【正文】 行性研究報告和目標(biāo)成本（編入月報表第一列），并應(yīng)盡可能利用現(xiàn)有一切資源，包括開發(fā)項目各合同金額、設(shè)計圖紙、擴(kuò)初概算、施工圖預(yù)算、跟蹤/已完專業(yè)分包結(jié)算、回標(biāo)價格或分析報告、中標(biāo)價、現(xiàn)場簽證、設(shè)計變更、市場行情、竣工結(jié)算等，以及專業(yè)經(jīng)驗，以綜合反映、表述、預(yù)估項目開發(fā)的總成本。成本月報反映的成本信息時間段應(yīng)為編制月份上月25日至編制月份當(dāng)月24日，反映的成本信息范圍應(yīng)與經(jīng)公司批準(zhǔn)的可行性報告及目標(biāo)成本反映的成本信息范圍相一致。若成本反映的信息范圍發(fā)生重大變動，比如毛坯房變更為精裝修房等，則應(yīng)以公司重新批準(zhǔn)的目標(biāo)成本為比較基準(zhǔn)，并在當(dāng)月月報編制說明中特別說明該項調(diào)整。重點注意事項首先，無論是設(shè)計單位提供的擴(kuò)初概算，或由造價咨詢單位編制的施工圖預(yù)算，地產(chǎn)企業(yè)務(wù)必在概預(yù)算編制前根據(jù)目標(biāo)成本中的建安成本分類格式向編制單位提出編制格式要求，而非根據(jù)目標(biāo)值來提格式要求。其次，在招標(biāo)過程中，標(biāo)段劃分即使與建安成本目標(biāo)值的分類有很大出入，也應(yīng)該有意識地考慮將工程量清單進(jìn)行分類，以便在日后與項目成本目標(biāo)值分類的劃分、歸并相一致。再次，在施工或結(jié)算過程中，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按成本目標(biāo)值所示的分類及科目歸并并整理后表述。四、動態(tài)填報成本月報的5個方面第一，投標(biāo)價格填報。一旦收到總包、專業(yè)分包、供應(yīng)商之投標(biāo)書，如當(dāng)月不能定標(biāo)，則應(yīng)根據(jù)初步意向在當(dāng)月月報中調(diào)整列入動態(tài)估值；而一旦一家總包、專業(yè)分包、供應(yīng)商被確認(rèn)，則應(yīng)在確認(rèn)當(dāng)月月報中調(diào)整列入動態(tài)估值。第二，合同價格填報。一旦當(dāng)月發(fā)生合同簽訂，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)月填報合同執(zhí)行情況一覽表，并動態(tài)調(diào)整原估值；而引用到月報中的合同額，可按其計價依據(jù)的確定性及變更的可能性，酌情考慮按合同額2%~5%的變更預(yù)增量計入；有時為減少規(guī)費而人為壓低合同金額，填入合同價格的是合同金額，填入“變更/簽證額”欄是真實金額與壓低合同金額的差價。第三，施工圖預(yù)算填報。一旦收到造價咨詢公司、總包、專業(yè)分包、供應(yīng)商的施工圖預(yù)算，地產(chǎn)企業(yè)如無法在當(dāng)月完成核對，則應(yīng)根據(jù)合理性暫定其中一方的施工圖預(yù)算，并在當(dāng)月月報中調(diào)整列入動態(tài)估值；而根據(jù)約定，一旦各方完成上述施工圖預(yù)算的確認(rèn)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在確認(rèn)當(dāng)月月報中調(diào)整列入動態(tài)估值；一旦當(dāng)月收到施工圖預(yù)算或施工圖預(yù)算經(jīng)各方確認(rèn)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)月填報工程量審核記錄、概預(yù)算審核報告。第四，設(shè)計變更與現(xiàn)場簽證填報。不得不提的是，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)努力提高管理水平，盡量減少設(shè)計及現(xiàn)場變更和簽證，如果不可避免，也應(yīng)及時填報。（1）當(dāng)接到設(shè)計變更通知書、現(xiàn)場變更或簽證后，在發(fā)出月報前，即便各方對某些費用暫時未能達(dá)成一致意見，也應(yīng)及時計算其預(yù)估費用，并在當(dāng)月月報“合同執(zhí)行情況一覽表”中各相應(yīng)合同分類欄目中列入。