【正文】 搬遷效應(yīng)三：降低行政成本，提高行政效率，健全完善制度，成為政府職能轉(zhuǎn)變的有效手段 政府職能轉(zhuǎn)型的目標(biāo)是： 從管理型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，提高政府的服務(wù)水平和服務(wù)能力 ?行政中心建設(shè)能夠改變目前各行政職能分散的現(xiàn)狀，極大方便群眾和投資者，能為辦事者提供最大的方便； ?行政中心建設(shè)創(chuàng)建新型高效的辦公環(huán)境，優(yōu)化工作環(huán)境和工作方式 ； ?集中辦公能最大限度地提高整體行政辦事效率； ?集中辦公能夠?qū)嵭杏行У谋O(jiān)督 ，減少腐敗，降低行政成本； ?行政中心建設(shè)，使得政務(wù)集中辦公，可以大大節(jié)約信息化成本； ?營造有利環(huán)境，推進政府職能從行使權(quán)力向行政服務(wù)的根本性轉(zhuǎn)變 。 政府搬遷分析 搬遷效應(yīng)四：適應(yīng)城市發(fā)展要求，加快城市化進程，成為推動城市超常規(guī)發(fā)展的最有效途徑 政府是一面旗臶，指引著城市建設(shè)和老百姓消費 ?城市發(fā)展的不同階段要求城市行政功能的布局也不同，行政中心建設(shè)適應(yīng)了城市發(fā)展要求； 城市化 是因生產(chǎn)力的發(fā)展而導(dǎo)致人們生產(chǎn)方式、 生活方式和行為方式的變化過程；它一方面是城鄉(xiāng)人口結(jié)構(gòu)的變化，另一方面是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其空間分布的改變； ?行政中心建設(shè)能擴大城市城區(qū)范圍，增加就業(yè)機會、吸納農(nóng)業(yè)人口進城，是城市化的最有效途徑； ?行政中心搬遷加速城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，增加投資，帶動城市經(jīng)濟發(fā)展，促進城市從生產(chǎn)型向服務(wù)易居型城市轉(zhuǎn)型； ?行政中心搬遷能夠體現(xiàn)政府對新片區(qū)建設(shè)的信心和決心，提高民眾和投資者對未來土地升值的預(yù)期； ?行政中心搬遷可以促進城市實現(xiàn)組團模式發(fā)展，提升城市環(huán)境、提高城市競爭力。 政府搬遷分析 搬遷效應(yīng)五：建設(shè)城市名片，提升城市形象和品味，樹立城市標(biāo)志，成為城市精神象征 ?新區(qū)建設(shè)，可以平衡新區(qū)與老城各組團的資源，利用和發(fā)揮城市優(yōu)勢，有機結(jié)合建筑美、自然美、山水美與城市美，充分展示城市風(fēng)貌； ?有利于塑造城市特色和風(fēng)格，提升城市的品位，打響“ 生態(tài)、健康 ”城市品牌 ； ?可以打造城市標(biāo)志，建設(shè)城市名片，成為城市精神象征之所； ?行政中心建設(shè)能可以充分展現(xiàn)城市建設(shè)成果，展示城市價值，展現(xiàn)城市改革開放和經(jīng)濟建設(shè)成果，展示城市實力和魅力，重建市民和投資者的信心。 政府搬遷分析 專業(yè)訪談 ： “行政中心具體的搬遷時間政府還處于探討階段，但政府的功能已由管理型向服務(wù)型轉(zhuǎn)變，未來將實現(xiàn)一條龍服務(wù)； 基本辦事部門都會搬遷，市委市政府、人大、政協(xié)、工商行政管理局等機構(gòu)的搬遷大約會帶來 20223000行政工作人員，就近解決居住需求的可能性比較大； 現(xiàn)在行政人員對居住要求比較高，環(huán)境與便利的配套是第一考慮的重點。” —— 曲靖市司法機構(gòu) 寧先生 專家意見 “行政中心的搬遷目前已基本確定，就在印染廠，前期的基本配套設(shè)施經(jīng)入了討論階段，城市的問題有很多很多，大家都知道，時間就是金錢，尤其是交通的堵塞帶來的影響，大家都希望節(jié)省時間，就近考慮居住問題，對于祥達這個項目是有利的?！? —— 曲靖市規(guī)劃局副局長 錢林周 曲靖市行政中心搬遷訪談 規(guī)律顯示行政中心的搬遷為片區(qū)帶來以下利好： ?