集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全套流程內(nèi)部培訓(xùn)學(xué)習(xí)資料-資料下載頁(yè)
2025-10-09 08:44本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全套流程。第一章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的設(shè)立2. 第一步房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立的法律程序2. 第一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司設(shè)立的相關(guān)稅費(fèi)2. 第二項(xiàng)取得開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)4. 第三項(xiàng)拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)5. 第四步立項(xiàng)和可行性研究的法律程序5. 第六項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)9. 第七項(xiàng)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)階段的相關(guān)稅費(fèi)11. 1申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書(shū)2辦理企業(yè)名稱登記3送審合資或合作合同章程4. 1企業(yè)法人開(kāi)業(yè)登記費(fèi)2企業(yè)法人變更登記費(fèi)3企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)4補(bǔ)換。土地所有權(quán)是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地和集體土地依法享有的占。取得的土地使用權(quán)其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門(mén)同意交補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)。地使用費(fèi)6防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)7土地閑置費(fèi)8土地權(quán)屬調(diào)查地籍測(cè)繪費(fèi)9. 遷安置方案9簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議10召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)進(jìn)行拆遷安置11發(fā)放。運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款12拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理13移交拆遷檔案資料14房屋。拆遷糾紛的裁決15強(qiáng)制拆遷
【正文】 塞與高層相比多層房屋公用面積少得房率相應(yīng)提高 37 高層房屋 指高于 24 米的建筑 8 層以上 可含 8 層 的建筑體一般可分為小高層高層和超高層 38 小高層 一般指 8 層至 1213 層的建筑小高層住宅一般采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)帶電梯小高層有多層親切安寧房型好得房率高的特點(diǎn)又有普通高層結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高耐用年限高景觀系數(shù)高污染程度低等優(yōu)點(diǎn)同時(shí)小高層對(duì)土地的利用率提高土地 成本相對(duì)下降很受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的青睞 39 高層房屋 指 15層以上 24層以下的建筑體因?yàn)榻ㄖY(jié)構(gòu)和建筑形態(tài) 點(diǎn)狀居多 的局限房型設(shè)計(jì)難度大要做到每套室內(nèi)全明采光通風(fēng)良好是有很大難度的在城市中心區(qū)高層有它的優(yōu)勢(shì)對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)單位建筑面積土地成本 即樓面地價(jià) 低對(duì)住戶來(lái)說(shuō)視野開(kāi)闊景觀系數(shù)高塵土噪音光線污染也少建筑結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高整體性強(qiáng)但高層房屋也有明顯的缺點(diǎn)結(jié)構(gòu)工藝比較復(fù)雜材料性能要求高自重大對(duì)基礎(chǔ)要求高施工難度較大建筑造價(jià)相應(yīng)提高高層房屋電梯樓道機(jī)房技術(shù)層等公用部位占用面積大得房率低如果電梯質(zhì)量 不可靠物業(yè)管理不正常就很令人擔(dān)心 40 超高層房屋 指超過(guò) 24 層的建筑體超高層房屋樓面地價(jià)最低但建筑安裝成本高它給人以氣派雄偉的感覺(jué)可以滿足一些消費(fèi)者對(duì)視野景觀的要求超高層房屋一般建在城市黃金地段 最大限度地利用土地資源 或景觀良好的城區(qū) 最充分地發(fā)揮景觀資源的作用 使用率比較多層高于高層 85 左右高層由于有電梯電梯前室等需分?jǐn)偟墓妹娣e較多高層塔樓使用率 7275 板樓在 7880 建筑質(zhì)量比較多層一般為磚混結(jié)構(gòu)抗震性能比高層差高層一般為鋼筋混凝現(xiàn)澆抗震性能好折舊年限長(zhǎng) 房型構(gòu)造比較多 層一般坐北朝南南北通風(fēng)使用面積高房型合理大開(kāi)間容易隔開(kāi)裝修高層一般為框架結(jié)構(gòu)加上要考慮電梯的位置戶型設(shè)計(jì)較難裝修也易帶來(lái)不便 物業(yè)管理收費(fèi)多層少于高層 41 智能化住宅 根據(jù)建設(shè)部全國(guó)住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程要求智能化住宅要達(dá)到安全防范信息管理信息網(wǎng)絡(luò)也即智能化住宅是將各種家庭自動(dòng)化設(shè)備計(jì)算機(jī)及其網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)與建筑技術(shù)與藝術(shù)有機(jī)結(jié)合的產(chǎn)物從而實(shí)現(xiàn)住戶可以在任何時(shí)間任何地點(diǎn)進(jìn)行家庭遙控管理或與外界進(jìn)行聯(lián)系的住宅 智能小區(qū)由眾多智能樓宇組成其旨在通過(guò)高度集成的通訊和計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)把社區(qū)的保安 物業(yè)服務(wù)及公共設(shè)施連接起來(lái)實(shí)現(xiàn)智能化和最優(yōu)化管理使小區(qū)內(nèi)居民可以 24 小時(shí)與社區(qū)醫(yī)院學(xué)校超市娛樂(lè)場(chǎng)所等處聯(lián)絡(luò) 42 住宅小區(qū) 住宅小區(qū)也稱 居住小區(qū) 