一旦上述預(yù)估費用被各方確認(rèn)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)及時在當(dāng)月月報中調(diào)整列入；（2）月報編制中應(yīng)盡量減少變更和簽證費用的預(yù)估數(shù)目，否則后期還得重新計算，費工費時；（3）合同執(zhí)行情況一覽表中的“變更/簽證額”，在簽訂合同之初，考慮到對施工過程中設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等控制，按合同簽訂金額的2%~5%預(yù)留并計入月報中；當(dāng)變更/簽證累計超過合同價或預(yù)算價3%或30萬元以上的重大變更或簽證，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)月月報編制中特別說明并及時上報；（4）月報中應(yīng)包括口頭指示，因設(shè)計不周全等后經(jīng)承包商用書面形式確認(rèn)的設(shè)計變更的的工程費用；（5）如月報中包含需重新計算的暫定工程量，尤其是鋼筋含量，月報編制說明中應(yīng)作特別說明，一旦獲得所需設(shè)計資料，作為重要部分的暫定工程量需立即重新計算，從而盡早獲得最終結(jié)果的預(yù)估數(shù)據(jù)；（6）一旦當(dāng)月存在設(shè)計變更通知、現(xiàn)場變更或簽證，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在當(dāng)月填報合同執(zhí)行情況一覽表；而本月預(yù)估變更或簽證費用結(jié)果，應(yīng)盡量在下月月報中進(jìn)行確認(rèn)調(diào)整。以龍湖最為擅長的園林景觀工程為例，在盡可能減少簽證與變更的前提下，預(yù)留簽證變更費用。 根據(jù)景觀工程和公區(qū)裝飾工程的特性，分階段進(jìn)行成本管理；在投標(biāo)時需要提供喬木的照片，并和擬中標(biāo)單位共同確認(rèn)喬木來源（即號苗），在乙供喬木不能滿足工程需求時，采用甲供喬木的方式，乙方保成活和栽植；預(yù)留簽證變更費用，比例一般為8%~10%?？紤]軟景的效果調(diào)整費，減少因為移栽等原因造成的簽證變更費用；為了保證工程效果和成活率，在絕大多數(shù)地區(qū)公司都有自己的苗圃，石材和用量較大的面層材料采用甲供方式。第五，竣工結(jié)算填報。項目部分或全部完工及竣工驗收后，根據(jù)合同約定，一旦收到總包、專業(yè)分包、供應(yīng)商之竣工結(jié)算，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織造價咨詢公司進(jìn)行核對，如無法在當(dāng)月核對完，則應(yīng)根據(jù)合理性預(yù)估竣工結(jié)算費用，在當(dāng)月月報中調(diào)整列入動態(tài)估值，并在月報編制說明中特別說明。而一旦各方完成竣工結(jié)算確認(rèn)，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在確認(rèn)當(dāng)月月報中調(diào)整列入動態(tài)估值，并在月報編制說明中特別說明，并應(yīng)在當(dāng)月填報工程量審核記錄。在各方進(jìn)行費用確定過程中，一旦出現(xiàn)爭議且短期內(nèi)無法解決，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)劃分爭議與非爭議部分費用，調(diào)整列入動態(tài)估值，并在月報編制說明中特別說明。此外，值得注意的是，匯總表內(nèi)當(dāng)月估值欄內(nèi)的“不可預(yù)見費”系反映此項目在消化成本偏差后尚存的備用金余額，其計算方法為：目標(biāo)成本欄內(nèi)的“不可預(yù)見費”減去所有項目費用的累計“預(yù)估偏差”之總和。龍湖的景觀工程的竣工圖僅作為結(jié)算的參考，以實際收方的數(shù)量作為結(jié)算依據(jù)。