城市環(huán)境改善、促進新區(qū)發(fā)展、片區(qū)土地增值、降低行政成本、加快城市化進程、提升城市形象。 政府搬遷分析 對曲靖的啟示： ?發(fā)達城市或省會城市經(jīng)濟總量高，政府財力雄厚，搬遷效應(yīng)會在二年內(nèi)顯現(xiàn)； ?曲靖的經(jīng)濟總量與當(dāng)前的政治形勢來看，行政中心具體的建設(shè)時間存在多種變數(shù)，即使在確定時間后，其效應(yīng)顯現(xiàn)的周期也不一樣，對當(dāng)前片區(qū)未來發(fā)展的推動力有限； ?案例顯示，行政中心帶來的公務(wù)員消費群體就近臵業(yè)的比例較高，這為本項目在后期開發(fā)契合于他的需求的產(chǎn)品提供了空間； ?如果行政中心選址確定，項目可通過區(qū)域大環(huán)境的展示增強客戶購買信心。 昆明客戶曲靖臵業(yè)分析 案例參考：深圳客戶臵業(yè)案例分析 經(jīng)濟持續(xù)增長，人均可支配收入高、可供開發(fā)的土已接枯竭引帶深圳購房客戶于 2022年興起的異地臵業(yè)潮 ?深圳可供開發(fā)的約 700平方公里，目前已開發(fā)面積超過 500平方公里，可用于未來城市建設(shè)的用地不足 200平方公里，土地資源非常有限； ?2022年深圳市生產(chǎn)總值 元，比上年增長 %。 2022年深圳常住人口為 ，按初步測算的年平均人口計算， 2022年深圳市人均 GDP為 79221元人民幣 ； ?深圳客戶異地臵業(yè)主要以東莞、惠州、珠海、河源為主。 案例參考 專業(yè)人士訪談： ?隨著珠三角的進一步融合，深圳發(fā)展缺乏腹地，深圳人將大批量外部臵業(yè)，首選地緣性最佳的東莞 ,惠州有著海資源，這將形成珠三角最佳特色的度假型都市； ?深圳每年的房地產(chǎn)成交額是 1000億 1500億之間， 因為現(xiàn)在深圳沒有房、沒有地?？赡?500個億要尋找出路。 外部臵業(yè)的關(guān)鍵要素： 價差 軌道交通 根據(jù)經(jīng)驗：價差超過一半可以引發(fā)剛性需求外溢。 深圳房價居高不下， 剛性需求外溢 06年上半年深圳成交均價 9216元 /平米，同比增長 ，新開工面積同比下降 % 東莞 4000元 深圳 9000元 惠洲 3600元 珠海 4100元 案例參考 政商媒營銷合力，“一小時生活圈”應(yīng)勢而生 從我司代理的東莞豪宅星河傳說開始，“一小時生活圈”概念成為珠三角各城市進攻深圳的利器。 百思勤董事長袁昆先生主持的莞深一小時生活圈高峰論壇 中山市 東莞市 珠海市 惠州市 廣州市 深圳市 河源市 異地項目大舉進攻，搶占深圳 大量的外地項目進駐 06年房博會，使深圳客戶異地購房趨勢明顯。 案例參考 對深圳房價的看法 投資者首選物業(yè) 投資者對獲得全部收益的時間預(yù)期 調(diào)查顯示：深圳客戶異地臵業(yè)意向明顯 2022年房地產(chǎn)秋交會調(diào)查，有 59%的客戶有在珠三角臵業(yè)的意向。 到珠三角臵業(yè)的可能性 案例參考 二期技術(shù)指標(biāo) 占地： 82412㎡ 建面： 69226㎡ 容積率： 總戶數(shù)： 588 組團：香樟院、丹楓院、淺水灣、長島 異地臵業(yè)成功案例 深圳客戶異地臵業(yè)代表項目 —— 東莞萬科城二期 東莞萬科城原項目名陽光花園，項目位于東莞常平，項目占地約 60萬平方主，總建面約 50萬平方米，由東莞陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，前期以獨立別墅為主，銷售狀況非常差， 2022年底與萬科合作，更名為常平萬科城。 