某地產(chǎn)杭州西溪項(xiàng)目管理及定位管理知識(shí)分析報(bào)告(已修改)
2025-01-10 05:17 本頁面
【正文】 萬科西溪項(xiàng)目前期研判 匯報(bào)思路 定位初步設(shè)想 城西板塊分析 板塊位置 /歷史由來 /板塊現(xiàn)狀 /未來規(guī)劃 板塊位置 人文、自然條件優(yōu)越，居住型板塊定位明確 大城西板塊 杭州大城西板塊位于城市的的西北角，以文教區(qū)域?yàn)楹诵模俏磥沓鞘型庋影l(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 區(qū)域擁有豐富的自然和教育資源，未來將成為杭州市大型示范居住區(qū)域 板塊對(duì)比 城西客戶以本地為主，需求充裕，供求比與價(jià)格屬于全市高位水平 屬性 /板塊 西湖區(qū) 上城區(qū) 下城區(qū) 濱江區(qū) 拱墅區(qū) 下沙區(qū) 之江區(qū) 城西范圍（本案所在） 板塊定位 居住聚 集區(qū) 傳統(tǒng)居民 聚集區(qū) 城市公共活動(dòng)中心 城市新興居住聚集區(qū) 未來主力供應(yīng)區(qū)域 產(chǎn)業(yè)和學(xué)區(qū)為核心的居住區(qū) 高端住宅區(qū) 中高端居民聚集區(qū) 供求比 主要產(chǎn)品類型 多層＋高層公寓 高層公寓 高層公寓 高層公 寓 高層公 寓 高層公寓 別墅 多層＋高層公寓 住宅價(jià)格范圍 7500～14000 9000～20230 12023～18000 6500～10000 6000～10000 4500～5500 12023～25000 8000～ 13000 客戶構(gòu)成 換購需 求 換購需求及外地購買力 換購需求及外地購買力 首次置業(yè)及換購 首次置業(yè)，外遷客戶 區(qū)域內(nèi)職工及外遷客戶 杭州及浙江高端客戶 杭州本地中高端客戶，包括新杭州人的中高層 板塊分布 未來規(guī)劃住宅區(qū)域 板塊內(nèi)部三大區(qū)域分布，未來發(fā)展重心由東向西 大城西板塊從其發(fā)展歷程來看，分為傳統(tǒng)住宅區(qū)域、新興住宅區(qū)域、未來規(guī)劃住宅區(qū)域 目前傳統(tǒng)、新興住宅區(qū)域隨著前幾輪的開發(fā)，土地基本飽和 下階段重點(diǎn)以西溪蔣村區(qū)域?yàn)榘l(fā)展重點(diǎn)區(qū)域 發(fā)展方向 板塊未來規(guī)劃 蔣村規(guī)劃居住區(qū)域 規(guī)劃中的 浙大西校區(qū) 沃爾瑪超市 銀泰商廈 規(guī)劃的地鐵二號(hào)線 — 浙大國際醫(yī)療中心 改建中的西溪風(fēng)景區(qū) 未來規(guī)劃利好集中，板塊發(fā)展前景看好 浙大西校區(qū)、浙大國際醫(yī)療中心、沃爾瑪超市、銀泰商廈、地鐵二號(hào)線等規(guī)劃利好集中在城西新興住宅區(qū)域 隨著規(guī)劃設(shè)施的逐一落成，整個(gè)大城西將連成杭州成熟的居住區(qū)域 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)篇 板塊分布 /供求分析 /競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 /客戶構(gòu)成 競(jìng)爭(zhēng)界定 我們將整個(gè)大城西板塊作為項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，而中部中心區(qū)是當(dāng)前板塊發(fā)展的重心，因此我們將該區(qū)域作為本項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū)，而本案所處的西部拓展區(qū)由于目前發(fā)展滯后，因此定位于未來主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)，此外東部成熟區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，因而定位為本案的間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 本案 城西中心區(qū) 核心競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 城西成熟區(qū) 間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 大城西板塊 城西拓展區(qū) 主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū) 在售分布 文鼎苑 8500 本案 西城年華 8300 美林灣 7700 蘭韻天城 6400 楓華府第 13000 蘭庭國際 11850 文箐苑 10000 中豪晴園 9800 成熟區(qū) 中心區(qū) 拓展區(qū) 供應(yīng)主要集中成熟區(qū)與中心區(qū)，本案所處的拓展區(qū)目前沒有住宅供應(yīng) ? 目前城西板塊在售項(xiàng)目主要集中于中心區(qū)與成熟區(qū) ? 本案所在的拓展區(qū)目前沒有在售項(xiàng)目 供應(yīng)分析 供應(yīng)主要集中成熟區(qū)與中心區(qū)，本案所處的拓展區(qū)目前沒有住宅供應(yīng) 項(xiàng)目 區(qū)域 總規(guī)模 推案規(guī)模 推案套數(shù) 可售面積 可售套數(shù) 文鼎苑 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 500000 220230 1760 3200 10 西城年華 260000 260000 1265 8800 81 美林灣 120230 120230 1100 5600 32 蘭韻天城 100000 100000 635 36000 229 楓華府第 間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 255000 255000 1519 153000 911 蘭庭國際 75000 75000 400 25500 136 文箐苑 14526 14526 82 4503 25 中豪晴園 55000 55000 290 2200 12 合計(jì) / 1379526 879526 5291 347603 2031 價(jià)格分布 成熟區(qū)價(jià)格最高突破萬元，中心區(qū)主力價(jià)格在 8000元 /平方米左右 區(qū)域 樓盤名稱 類型 銷售價(jià)格 東部成熟區(qū) 楓華府第 公寓 13000 蘭庭國際 公寓 11850 文箐苑 公寓 10000 中豪晴園 公寓 9800 中部中心區(qū) 文鼎苑 公寓 8500 西城年華 公寓 8300 美林灣 公寓 7700 蘭韻天城 公寓 6400 未來規(guī)劃住宅區(qū)域 本案 / / 主力價(jià)格突破萬元 主力價(jià)格 8000元左右 房型分布 三房成為區(qū)域主力房型，間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域四房比重明顯提升 區(qū)域 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 樓盤 西城年華 天陽 美林灣 蘭韻天城 耀江 文鼎苑一期 房型 一房 二房 三房 四房 二房 三房 一房 二房 三房 四房 一房 二房 三房 四房 比例 18% 22% 44% 16% 47% 53% 12% 23% 43% 22% 12% 19% 60% 9% 區(qū)域 間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域 樓盤名稱 楓華府第三期 蘭庭國際 房型 一房 二房 三房 四房 二房 三房 四房 比例 21% 4% 37% 38% 3% 59% 37% 三房為主力房型 四房比重明顯提升 面積分布 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)房型面積跨度較大，間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)以經(jīng)濟(jì)二房與舒適三房為主 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域主力面積段分布圖050100150200250一房 二房 三房 四房間接競(jìng)爭(zhēng)主力面積段分布圖020406080100120140160180200一房 二房 三房 四房直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)二房面積跨度大 間接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)基本以經(jīng)濟(jì)二房為主 直接競(jìng)爭(zhēng)區(qū)三房面積跨度大
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