每日精選—管好合同是動態(tài)成本管理的基礎(chǔ)“動態(tài)成本管理”是目前房地產(chǎn)企業(yè)采用較多的，同時也是最為全面的一種對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的方法論。在房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)成本管理中，非常重要的一個環(huán)節(jié)就是“合同管理”。據(jù)統(tǒng)計，工程成本中80%都與合同有關(guān)。工程項目成本可分為合同性成本（即簽訂合同的成本支出）與非合同性成本。絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都采用ERP信息系統(tǒng)對合同進(jìn)行管理，如利用ERP信息系統(tǒng)進(jìn)行合同的審批，將合同信息與合同款支付聯(lián)動，在ERP系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行成本項拆分等。但以我們的經(jīng)驗來看，盡管企業(yè)都著力強(qiáng)調(diào)“動態(tài)成本”的準(zhǔn)確性，但是忽略了“合同管理”，往往只能與“準(zhǔn)確性”背道而馳。更有甚者不再相信ERP系統(tǒng)顯示的“成本值”，公司財務(wù)人員不得不又回到了手工核算的年代。由于財務(wù)部門的成本管理工作主要側(cè)重于事后的成本核算，很難做到實時的調(diào)控管理，公司應(yīng)設(shè)立專門的成本管理中心部門，或擴(kuò)大預(yù)決算部門的職責(zé)。公司在利用ERP系統(tǒng)進(jìn)行合同管理時須注意以下兩點：維護(hù)合同管理模塊下合同信息錄入的準(zhǔn)確性。ERP信息系統(tǒng)內(nèi)對“合同信息管理”中可設(shè)置多種關(guān)鍵字段。公司在設(shè)置“關(guān)鍵字段”時，須確?！瓣P(guān)鍵字段”的惟一性、準(zhǔn)確性，并已于操作人員的理解。同時，對其中的“關(guān)鍵字段”設(shè)立“必填”要求。確保操作人員在錄入合同信息時的準(zhǔn)確性和完整性。合同拆分及時，且能夠準(zhǔn)確拆分至對應(yīng)的成本科目。合同拆分在房地產(chǎn)企業(yè)里動態(tài)成本管理里是一個重要的工作任務(wù)。其主要目的在于將合同金額拆分至設(shè)置好的成本科目中。但在實際操作業(yè)務(wù)中，合同拆分也會遇到很多問題。如：合同成本項拆分科目的準(zhǔn)確性、合同跨期未拆分、合同拆分不及時等。例如，我們曾在訪談某大型房地產(chǎn)企業(yè)成本部經(jīng)理時了解到，該公司現(xiàn)行成本項科目最細(xì)至第四級科目，成本項科目設(shè)置較細(xì)雖然有利于更為精細(xì)的成本核算，但由此帶來的人力和時間投入（據(jù)該公司成本部經(jīng)理說明，拆分一份合同大約需要35天的時間），往往會帶來相反的效果。統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)近90%的房地產(chǎn)企業(yè)在合同拆分的過程中往往會存在不及時的情況。特別是針對那些“權(quán)責(zé)發(fā)生制”不清晰的工程項目管理人員，這將會導(dǎo)致與當(dāng)期實際成本近5%20%的差異。如表1所示，超過12億元的合同金額未及時拆分，這會導(dǎo)致合同金額未能夠及時歸結(jié)至相應(yīng)的成本科目，從而影響一定期間動態(tài)成本的準(zhǔn)確性。當(dāng)然，這是從很“細(xì)節(jié)”的方面去查看動態(tài)成本管理的有效性的一個方法。除此之外，從“成本構(gòu)成項”的角度，也可以很直接、宏觀的發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)動態(tài)成本管理中的一些問題。房地產(chǎn)項目“成本構(gòu)成項”中比重較大的主要為“土地成本”及“工程成本”，其中工程成本主要包括項目施工建設(shè)項目工程費、設(shè)備購置及安裝費等。由于土地購置成本在土地“招拍掛”時就可以準(zhǔn)確獲得，所以在動態(tài)成本管理期間，該單項成本數(shù)據(jù)一般不會發(fā)生變化。