東莞 常平 深圳距常平 65公里 案例參考 系列開發(fā)，會員引導(dǎo) 萬科通過對產(chǎn)品品質(zhì)的打造形成市場的標(biāo)桿，吸引大量的深圳客戶。 產(chǎn)品 面積區(qū)間（㎡） 套數(shù) 面積合計 面積比 退臺式情景洋房 60128 511 49984 74% 獨棟別墅 300左右 2 616 1% 聯(lián)排別墅 200左右 69 15829 23% 雙拼別墅 220 6 1320 2% 累計 / 588 67749 100% 建筑面積 7181平方米，三房兩廳一衛(wèi) 建筑面積： 9095平方米，三房兩廳一衛(wèi) 案例參考 廣告牌、短信、萬科會、老業(yè)主資源 渠道 成交情況 ?利用深圳客戶： 啟動首期銷售時，利用萬科會會員拉動市場，形成了熱銷，樹立起了高端產(chǎn)品形象； ?全面媒體影響： 廣告媒體宣傳高空轟炸、地面滲透，全面覆蓋東莞和常平周邊鎮(zhèn)區(qū)，擴大影響力； ?揚長避短： 立足于產(chǎn)品本身打造與園林的改善，強化社區(qū)感，弱化外界不利因素（原陽光山莊是滯銷盤） 2022年 ，推出 204套洋房和 70套聯(lián)排，洋房銷售 120套，別墅銷售 22套 性價比占優(yōu)，搶占客戶資源 萬科城 2022年 10月開盤后，以產(chǎn)品品質(zhì)、強勢品牌、優(yōu)惠的價格，深圳客戶購買項目達 60%。 銷售情況 成交來源 別墅比例 洋房比例 常平 20% 15% 深圳 60% 70% 周邊鎮(zhèn) 15% 10% 外銷 5 5% 案例參考 深圳客戶異地臵業(yè)總結(jié) 啟示一：深圳可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地已枯竭，剛性需求旺盛。 啟示二：深圳房地產(chǎn)價格與周邊地區(qū)價差達一倍以上，存在明顯的洼地效應(yīng)。 啟示三：深圳人均可支配收入高，投資意識強。 啟示四：深圳異地臵業(yè)選擇的城市具有較強的吸引力，東莞的交通距離、珠海與惠州的海資源都是投資者所接受的。 深圳客戶 異地臵業(yè) 啟示 根據(jù)深圳客戶異地臵業(yè)的啟示來分析昆明客戶曲靖臵業(yè)規(guī)律性 昆明客戶異地臵業(yè)分析 城市拓展，土地充足 昆明土地充足，開發(fā)區(qū)建設(shè)與行政中心投入使用，將增加土地儲備。 ?2022年計劃掛牌交易的土地為 13039畝（包括呈貢，東川，晉寧的 5000余畝土地），實際招拍掛交易土地為 7254畝土地，則剩余 5785畝土地極大可能進入 2022年市場，由于目前工業(yè)類和其他一些旅游生態(tài)用地的比重加大，預(yù)計這 5785畝土地中只有 50%左右用于住宅開發(fā)； ?根據(jù) 2022年和 2022年的土地交易情況，加上目前國家對房地產(chǎn)市場增加供應(yīng)的調(diào)控方針，預(yù)計 2022年將有 5000畝新增土地上市交易，其中住宅類用地占到 3000多畝。 ?根據(jù)以上兩項數(shù)據(jù)，我們可以對 2022年土地供應(yīng)進行計算如下： ?保守估計， 2022年剩余為開發(fā)土地全部開發(fā)供應(yīng)， 2022年出讓的土地有 50%開發(fā)供應(yīng)，即：1620+2377*50%=2809畝。 ?一般估計， 2022年剩余量全部供應(yīng)， 2022年出讓量有 50% 供應(yīng)，計劃供應(yīng)剩余量有 30%供應(yīng)， 2022年新增量有 20%的供應(yīng)。即： 1620+2377*50%+5785*50%*30%+3000*20%=4277畝。 ?