心價值，突出規(guī)模效應(yīng)，突出功能復(fù)合型 形成市場較高的認(rèn)知度和美譽(yù)度 項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn) 都市綜合體 價值體系 ① 挖掘商業(yè)價值是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化的根本，可通過可售商業(yè)以及引進(jìn)主力店實(shí)現(xiàn)； ② 大規(guī)模的商業(yè)配套，有利于提升項(xiàng)目整體開發(fā)價值，實(shí)現(xiàn)多方共贏的局面； ③ 住宅價值實(shí)現(xiàn)可通過產(chǎn)品形象提升，與其他區(qū)域產(chǎn)品形成差異，突出地段及配套的優(yōu)勢； ④ 商務(wù)價值的實(shí)現(xiàn)要結(jié)合市場現(xiàn)狀，強(qiáng)化片區(qū)商務(wù)功能的形象以及成為片區(qū)發(fā)展有效的補(bǔ)充。 項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn)思維導(dǎo)向 寫字樓及公寓 商業(yè) 住宅 項(xiàng)目價值實(shí)現(xiàn) 可售商業(yè) 主力店 產(chǎn)品差異 提升形象 以商業(yè)為核心，商務(wù) 功能作為形象提升及 有效補(bǔ)充。 以商業(yè)為核心，依 托完善的商業(yè)配套。 高尚精品 市場機(jī)會 綜合項(xiàng)目整體定位，結(jié)合地塊屬性和實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤最大化的原則，本項(xiàng)目開發(fā)是集商業(yè)，商務(wù)和住宅于一體的城市中心綜合體物業(yè)?？紤]到各類型物業(yè)開發(fā)順序會影響項(xiàng)目推售節(jié)奏，項(xiàng)目開發(fā)通常有兩種方式， 一是項(xiàng)目整體開發(fā)，二是項(xiàng)目分期開發(fā) 。以下對兩種方式進(jìn)行綜合分析，找出適合本項(xiàng)目的開發(fā)方式和推售模式。 開發(fā)節(jié)奏分析 整體開發(fā)模式 整體開發(fā)模式的特點(diǎn)： * 對開發(fā)商資金要求很高，前期資金投入較大； * 資金回籠時間較長，收益最大； * 開發(fā)商需具備整體項(xiàng)目開發(fā)的能力； * 開發(fā)商需具有很強(qiáng)的抗市場風(fēng)險能力。 整體開發(fā)是建立在開發(fā)商強(qiáng)大的實(shí)力與完善的項(xiàng)目組織 運(yùn)作能力和收益保證的基礎(chǔ)上。 商務(wù)、商業(yè)、住宅同時啟動 模式一 資金主導(dǎo)模式 模式二 形象主導(dǎo)模式 推盤節(jié)奏 模式三 資金 +形象模式 整體開發(fā)模式 整體開發(fā)推盤模式一 高尚住宅 中高端寫字樓 + 商務(wù)公寓 商業(yè) 資金主導(dǎo)模式 資金主導(dǎo)推盤模式是以高尚住宅作為先行啟動，此種推盤模式可以迅速 回籠資金，減輕開發(fā)商的資金壓力。 推盤節(jié)奏 整體開發(fā)模式 中高端寫字樓 高尚住宅 + 商務(wù)公寓 商業(yè) 形象主導(dǎo)模式 形象主導(dǎo)推盤模式是以高端寫字樓作為先行啟動，此種推盤模式可以 提升項(xiàng)目的整體形象。 整體開發(fā)推盤模式二 推盤節(jié)奏 整體開發(fā)模式 高尚住宅 + 商務(wù)公寓 中高端寫字樓 商業(yè) 資金 +形象 模式 資金 +形象主導(dǎo)推盤模式是以高尚住宅和商務(wù)公寓作為先行啟動，此種推盤模式既可回籠資金又可提升項(xiàng)目形象。 整體開發(fā)推盤模式三 推盤節(jié)奏 整體開發(fā)模式 對項(xiàng)目啟示 綜合上述分析，如本項(xiàng)目以整體開發(fā)方式為開發(fā)方向，則建議本項(xiàng)目的推盤模式以資金 +形象為主導(dǎo)模式。 分期開發(fā)方式 項(xiàng)目分期開發(fā)方式：根據(jù)項(xiàng)目地塊規(guī)劃考慮，項(xiàng)目分期開發(fā)分兩種方式進(jìn)行，一是以 A地塊住宅先行啟動開發(fā)，然后進(jìn)行 B地塊商務(wù)、商業(yè)開發(fā)，二是以 B地塊商務(wù)、商業(yè)先行啟動開發(fā)，然后進(jìn)行 A地塊住宅開發(fā)。 分期開發(fā)模式的特點(diǎn)： * 對開發(fā)商資金壓力較小，前期資金投入較小； * 資金回籠時間較短，開發(fā)風(fēng)險較小； * 分期開發(fā)分期銷售，資金實(shí)現(xiàn)滾動利用。 文 華 路 季 華 六 路 忠 義 路 B A 禪龍山莊 分期開發(fā)推盤模式一 以 A地塊住宅作為先行啟動開發(fā)，開發(fā)風(fēng)險較小，可以較快實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，減輕開發(fā)壓力。 高尚住宅 中高端寫字樓 + 商務(wù)公寓 商業(yè) 住宅主導(dǎo)模式 推盤節(jié)奏 分期開發(fā)模式 以 B地塊商務(wù)、商業(yè)作為先行啟動開發(fā)，推售節(jié)奏以中高端寫字樓和公寓先行，然后高尚住宅，商業(yè)最后推出。此方式可實(shí)現(xiàn)價值高，前期投入相對較大。 中高端寫字樓 + 商務(wù)公寓 高尚住宅 商業(yè) 形象主導(dǎo)模式 分期開發(fā)推盤模式二 推盤節(jié)奏 分期開發(fā)模式 對項(xiàng)目啟示 綜合上述分析，如本項(xiàng)目以分期開發(fā)方式為開發(fā)方向，則建議本項(xiàng)目的推盤模式采用形象主導(dǎo)模式，先寫字樓、公寓，再住宅，最后商業(yè)。 地塊價值： 季華路中央商務(wù)區(qū)地標(biāo)地塊旁城市綜合體 項(xiàng)目定位： 城市中心，具有強(qiáng)大影響力及高度整體形象的城市綜合體 物業(yè)組成： 品牌主力店 +特色步行街 +社區(qū)商業(yè) +住宅 +寫字樓 +公寓 3萬 + + + + 3萬 + 4萬 商業(yè)定位： 城市中心、升級版、體驗(yàn)式 STREET MALL 商業(yè)競爭力： 品牌主力店、體驗(yàn)式商業(yè)、組合拳業(yè)態(tài) 住宅定位： 城市中心精品高尚社區(qū) 寫字樓定位： 季華中央商務(wù)區(qū)、嶺南明珠旁、類甲級寫字樓 公寓定位： 依托寫字樓的宜商宜住精品商務(wù)公寓 重點(diǎn)回顧重點(diǎn)回顧 重點(diǎn)重點(diǎn)重點(diǎn)重點(diǎn)重點(diǎn)重點(diǎn)重點(diǎn)重點(diǎn)重點(diǎn)重點(diǎn)重點(diǎn) 推售模式： 主力店招商 — 寫字樓公寓 — 住宅 — 商業(yè) 謝謝！
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