集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全套流程內(nèi)部培訓(xùn)學(xué)習(xí)資料(編輯修改稿)
2024-11-23 08:44 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的公共用房和管理用房的建筑面積 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻包括山墻墻體水平投影面積的 50％ 8 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶(hù)生活的室內(nèi)凈面積包括過(guò)道廚房衛(wèi)生間廁所起居室貯藏室等 9 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和 10 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租 售的地下室車(chē)棚等面積作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套單元套內(nèi)建筑面積之和并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷(xiāo)售或出租的地下室車(chē)棚及人防工程等建筑面積為整棟建筑的公用建筑面積 11 容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比 12 得房率 得房率是指套內(nèi)建筑面積與套單元建筑隊(duì)面積之比 套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)使用面積 套內(nèi)墻體面積 陽(yáng)臺(tái)建筑面積 套單元建筑面積 套內(nèi)建筑隊(duì)面積 分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積 13 建筑密度 建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各 類(lèi)建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率％它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度 第二節(jié) 價(jià)格類(lèi) 1 均價(jià) 均價(jià)是指將各單位的銷(xiāo)售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)即得出每平方米的均價(jià)均價(jià)一般不是銷(xiāo)售價(jià)但也有例外 2 基價(jià) 基價(jià)也叫基礎(chǔ)價(jià)是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房基本價(jià)格商品房的銷(xiāo)售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層朝向差價(jià)后而得出 3 起價(jià) 起價(jià)也叫起步價(jià)是指某物業(yè)各樓層銷(xiāo)售價(jià)格中的最低價(jià)格即是起價(jià)多層住宅不帶花園的一般以一樓或頂樓的銷(xiāo)售價(jià)為起價(jià)帶花園的住宅一般以二樓或五樓做為銷(xiāo) 售的起價(jià)高層物業(yè)以最低層的銷(xiāo)售價(jià)為起步價(jià) 4 預(yù)售價(jià) 預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用術(shù)語(yǔ)預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格在商品房交付使用時(shí)應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問(wèn)核定的價(jià)格為準(zhǔn) 5 一次性買(mǎi)斷價(jià) 一次性買(mǎi)斷價(jià)是指買(mǎi)方與賣(mài)方商定的一次性定價(jià)一次性買(mǎi)斷價(jià)屬房產(chǎn)銷(xiāo)售合同中的專(zhuān)用價(jià)格術(shù)語(yǔ)確定之后買(mǎi)方或賣(mài)方必須按此履行付款或交房的義務(wù)不得隨意變更 6 定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣它屬于一種法律上的擔(dān)保方式目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)根據(jù)我國(guó)發(fā)法通則和《擔(dān)保法 》八十九條規(guī)定定金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式約定當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定但不得超出合同標(biāo)的額的 20 如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買(mǎi)開(kāi)發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金如果開(kāi)發(fā)商將房屋賣(mài)給他人應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金 7 訂金 訂金不具有定金的性質(zhì)交付訂金的一方主張定金權(quán)利的人民法院不予支持一般情況下交付訂金的視作交預(yù)付款雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或出售合同后訂金應(yīng)即時(shí)返還或抵充房?jī)r(jià)購(gòu)房者在支付訂金后不購(gòu)買(mǎi)預(yù)訂房屋的訂金按預(yù)訂協(xié)議約定的辦法處理但屬下 列情況的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)全額返還購(gòu)房者支付的訂金 1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未簽訂書(shū)面協(xié)議收取訂金的 2簽訂的書(shū)面協(xié)議對(duì)訂金的處理未作約定或約定不明確的 3 雙方對(duì)預(yù)售合同或出售合同條款存在分歧不能協(xié)商一致的 4 廣告售樓書(shū)樣品房與實(shí)際善不相符合 8 預(yù)付款 預(yù)付款是一種支付手段其目的是解決合同一方周轉(zhuǎn)資金短缺的問(wèn)題預(yù)付款不具有擔(dān)保合同履行的作用也不能證明合同的成立收受預(yù)付款一方違約只須返還所收款項(xiàng)而無(wú)須雙倍返還此外法律對(duì)預(yù)付款的使用有嚴(yán)格規(guī)定當(dāng)事人不得任意在合同往來(lái)中預(yù)付款項(xiàng)而對(duì)定金則無(wú)此限制 9 違約金 違約金是指違約 方按照法律規(guī)定和合同的約定應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁具有懲罰性和補(bǔ)償性但主要體現(xiàn)懲罰性只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過(guò)錯(cuò)無(wú)論是否給對(duì)方造成損失都要支付違約金 第三節(jié) 實(shí)務(wù)類(lèi) 1 開(kāi)間 住宅設(shè)計(jì)中住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言故又稱(chēng)開(kāi)間住宅開(kāi)間一般不超過(guò) 30米 39米磚混結(jié)構(gòu)住宅開(kāi)間一般不超過(guò) 33 米 規(guī)定較小的開(kāi)間尺度可縮短樓板的空間跨度增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性穩(wěn)定性和抗震性 開(kāi)間 5 米以上進(jìn)深 7 米以上的大開(kāi)間住宅可為住戶(hù)提 供一個(gè) 4050 平方米甚至更大的居住空間與同樣建筑面積的小開(kāi)間住宅相比承重墻減少一半使用面積增加 2 便于靈活隔斷裝修改造 2 進(jìn)深 在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求不宜過(guò)大目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在 5 米左右不能任意擴(kuò)大 3 綠化率 綠化率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比對(duì)購(gòu)房者而言綠化率高為好 4 綠地率 綠地率 描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地的總和與居住區(qū)用地的比率綠地率所指的 居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類(lèi)綠地 主要包括公共綠地宅旁綠地等其中公共綠地又包括居住區(qū)公園小游園組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀帶狀化公共綠地 5 層高 層高是指住宅高度以 層 為單位計(jì)量每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求這個(gè)高度就叫層高它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離 6 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值 7 實(shí)用率 實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比大于使用率 即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e 8 標(biāo) 準(zhǔn)層 標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層 9 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1／ 2 者 10 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1／ 3 且不超過(guò) 1／ 2 者 11 居住區(qū)用地 居住區(qū)用地是指住宅用地公建用地道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱(chēng) 12 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地 13 其他用地 其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地其 他單位用地保留的自然村或不可建設(shè)用地等 14 公共服務(wù)設(shè)施用地 公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱(chēng)公建用地是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的為居民服務(wù)和使用的各類(lèi)設(shè)施的用地應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院綠地和配建停車(chē)場(chǎng)等 15 道路用地 道路用地是指居住區(qū)道路小區(qū)路組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車(chē)單位通勤車(chē)等停放場(chǎng)地 16 公共綠地
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