樂觀估計， 2022年剩余量全部供應(yīng)， 2022年出讓量有 50%供應(yīng)，計劃供應(yīng)剩余量全部為住宅用地，并且有 50%供應(yīng)， 2022年新增量有 30%的供應(yīng)，即：1620+2377*50%+5785*50%+3000*50%=7201畝。 ?根據(jù)以上測算區(qū)間， 2022年昆明房地產(chǎn)可用于住宅開發(fā)的土地供應(yīng)量應(yīng)該在 40005000畝左右。 昆明的房價梯次明顯，曲靖價格優(yōu)勢不明顯 經(jīng)調(diào)整后房價回落，剛性需求向三環(huán)外發(fā)展，異地臵業(yè)趨勢不明顯。 物業(yè)類型 均價 高層 2600 小高層 2500 多層 2022 別墅 4500 物業(yè)類型 均價 一環(huán)內(nèi) 7000 二至三環(huán) 5000 三環(huán)外 3800 ?2022年昆明市普通住宅項目的價格有可能出現(xiàn) 5%— 8%的上漲，即 2022年整體均價達到5000— 5200元 /平米 ； ?房地產(chǎn)開發(fā)重心外移，二環(huán)區(qū)域的房價將出現(xiàn)快速上漲； ?二環(huán)區(qū)域的新增項目將帶動區(qū)域二手房價格上漲 ； ?套型面積兩極分化，產(chǎn)品創(chuàng)新成為保證銷售的重要的課題，產(chǎn)品創(chuàng)新帶動房價上漲。 曲靖房價水平 昆明房價水平 西雙版納 香格里拉 昆明 曲靖 麗江 大理 旅游資源城市是昆明客戶異地臵業(yè)的首選 香格里拉、麗江、大理與西雙版納因其特殊資源吸引了昆明客戶臵業(yè)。 三緣客戶是昆明客戶曲靖臵業(yè)的首選 與曲靖有三緣關(guān)系的群體和少量投資群體，是昆明人曲靖臵業(yè)的主力。 訪談一、姚先生， 35歲，律師，曲靖羅平人，曾就讀于曲靖一中，年收入 20萬左右 ?父母住在羅平，想在曲靖購房，為父母改變居住環(huán)境，老人在曲靖的熟人遠比昆明多，在昆明住了兩個月為他帶小孩，但家庭關(guān)系緊張，所以想回曲靖生活。 訪談二、尹先生， 36歲，宣威務(wù)德人，公司總經(jīng)理，年收入 12萬左右 ?父母是鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部，目前山經(jīng)退休，父母的很多同事在曲靖買房，為了他在昆明買房而錯失了在曲靖買房的機會，現(xiàn)在想給父母買一套房報答父母。 訪談三、張先生， 32歲，農(nóng)業(yè)廳干部，曲靖三寶鎮(zhèn)人，顯性收入約 7萬元 ?父母是村政干部，住在三寶，他的三個姐姐都住在曲靖，所以想在曲靖購房給父母住，使主要親緣關(guān)系都在曲靖比較方便，自已節(jié)假日下去家庭團圓也不用到處路 訪談四、高先生， 33歲，宣威板橋鎮(zhèn)人，現(xiàn)在在昆明翠湖邊上做茶葉生意，年收入約 30萬元 ?父母是中小學(xué)教師，目前已退休，家里的很多親屬在曲靖，所以打算為自已的父母在曲靖購買房子，放棄在宣威購買主要原因是宣威的治安環(huán)境太差，雜亂。 區(qū)域論壇，聯(lián)合引導(dǎo) 依托于滇中城市群的經(jīng)濟發(fā)展勢頭，以城際交通為切入點，聯(lián)合各大開發(fā)商進行區(qū)域發(fā)展論壇，對投資客進行引導(dǎo)。 結(jié)論一：三緣關(guān)系客戶是昆明來曲靖臵業(yè)客戶主力軍 ?昆明剛性外溢不明顯； ?資源旅游性城市是昆明異地臵業(yè)的最佳選擇； ?曲靖城市吸引力不足； ?昆明客戶曲靖臵業(yè)顯性客戶主要以三緣關(guān)系為主。 三緣客戶群引導(dǎo)： 對于三緣客戶，其臵業(yè)的根本在于 “便捷和優(yōu)質(zhì)”，引導(dǎo)這批客戶的關(guān)鍵在于真正做出好的品質(zhì)、好的