這樣說“動態(tài)成本管理”的關(guān)鍵就成為了施工建設(shè)項目及設(shè)備購置的管理，即房地產(chǎn)行業(yè)中所謂的“采購管理”。了解成本構(gòu)成項及分類，可以根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果迅速發(fā)現(xiàn)成本構(gòu)成“異常”點，如表2中的“工程成本”，其成本項金額占比大大超出了參考值。因此，為確保實際成本拆分及時性，公司應(yīng)加大對于成本人員的培訓(xùn)、監(jiān)督。必要時，應(yīng)將“合同拆分即時性和準(zhǔn)確性”作為成本管理人員的考核指標(biāo)之一。此外，公司還可以通過加強(qiáng)內(nèi)部審計的職能對成本拆分及時性進(jìn)行專項審計。萬科、碧桂園的項目成本分?jǐn)偯丶?，消滅模糊地帶房地產(chǎn)項目成本分?jǐn)偅抢_地產(chǎn)成本管理的一個問題，因為涉及的成本科目和成本對象面積的類別較多，如果按期分?jǐn)偪赡茉斐赡称陧椖砍杀径冈?，但如果按成本要素的面積分?jǐn)?，其中又有很多臨界點和模糊地帶，那么該如何完成科學(xué)的成本分?jǐn)?？萬科、碧桂園的成本分?jǐn)傇瓌t，可供借鑒。項目開發(fā)成本的計量與核算，應(yīng)區(qū)分直接成本與間接成本，屬于直接成本和能明確成本對象的間接成本，可直接計入產(chǎn)品成本，而共同成本和成本對象無法分清的，可先進(jìn)行歸集，然后依成本動因按“收益原則”和“配比原則”分配至相應(yīng)成本對象，若成本動因、受益原則和配比原則都不能滿足成本合理拆分的，則需要通過綜合應(yīng)用這些原則或是其他分?jǐn)傇瓌t進(jìn)行分?jǐn)?。本文提煉了萬科、碧桂園的項目成本分?jǐn)偡椒?，?biāo)桿企業(yè)經(jīng)驗，可選擇性進(jìn)行沿用。一、成本分?jǐn)倯?yīng)明確的面積指標(biāo)：基地面積、占地面積、建筑面積、可售建筑面積在進(jìn)行成本分?jǐn)偳?，先要明確基地面積、占地面積、建筑面積、可售建筑面積4個面積指標(biāo)?；孛娣e，指建筑物接觸地面的自然層建筑外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積，包含在總占地面積內(nèi)。占地面積，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面積，是各成本分?jǐn)偹捎玫闹笜?biāo)，又稱為總用地面積。建筑面積，指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和，反映建筑物建筑的規(guī)模大小，是各成本分?jǐn)偹捎玫闹笜?biāo)。建筑面積與占地面積可用于計算容積率，容積率=建筑面積/占地面積?？墒劢ㄖ娣e，指取得《商品房預(yù)售許可證》、可預(yù)售和銷售的商品房面積。是完工結(jié)轉(zhuǎn)計入“庫存商品”以及結(jié)轉(zhuǎn)“主營業(yè)務(wù)成本”采用的指標(biāo)。二、土地成本分?jǐn)傄蛴嬚髅娣e的定義不同而有不同土地征用、拆遷補(bǔ)償和稅費，可按土地面積計征，亦可按建筑面積計征。按土地面積計征時有兩種方法：一是按實際占地面積將其分配到各苑區(qū)，再按苑區(qū)內(nèi)產(chǎn)品類型直接分配。若苑區(qū)內(nèi)的道路、廣場等單列總用地面積，未計入產(chǎn)品，則將其分?jǐn)偟降牡貎r和拆遷補(bǔ)償費，按該苑區(qū)各產(chǎn)品類型的占地面積比間接分配，直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該部分面積應(yīng)分?jǐn)偟某杀?。二是將公用占地面積先分?jǐn)偟缴唐贩康恼嫉孛娣e上，占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價及拆遷補(bǔ)償費來得出應(yīng)分?jǐn)偟某杀尽０唇ㄖ娣e計征時：不論是公共用地還是商品房自身用地發(fā)生的土地費用，均應(yīng)按占地面積來分?jǐn)?。自有物業(yè)應(yīng)以其“辦理產(chǎn)權(quán)的面積”計算土地成本，在確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬時按《國有土地使用權(quán)證》所載剩余使用年限計入“無形資產(chǎn)”進(jìn)行攤銷。