某地產(chǎn)杭州西溪項目管理及定位管理知識分析報告-資料下載頁
2025-01-02 05:17本頁面
【正文】 左右 價格： 聯(lián)排 主力面積： 250— 300平方米 花園洋房 主力面積： 150— 200平方米 面積： 與項目有競爭關(guān)系的 土地供應(yīng)量 為 60萬 方， 可建量 為 75萬 方，產(chǎn)品容積率均在 競爭： 購買 聯(lián)排 客戶主要由 多來自 浙江其他市縣 購買 花園洋房 主要以 杭州當(dāng)?shù)?為主，年齡層次較青 客戶： 低密度產(chǎn)品競爭－綜合研判 屬性 /板塊 城西拓展區(qū)（本案） 02省道沿線別墅區(qū) 優(yōu)劣分析 距離市區(qū) ★ ★ ★ ★ ★ ★ 緊鄰市區(qū)，便于客戶導(dǎo)入，去 化速度擁有保障 自然環(huán)境 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 距離西溪生態(tài)區(qū)距離更近，擁 有更大的價格空間 別墅氛圍 ★ ★ ★ ★ 本案周邊以公寓和動遷房為主， 別墅氛圍較差 生活配套 ★ ★ ★ 兩區(qū)域目前配套都非常匱乏， 但本區(qū)域距離配套距離更近 未來發(fā)展 ★ ★ ★ ★ ★ 本案周邊擁有良好的發(fā)展規(guī)劃 容積率 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 本案容積率與競爭項目及地塊相比處于明顯劣勢，產(chǎn)品可塑性差 綜合評價 本案區(qū)位具備優(yōu)勢 但容積率指標成為項目的最大瓶頸 定位建議－綜合研判 公寓產(chǎn)品 直接競爭區(qū) 間接競爭區(qū) 去化速度快 價格低，客戶面廣 去化速度慢 價格高，客戶面小 低密度產(chǎn)品 區(qū)域空白 成本導(dǎo)致 價格超出范疇 目前競爭力處于劣勢 整體去化穩(wěn)定 本案位置將保證去化速度 容積率與建筑限高將成為本項目產(chǎn)品最大瓶頸 本案作為公寓產(chǎn)品將面臨巨大競爭 而定位低密度產(chǎn)品則可能浪費較大容積率指標 定位建議 公寓產(chǎn)品 低密度產(chǎn)品 以公寓為主的混合社區(qū) （受容積率及限高的限制） 提高產(chǎn)品附加值 增強產(chǎn)品競爭力 定位 5－ 6層花園洋房 盡可能減少容積率的浪費 提高產(chǎn)品力是項目制勝的關(guān)鍵 提高產(chǎn)品力的關(guān)鍵在于產(chǎn)品創(chuàng)新 定位建議 公寓 聯(lián)排 花園洋房 產(chǎn)品類型 定價理由 由于項目平均樓板價在 5000元／平方米 左右，小高層的建造成本在 2500－ 3000元／平方米 左右 預(yù)判價格 預(yù)計小高層公寓未來銷售價格在 9000元／平方米以上 項目周邊的聯(lián)排產(chǎn)品西溪風(fēng)情銷售價格 15000元／平方米 ，考慮到本案地理位置上的優(yōu)勢價格可以有定的上升 預(yù)計價格在 17000元／平方米左右 區(qū)域花園洋房與聯(lián)排產(chǎn)品的平均價差在３０％左右 預(yù)計價格在 12023元 /平方米左右 產(chǎn)品創(chuàng)新－全裝修 市場機會點 目前全裝修物業(yè)在區(qū)域內(nèi)尚處于空白 優(yōu)勢 2 全裝修能為產(chǎn)品帶來裝修費用中約 30％的利潤 優(yōu)勢 3 萬科對于全裝修物業(yè)具備相當(dāng)經(jīng)驗 