是由城市道路以及自然界線如河流劃并不為交通干道所越的完整居住的地段一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專(zhuān)業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu) 43 住宅配套設(shè)施 指為城鎮(zhèn)居民創(chuàng)造衛(wèi)生安全寧?kù)o舒適的居住環(huán)境而必需的住宅附屬設(shè)施住宅配套設(shè)施是由多系統(tǒng)組成的按其服務(wù)層次應(yīng)包括以下內(nèi)容 l 住宅基本生活單元的配套設(shè)施人口規(guī)模為 3 千人左右的住宅群其配套設(shè)施 應(yīng)有居民服務(wù)站小商店文化室兒童游樂(lè)場(chǎng)等 2 住宅小區(qū)的配套設(shè)施人口規(guī)模在 l 萬(wàn)人左右的住宅群其配套設(shè)施包括托兒所幼兒園小學(xué)中學(xué)儲(chǔ)蓄所郵電所運(yùn)動(dòng)場(chǎng)糧店煤店百貨店副食品店菜店飲食店理發(fā)店小修理門(mén)市部綜合商店自行車(chē)棚廢物回收站居委會(huì)變電所公共廁所垃圾站等 3 住宅區(qū)的配套設(shè)施人口規(guī)模在 4 至 5 萬(wàn)人左右其配套設(shè)施包括醫(yī)院門(mén)診部銀行辦事處郵電支局電影院科技文化館青少年之家運(yùn)動(dòng)場(chǎng)多種與生活有關(guān)的商店街道辦事處派出所商業(yè)管理機(jī)構(gòu)房屋管養(yǎng)段等 4 市政公用設(shè)施指在全市范圍內(nèi)住宅配套的設(shè)施包括城市公 用事業(yè)和城市公用設(shè)施前者指城市自來(lái)水煤氣供熱公共交通后者指市政工程設(shè)施園林綠化設(shè)施公共衛(wèi)生設(shè)施等 44 會(huì)所 是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施會(huì)所具備的軟硬件條件康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)高爾夫練習(xí)館保齡球館健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所中西餐廳酒吧咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所還應(yīng)具有網(wǎng)吧閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施以上一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開(kāi)放 第四節(jié) 管理政策類(lèi) 1 五證 商品房五證包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證國(guó)有土地使用證建設(shè)工程開(kāi)工證商品房預(yù)售許可證 2 二書(shū) 是指建設(shè)部為了加強(qiáng)對(duì)商品房的質(zhì)量管理與監(jiān)督要求發(fā)展商必須提供的新建住宅質(zhì)量保證書(shū)和新建住宅使用說(shuō)明書(shū) 3《商品房預(yù)售許可證》 《商品房預(yù)售許可證》是市縣人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司頒發(fā)的一項(xiàng)證書(shū)用以證明列入證書(shū)范圍內(nèi)的正在建設(shè)中的房屋已經(jīng)可以預(yù)先出售繼承 4 契稅 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時(shí)就當(dāng)事人所訂契約按房?jī)r(jià)的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收它是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)征收的一種專(zhuān)門(mén)稅種交易手續(xù)費(fèi)經(jīng)濟(jì)適用房減半 5 商品房驗(yàn)收合格 指的是單體即單幢樓盤(pán)驗(yàn)收合格 6 商品房綜合驗(yàn)收合格 指的是包含所有配套設(shè)施在內(nèi)的全部建筑物的驗(yàn)收合格 7 在房屋交付時(shí)發(fā)展商應(yīng)提交哪些文件 房屋交付時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》向買(mǎi)受人提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 8 物業(yè)的竣工驗(yàn)收 是指從物業(yè)形態(tài)上說(shuō)建筑商完成了一項(xiàng)最終產(chǎn)品開(kāi)發(fā)商也完成了物業(yè)開(kāi)發(fā)任務(wù)這時(shí)他們之間所發(fā)生的一個(gè)法定手續(xù) 910 印花稅 印花稅是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立領(lǐng)受憑證征收的一種稅它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅具有征收面廣稅負(fù)輕由納稅人自行購(gòu)買(mǎi)并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)等特點(diǎn) 11 土地增值稅 土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅土地增值稅的課稅對(duì)象是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增 值額 土地增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入－稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額 12 土地出讓金 各級(jí)政府土地管理部門(mén)將土地使用權(quán)出讓給土地使用者按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部?jī)r(jià)款指土地出讓的交易總額或土地使用期滿土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門(mén)繳納的續(xù)期土地出讓價(jià)款或原通過(guò)行政劃撥獲得土地使用權(quán)的土地使用者將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓出租抵押作價(jià)入股和投資按規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓價(jià)款 13 土地收益金 土地增值費(fèi) 土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓含連同地面建筑物一同轉(zhuǎn)讓給第三者時(shí)就其轉(zhuǎn)讓土地交易額按規(guī)定比例向財(cái)政部門(mén)繳納的價(jià)款或 土地使用者將其所使用的土地使用權(quán)出租含連同地面建筑物一同出租給其他使用者時(shí)就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財(cái)政部門(mén)繳納的價(jià)款 14 三通一平 凈地 是指土地具備上水雨污水和道路通以及場(chǎng)地平整的條件
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