辦理產(chǎn)權(quán)的面積與該自有物業(yè)總用地面積的差異數(shù)所承擔(dān)的土地成本，計入所在銷售苑區(qū)土地成本，若售樓部處于某銷售苑區(qū)中，則分?jǐn)傊猎撲N售苑區(qū)；若售樓部相鄰有若干銷售苑區(qū)，則分?jǐn)傊料噜忎N售苑區(qū)（如下圖）。若屬多個成本對象受益，則按建筑面積分配。自有物業(yè)確權(quán)時，若苑區(qū)已竣工結(jié)轉(zhuǎn)，則依據(jù)重要性原則判斷是否需要調(diào)整。三、分期成本按可售面積分?jǐn)?，分區(qū)成本按業(yè)態(tài)建筑面積分?jǐn)倢τ诜侄嗥陂_發(fā)的項目，萬科成本分?jǐn)傄罁?jù)各期可售面積。以萬科A項目為例，分為5期，各期面積如下表：其中，A項目一期的業(yè)態(tài)包括情景洋房、多層住宅、高層住宅，占地面積分別為21300㎡、21000㎡、25700㎡。首先，在土地獲得價款上，政府地價、合作款項、紅線外市政設(shè)施費為全期收益，按占地面積在各期分?jǐn)?，本期各業(yè)態(tài)產(chǎn)品也同理分?jǐn)?。其次，開發(fā)前期準(zhǔn)備費上，勘察設(shè)計費、三通一平費按誰受益誰分?jǐn)偟脑瓌t計入各期，按建筑面積分?jǐn)偂Ｔ俅?，園林環(huán)境工程費用上，入口形象改造工程、入口廣場工程、風(fēng)景大道工程、中心公園等為全期受益，前兩類按可售面積在各期進(jìn)行分?jǐn)偅行墓珗@按可售面積在二、三、四、五期進(jìn)行分?jǐn)偂Ｗ詈?，在配套設(shè)施費上，會所、游泳池、幼兒園、學(xué)校、塑膠跑道、網(wǎng)球場、籃球場、人防地下室等不留成本，費用按可售面積在各期進(jìn)行分?jǐn)?；一期地下室車庫則計入一期，按售價的50%提留成本?？缙诔杀痉?jǐn)偯骷?xì)表需要注意的是，當(dāng)分?jǐn)偝杀敬_定后，當(dāng)總成本發(fā)生變化時，變化部分成本僅在未結(jié)算開發(fā)期反映，已結(jié)算開發(fā)期不再調(diào)整分?jǐn)偝杀?。碧桂園的B項目分為a區(qū)和b區(qū)，a區(qū)總建筑面積為12300平米，b區(qū)建筑面積為2351平方米，花園會所竣工結(jié)轉(zhuǎn)時，各苑區(qū)分?jǐn)倳杀救缦卤恚核摹⒔ò补こ坛杀痉謹(jǐn)偟?大重點建安工程成本是房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的大頭，需要重點把握。需要注意的是，預(yù)付工程款、備料款等以后在工程進(jìn)度款中扣除的，不論是否開具發(fā)票，均不計入開發(fā)成本。施工承包方式主要包括自建、包工包料外包承建、甲供材外包承建。包工包料的外包方式，在與承包單位進(jìn)行工程價款結(jié)算時，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實際完成工作量提出，經(jīng)監(jiān)理公司、甲方審定、確認(rèn)的“已完工程月報表”、“工程價款結(jié)算單”所確定的工程價款，計入“建筑安裝”付款成本項目。甲供材的外包方式，房企提供材料，施工單位僅提供人工、機(jī)械同時收取人工費，按成本核算對象分別從倉庫領(lǐng)出材料和施工單位收取的人工費直接計入“建筑安裝”成本項目。應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價款時，按每個工程的預(yù)算造價占各項工程預(yù)算造價之和的比例，計算各自的標(biāo)價即實際建安工程費，計入有關(guān)商品房等成本核算對象的“建筑安裝”成本項目。計算公式為：某項工程的實際建筑安裝工程費=該項工程預(yù)算造價/各項工程預(yù)算造價合計工程標(biāo)價。、地下功能房、地下車庫目前各項目地下室結(jié)構(gòu)不一，如洋房垂直下的地下室、幾幢洋房之間的空地上建造一個大的地下室等，尤其北方的地下室還有附房、辦公室、電房、人防設(shè)施等。碧桂園為了便于各業(yè)務(wù)部門的信息交接，工程造價和騰越預(yù)結(jié)算室提供預(yù)算