優(yōu)勢 1 全裝修能在區(qū)域競爭中形成巨大差異優(yōu)勢 實現(xiàn)對項目整體品質(zhì)的提升 產(chǎn)品創(chuàng)新－地下室 發(fā)現(xiàn)一 萬科新里程底層帶地下室公寓產(chǎn)品同比底層無地下室產(chǎn)品存在近 30％的價格優(yōu)勢，并且去化迅速 發(fā)現(xiàn)二 目前區(qū)域別墅產(chǎn)品基本無地下室設(shè)計，經(jīng)現(xiàn)場實地調(diào)研，大華西溪風(fēng)情聯(lián)排別墅產(chǎn)品無地下室，而大量客戶在裝修過程中自行開挖地下室 地下室附加值對于公寓以及低密度產(chǎn)品客戶都具有極大的吸引力 規(guī)劃地下室將是對產(chǎn)品品質(zhì)、去化速度以及價值收益的多重保證 產(chǎn)品創(chuàng)新－軟件服務(wù) 萬科品牌優(yōu)勢 萬科物業(yè)管理優(yōu)勢 品牌附加值 服務(wù)附加值 軟件水平促進項目整體品質(zhì)的提升 產(chǎn)品設(shè)計建議 裝修附加值 產(chǎn)品附加值 （地下室） 服務(wù)附加值 三大附加值 提升綜合品質(zhì) 創(chuàng)造復(fù)合價值 售樓選址建議 動線選址法 /活動選址法 客戶分布特點 城西客戶 市中心客戶 主力客戶分布： 大城西板塊客戶、市區(qū)客戶 客戶特征： 城西客戶多為當(dāng)?shù)刈魹橹鳎袇^(qū)客戶多集中市區(qū)西南區(qū)域，兩者工作區(qū)域基本都在市中心區(qū) 選址方法 多為市中心及城西區(qū)域換購客戶 主要以文一、文二、文三路和天目山路等東西交通動線和天目山路的南北交通動線與市中心相聯(lián) 文一、文二、文三路 天目山路 莫干山路 商業(yè)中心 城西板塊核心商業(yè)輻射區(qū)域形成的客戶聚集地 商業(yè)效應(yīng)法 交通動線法 西城廣場 區(qū)域商業(yè)中心 客戶動線法－動線可行性分析 文一路 優(yōu)勢：雙向車行、人氣較足 劣勢：人群檔次較低，絕大部分非目標客戶 文二路 優(yōu)勢：區(qū)域購房者多為目標客戶 劣勢：單向車行，人流量不足 文三路 優(yōu)勢：人氣較足 劣勢：單向車行，人群檔次與目標客戶有偏差 天目山路 優(yōu)勢：雙向車行，車流量較大 劣勢：沿路遮擋較多，可選地址較少 莫干山路 優(yōu)勢：雙向車行，車流及人流量較大 劣勢：會對客戶造成一定的方向性的誤導(dǎo) 客戶動線法－選址建議 1 2 建議 地址一：文三路莫干山路口，北街 地址二：天目山路莫干山路口，北街 理由：文三路為歸途路線，較易攔截客戶，也可在莫干山路攔截更多客戶 理由：攔截更多的交通住干道客戶，也可同時攔截較多莫干山路客戶，比之選址一攔截面更大 商業(yè)效應(yīng)法－選址建議 建議 輻射范圍文一、文二及文三路周邊的商業(yè)中心 這樣即與本項目主力客戶的聚集區(qū)域重合 西城廣場 綜合研判 優(yōu)勢 劣勢 交通動線法 處于客戶日常工作出入動線 受眾頻率較高 為車行主干道 路幅較寬 且受到綠化帶遮擋 商業(yè)效應(yīng)法 處于客戶日常生活娛樂集散地 公寓目標客戶集中效應(yīng)強 客戶檔次不高 只符合公寓客戶需求 本案經(jīng)濟指標決定項目只能以公寓為主體 因此商業(yè)效應(yīng)法更適合本項目利益 謝謝聆聽！ 演講完畢，謝謝觀看！
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